Гражданский кодекс часть 1

к закрытому акционерному обществу «Строительная фирма «Строитель», обществу с ограниченной ответственностью «Транспром», закрытому акционерному обществу «Олеонафта»

третьи лица – администрация г.Саратова, управление регистрационной службы по Саратовской области, комитет по управлению имуществом Саратовской области, комитет по земельным ресурсам администрации г.Саратова, государственное унитарное предприятие «Отдел торговли №2 при государственном учреждении исполнения наказания Минюста РФ»

о признании недействительными в силу ничтожности договоров замены стороны в обязательстве от 28.11.2005 года и от 18.05.2006 года и применении последствий недействительности ничтожных сделок

при участии:

от истца – ФИО1 по доверен. №5\07-06 от 27.07.2006 года,

от ЗАО СФ «Строитель»- ФИО2 по доверен. №3 от 16.03.2007 года

от ООО «Транспром» - ФИО3 по доверен. от 01.11.2007 года

от ЗАО «Олеонафта» - ФИО4 по доверен. от 20.12.2007 года

от Администрации г. Саратова– Северин Н.Н. по доверен. №01-02-41/37 от 03.08.2007 года

от УФРС – не явился

от комитета по земельным ресурсам – ФИО5 – по дов. От 03.09.2007 г. № 01-02-41/37

от ГУП «ОТ №2 ГУИН Минюст РФ» - не явился

от комитета по управлению имуществом СО – не явился

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Владмир» обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к закрытому акционерному обществу «Строительная фирма «Строитель» (ЗАО СФ «Строитель»), ООО «Транспром», ЗАО «Олеонафта» о признании недействительными в силу ничтожности договоров замены стороны в обязательстве от 28.11.2005г. и от 18.05.2006г. и применении последствий недействительности ничтожных сделок.

Истец в ходе рассмотрения дела неоднократно уточнял те последствия, которые он считает подлежащими применению в рамках реституции по недействительной сделке. В результате им заявлено о применении последствий недействительности ничтожных сделок, в том числе:

1) обязать ЗАО «ОЛЕОНАФТА» возвратить ЗАО «Строительная фирма «Строитель» земельный участок площадью 2291 кв.м, имеющий кадастровый (или условный) номер 64:48:01 03 04:0003, расположенный по адресу: <...>;

2) прекратить действие договора замены стороны в обязательстве от 18.05.2005г., заключенного между ООО «Транспром» и ЗАО «ОЛЕОНАФТА» (дополнение от 02.10.2007г. №57 к исковому заявлению),

3) прекратить право аренды ЗАО «ОЛЕОНАФТА» на земельный участок площадью 2291 кв.м, имеющий кадастровый (или условный) номер 64:48:01 03 04:0003, расположенный по адресу: <...> (дополнение от 02.10.2007г. №57 к исковому заявлению);

4) признать недействительной государственную регистрацию договора замены стороны в обязательстве от 28.11.2005г. между ЗАО «Строительная фирма «Строитель» и ООО «Транспром» в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером 64-64-01/299/2005-414 от 10 февраля 2006 года и договора аренды земельного участка от 11.02.2002г. №244 в пользу ООО «Транспром» (дополнение от 05.12.200 7г. №84 к исковому заявлению);

5) признать недействительной государственную регистрацию договора замены стороны в обязательстве от 18.05.2006г. между ООО «Транспром.» и ЗАО «ОЛЕОНАФТА» в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером №64-64-01/167/2006-327 от 14.06.2006 года, договора аренды земельного участка от 11.02.2002г. №244 в пользу ЗАО «ОЛЕОНАФТА» и права аренды земельного участка с кадастровым, номером 64:48:01 03 04:0003 площадью 2291 кв.м по адресу <...> в пользу ЗАО «ОЛЕОНАФТА» (дополнение от 05.12.2007г. №84 к исковому заявлению);

6) признать за ЗАО «Строительная фирма «Строитель» право аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:01 03 04:0003 площадью 2291 кв.м. по адресу <...> в соответствии с договором аренды земельного участка от 11.02.2002г. №244, зарегистрированным 02.04.2002г. №64-01/48-391/2002-119 (дополнение от 05.12.2007г. №84 к исковому заявлению).

