Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Е.В. Михайловой при ведении протокола судебного заседания секретарем Цениной Е.А., рассмотрев в судебном заседании исковому заявлению Акционерного общества «Нижневолжский коммерческий банк» ОГРН <***>, ИНН <***>

к Акционерному обществу «Кондитерская фабрика «Саратовская» ОГРН <***>, ИНН <***> третье лицо: временный управляющий Акционерного общества «Кондитерская фабрика «Саратовская» ФИО1,

О взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 29 января 2016 г. задолженность по арендной плате в размере 5 427 000 руб. за период с января 2020 г. по июнь 2021 г. включительно, пени по договору аренды недвижимого имущества от 29 января 2016 г., начисленные за период с 15 февраля 2020 г. по 19 июля 2021 г. включительно в размере 1 427 301 руб., пени по договору аренды недвижимого имущества от 29 января 2016 г., начисленные с 20 июля 2021 г. и по дату фактического возврата задолженности по арендной плате включительно, суммы оплаченной государственной пошлины в размере 57 272 руб.

При участии:

Представитель истца – ФИО2 по доверенности от 25.06.2020,

Представитель ответчика – ФИО3 по доверенности от 12.04.2021

У С Т А Н О В И Л:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Акционерное общество «Нижневолжский коммерческий банк» с исковым заявлением к Акционерному обществу «Кондитерская фабрика «Саратовская», третье лицо: временный управляющий Акционерного общества «Кондитерская фабрика «Саратовская» ФИО1, о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 29 января 2016 г. задолженность по арендной плате в размере 5 427 000 руб. за период с января 2020 г. по июнь 2021 г. включительно, пени по договору аренды недвижимого имущества от 29 января 2016 г., начисленные за период с 15 февраля 2020 г. по 19 июля 2021 г. включительно в размере 1 427 301 руб., пени по договору аренды недвижимого имущества от 29 января 2016 г., начисленные с 20 июля 2021 г. и по дату фактического возврата задолженности по арендной плате включительно, суммы оплаченной государственной пошлины в размере 57 272 руб.

Определением суда от 06.09.2021 года в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий АО «Кондитерская фабрика «Саратовская» ФИО1.

Отводов суду не заявлено.

Сторонам разъяснены права в порядке статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, и просила их удовлетворить.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с действующим законодательством, заявленные требования не оспорил, отзыв на исковое заявление не представил, правами, предоставленными статьей 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не воспользовался.

В силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 09.02.2022 года был объявлен перерыв до 11 часов 25 минут 15.02.2022 года, вынесено протокольное определение. После перерыва рассмотрение дела продолжено.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав стороны, исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Саратовской области от 23.03.2020 года (дата объявления резолютивной части – 19.03.2020 года) по делу № А57-2747/2020 акционерное общество «Нижневолжский коммерческий банк» (ОГРН <***> ИНН <***>, адрес: 410012 <...>) признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Полномочия конкурсного управляющего Банка возложены на государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов».

В соответствии с подпунктом 4 пункта 3 статьи 189.78 Федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсный управляющий обязан предъявить к третьим лицам, имеющим задолженность перед кредитной организацией, требования о ее взыскании.

Между Банком (арендодатель) и АО «Кондитерская фабрика «Саратовская» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 29.01.2016 года (в редакции дополнительных соглашений от 04.04.2016 года № 1, от 30.11.2016 года № 2, от 31.05.2018 года № 3, от 01.01.2019 года № 4) сроком на 11 месяцев с последующей пролонгацией.

В соответствии с пунктом 1.1. договора аренды арендодатель принял на себя обязательство передать во временное владение и пользование за плату недвижимое имущество, согласно приложению № 1 к договору, а арендатор обязался принять недвижимое имущество и пользоваться им в соответствии с условиями договора.

29.01.2016 года арендодатель передал, а арендатор принял недвижимое имущество (27 объектов) по акту приема-передачи недвижимого имущества (приложение № 1), в соответствии с которым на момент передачи недвижимое имущество находится в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями и условиями его предоставления, техническое состояние удовлетворительное; стороны взаимных претензий не имеют.

Впоследствии, 04.04.2016 года, 01.12.2016 года, 30.11.2016 года, 01.08.2018 года путем подписания дополнительных соглашений к договору аренды ответчик передавал истцу обратно часть арендованных объектов по актам приема-передачи недвижимого имущества, в связи с чем количество объектов аренды было уменьшено до 17.

Дополнительно стороны каждый раз подписывали приложение № 1 к договору аренды в новой редакции, фиксируя объекты, находящиеся в аренде у ответчика.

