Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в государственной регистрации расторжения договора № 87/д2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.10.2014 г., заключенного между ООО «Стройресурс» и ФИО1, ФИО2, ФИО3,

об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области зарегистрировать соглашение о расторжении договора № 87/д2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.10.2014 г., заключенного между ООО «Стройресурс» и ФИО1, ФИО2, ФИО3,

о прекращении реестровой записи о государственной регистрации договора № 87/д2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.10.2014 г. №64-64-01/688/2014-131 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

при участии:

представителя заявителя - ФИО4, доверенность № 2015-04-07/1 от 07.04.2015г., действительна по 07.04.2016г.,

представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г.Саратов – ФИО5, доверенность №72 от 21.09.2015г., сроком до 31.12.2016г.,

ФИО1, г.Челябинск – не явился, извещен,

ФИО2, г.Челябинск – не явился, извещен,

ФИО3, г.Челябинск – не явился, извещен,

представителя органа опеки и попечительства Калининского района г.Челябинска, г.Челябинск – не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось с заявлением общество с ограниченной ответственностью «Стройресурс», г.Саратов, заинтересованные лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г.Саратов, ФИО1, г.Челябинск, ФИО2, г.Челябинск, ФИО3, г.Челябинск, орган опеки и попечительства Калининского района г.Челябинска, г.Челябинск о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в государственной регистрации расторжения договора № 87/д2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.10.2014 г., заключенного между ООО «Стройресурс» и ФИО1, ФИО2, ФИО3, об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области зарегистрировать соглашение о расторжении договора № 87/д2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.10.2014 г., заключенного между ООО «Стройресурс» и ФИО1, ФИО2, ФИО3, о прекращении реестровой записи о государственной регистрации договора № 87/д2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.10.2014 г. №64-64-01/688/2014-131 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Заявитель, в порядке статьи 49 Арбитражного кодекса Российской Федерации, заявил отказ от требования в части признания незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в государственной регистрации расторжения договора № 87/д2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.10.2014г., заключенного между ООО «Стройресурс» и ФИО1, ФИО2, ФИО3.

В остальной части заявленные требования просит удовлетворить.

Судом отказ в части заявленных требований принят.

Как видно из материалов дела, 27.10.2014г. ФИО1, действующая за себя и как законный представитель ФИО2, ФИО3 (Участники долевого строительства), заключили с ООО «Стройресурс» договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №87/д2.

Согласно данному Договору Участники долевого строительства обязались оплатить 2150000 руб. (п.4 Договора) и принять при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объект - квартиру №87, 3 жилых комнаты, 4 этаж, проектная площадь 81,78 кв.м, блок – секция В, строящегося многоквартирного дома: жилой дом №2 (блок – секция А, Б, В, Г., Д., Е), расположенного по адресу: Саратовская область, муниципального образование «Город Саратов», Новосоколовогорский жилой район, б/н (пункты 1.1, 3.1 Договора).

В связи с тем, что оплата суммы договора не производилась, 31.12.2014г. между ООО «Стройресурс» и Участниками долевого строительства было подписано соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома №87/д2 от 27.10.2014г.

20.02.2015г. ООО «Стройресурс» и Участники долевого строительства подали заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о государственной регистрации соглашения о расторжении договора.

Уведомлением от 26.02.2015г. № 001/177/2015-26 регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию расторжения договора долевого участия в строительстве на срок до 26.03.2015г., поскольку государственным регистратором ФИО6 выявлено, что участниками долевого строительства также являются несовершеннолетние - ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения), ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения).

Одновременно обществу предложено представить согласие органа опеки и попечительства на заключение соглашения от 31.12.2014г. о расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.10.2014г.

27.03.2015г. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области сообщением № 001/177/2015-26 отказало ООО «Стройресурс» в регистрации соглашения о расторжении договора долевого участия в строительстве № 87/д2 от 27.10.2014г.