Исковые требования основаны на нормах статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), статье 575 ГК РФ, запрещающей дарение между коммерческими организациями, статье 383 ГК РФ, запрещающей переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, пункту 4 статьи 35 Земельного Кодекса РФ, запрещающему отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Ссылаясь на ничтожность договоров замены стороны в обязательстве от 28.11.2005г. и от 18.05.2006 г. истец квалифицирует их как договоры замены стороны в обязательстве (цессии) и указывает на их несоответствие требованиям главы 24 ГК РФ по признаку безвозмездности перехода всех прав и обязанностей по нему от ЗАО СФ «Строитель» к ООО «Транспром», а в последующем к ЗАО «Олеонафта».

Истец указывает на то, что договор замены от 28.11.05г. является притворной сделкой, прикрывающей дарение, поскольку стоимость уступки права аренды, установленная в договоре в размере 1000 рублей, носит символический, явно заниженный характер. Возмездность сделки отсутствует, так как стороне по договору ЗАО СФ «Строитель» не возмещаются затраты, связанные с освоением земельного участка, размер которых составил более 4,5млн. руб. и расходы, связанные с регистрацией договора аренды, его изменением и уступкой прав аренды, которые по подсчету истца составляют 19340 рубля.

Кроме того, стоимость уступаемого права значительно занижена (на 99 с лишним %) по сравнению с рыночной стоимостью права аренды, которая на момент заключения договора от 28.11.2005г. составляла 15830000 рублей согласно отчету ООО «Бюро оценки собственности» №2310.07М.

Наличие неразрывной связи права аренды земельного участка в момент его передачи от ЗАО «СФ «Строитель» к ООО «Транспром» с личностью первоначального кредитора ЗАО «СФ «Строитель» усматривается в наличии обязанности ЗАО «СФ «Строитель» перед дольщиками возвести на земельном участке жилой дом и здание многофункционального назначения в соответствии с договором о долевом участии в строительстве от 06.09.2000г.

Ответчик ЗАО СФ «Строитель» признает исковые требования и считает их подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Ответчики ООО «Транспром», ЗАО «Олеонафта» возражают против заявленных требований по тем основаниям, что истец не доказал свое право на иск, не доказал наличие заинтересованности в применении последствий недействительности ничтожной сделки и не пояснил на восстановление каких нарушенных прав направлены заявленные требования. Оспариваемый истцом договор не является сделкой дарения, поскольку произошла не только передача прав, но и обязательств по договору аренды, в связи с чем требования Истца не имеют надлежащего обоснования. Ненадлежащими и недопустимыми доказательствами ответчики считают представленные в материалы дела «Отчет оценщика № 2310.07М от 23 октября 2007 года о рыночной стоимости права аренды земельного участка по состоянию на 28 ноября 2005 года» и «Выписку № 42501/2007 от 9 ноября 2007 года о регистрации объекта «жилой дом, незавершенный строительством» в един государственном реестре объектов капитального строительства за инв. № 63:401:003: 000072750.

Представители третьих лиц письменных отзывов на иск не представили, однако в судебном заседании заявили о том, что возражают против заявленных требований. Земельный участок, в отношении прав на который были заключены оспариваемые договоры, является муниципальной собственностью. Предъявление таких требований как передача земельного участка от одного общества к другому, признание за ответчиком ЗАО СФ «Строитель» права аренды на земельный участок к ответчикам, которые не являются собственниками данного земельного участка, неправомерно и не может быть заявлено как применение последствий недействительности ничтожной сделки.