В соответствии с пунктами 6.1.-6.2. договора аренды (с учетом условий дополнительного соглашения от 01.01.2019 года № 4) с 01.01.2019 года арендатор обязан уплачивать арендную плату ежемесячно в сумме 301 500 руб., в т.ч. НДС по ставке, предусмотренной Налоговым кодексом Российской Федерации, не позднее 14 числа следующего месяца.

Указывая, что в нарушение своих обязательств арендатор перестал оплачивать арендную плату с января 2020 года, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

По расчету истца общая сумма задолженности по договору аренды по состоянию на 19.07.2021 года составляет 6 854 301 руб., из них: задолженность по арендной плате за период с января 2020 года по июнь 2021 года 5 427 000 руб., пени, начисленные за период с 15.02.2020 года по 19.07.2021 года включительно, 1 427 301 руб.

В адрес арендатора 11.06.2021 года была направлена претензия о необходимости погашения задолженности по договору аренды, которая получена ответчиком 18.06.2021 года, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором с сайта официального Почты России. Однако, до настоящего времени требования истца не исполнены.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Не согласившись с требованиями истца, ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что в соответствии пунктом 1.1. договора аренды недвижимого имущества от 29.01.2016 года имущество предоставлялось арендатору для использования в коммерческой деятельности. Планировалось использовать арендованное имущество для расширения производственных мощностей и складского хозяйства. Однако, в дальнейшем планы изменились, но расторгнуть договор аренды с арендодателем не получилось. Ключи от арендованных объектов недвижимости ответчику не передавались, по настоящее время указанное недвижимое имущество арендатором не используется. В связи с этим, а также тяжелым финансовым положением, 11.02.2020 года ответчик направил арендодателю письмо исх. № 37 от 06.02.2020 года с просьбой расторгнуть договор аренды с 31.12.2019 года, приложив проект соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 29.01.2016 года и акт приема-передачи имущества по договору аренды. Данное письмо осталось без ответа. Письмом исх. № 111 от 19.05.2020 года ответчик повторно обратился к арендодателю с просьбой о досрочном расторжении договора аренды, поскольку имущество не используется арендатором, а оплата арендной платы за неиспользуемое имущество является нецелесообразной и обременительной для арендатора. Ответа на данное письмо также не последовало. 16.07.2020 года ответчик в соответствии с пунктом 3.3. договора аренды направил представителю конкурсного управляющего АО «НВКбанк» письмо исх. № 155 от 16.07.2020 года с уведомлением о расторжении договора 28.08.2020 года и просьбой обеспечить явку представителя банка для передачи имущества по акту приема-передачи. 25.08.2020 года была проведена совместная проверка арендуемого имущества. Письмом от 27.01.2021 года № 40-15исх-8338 конкурсный управляющий АО «НВКбанк» сообщил ответчику о том, что в результате осмотра выявлено, что большинство арендуемых объектов находятся в неудовлетворительном состоянии, не могут быть использованы по назначению. Письмом от 27.01.2021 года исх. № 20 ответчик уведомил истца о том, что уже на момент заключения договора объекты недвижимости находились в неудовлетворительном состоянии, и просило предоставить существующие отчеты об оценке рыночной стоимости указанных объектов с фототаблицами, составленные по заказу банка Областным центром оценки. По результатам переписки письмом № 40-15исх-60932 от 19.05.2021 года представитель конкурсного управляющего сообщил, что в настоящее время предоставить отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости не представляется возможным из-за отсутствия научно-технической обработки документов. Данный отказ, а также требование об уплате задолженности и пени по договору аренды ответчик считает необоснованными.

