Гражданский кодекс часть 1

Истец обратился в арбитражный суд Саратовской области с иском к ответчику о расторжении договора аренды объекта нежилого фонда № 319/3 от 28.11.2005 г., заключенного между Комитетом и Обществом с ограниченной ответственностью «Феникс», выселении общества с ограниченной ответственностью «Феникс» из нежилого помещения общей площадью 174, 6 кв.м., расположенного в нежилом двухэтажном здании общей площадью 180, 6 кв.м. , литер Л, нежилого одноэтажного здания общей площадью 152, 4 кв.м. литер К, нежилого двухэтажного здания общей площадью 342, 8 кв.м. литер З, находящихся по адресу <...>.

Ответчик возражает против заявленных исковых требований по основаниям, указанным в отзыве на иск.

Дело в арбитражном суде рассматривается в порядке ст.153-166 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. Суду представляются доказательства, отвечающие требованиям ст. 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей присутствующих сторон, Арбитражный суд при вынесении решения исходит из следующих обстоятельств и норм материального и процессуального права.

В обоснование заявленных исковых требований истец указывает.

Между Комитетом по управлению имуществом города Саратова, с одной стороны, и обществом с ограниченной ответственностью «Феникс», с другой стороны, заключен договор аренды № 319/3 от 28.11.2005 г. (далее –Договор).

В соответствии с Договором Арендатору во временное владение и пользование передано имущество, являющееся муниципальной собственностью, находящееся по адресу: <...>:

нежилое помещение, общей площадью 174,6 кв.м., расположенное в нежилом двухэтажном здании, общей площадью, 180, 6 кв.м., литер Л;

нежилое одноэтажное здание, общей площадью, 152, 4 кв.м., литер К;

нежилое двухэтажное здание, общей площадью, 342, 8 кв.м., литер 3.

Указанные помещения переданы Комитетом Арендатору по актам приема - передачи от 01.12.2005 г.

Согласно данным актам и пункту 1.1. Договора техническое состояние помещения на момент передачи определено как удовлетворительное. Таким образом, арендодателем были оговорены недостатки передаваемого имущества.

Указанное обстоятельство подтверждает тот факт, что арендатор, заключая договор и подписывая акты приема-передачи, знал о состоянии принимаемого им в аренду имущества.

Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были ранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Договором аренды между Комитетом и ООО «Феникс» предусмотрены права и обязанности арендатора, ответственность за их невыполнение, а также основания и условия прекращения Договора.

Так, пункты 2.2.4 и 2.2.8 Договора, часть 2 статьи 616 ГК РФ возлагают на арендатора обязанность по поддержанию имущества в надлежащем состоянии, и несению расходов на содержание имущества и прилегающей к нему территории в аналогичном состоянии.

Однако, несмотря на вышеуказанные требования законодательства и Договора в настоящее время объекты недвижимости, являющиеся предметом Договора, находятся в аварийном состоянии.

В ходе проведенной технической экспертизы было установлено, что плиты перекрытия над 1-ым и 2-ым этажами демонтированы, перегородки были разрушены. В результате демонтажа плит верхняя часть стен и перегородки также были разрушены. Оконные и дверные проемы демонтированы. Постоянное замачивание конструкций, попеременное замораживание и оттаивание привели к разрушению кирпичной кладки стен и глубокой коррозии металлических балок перекрытия.

Таким образом, действия (бездействие) арендатора привели к аварийному состоянию объекта недвижимости, находящегося в аренде, и необходимости проведения Комитетом незамедлительного ремонта переданных в аренду помещений.

В рамках предоставленных полномочий Комитетом, как представителем собственника муниципального имущества, принято решение о проведении капитального ремонта имущества, находящегося по адресу: <...>, выразившееся в издании распоряжения № 1457-р от 01.12.2009 «О принятии решения об использовании для муниципальных нужд и проведение капитального ремонта».

Согласно части 3 статьи 615 ГК РФ, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Пункт 2.2.7. Договора закрепляет, что Арендатор обязан освободить Объект аренды в связи с аварийным состоянием конструкций и (или) его постановке на капитальный ремонт.