Дело рассматривается в порядке статей 153-167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, проверив доводы, изложенные в исковом заявлении, в отзывах на иски, заслушав представителей сторон, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ООО «Внешагроторг» на основании постановления администрации города Саратова от 03.07.1998 г. № 350-27, владел на праве бессрочного (постоянного) пользования земельным участком площадью 0,1673 га по ул. Радищева, д.8.

ОАО «Интеграл» на основании постановления администрации города Саратова от 13.07.1993 г. № 3030-84, владел на праве бессрочного (постоянного) пользования земельным участком площадью 1,76 га по ул. Чернышевского.

06 сентября 2000 г., между ООО «Внешагроторг», ОАО «Интеграл» и ЗАО СФ «Строитель» (Застройщик) был заключен договор о долевом участии в строительстве здания многофункционального назначения.

Согласно условиям договора участники пришли к соглашению об участии на долевых началах в строительстве здания многофункционального назначения на территории ООО «Внешагроторг» и ОАО «Интеграл» в соответствии с планом земельного участка с выделенными границами.

ООО «Внешагроторг» и ОАО «Интеграл» обязались для строительства здания многофункционального назначения отвести застройщику часть принадлежащих им на праве бессрочного пользования земельных участков для проектирования и строительства здания в границах плана.

ЗАО СФ «Строитель» (Застройщик) в свою очередь обязался принять на себя функции Заказчика и Генерального подрядчика. В счет предоставлении земельного участка Застройщик без дополнительных платежей обязался выделить:

- ООО «Внешагроторг» первый нежилой этаж здания многофункционального назначения в соответствии с эскизным проектом;

- ОАО «Интеграл» четвертый этаж здания многофункционального назначения в соответствии с эскизным проектом.

Указанные площади выделяются в двадцатидневный срок после сдачи здания в эксплуатацию.

Стороны договора обязались совместно участвовать в выполнении технических условий, направленных на максимальное сокращение внеплощадочных коммуникаций к зданию, в организации жилищно-строительного кооператива.

Срок начала строительства – день получения разрешения Госархстройнадзора на строительство здания. Окончено строительство должно быть в течение 24 месяцев после начала строительства.

Дополнительным соглашением от 12 сентября 2000 г. к договору от 06 сентября 2000 г. была определена доля ОАО «Интеграл» в виде конкретных квартир.

17 декабря 2001 года постановлением правительства города Саратова № 1040-99 на основании договора о долевом участии в строительстве от 06.09.2000 г. у ООО «Внешагроторг» изъят земельный участок площадью 1187,29 кв.м по ул. Радищева, д.8, у ОАО «Интеграл» изъят земельный участок площадью 1104,09 кв.м по ул. Радищева. Пунктом 3 указанного постановления ЗАО СФ «Строитель» предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок площадью 0,2291 га для проектирования и строительства жилого дома и здания многофункционального назначения на пересечении улицы Радищева А.Н. в Волжском районе.

На основании постановления № 1040-99 от 17.12.2001 года между администрацией г. Саратова (арендодатель) в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. саратова и ЗАО СФ «Строитель» (арендатор) 11.02.2002 года был заключен договор аренды земельного участка № 244, в соответствии с которым арендатор принял в пользование на условиях аренды на три года земельный участок, имеющий кадастровый номер 01 03 04 03 площадью 2291 кв.м, расположенный по адресу ул. им. Радищева А.Н. под проектирование и строительство жилого дома и здания многофункционального назначения.

02 апреля 2002 года регистрирующим органом зарегистрирована сделка – договор аренды земельного участка № 244 от 11.02.2002 г.

18 сентября 2004 года Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора выдано разрешение ЗАО СФ «Строитель» № 31 на выполнение строительно-монтажных работ по строительству жилого дома по адресу <...> действия до 18.07.2005 года на этап работ по проведению испытаний по устройству буро-набивных свай.