Основанием для отказа послужило то, что заявитель не представил в регистрирующий орган согласие органов опеки и попечительства на расторжение договора долевого участия в строительстве № 87/д2 от 27.10.2014г., заключенного между ООО «Стройресурс» и ФИО1, действующей за себя и как законный представитель ФИО2, ФИО3.

Заявитель обратился с суд, так как полагает, что законодательством не предусмотрена обязанность застройщика на получение согласия органа опеки и попечительства на регистрацию договора долевого участия и его расторжение. Кроме того, заявитель отмечает, что у несовершеннолетних ФИО3,, ФИО2 не возникло прав на долю в спорном жилом помещении в связи с неуплатой их законным представителем стоимости квартиры в полном объёме.

Представитель заявителя в судебном заседании просит удовлетворить заявленные требования.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в судебном заседании не возражает против удовлетворения заявленных требований.

ФИО1, г.Челябинск, ФИО2, г.Челябинск, ФИО3, г.Челябинск, представитель органа опеки и попечительства Калининского района г.Челябинска, г.Челябинск в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, в соответствии со статьёй 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ФИО1, г.Челябинск, ФИО2, г.Челябинск, ФИО3, г.Челябинск, представителя органа опеки и попечительства Калининского района г.Челябинска, г.Челябинск.

В судебном заседании в соответствии со статьёй 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 27.01.2016г. до 28.01.2016г. до 09 час. 40 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд пришёл к следующему выводу.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Указанные требования заявлены в рамках главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поэтому настоящее дело рассматривается в порядке рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделённых федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Следовательно, бездействие подлежит признанию незаконным при наличии одновременно двух условий: несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение им прав и законных интересов заявителя.

Арбитражным процессуальным законодательством установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании действия (бездействия) государственного органа арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого действия (бездействия) и устанавливает его соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которое совершило оспариваемое действие (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемое действие (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания законности совершения оспариваемого действия (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на совершение оспариваемого действия (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемого действия (бездействия), возлагается на орган или лицо, которое совершило действие (бездействие).

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верхового Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, является, одновременно, как его несоответствие закону или иному нормативно-правовому акту, так, и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) государственных органов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Положениями пункта 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом и Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ).

Порядок представления документов на государственную регистрацию прав урегулирован статьей 16 Закона № 122-ФЗ.

В силу статьи 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Статьёй 17 Закона № 122-ФЗ предусмотрено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, перечисленные в пункте 1 настоящей статьи.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона № 122-ФЗ).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (пункт 1 статьи 18 Закона № 122-ФЗ).

В соответствии со статьями 9 и 13 упомянутого Закона регистрирующим органом проводится правовая экспертиза документов, представленных для регистрации права, их действительность и наличие соответствующих прав у лица, обратившегося за регистрацией. Регистрирующим органом производится проверка законности сделки и устанавливается отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав предусмотрен статьей 20 Закона № 122-ФЗ, в частности, абзацем 10 пункта 1 данной статьи определено, что одним из оснований отказа в государственной регистрации прав является непредставление документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора. (пункт 4 статьи 25.1 Закона № 122-ФЗ).

Как установлено судом, оплата задолженности по спорному договору долевого участия в строительстве дольщиками не производилась.

Как следует из материалов дела, 20.02.2015г. ООО «Стройресурс» и Участники долевого строительства подали заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о государственной регистрации соглашения о расторжении договора.

Согласно распискам от 20.02.2015г. к заявлению ООО «Стройресурс» приложило следующие документы: платёжное поручение от 30.01.2015г. № 27, доверенность, соглашение о расторжении договора № 87/д2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.10.2014г. от 31.12.2014г. Участники долевого строительства к заявлению приложили следующие документы: квитанции от 20.02.2015г. № 397016, от 20.02.2015г. № 397020, от 20.02.2015г. № 397018, соглашение о расторжении договора

№ 87/д2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.10.2014г. от 31.12.2014г., свидетельство о рождении от 31.07.2008г. серия <...>, свидетельство о рождении от 11.04.2003г. серия I-ИВ №733394.