Пункт 5.3. предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора в случае принятия решения о постановке объекта на капитальный ремонт.

При этом Договор считается расторгнутым с момента получения Арендатором уведомления об отказе от исполнения Договора (пункт 5.4. Договора).

Часть 3 статьи 450 ГК РФ определяет, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью, когда такой отказ допускается соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.

В соответствии с требованиями законодательства и вышеуказанными условиям договора Комитетом в адрес ответчика было направлено уведомление № 09-06/878 от 01.12.2009 года об отказе от исполнения Договора, его одностороннем расторжении, и освобождении Обществом занимаемого помещения. Данным уведомлением обществу было предложено освободить занимаемые помещения в 30-ти дневный срок с даты его получения.

Уведомление получено ООО «Феникс» 02.12.2009. Однако, до настоящего времени, после прекращения Договора аренды помещение Комитету Арендатором не передано в установленном законом порядке.

Возражая против удовлетворения заявленных исковых требований, ответчик указывает следующее.

17 сентября 2009 года ответчик обратился в Комитет с заявкой о заключении договора купли-продажи недвижимого арендуемого имущества в порядке использования преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»

Письмом от 01.12.2009 года № 05-11/8785 Комитет по управлению имуществом г. Саратова сообщил заявителю об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества. Одновременно с доведением до сведения ответчика решения об отказе в реализации преимущественного права истец направил ответчику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с принятием решения о постановке объекта аренды на капитальный ремонт согласно п. 5.3 договора.

Требуя расторгнуть договор, Комитет указывает на то, что в отношении спорных объектов Комитетом принято решение о проведении капитального ремонта, в связи с чем заявителю был направлен односторонний отказ от исполнения договора аренды. При этом Комитет полагает, что с момента получения такого отказа договор аренды считается расторгнутым. Между тем, такой довод не соответствует положениям самого договора аренды. Пункт 5.3. договора предусматривает право Комитета как арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, но только в случае отказа арендатора от долевого участия в осуществлении такого ремонта. Между тем предложения о принятии участия в капитальном ремонте спорных объектов Комитет не направлял. Решение о проведении капитального ремонта спорных объектов было доведено до сведения заявителя только в ходе судебного заседания по делу № А57-122/2010 состоявшегося 26.01.2009 г., в рамках которого оспаривается отказ в реализации ответчиком преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При этом предложение заявителю о принятии долевого участия в этом ремонте по-прежнему отсутствует. Таким образом, односторонний отказ от исполнения договора сделан Комитетом в нарушение условий обязательства, что влечет ничтожность этого отказа, поскольку односторонний отказ от исполнения обязательства в силу положений ст. 310 ГК допускается только в случаях, предусмотренных договором или законом.

Односторонний отказ от исполнения обязательства - это действие, направленное на прекращение гражданских прав и обязанностей, и в силу положений ст. ст. 153 и 154 ГК РФ является односторонней сделкой. Таким образом, к одностороннему отказу применимы положения ГК РФ о сделках, в том числе о недействительности сделок. Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна.