29 сентября 2004 года между ООО «Внешагроторг» (Цедент) и ООО «Владмир» (Преемник) подписано соглашение об уступке, в соответствии с которым Цедент передал, Преемник принял на себя права и обязанности по договору о долевом участии в строительстве здания многофункционального назначения от 06.09.2000 г.

15 октября 2004 года было подписано дополнительное соглашение к договору о долевом участии в строительстве от 06.09.2000 г. между ООО «Внешагроторг», ОАО «Интеграл», ЗАО СФ «Строитель» и ООО «Владмир». По условиям дополнительного соглашения с согласия ОАО «Интеграл» и ЗАО СФ «Строитель» ООО «Внешагроторг» переуступил свои права и обязанности по договору ООО «Владмир» в полном объеме. Произведена замена стороны в договоре ООО «Внешагроторг» на ООО «Владмир».

15 июля 2005 года издано Постановление администрации г. Саратова № 191А-110 в соответствии с которым срок действия договора аренды земельного участка № 244 от 11.02.2002 года о предоставлении ЗАО СФ «Строитель» земельного участка кадастровый номер 64:48:01 03 04:0003 площадью 0,2291 га, находящийся по улице Радищева в Волжском районе для строительства жилого дома и здания многофункционального назначения, продлен на 10 лет.

В связи с продлением на 10 лет действия договора аренды земельного участка № 244 от 11.02.2002 г. было подписано соглашение № 1 от 10.08.2005 года между администрацией г. Саратова (арендодатель) в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Саратова и ЗАО СФ «Строитель» (арендатор) о внесении изменений в договор № 244.

10 октября 2005 года регистрирующим органом зарегистрирована сделка – оглашение № 1 от 10.08.2005 г. об изменении договора аренды земельного участка № 244 от 11.02.2002 г. и продлении срока его действия на 10 лет.

28 ноября 2005 года между ЗАО СФ «Строитель» (передающая сторона) и ООО «Транспром» (принимающая сторона) был заключен договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым ЗАО СФ «Строитель» передало, а ООО «Транспром» приняло на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка № 244 от 11.02.2002 года, заключенного между администрацией г. Саратова в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. саратова и ЗАО СФ «Строитель». Принимающей стороне передается право аренды земельного участка и она становится арендатором на оставшийся срок до 17.12.2014 года.

Стороны оценили стоимость уступки прав по договору в размере 1000 рублей. Оплата произведена № 35 от 02.05.2006 г.

Сторонами договора получено согласие собственника земельного участка в лице Комитета по земельным ресурсам администрации г. Саратова, о чем имеется отметка на договоре.

10 февраля 2006 года регистрирующим органом зарегистрирована сделка – договор замены стороны в обязательстве от 28.11.2005 г., о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 64-64-01/299/2005-414.

18 мая 2006 года между ООО «Транспром» (передающая сторона) и ЗАО «Олеонафта» (принимающая сторона) был заключен договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым ООО «Транспром» передало, а ЗАО «Олеонафта» приняло на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка № 244 от 11.02.2002 года, заключенного между администрацией г. Саратова в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Саратова и ЗАО СФ «Строитель». Принимающей стороне передается право аренды земельного участка и она становится арендатором на оставшийся срок до 17.12.2014 года.

Стороны оценили стоимость уступки прав по договору в размере 1000 рублей. Оплата произведена платежным поручением № 21 от 18.05.2006 г.

14 июня 2006 года регистрирующим органом зарегистрирована сделка – договор замены стороны в обязательстве от 18.05.2006 г., о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 64-64-01/167/2006-327.

ООО «Владмир», считая, что договоры замены стороны в обязательстве от 28.11.2005г. между ЗАО СФ «Строитель» и ООО «Транспром» и от 18.05.2006г. между ООО «Транспром» и ЗАО «Олеонафта» недействительны в силу их ничтожности, обратилось в суд с иском о признании ничтожных договоров недействительными и применении последствий недействительности ничтожных сделок.