Истец оспорил возражения, в представленных возражениях на отзыв ответчика отметил, что 27 объектов недвижимого имущества были переданы истцом ответчику в дату заключения договора аренды по акту приема-передачи недвижимого имущества от 29.01.2016 года (приложение № 1), в соответствии с которым на момент передачи недвижимое имущество находится в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями и условиями его предоставления, техническое состояние удовлетворительное; стороны взаимных претензий не имеют. В дальнейшем, 04.04.2016 года, 01.12.2016 года, 30.11.2016 года, 01.08.2018 года ответчик передавал истцу обратно часть арендованных объектов по актам приема-передачи недвижимого имущества, в связи с чем количество объектов аренды было уменьшено до 17. Дополнительно стороны каждый раз подписывали приложение № 1 к договору аренды в новой редакции, фиксируя объекты, находящиеся в аренде у ответчика, и его состояние – удовлетворительное, пригодное для использования в соответствии с целями и условиями его предоставления. Ответчик не заявлял о якобы обнаруженных им недостатках и о невозможности использовать недвижимое имущество, не потребовал досрочного расторжения договора аренды в случае обнаружения недостатков, не уведомил истца о необходимости ремонта, неоднократно при приеме подписывал акты приема-передачи недвижимого имущества и т.п., что свидетельствует о том, что недвижимое имущество на даты передачи находилось в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями и условиями его предоставления, в удовлетворительном состоянии. Более того, с 2016 года по 2019 года, т.е. на протяжении трех лет ответчик платил истцу арендную плату и каких-либо претензий относительно невозможности использования переданного в аренду недвижимого имущества не заявлял, о расторжении договора аренды не просил. Таким образом, доводы ответчика о том, что недвижимое имущество ему не передавалось и на момент заключения договора аренды находилось в неудовлетворительном состоянии, по мнению истца, не соответствуют действительности и направлены на введение суда в заблуждение. Письмом от 06.02.2020 года ответчик просил истца расторгнуть договор аренды по соглашению сторон с 31.12.2019 года, письмом от 19.05.2020 года – с 19.03.2020 года, т.е. «задним числом», несмотря на то, что недвижимым имуществом пользовался и обязан оплатить арендную плату за весь период действия договора аренды. Более того, приказами Банка России от 24.01.2020 года № ОД-111 и № ОД-112 у истца была отозвана лицензия на осуществление банковских операций, назначена временная администрация по управлению кредитной организацией, которая не наделена полномочиями по расторжению договоров, влекущих уменьшение имущества истца. Расторжение по соглашению сторон договоров, направленных на уменьшение денежных средств, поступающих в конкурсную массу истца в ходе конкурсного производства, также невозможно, т.к. может повлечь жалобы со стороны кредиторов истца. Ответчик, в свою очередь, в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды не обращался. Кроме того, 16.07.2020 года ответчик направил истцу уведомление об отказе от пролонгации договора аренды на новый срок, указав дату расторжения договора аренды – 28.08.2020 года. 25.08.2020 года истцом с участием представителя ответчика были составлены акты осмотра арендованных помещений, в которых зафиксировано, что на дату осмотра арендованное недвижимое имущество находится в неудовлетворительном, аварийном состоянии. Ответчик от подписания актов осмотра отказался. Согласно пункту 4.2. договора аренды при прекращении договора недвижимое имущество передается арендатором арендодателю не позднее последнего дня действия договора по акту приема-передачи. Недвижимое имущество считается возвращенным арендодателю с момента подписания акта приема-передачи недвижимого имущества. Акт о приеме-передаче недвижимого имущества ответчиком в адрес истца так и не был предоставлен. Доказательства передачи ответчиком недвижимого имущества истцу до настоящего момента отсутствует. В связи с чем, недвижимое имущество до настоящего времени находится во владении и пользовании ответчика. Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», и в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 года № 35 «О последствиях расторжения договора», прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю; в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, при прекращении договора аренды у арендатора сохраняется обязанность по внесению арендной платы до даты возврата истцу арендованного недвижимого имущества. Также, у ответчика сохраняется обязанность по оплате неустойки, размер которой предусмотрен пунктом 7.2. договора аренды, поскольку в силу пункта 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Возражая против доводов истца, в дополнительных пояснениях по делу ответчик указал, что арендодатель до сих пор не определил процедуру передачи недвижимого имущества и подписания акта приема-передачи, и не сообщил арендатору, когда он примет арендованное имущество, тем самым, истец уклоняется от приемки недвижимого имущества по истечении срока договора аренды. Ссылаясь на правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Информационном письме от 11.01.2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», о том, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества, ответчик считает, что требование истца о взыскании с него задолженности и пени за период с 28.08.2020 года по настоящее время является необоснованным.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендатора при прекращении договора возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу пункта 2 указанной статьи, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его не своевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В судебном заседании установлено, и не оспаривается сторонами, что до настоящего времени спорное недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды от 29.01.2016 года (в ред. дополнительных соглашений к договору) истцу не возвращено.

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

По общим правилам исполнения договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с указанной позицией следует, что согласно пункту 3 статьи 423 Гражданского кодекса договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Таким образом, кредитор в арендном обязательстве вправе требовать с должника арендную плату в период действия договора до возврата им объекта имущественного найма, совершенного с учетом правил действующего законодательства.