С учётом изложенного, представленные ООО «Стройресурс» и Участниками долевого строительства на государственную регистрацию документы соответствовали требованиям пункта 4 статьи 25.1 Закона № 122-ФЗ, что подтверждается расписками регистрирующего органа от 20.02.2015г., а следовательно, у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для приостановления и отказа в государственной регистрации расторжения договора № 87/д2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.10.2014г.

Согласно данному Договору Участники долевого строительства обязались оплатить 2150000 руб. (п.4 Договора) и принять при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объект - квартиру № 87, 3 жилых комнаты, 4 этаж, проектная площадь 81,78 кв.м, блок – секция В, строящегося многоквартирного дома: жилой дом №2 (блок – секция А, Б, В, Г., Д., Е), расположенного по адресу: Саратовская область, муниципального образование «Город Саратов», Новосоколовогорский жилой район, б/н (пункты 1.1, 3.1 Договора).

Однако, оплата по настоящему договору не производилась Участниками долевого строительства.

С учётом изложенного исходя из анализа положений заключённого договора № 87/д2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.10.2014г. права требования доли на спорный объект недвижимости ни у одного из дольщиков не возникло, в том числе и у несовершеннолетних детей.

Следовательно, действия ООО «Стройресурс» и Участников долевого строительства по расторжению указанного договора без согласия органа опеки и попечительства не повлекли нарушения прав и законных интересов несовершеннолетних детей.

При этом мать несовершеннолетних ФИО2 и ФИО3 в соответствии с разделами 4, 5 договора № 87/д2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.10.2014г. приняла на себя обязательства по оплате долевого участия в полном объёме, в связи с чем неисполнение указанных обязанностей повлекло за собой отсутствие права у детей на доли спорной квартиры.

Кроме того, положениями статьи 25.1 Закона № 122-ФЗ не предусмотрено согласие органа опеки и попечительства для регистрации расторжения договора долевого участия при соглашении сторон.

Пунктом 2 статьи 17 Закона № 122-ФЗ предусмотрено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации. С учётом изложенного действия государственного регистратора ФИО6 по истребованию у заявителя согласия органа опеки и попечительства для регистрации расторжения спорного договора противоречат положениям указанных норм.

Таким образом, наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о действии договора нарушает права заявителя и создает неопределенность положения участников гражданского оборота.

При таких обстоятельствах суд приходит в выводу, что у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для приостановления и отказа в регистрации соглашения от 31.12.2014г. о расторжении договора № 87/д2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.10.2014г., в связи с чем требования заявителя подлежат удовлетворению.

В соответствие с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

При обращении в арбитражный суд с заявлением, заявитель оплатил расходы по государственной пошлине в сумме 6000 рублей, что подтверждается платёжным поручением № 164 от 10.07.2015г.

С учётом изложенного, уплаченная заявителем государственная пошлина в размере 6000 руб. подлежат взысканию с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

Руководствуясь статьями 110, 150, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

Р Е Ш И Л:

Отказ в части требований - принять.

Производство по делу в части признания незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в государственной регистрации расторжения договора № 87/д2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.10.2014 г., заключенного между ООО «Стройресурс» и ФИО1, ФИО2, ФИО3, прекратить.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в течение месяца после вступления решения по настоящему делу в законную силу, зарегистрировать соглашение о расторжении договора

№ 87/д2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.10.2014 г., заключенного между ООО «Стройресурс» и ФИО1, ФИО2, ФИО3.

Прекратить реестровую запись о государственной регистрации договора № 87/д2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.10.2014 г. №64-64-01/688/2014-131 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стройресурс» государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные статьями 257-272, 273-291 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем подачи жалобы через Арбитражный суд Саратовской области.

Судья Е.В. Сеничкина