Согласно пункту 2 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Из пояснений представителя истца следует, что его заинтересованность в исходе дела заключается в том, что в случае принятия судом решения в пользу истца будет восстановлено его право требовать от ЗАО «Строительная фирма «Строитель» надлежащего исполнения им своих обязанностей по договору от 06.09.2000г. о долевом участии в строительстве здания многофункционального назначения по адресу: <...>. До момента признания судом указанных выше сделок ничтожными и применения последствий их недействительности, то есть до восстановления права аренды ЗАО СФ «Строитель» на земельный участок, указанное выше право истца реализовано быть не может. При этом представитель ООО «Владмир» подтвердил, что судебных споров между ООО «Владмир» и ЗАО СФ «Строитель» по ненадлежащему исполнению обязательств по договору от 06.09.2000г. не имеется и прибегать к такому способу защиты он не намерен.

Представитель истца пояснил, что у ООО «Владмир» не имеется прямой заинтересованности в получении права аренды на земельный участок, оно никогда не обращалось к собственнику с просьбой о предоставлении ему в пользование на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:01 03 04:0003 площадью 0,2291 га, находящегося по улице Радищева в Волжском районе.

Учитывая изложенное суд приходит к выводу о том, что ООО «Владмир» не является в соответствии с положениями абзаца 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованным лицом, поскольку не доказал, что оспариваемыми сделками затронуты его права и законные интересы.

Целью предъявленных истцом требований в части применения последствий недействительности ничтожной сделки является восстановление нарушенных прав арендатора земельного участка ЗАО СФ «Строитель», а не его прав.

Истец не доказал в соответствии с требованиями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 167 ГК РФ наличие у него права на заявление требования о применении последствий недействительности сделок. Вывод истца о том, что возврат застройщику права аренды на земельный участок с неизбежностью приведет к выполнению обязанности ЗАО СФ «Строитель» перед ООО «Владмир» по передаче ему в собственность доли в виде первого нежилого этажа здания многофункционального назначения по адресу ул. Радищева носит предположительный, вероятностный характер, тем более, что решением Арбитражного суда Саратовской области от 15.03.2007 года по делу № А-57-71Б/06-31 ЗАО СФ «Строитель» признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство.

В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В рамках двухсторонней реституции не предусмотрено признание права, прекращение права, признание недействительной государственной регистрации сделок с недвижимостью. Речь идет о применении истцом иных, отличных от применения последствий недействительности ничтожной сделки, способов защиты нарушенных прав, предусмотренных статьей 12 ГК РФ. Сформулированные истцом требования не соответствуют положениям закона о последствиях недействительности сделки и являются самостоятельными способами защиты нарушенных прав, право на применение которых предоставлено ограниченному кругу лиц.

Судом установлено, что для удовлетворения исковых требований отсутствуют не только процессуальные, но и материально-правовые основания в связи со следующим.

Следуя принципу свободы договора, закрепленному в статье 421 ГК РФ, в соответствии с которым стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, 28 ноября 2005 года ЗАО СФ «Строитель» (передающая сторона) и ООО «Транспром» (принимающая сторона), а в последующем 18 мая 2006 года ООО «Транспром» (передающая сторона) и ЗАО «Олеонафта» (принимающая сторона) заключили договоры замены стороны в обязательстве, в соответствии с которыми Принимающей стороне было передано право аренды земельного участка и она становилась арендатором по договору аренды земельного участка № 244 от 11.02.2002 г. на срок до 17.12.2014 года.

Давая правовую квалификацию оспариваемым договорам, суд исходит из их содержания и считает, что стороны заключили соглашение о замене стороны в договоре, а не о замене стороны в обязательстве в порядке, предусмотренном главой 24 ГК РФ. Права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 244 от 11.02.2002 г. в полном объеме перешли от ЗАО СФ «Строитель» к ООО «Транспром», а затем к ЗАО «Олеонафта» при том, что права и обязанности арендодателя без каких-либо изменений остались на Комитете по земельным ресурсам администрации г. Саратова.

