Гражданский кодекс часть 1

в Арбитражный суд Саратовской области обратился Комитет по управлению имуществом Саратовской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области в государственной регистрации перехода права собственности на сооружение газопровод низкого давления от места врезки в существующий газопровод до ж/<...> пог.м., расположенный по адресу: Саратовская область, Балаковский район, с. Большой Кушум и обязании произвести государственную регистрацию перехода прав собственности.

В судебное заседание не явились представители Администрации Балаковского муниципального района, Администрации Наумовского муниципального образования, Саратовская область, ТУ по Саратовской области Федерального агентства по управлению государственным имуществом, г. Саратов, ФИО2, извещенные надлежащим образом о дне, времени и месте судебного заседания.

Участвующие в деле лица поддержали заявленные требования и возражения изложенные в заявлении и отзывах.

Исследовав материалы дела и заслушав доводы участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

В целях реализации Соглашения о повышении эффективности системы газораспределения в Саратовской области от 06.07.06г. № 6-414, заключенного между Правительством Саратовской области и ООО «Межрегионгаз», в соответствии с Прогнозным планом (программой0 приватизации государственного имущества Саратовской области на 2007г., утвержденным постановлением Саратовской областной Думы от 29.11.06г. № 61-2451, распоряжением Правительства Саратовской области от 21.12.07г. № 359-Пр «О приобретении акций ОАО «Поволжская газотранспортная компания».

25.12.2007г. Комитетом по управлению имуществом Саратовской области (далее - КУИ Саратовской области) было принято Распоряжение за № 858-р «Об условиях приватизации объектов газификации находящихся в собственности Саратовской области, расположенных на территории Саратовской области».

В соответствии с данным распоряжением находящиеся в государственной собственности Саратовской области объекты газификации внесены в уставной капитал ОАО «Поволжская газотранспортная компания» в счет оплаты приобретаемых в государственную собственность области акций акционерного общества, в том числе объект - сооружение газопровод низкого давления от места врезки в существующий газопровод до ж/<...> пог.м., расположенный по адресу: Саратовская область, Балаковский район, с. Большой Кушум, передан по акту приема-передачи.

Во исполнении распоряжения № 858-р от 25.12.2007 г. между КУИ Саратовской области и ОАО «Поволжская газотранспортная компания» 26.12.2007г. был заключен договор купли-продажи акций.

Объекты газификации, в том числе и газопровод низкого давления от места врезки в существующий газопровод до ж/<...> пог.м., расположенный по адресу: Саратовская область, Балаковский район, с. Большой Кушум переданы ОАО «Поволжская газотранспортная компания» по акту приема-передачи.

18.01.2008 г. Комитет по управлению имуществом Саратовской области обратился в Управление Федеральной регистрационной службы по Саратовской области (далее - УФРС по Саратовской области) с заявлением о государственной регистрации перехода права ОАО «Поволжская газотранспортная компания» (№ 13/006/2008-145).

К заявлению были приложены Распоряжение КУИ Саратовской области от 25.12.2007 г. № 858-р, Распоряжение № 460-р от 21.08.2007г. и передаточный акт подлежащего приватизации государственного имущества Саратовской области, передаваемого ОАО «Поволжская газотранспортная компания» в порядке оплаты дополнительных обыкновенных именных акций, размещаемых при увеличении уставного капитала ОАО «Поволжская газотранспортная компания».

Государственная регистрация была приостановлена до 25.02.08г. по инициативе регистратора и до 21.05.08г. по инициативе заявителя.

Регистрационная служба отказала Комитету по управлению имуществом в государственной регистрации перехода права собственности (сообщение об отказе от 04.06.08г. № 13/006/2008-145), в связи с тем, что отсутствуют документы, свидетельствующие об одновременной приватизации вместе с объектом недвижимости (газопроводом) земельного участка, на котором данный газопровод расположен.

Не согласившись с вышеуказанным отказом в государственной регистрации КУИ Саратовской области обжаловало его в Арбитражный суд Саратовской области.

Заявитель полагает, что отказ регистрационной службы в государственной регистрации перехода права собственности является необоснованным и нарушающим положения ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), а также права Саратовской области по государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество.

В заявлении также указано, что согласно Закону № 178-ФЗ приватизировано

может быть имущество, находящееся в государственной собственности и

включенное в Прогнозный план (программу приватизации на соответствующий

год). Кроме того, в соответствии со ст. 209 ГК РФ только собственнику принадлежит

право владения, пользования и распоряжения земельным участком.

Земельный участок, на котором расположен указанный газопровод, не включен в Прогнозный план (программу) приватизации на 2007 г., поскольку он не находится в государственной собственности Саратовской области и он не значится в реестре государственной собственности Саратовской области, в связи с чем решение о его приватизации не могло быть принято и не принималось ни Саратовской областной Думой, ни Правительством Саратовской области, ни КУИ Саратовской области.

