Гражданский кодекс часть 1

ООО Фирма «А-1» обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с требованием о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора ипотеки от 14.11.2008г. земельного участка из земель поселений площадью 12545 м2, расположенного по адресу: <...>, кадастровый №64:32:02 36 14:0027, подписанный между ООО Фирма «А-1» и ООО «Мир», зарегистрированный 19.11.2008г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области за №64-64-40/089/2008-236, и с требованием прекратить ипотеку данного земельного участка.

Определением от 12.05.2009г.-15.05.2009г. в качестве 3-го лица, не заявляющего самостоятельных требований, в порядке ст. 51 АПК РФ к рассмотрению дела привлечен ФИО1

В обоснование своих исковых требований истец указал, что от имени ООО Фирма «А-1» договор был подписан ФИО1, действовавшим на основании доверенности от 15.05.2008г., которая была отменена 03.11.2008г., т.е до момента заключения оспариваемого договора ипотеки, поэтому договор ипотеки был заключен неуполномоченным лицом согласно ст. 188, 189 ГК РФ. Также истец ссылается на отсутствие в договоре ипотеки в нарушение п.2 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. №102-ФЗ указания местанахождения земельного участка и несоответствие п. 7 договора положениям ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. №102-ФЗ о порядке обращения взыскания на заложенное имущество.

Ответчик – ООО «Мир» возражает против заявленных требований по основаниям, изложенным в письменных отзывах, мотивируя свои возражения тем, что доверенность у ФИО1 на момент заключения договора ипотеки не отзывалась и имела юридическую силу; в договоре ипотеки исчерпывающим образом описан предмет ипотеки с указанием площади земельного участка, его кадастрового номера, с указанием свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок, что позволяет идентифицировать предмет ипотеки; а также, что п. 7 договора соответствует положениям ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ответчик также ссылается на наличие государственной регистрации договора ипотеки Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области.

3-лицо – ФИО1 согласно представленным письменным возражениям просит отказать в удовлетворении исковых требований ООО Фирма «А-1», ссылаясь на то, что он действовал в рамках полученных от генерального директора ООО Фирма «А-1» ФИО6 указаний о необходимости заключить договор ипотеки, доверенность у него была отозвана в конце января 2009г., договор ипотеки прошел государственную регистрацию, а в договоре ипотеки дано описание предмета ипотеки, позволяющее его идентифицировать.

3-лицо – Управление Федеральной регистрационной службы по Саратовской области в судебное заседание не явилось, письменного отзыва в материалы дела не представило, представило ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя. С учетом положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствие указанного лица.

Дело рассматривается в порядке статей 153-167 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Исследовав материалы дела, проверив доводы, изложенные в исковом заявлении и отзывах на иск, допросив явившихся свидетелей, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил, что 06.11.2008г. за подписью генерального директора ООО Фирма «А-1» ФИО6 ООО «МИР» было выдано гарантийное письмо б/н от 06 ноября 2008г. о том, что ООО Фирма «А-1» гарантирует полную и своевременную оплату по простому векселю №0000001-С от 06.12.2008г. и в случае нарушения обязательства по оплате векселя ООО Фирма «А-1» обязуется передать в собственность ООО «МИР» земельный участок площадью 1,2 Га, расположенный по адресу: <...>. Во исполнение обязательства по векселю 14.11.2008г. был заключен договор ипотеки (залога недвижимого имущества) между залогодателем- ООО Фирма «А-1» и залогодержателем –ООО «МИР» земельного участка из земель поселений площадью 12545 м2, кадастровый №64:32:02 36 14:0027, о чем 19.11.2008г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области внесена запись регистрации за №64-64-40/089/2008-236.

От имени ООО Фирма «А-1» договор ипотеки был подписан ФИО1, действующим на основании доверенности, удостоверенной нотариусом нотариального округа город Саратов Саратовской области 15.05.2008г. ФИО7, запись в реестре №6175.