Договоры замены стороны в обязательстве от 28.11.2005г. и от 18.05.2006 г. представляют собой двустороннюю сделку, характеризующуюся наличием встречных прав и обязанностей сторон и речь идет о замене стороны в договоре, которая не только обладает правами, но и несет обязанности по отношению к другой стороне. Глава 24 ГК РФ предусматривает порядок замены стороны в одном обязательственном правоотношении (должника или кредитора), а не стороны в договоре (или ином обязательстве в широком смысле), каждая из которых может быть и должником, и кредитором по различным обязательствам, охватываемым конструкцией одного договора.

Учитывая изложенное суд приходит к тому выводу, что, являясь сделками, не поименованными в Гражданском кодексе РФ, договоры замены стороны в обязательстве от 28.11.2005г. и от 18.05.2006 г. должны соответствовать общим положениям об обязательстве и общим положениям о договоре и не подлежат проверке на соответствие нормам главы 24 (перемена лиц в обязательстве) и нормам главы 32 (дарение) ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 572 Кодекса по договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить его от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При этом при наличии встречного обязательства договор не признается дарением. Из данной нормы закона следует, что наличие возмездных начал в договорном обязательстве исключает признание соответствующего договора договором дарения.

Как следует из договора замены стороны в обязательстве ООО «Транспорм» и ЗАО «Олеонафта» по условиям договора приняли на себя не только права, но и обязанности по договору аренды, в том числе обеспечить освоение участка в установленные договором сроки, выполнять условия Договора по уплате арендной платы, использовать земельный участок в соответствии с условиями его предоставления. К встречному предоставлению также относится и обязательство уплаты предусмотренной договором суммы ЗАО СФ «Строитель». Таким образом, в данном случае исковые требования и обоснования заявителя относятся не ко всем условиям договора, а только к одному из прав, переданных по договору замены стороны в обязательстве - передача права аренды на земельный участок в соответствии с пунктом 2 договора, тогда как исковые требования заявлены в отношении всей сделки в полном объеме.

Данный договор не является сделкой дарения, поскольку произошла не только передача прав, но и обязательств по договору аренды.

В силу изложенного, суд считает не подлежащими учету и применению результаты оценки уступленного по договору права аренды земельного участка, содержащиеся в Отчете оценщика № 2310.07М от 23 октября 2007 года о рыночной стоимости права аренды земельного участка по состоянию на 28 ноября 2005 года, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки составляла 15 830 000 рублей.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующей вопросы аренды земельных участков, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Статьей 41 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков, следовательно, и арендаторы земельных участков осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, в том числе право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, а также осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Таким образом, судом не установлено нарушение норм действовавшего земельного законодательства при передаче права аренды земельного участка, являющегося муниципальной собственностью и предоставленного собственником в аренду на срок, более чем пять лет, от арендатора ЗАО СФ «Строитель», а в последствии ООО «Транспорм» третьим лицам.

Исследуя довод истца и ответчика ЗАО СФ «Строитель» о том, что оспариваемые договоры заключены с нарушением пункта 4 статьи 35 Земельного Кодекса РФ, запрещающего отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, суд находит их несостоятельными по следующим основаниям.

Суд руководствуется правовой позицией, сформулированной в абз. 2 п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

В рассматриваемом случае у ЗАО СФ «Строитель» отсутствует как право собственности на земельный участок, право аренды на который передается по оспариваемым договорам, так и право собственности на объект незавершенного строительства.