Также заявитель ссылается на то, что режим использования земельного участка под такими объектами газификации как газораспределительные сети имеет свои особенности действующим законодательством не предусмотрена возможность и обязанность изъятия земельного участка у их собственников либо владельцев в собственность владельца газораспределительных сетей для целей эксплуатации таких сетей. Кроме того, заявитель полагает, что спорный земельный участок, на котором расположен указанный газопровод относится к категории земель поселений, является ограниченным в обороте и, в соответствии с земельным законодательством, отчуждению не подлежит.

ОАО «Поволжская газотранспортная компания» поддержала требования заявителя.

Представитель УФРС Саратовской области опровергая заявленные требования обращает внимание суда на то, что отказ в государственной регистрации был осуществлен в пределах компетенции регистрирующего органа в соответствии с установленным порядком, соответствует закону и не нарушает прав заявителя.

Исследовав в совокупности представленные в материалы дела доказательства и заслушав доводы представителей сторон, суд полагает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта органа местного самоуправления недействительным, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления незаконными, являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина и юридического лица.

Из смысла указанных норм права следует, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа, органа местного самоуправления незаконным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.4 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в ЕГРП органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществ и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Порядок проведения государственной регистрации прав установлен статьей 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

К заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, требования к которым установлены в статье 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с п. 1 ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В силу ч. 1 ст.20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не представление документов, необходимых для регистрации прав, может служить основанием для отказа в государственной регистрации прав заявителя.

При этом к компетенции учреждений юстиции отнесены осуществление правовой экспертизы документов и проверка законности сделки.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Из материалов дела следует, что оспариваемый отказ регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности мотивирован тем, что не представлены документы, свидетельствующие об одновременной приватизации вместе с объектом недвижимости (газопроводом), в том числе земельного участка, на котором расположен вышеуказанный объект недвижимости, либо подтверждающие, что земельный участок, занимаемый данным сооружением, не подлежит приватизации в соответствии с положениями действующего законодательства.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ только собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения земельным участком.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком.

Также в соответствии со ст. 28 Закона № 178-ФЗ приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования.

В пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Согласно ч. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Обязательное отчуждение земельного участка при переходе права собственности на находящееся на нем здание вне зависимости от воли сторон установлено, как указано выше, и ст. 35 Земельного кодекса РФ.

В силу п.п. 5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

То есть, законодатель предусматривает обязательный одновременный переход прав на часть земельного участка, занятого строением, и связывает это с наличием у продавца права на данный земельный участок.

Следовательно, при отчуждении недвижимости по договору продажи без соответствующего земельного участка, если участок и объект принадлежат одному лицу, является незаконным.

Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, не допускается без согласия собственника этого участка, если это противоречит условиям пользования этого участка, установленным законом или договором.

Таким образом, пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ во взаимосвязи с правилами пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации определяют иные правовые последствия, в случае, если земельный участок не принадлежит продавцу здания, строения, сооружения.

Лица, обратившиеся с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на сооружение, должны представить документы, свидетельствующие о праве землепользования, в целях проверки законности их действий по передаче строения без прав на земельный участок.

Данная правовая позиция подтверждается и постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.01.2007 г. по делу № А57-6260/06.

Статьей 25 Земельного кодекса РФ установлено, что права на земельные участки, предусмотренные главами 3 и 4 ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с п.1 ст.26 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами 3 и 4 ЗК РФ, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Судом установлено и заявителем не оспорено, что документы, свидетельствующие об одновременной приватизации вместе с объектом недвижимости (газопроводом) земельного участка на котором данный газопровод расположен, либо подтверждающие, что земельный участок, занимаемый данным сооружением, не подлежит приватизации в соответствии с положениями действующего законодательства, регистрирующему органу не были представлены.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что отказ регистрирующего органа в регистрации перехода права собственности на сооружение - газопровод является правомерным.

Довод заявителя о том, что земельный участок под рассматриваемым газопроводом не находится в государственной собственности Саратовской области, а находится возможно у третьих лиц, не может быть признан основанием для признания недействительным отказа в государственной регистрации перехода права собственности, поскольку бесспорных доказательств, свидетельствующих о том, что именно тот земельный участок, который необходим для использования газопровода принадлежит третьим лицам на каком-либо праве, не представлено. В отношении земельного участка, необходимого для использования газопровода каких-либо действий по его формированию, описанию его границ, а также установлению прав нанего возможно третьих лиц заявитель не производил и указанные документы не были представлены в регистрирующий орган.

Из материалов дела усматривается и этот факт не оспаривается заявителем, что земельный участок, на котором расположен спорный газопровод, приватизирован одновременно с объектом газификации не был, поскольку он не находился вгосударственной собственности Саратовской области. Права же ОАО «Поволжская газотранспортная компания» на спорный объект возникли на основании сделки купли- продажи.

