Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Калининой А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Галкиной И.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО «ТорговоРазвлекательныйЦентр»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области,

ООО «Транс Поволжье»,

ООО «Реферал»,

к/у Общества с ограниченной ответственностью «Транс Поволжье» ФИО1, члену Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Лига",

к/у ООО «Транс Поволжье» ФИО2

о признании незаконными действий Управления Росреестра по Саратовской области по государственной регистрации 24.06.2016 г. прекращения ограничения (обременения) аренды ООО «ТРЦ» на объекты недвижимости, расположенные по адресу: Саратовская область, г. Саратов, тер. Соколовая гора, б/н,

о восстановлении регистрационных записей о действии Договора № 01/2014 аренды объектов недвижимости от 15.07.2014 г., заключенного между ООО «Транс Поволжье» и ООО «ТРЦ»,

при участии:

от ООО «ТорговоРазвлекательныйЦентр»- не явился, извещен;

от Управления Росреестра по Саратовской области – ФИО3 по доверенности № 93 от 30.12.2016г., выданной сроком по 31.12.2017г.;

от ООО «Транс Поволжье»- не явился, извещен;

от ООО «Реферал»- не явился, извещен;

конкурсный управляющий ООО «Транс Поволжье» ФИО1, член Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Лига" - не явился, извещен;

конкурсный управляющий ООО «Транс Поволжье» ФИО2- не явился, извещен;

У С Т А Н О В И Л:

ООО «ТорговоРазвлекательныйЦентр» обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Росреестра по Саратовской области по государственной регистрации 24.06.2016 г. прекращения ограничения (обременения) аренды ООО «ТРЦ» на объекты недвижимости, расположенные по адресу: Саратовская область, г. Саратов, тер. Соколовая гора, б/н, о восстановлении регистрационных записей о действии Договора № 01/2014 аренды объектов недвижимости от 15.07.2014 г., заключенного между ООО «Транс Поволжье» и ООО «ТРЦ».

В судебное заседание явились представители лиц, участвующих в деле.

ООО «ТорговоРазвлекательныйЦентр» поддержало заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области требования заявителя оспорил по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.

Материалами дела установлено, что 15.07.2014 между ООО «ТорговоРазвлекательныйЦентр» и ООО «Транс Поволжье» был заключен Договор аренды N 01/2014, по условиям которого ответчик передал истцу в аренду на срок до 01.08.2021 двенадцать объектов недвижимости, включая земельный участок 28104 кв. м, расположенные по адресу: г. Саратов, территория Соколовая гора, б/н.

11 августа 2014 года Договор аренды был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 02 марта 2016 года по делу N А57-17295/2014 ООО "Транс Поволжье" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, до 26 августа 2016 года.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 02 марта 2016 года исполнение обязанностей конкурсного управляющего ООО "Транс Поволжье" возложено на временного управляющего ФИО1.

13 мая 2016 года истцу поступило письмо исполняющего обязанности конкурсного управляющего ООО "Транс Поволжье" ФИО1 об отказе от исполнения договора аренды в одностороннем порядке на основании статей 102 и 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

18.05.2016 на основании заявления о внесении в ЕГРП записи о прекращении ограничения (обременения) в виде аренды, а также отказа от исполнения договора аренды № 01/2014 от 15.07.2014 аренда на объекты недвижимости расположенные по адресу: г. Саратов, Соколовая гора б/н прекращена, о чем в ЕГРП внесены записи № 64/001/255/2016-76- 64/001/255/2016-87.

ООО «ТорговоРазвлекательныйЦентр», не согласившись с действиями Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, выразившиеся в государственной регистрации 24.06.2016 г. прекращения ограничения (обременения) аренды ООО «ТРЦ» на объекты недвижимости, расположенные по адресу: Саратовская область, г. Саратов, тер. Соколовая гора, б/н, обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с настоящим заявлением.

Заявитель - ООО «ТорговоРазвлекательныйЦентр» (далее - Общество) в заявлении указывает, что не согласно с действием Управления по прекращению аренды на вышеуказанный земельный участок по основанию отсутствия согласия конкурсного кредитора должника ООО «Реферал», а также наличия не снятого ареста на объекты недвижимого имущества, в связи с чем обращается суд с требованиями об оспаривании действий регистрирующего органа.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей заявителя и заинтересованного лица, арбитражный суд, учитывая предмет заявленных требований, приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно положениям части 2 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор, а также органы, осуществляющие публичные полномочия, вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу положений части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п.1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 16 указанного закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии со статьей Закона о государственной регистрации основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.

В соответствии со статьями 2, 16, 17 Закона о регистрации регистрирующий орган осуществляет юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество (государственную регистрацию) на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (пункт 2 статьи 16 Закона о регистрации).

При этом необходимо учитывать, что по смыслу указанных норм действующего законодательства государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется регистрирующим органом на основании поданных заявлений и фактически сформированных правоустанавливающих документов, соответственно, ответственность за подлинность и полноту информации и документов, представленных на регистрацию, несет заявитель. На основании представленных документов вносятся записи в ЕГРП.

Глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ПС РФ) содержит общие положения об аренде.

Так, согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Права арендодателя определены статьей 608 ГК РФ, пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, поскольку пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено прекращение арендных отношений по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце втором пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 « 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Закона о регистрации любая из сторон договора аренды вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

Таким образом, обременение имущества путем сдачи его в аренду и последующее снятие такого обременения подлежат государственной регистрации по заявлению любой из сторон договора аренды.