Истец утверждает, что в момент заключения договора на земельном участке находилось принадлежащее ЗАО СФ «Строитель» сооружение - жилой дом, не завершенный строительством, который не был отчужден в пользу ООО «Транспром» вместе земельным участком. В подтверждение этого обстоятельства в материалы дела Истцом представлены:

- Выписка № 42501/2007 от 9 ноября 2007 года о регистрации объекта «жилой дом, незавершенный строительством» в един государственном реестре объектов капитального строительства за инв. № 63:401:003:000072750, наименование -«основное строение сваи ж/б», получатель Выписки - ЗАО «Строительная фирма «Строитель», сведения о принадлежности - собственное основание (правоустанавливающий документ) Постановление Администрации г. Саратова № 191А-110ОТ 15 июля 2005 года;

- технический паспорт на объект «жилой дом, незавершенный строительством степенью готовности 1%» от 9 ноября 2007 г.

Сведения, содержащиеся в представленных выписке и техническом паспорте, отличны от сведений, содержащихся в выписке № 54697 от 28.12.2005 года и выписке № 12322 от 31.05.2006 г., представленных МУП «Городское бюро технической инвентаризации» в материалы регистрационного дела в связи оформлением договоров замены стороны в обязательстве от 28.11.2005г. и от 18.05.2006 г.

Согласно данным выпискам по состоянию на 27.12.2005 г. и на 30.05.2006 г. на земельном участке площадью 0,2291 га, находящемся по улице Радищева, строений нет.

В соответствии со статьей 64 АПК РФ, доказательствами по делу могут являться полученные в предусмотренном федеральными законами сведения о фактах, на основан которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле. При этом соответствии с пунктом 3 статьи 64 АПК РФ не допускается использование доказательств полученных с нарушением федерального закона.

Представленная выписка № 42501/2007 от 9 ноября 2007 года не является надлежащим доказательством, соответствующим требованиям статьи 64 АПК РФ, так как она получена ЗАО «СФ «Строитель» с нарушением федерального закона. Порядок регистрации объектов незавершенного строительства в реестре объектов капитального строительства регламентируется следующими нормативными документами:

- Постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства" (с изменениями от 10 сентября 2004 г., 19 марта 2005 г., 28 декабря 2006 г.);

- Приказом Минэкономразвития РФ от 8 сентября 2006 г. N 268 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства", при этом Правила, утвержденные настоящим приказом, вводятся в действие на территории Саратовской области с 1 января 2009 г.

Сведения об объектах учета согласно указанным нормативным актам предоставляются по заявлениям (запросам):

а) собственника, владельца или их доверенных лиц (при предъявлении надлежащим образом оформленной доверенности);

б) наследников по закону или по завещанию;

в) правоохранительных органов и судов (по находящимся в их производстве делам);

г) органов государственной власти и местного самоуправления (об объектах учета, расположенных на территории соответствующих административно-территориальных образований);

д) налоговых органов (об объектах учета, расположенных на территории административно-территориальных образований, находящихся в сфере их ведения).

Как следует из представленной выписки, в качестве правоустанавливающего документа было предоставлено Постановление Администрации г. Саратова № 191А -110 от 15 июля 2005 года, в соответствии с которым ЗАО СФ «Строитель» был продлен срок действия договора аренды № 244 от 11 февраля 2002 года сроком на 10 лет. Вместе с тем, как следует из материалов дела, 28 ноября 2005 года в договор аренды, заключенный между ЗАО «Строитель» и Администрацией города Саратова были внесены изменения, в соответствии с которыми ЗАО «Строитель» передал все права и обязательства в отношении аренды земельного участка по договору аренды № 244 от 11 февраля 2002 года ООО «Транспром». Таким образом, с момента заключения Договора замены стороны в обязательстве ЗАО «Строитель» не имеет правоустанавливающих документов, подтверждающих его права на земельный участок.

Для получения выписки из Реестра в регистрирующий орган был представлен в качестве правоустанавливающего документ, который на дату получения выписки (9 ноября 2007 года), уже не соответствовал правовому статусу ЗАО СФ «Строитель», в связи с чем суд считает представленную выписку ненадлежащей, полученной с нарушением федерального законодательства.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную или кассационную инстанции в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья арбитражного суда

Саратовской области

Никульникова О.В.