Поскольку в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (абзац 5 пункта 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Доводы ответчика о прекращении пользования арендованным имуществом и уклонении арендодателя от подписания акта возврата судом отклоняются как основанные на ошибочном понимании норм материального права.

Как видно, ответчик ссылается на прекращение фактического пользования помещением до истечения установленного договором срока аренды. Между тем, прекращение фактического использования помещения не дает оснований полагать прекращенным договор аренды. Ответчик ошибочно полагает, что взыскание арендной платы в такой ситуации свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны истца.

В силу положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации общим правилом является расторжение договора по соглашению сторон. Кроме того, возможно расторжение договора по требованию одной из сторон, однако, в судебном порядке и при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Право на односторонний отказ арендатора от договора аренды законом не установлено.

На основании пункта 3.1. настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует на срок 11 месяцев.

Согласно пункту 3.2. договора аренды арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке в любое время при отсутствии нарушений настоящего договора со стороны арендатора с обязательным уведомлением арендатора не позднее, чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого расторжения договора.

Если за 1 месяц до окончания действия настоящего договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о его расторжении письменно, то договор считается пролонгированным на тех же условиях на тот же срок (пункт 3.3. договора).

Условия спорного договора прямо указывают на отсутствие у арендатора права досрочного внесудебного отказа от исполнения договора аренды, следовательно, по инициативе арендатора договор может быть прекращен только в судебном порядке с обоснованием существенных нарушений условий договора арендодателем.

Таким образом, прекращение использования арендованного имущества не прекращает договорные правоотношения сторон, а, соответственно, и обязанность по внесению арендных платежей. Истец не обязан соглашаться с досрочным расторжением договора аренды и вправе претендовать на соблюдение условий договора. Ответчик не может произвольно и досрочно отказаться от исполнения принятых на себя обязательств, не соблюдая установленных законом и договором требований к прекращению таковых.

Доводы ответчика о том, что ключи от арендованных объектов ему не передавались, на момент заключения договора аренды недвижимое имущество находилось в неудовлетворительном состоянии, в силу чего ответчик не может пользоваться арендованным имуществом, не основаны на относимых и допустимых доказательствах.

Доказательства признания соответствующих обстоятельств истцом в материалах дела отсутствуют. Доказательств того, что по иным причинам, не зависящим от ответчика, последний лишен фактической возможности использовать арендованное имущество (например, оно фактически предоставлено иному лицу, истец запрещает доступ арендатора в помещение и пр.), также не представлено.

Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора установлены статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создаёт препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, согласно последнему, по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

По положениям пунктом 1 и 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда.

Как указано в статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) должно быть предоставлено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Резюмируя сказанное, право на односторонний отказ от договора должно быть прямо и недвусмысленно сформулировано либо в нормативно-правовом акте, либо в самом договоре.

Ни нормы главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие арендные правоотношения, ни иные акты не предусматривают право на односторонний отказ от договора: досрочное расторжение должно осуществляться судом.

Между тем, соглашение о расторжении договора сторонами достигнуто в спорный период не было. В судебном порядке по инициативе арендатора (в том числе по основаниям, установленным статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации) названный договор также расторгнут не был.

При этом, не имеется оснований и для вывода о том, что имел место отказ арендатора от договора аренды, заявленный в порядке статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Договором аренды возможность одностороннего отказа арендатора от его исполнения не предусмотрена.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с пунктом 5 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017)», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017 года, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Как следует из материалов дела, ответчик подписал акты приёма-передачи объектов аренды без замечаний, с указанием того, что на момент подписания указанных актов приёма-передачи арендатор произвёл осмотр объектов недвижимости и подтвердил, что объекты недвижимости находились в исправном состоянии и пригодном для эксплуатации. Доказательств передачи объектов недвижимости в непригодном для его использования состоянии ответчиком в материалы дела не представлено.

Более того, ответчик осуществлял оплату арендных платежей по договору.

Письмом от 06.02.2020 года ответчик просил истца расторгнуть договор аренды по соглашению сторон с 31.12.2019 года, письмом от 19.05.2020 года – с 19.03.2020 года.

Вместе с тем, требуя от арендодателя расторжения договора аренды «задним числом», ответчик не заявлял о якобы обнаруженных им недостатках и о невозможности в связи с этим использовать недвижимое имущество, а ссылался на неиспользование имущества с начала 2019 года и ухудшение финансового положения общества.

Таким образом, обстоятельств, освобождающих ответчика от обязанности по внесению арендной платы, судом не установлено, в силу чего требования о взыскании заявлены истцом правомерно.