Кроме того, все действия Комитета, направленные на расторжение договора аренды и принятие решения о проведении капитального ремонта объектов, и направление уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, были совершены Комитетом одновременно с принятием решения об отказе в реализации ответчиком преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (01.12.2009 г.). Данные обстоятельства в совокупности с тем, что описанные выше действия Комитета были совершены с нарушением требований закона и условий договора аренды, свидетельствуют о том, что эти действия совершались Комитетом исключительно с целью воспрепятствовать реализации заявителем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При таких обстоятельствах, и в соответствии с п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 г. № 134 указанные выше действия Комитета, направленные на прекращение действия договора аренды, а также предъявление иска, рассматриваемого в рамках настоящего спора, являются злоупотреблением правом, недопустимым в силу требований ст. 10 ГК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Решением от 04.03.2010 г. по делу № А57-122/2010 вступившим в законную силу, арбитражный суд установил, что довод Комитета относительно того, что заключенный между заявителем и Комитетом договор аренды недвижимого имущества от 28.11.2005 г. считается расторгнутым в связи с односторонним отказом Комитета от его исполнения, не обоснован. Комитет ссылается на уведомление от 01.12.2009 г. № 09-06/8784, направленное заявителю, в котором сообщается об отказе Комитета от исполнения договора аренды от 28.11.2005 г. в соответствии с п. 5.3 этого договора. Не принимая указанный довод Комитета, суд пришел к следующему выводу. Комитет полагает, что необходимые в силу требований Закона договорные отношения между заявителем и Комитетом отсутствуют. При этом Комитет исходит из того, что указанный выше договор аренды прекращен в связи с односторонним отказом Комитета от его исполнения в порядке, предусмотренном пунктом 5.3. договора. Между тем, Комитетом не учтены следующие положения законодательства. В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. В связи с этим возможность одностороннего отказа Комитета от исполнения договора допускается только в случае, предусмотренном самим договором. Проанализировав содержание пункта 5.3 договора, на основании которого Комитетом сделан соответствующий отказ от исполнения обязательства, суд приходит к выводу о том, что данный отказ совершен Комитетом в нарушение указанного положения договора. Так, согласно п. 5.3. Комитет как арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора без обращения в суд в случае принятия в установленном порядке решения: о сносе объекта; о реконструкции объекта; о постановке объекта на капитальный ремонт в случае отказа Арендатора от долевого участия в осуществлении такого ремонта с зачетом затрат на его проведение. По завершении предварительного судебного заседания, определением от 18.01.2010 г. суд истребовал от Комитета доказательства соблюдения установленного пунктом 5.3. договора порядка одностороннего отказа от исполнения обязательства. По мнению суда, такими доказательствами могут быть: принятое в установленном порядке решение о капитальном ремонте арендуемого объекта недвижимости; доказательства, подтверждающие отказ заявителя от долевого участия в осуществлении такого ремонта. Однако, такие доказательства Комитетом представлены не были. При этом в материалы дела была представлена копия распоряжения Комитета, также датированного 01.12.2009 г. (в день принятия решения по заявке ООО «Феникс») № 1457-р «О принятие решения об использовании для муниципальных нужд и проведение капитального ремонта». Согласно п. 1 данного распоряжения принято решение об использовании спорных объектов для муниципальных нужд (производственной базы муниципального унитарного предприятия коммунальной сферы). Согласно п. 2 распоряжения принято решение о проведении капитального ремонта спорных объектов. Однако, доказательств доведения указанного распоряжения до заявителя, а также отказа заявителя от долевого участия в капитальном ремонте спорных объектов, Комитет не представил. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что односторонний отказ Комитета от исполнения договора аренды совершен с нарушением положений пункта 5.3 указанного договора и в связи с этим не соответствует требованиям ст. 310 ГК РФ. Односторонний отказ от исполнения обязательства - это действие, направленное на прекращение гражданских прав и обязанностей, и в силу положений ст. ст. 153 и 154 ГК РФ является односторонней сделкой. Таким образом, к одностороннему отказу применимы положения ГК РФ о сделках, в том числе о недействительности сделок. Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна. В связи с этим суд пришел к выводу о ничтожности отказа Комитета от исполнения договора аренды от 28.11.2005 г. № 319/3 путем направления заявителю уведомления от 01.12.2009 г. № 09-06/8784. В силу указанных обстоятельств договор аренды, считается действующим.

Согласно п. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

На основании вышеизложенного суд считает необходимым отказать в удовлетворении заявленных исковых требований

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных исковых требований Комитета по управлению имуществом г. Саратова, о расторжении договора аренды объекта нежилого фонда № 319/3 от 28.11.2005 г., заключенного между Комитетом по управлению имуществом г. Саратова и Обществом с ограниченной ответственностью. «Феникс», выселении общества с ограниченной ответственностью «Феникс» из нежилого помещения, общей площадью 174, 6 кв.м., расположенного в нежилом двухэтажном здании общей площадью 180, 6 кв.м. , литер Л, нежилого одноэтажного здания общей площадью 152, 4 кв.м. литер К, нежилого двухэтажного здания общей площадью 342, 8 кв.м. литер З, находящихся по адресу <...> отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную или кассационную инстанции в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья арбитражного суда

Саратовской области К.А. Елистратов