Вместе с тем, как указано выше, в соответствии с п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, не допускается без согласия собственника этого участка, если это противоречит условиям пользования этого участка, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

При этом заявитель не представил регистрирующему органу документы, подтверждающие условия пользования данным земельным участком, следовательно, регистрирующий орган был лишен возможности проверить законность действий по передаче объекта недвижимости без согласия собственника земельного участка.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.10.08г. № 13/109/2008-395 жилой дом с хозяйственными постройками: сарай (литер Ж), сарай (литер К) сарай (литер Л) сарай (литер М) сарай (литер П) сарай (литер С), летняя кухня (литер Р), расположенный по адресу: <...> принадлежит на праве собственности ФИО2.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 31.03.1999 г. № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» охранная зона объектов системы газоснабжения - территория с особыми условиями использования, которая устанавливается в порядке, определенном Правительством Российской Федерации, вдоль трассы газопроводов и вокруг других объектов системы газоснабжения в целях обеспечения нормальных условий эксплуатации таких объектов и исключения возможности их повреждения.

Правовое регулирование землепользования при строительстве и эксплуатации объектов систем газоснабжения установлено ст.28 Федерального закона oт 31.03.1999г.

№ 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации».

Согласно положениям названной правовой нормы, земельные участки для строительства, эксплуатации и ремонта объектов систем газоснабжения передаются организациям - собственникам систем газоснабжения в порядке, определенном законодательством Российской Федерации.

На земельных участках, отнесенных к землям транспорта, устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования таких земельных участков. Границы охранных зон объектов системы газоснабжения определяются на основании строительных норм и правил, правил охраны магистральных трубопроводов, других утвержденных в установленном порядке нормативных документов. Владельцы указанных земельных участков при их хозяйственном использовании не могут строить какие бы то ни было здания, строения, сооружения в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения без согласования с организацией - собственником системы газоснабжения или уполномоченной ею организацией; такие владельцы не имеют права чинить препятствия организации - собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации - собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф. Таким образом, из вышеуказанных правовых норм следует, что земельный участок, на котором расположены охранные зоны, может быть передан заинтересованному лицу для хозяйственного использования, с учетом установленных в законе ограничений.

Довод о том, что земельный участок, на котором расположен газопровод, относится к земельным участкам, предоставленным для нужд организаций транспорта, является ограниченным в обороте и отчуждению не подлежит, суд считает необоснованным, поскольку Федеральный закон от 31.03.1999 г. № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» устанавливает, что земельные участки для строительства, эксплуатации и ремонта объектов систем газоснабжения передаются организациям - собственникам систем газоснабжения в порядке, определенном земельным законодательством Российской Федерации.

Со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте (Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ).

Основным критерием, в соответствии с которым земельное законодательство ограничивает в обороте или вовсе исключает из гражданского оборота те или иные земли, является принадлежность земли к той или иной категории, а также целевое назначение земельного участка.

Доказательств того, что земельный участок, необходимый для эксплуатации спорного газопровода, является ограниченным в обороте или исключен из гражданского оборота, не представлено.

Исходя из смысла изложенных выше норм суд приходит к выводу, что при подаче заявления о государственной регистрации перехода права собственности на указанное в заявлении сооружение в регистрирующий орган заявителю надлежало представить документы, свидетельствующие об одновременной передаче, в том числе земельного участка, на котором расположен вышеуказанный объект недвижимости, либо подтверждающие, что земельный участок, занимаемый данным сооружением, не подлежит приватизации в соответствии с положениями действующего законодательства.

В связи с тем, что указанные документы не были представлены заявителем при обращении о регистрации перехода права собственности, отказ регистрирующего органа в регистрации перехода права собственности на объект недвижимости - газопровод низкого давления от места врезки в существующий газопровод до ж/<...> пог.м., расположенный по адресу: Саратовская область, Балаковский район, с. Большой Кушум является законным.

На основании изложенного, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных Комитетом по управлению имуществом Саратовской области требований о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области в государственной регистрации перехода права собственности на сооружение - газопровод низкого давления от места врезки в существующий газопровод до ж/<...> пог.м., расположенный по адресу: Саратовская область, Балаковский район, с. Большой Кушум и обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на указанное сооружение от Саратовской области в собственность ОАО «Поволжская газотранспортная компания» - отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке ст.ст. 257-260 АПК РФ путем подачи апелляционной жалобы в месячный срок с момента принятия решения, в порядке ст.ст. 273-277 АПК РФ путем подачи кассационной жалобы в срок, не превышающий двух месяцев с момента вступления решения в законную силу.

Судья арбитражного суда

Саратовской области Н.В. Дружинина