13 мая 2016 года ООО "Торгово-РазвлекательныйЦентр" поступило письмо исполняющего обязанности конкурсного управляющего ООО "Транс Поволжье" ФИО1 об отказе от исполнения договора аренды в одностороннем порядке на основании статей 102 и 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

24.06.2016 договор аренды объектов недвижимости № 01/2014 от 15.07.2014 был прекращен на основании отказа от исполнения указанного договора, и документов представленных конкурсным управляющим ООО «Транс Поволжье» ФИО1

В силу п. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением арбитражного суда Саратовской области от 31.08.2016 года по делу N А57-117132016, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2017 года, в удовлетворении требований ООО "Торгово-РазвлекательныйЦентр" к обществу с ограниченной ответственностью "Транс Поволжье" (далее - ООО "Транс Поволжье", ответчик) о признании недействительным отказа от исполнения договора N 01/2014 аренды объектов недвижимости от 15 июля 2014 года отказано.

Судом в рамках рассмотрения дела №А57- 11713/2016 установлено, что Определением от 02.03.2016 по делу N А57-17295/2014 Арбитражный суд Саратовской области возложил обязанности конкурсного управляющего ООО "Транс Поволжье" на временного управляющего ФИО1, а потому отказ исполняющего обязанности конкурсного управляющего ФИО1 от исполнения договора аренды в порядке пункта 2 статьи 129 Федерального закона N 127-ФЗ не противоречит закону.

При наличии условий и соблюдении процедуры отказа конкурсного управляющего от исполнения Договора в соответствии с требованиями статьи 102 Федерального закона N 127-ФЗ суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Вопреки доводам подателя жалобы (ООО "ТРЦ"), доказательства, свидетельствующие о недопустимости в данном случае отказа от исполнения договора, в материалах дела не содержатся.

Кроме того, исполнение спорного договора аренды на стадии конкурсного производства, предметом которого являются объекты, подлежащие включению в конкурсную массу, учитывая превышение срока действия договора аренды (до 01.08.2021) над сроком проведения процедуры конкурсного производства, препятствует эффективной реализации имущества должника, обремененного правами истца, так как наличие обременения в виде аренды в отношении имущества должника может негативно повлиять на его стоимость и круг потенциальных покупателей, а также на саму возможность реализации данного имущества.

Факт отказа должника от договора аренды не свидетельствует о прекращении права собственности должника на данное имущество, о прекращении права залога ООО "Реферал" на него, либо выбытии его из конкурсной массы должника. По спорному договору имущество, которое является предметом договора, является собственностью должника и составляет конкурсную массу. Доказательств обратного в материалах дела нет.

Доводы, что, заявляя отказ от исполнения договора аренды, исполняющий обязанности конкурсного управляющего не ставил этот вопрос перед собранием кредиторов, чем нарушены права и воля залогового кредитора относительно обременения заложенного имущества, суд не принимает, поскольку они не основаны на нормах закона и не подтверждены относимыми и допустимыми доказательствами.

Таким образом, конкурсный управляющий ООО «Транс Поволжье» в рамках полномочий, представленных Законом, был вправе обратиться с заявлением о прекращении (расторжении) договора аренды объектов недвижимости № 01/2014 от 15.07.2014. Согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом вышеуказанного имущества, для совершения действий по расторжению договора аренды не требовалось.

Относительно доводов истца о том, что во время регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды, на объекты недвижимого имущества расположенных по адресу: г. Саратов, Соколовая гора, б/н был наложен арест, необходимо пояснить следующее.

Наложение ареста на имущество - это мера процессуального принуждения, суть которой состоит в запрете собственнику или владельцу имущества распоряжаться или пользоваться им.

Согласно статье 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Таким образом, арендатор не становится собственником имущества, его распоряжение имуществом ограничено.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В рассматриваемом случае отчуждение, передача в аренду или безвозмездное пользование иному лицу, либо распоряжение залоговым имуществом иным образом не происходило, обременение на имущество не накладывалось.

Таким образом, наличие наложенного ареста на объекты недвижимости не может являться препятствием к осуществлению регистрационных действий по прекращению аренды.

Также необходимо обратить внимание на то, что в силу норм действующего законодательства государственная регистрация носит заявительный характер.

Регистрирующий орган не формирует правоустанавливающих документов, не участвует в правоотношениях лиц, связанных с приобретением ими прав на
объекты недвижимости. Регистрирующий орган от имени государства признает и
подтверждает результат гражданских правоотношений в сфере оборота недвижимого имущества - возникшее право, обременения прав и т.д., заявления и документы на государственную регистрацию предоставляются лицами, заинтересованными в проведении государственной регистрации.

Учитывая вышеизложенное, можно констатировать, что регистрирующим органом не было допущено нарушений Закона о регистрации, утверждения заявителя о нарушении со стороны регистрирующего органа его прав и законных интересов не основаны на нормах закона.

Судом проверены все доводы заявителя, но отклонены как противоречащие материалам дела и не подтвержденные доказательствами.

В силу ст. 13 ГК РФ, ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 АПК РФ, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения или действия незаконным являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Однако в рассматриваемом случае указанных оснований судом не установлено.

Учитывая изложенное, требования заявителя не могут быть удовлетворены ввиду отсутствия оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 201 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 197-201, 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных ООО «ТорговоРазвлекательныйЦентр» требований – отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке ст.ст. 257-260 АПК РФ путем подачи апелляционной жалобы в месячный срок с момента принятия решения, в порядке ст.ст. 273-277 АПК РФ путем подачи кассационной жалобы в срок, не превышающий двух месяцев с момента вступления решения в законную силу.

Лицам, участвующим в деле разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах, о дате, времени и месте проведения судебного заседания, об объявленных перерывах в судебном заседании размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru., а также на информационной доске объявлений (информационные киоски), расположенной в здании Арбитражного суда Саратовской области по адресу: <...>.

Судья А.В. Калинина