Несвоевременный возврат имущества и размер задолженности за период с января 2020 года по июнь 2021 года включительно подтверждается представленными истцом документами. Досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора истцом соблюден, соответствующие доказательства представлены в материалы дела.

Размер задолженности арбитражным судом проверен и признан верным.

При наличии законодательно закрепленного права арендодателя требовать внесения арендных платежей до момента возврата объекта найма и отсутствия доказательств существенных нарушений условий договора арендодателем суд, руководствуясь статьями 606,622 Гражданского кодекса Российской Федерации, приходит к выводу об обоснованности требований истца о взыскании с ответчика арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 29.01.2016 года в размере 5 427 000 руб. за период с января 2020 года по июнь 2021 года включительно за фактическое пользование арендованным имуществом.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Факт ненадлежащего исполнения обязательств по оплате арендных платежей установлен материалами дела и не оспорен ответчиком, в связи с чем, требования о взыскании с ответчика суммы неустойки по договору заявлены обоснованно.

На основании пункта 7.2. договора аренды, в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок, арендодатель вправе требовать уплаты арендатором пени в размере 0,1 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Таким образом, соглашение о неустойке (пени) сторонами соблюдено.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором (пункты 3, 4 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, проверяя расчет истца, суд признает его неверным и произведенным без учета положений статей 190-193 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец просит взыскать с ответчика пени за период с 15.02.2020 года по 19.07.2021 года включительно в размере 1 427 301 руб.

Согласно статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. В силу статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации, если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

В соответствии со статьей 191 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

Согласно норм статьи 192 Гражданского кодекса Российской Федерации срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока.

К сроку, определенному в полгода, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами.

К сроку, исчисляемому кварталами года, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами. При этом квартал считается равным трем месяцам, а отсчет кварталов ведется с начала года.

Срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока.

Срок, определенный в полмесяца, рассматривается как срок, исчисляемый днями, и считается равным пятнадцати дням.

Если окончание срока, исчисляемого месяцами, приходится на такой месяц, в котором нет соответствующего числа, то срок истекает в последний день этого месяца.

Срок, исчисляемый неделями, истекает в соответствующий день последней недели срока.

Руководствуясь вышеназванными нормами права, суд пришел к выводу о том, что является обоснованным требование истца о взыскании с ответчика пени по договору аренды недвижимого имущества от 29.01.2016 года, начисленные за период с 15.02.2020 года по 1907.2021 года включительно в размере 1 425 793,50 руб.

На основании изложенного, с учетом исследования представленных доказательств в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что указанный размер пени соразмерен последствиям нарушения обязательств ответчиком, кроме того, последним не представлено доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и соответствующего заявления о снижении неустойки, а потому у суда отсутствуют основания для применения к отношениям сторон статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В рамках рассматриваемого спора истец ходатайствовал о взыскании пени до полного погашения задолженности.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 65 Постановления N 7 от 24.03.2016 года "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснил, что по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Поскольку судом удовлетворено требование о взыскании неустойки за пользование арендованным имуществом, предоставленным по договору аренды недвижимого имущества от 29.01.2016 года за период с 15.02.2020 года по 19.07.2021 года, суд считает возможным производить взыскание неустойки с 20.07.2021 года по день полного погашения задолженности по арендной плате, в соответствии с пунктом 7.2. договора в размере 0,1 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Данный вывод основан судом на представленных в материалы дела и исследованных в ходе рассмотрения настоящего спора доказательствах, которые отвечают требованиям относимости и допустимости, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Порядок распределения судебных расходов регулируется главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По правилам статей 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с Акционерного общества «Кондитерская фабрика «Саратовская» ОГРН <***>, ИНН <***>, в пользу Акционерного общества «Нижневолжский коммерческий банк» ОГРН <***>, ИНН <***> задолженность по договору аренды недвижимого имущества от 29 января 2016 г. в размере 5 427 000 руб. за период с января 2020 г. по июнь 2021 г. включительно, пени по договору аренды недвижимого имущества от 29 января 2016 г., начисленные за период с 15 февраля 2020 г. по 19 июля 2021 г. включительно в размере 1425793,50 руб., пени по договору аренды недвижимого имущества от 29 января 2016 г., начисленные с 20 июля 2021 г. и по дату фактического возврата задолженности по арендной плате включительно, суммы оплаченной государственной пошлины в размере 57 259 руб.

В остальной части – отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Исполнительный лист выдать взыскателю после вступления решения в законную силу.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную или кассационную инстанции в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области

Е.В. Михайлова