В соответствии с п.1 договора ипотеки ООО Фирма «А-1» обязуется безусловно уплатить по простому векселю №0000001-С от 06.11.2008г. денежную сумму в размере 2 533 699 рублей непосредственно ООО «Мир» и указанный вексель подлежит оплате 06.02.2009г.

Согласно п. 2.1 договора ипотеки в обеспечение выданного в пользу ООО «МИР» простого векселя №0000001-С от 06.11.2008г. «Залогодатель» (ООО Фирма «А-1») передал «Залогодержателю»(ООО «МИР») в залог недвижимое имущество, именуемое по тексту договора «предмет/ы залога» или «заложенное имущество», и включило в себя: «Земельный участок из земель населенных пунктов (поселений) площадью 12 545 /двенадцать тысяч пятьсот сорок пять/ кв.м., принадлежащий «Залогодателю» на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от 01.09.2008г., зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 64-АВ №084583, выданным 17.10.2008г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.10.2008г. сделана запись регистрации №64-64-40/070/2008-050, кадастровый номер: 64:32:02 3614:0027»

Согласно п.2 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Ст. 12 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает параметры описания объекта недвижимости, необходимые для его идентификации.

В пункте 2.1 договора ипотеки дается ссылка на свидетельство о государственной регистрации права собственности серия 64-АВ №084583 на земельный участок, являющийся предметом залога. В указанном свидетельстве указаны все характеристики земельного участка, позволяющие определить предмет договора ипотеки в полном объеме, в том числе определить адрес земельного участка: <...>.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если данные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области получены выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09 июня 2009г. №17-062/2009-269, №17-062/2009-270, №17-062/2009-271, №17-062/2009-272, №17-062/2009-273, №17-062/2009-274, №17-062/2009-275, №17-062/2009-276, из которых следует, что по адресу: <...>, за истцом зарегистрировано право собственности только на один земельный участок, являющийся предметом залога по оспариваемому договору ипотеки от 14.11.2008г., а также, что других земельных участков с аналогичной или похожей площадью 12545 м2 у истца не имеется.

Третье лицо ФИО1 пояснил, что на момент заключения договора ипотеки 14.11.2008г. ему было хорошо известно, что земельный участок, который является предметом договора ипотеки, располагается по адресу: <...>, а также, что ему было известно о порядке обращения взыскания на предмет залога только в судебном порядке

Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09 июня 2009г., договор ипотеки от 14.11.2008г., свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок серия 64-АВ №084583; гарантийное письмо ООО Фирма «А-1» б/н от 06 ноября 2008г. указывают на цель, на предмет договора ипотеки, предшествующее заключению договора ипотеки поведение сторон в соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ, свидетельствующее, что какого-либо другого земельного участка с аналогичной площадью по адресу: <...>, у ООО Фирма «А-1» не существует, и позволяют идентифицировать предмет залога. Следовательно, положения п.2 ст. 9 ФЗ от 16.07.1998г. «Об ипотеке(залоге недвижимости)» №102-ФЗ соблюдены. Поэтому Управление Федеральной регистрационной службы по Саратовской области зарегистрировало ипотеку земельного участка, расположенного по адресу: <...>, площадью 12 545 /двенадцать тысяч пятьсот сорок пять/ кв.м, кадастровый(или условный) номер: 64:32:02 36 14:0027.

Таким образом, признаки объекта недвижимости, указанные в оспариваемом договоре ипотеки достаточны для идентификации земельного участка.

От имени ООО Фирма «А-1» договор ипотеки был подписан ФИО1, действовавшим по нотариально удостоверенной доверенности от 15.05.2008г. От нотариуса ФИО7 получен ответ на судебный запрос о том, что доверенность от 15.05.2008г., запись в реестре №6175 у ФИО1 не отзывалась.

Истцом в материалы дела представлено письмо, датированное 03.11.2008г., об отзыве доверенности от 15.05.2008г., выданной ФИО1 и ФИО8, подписанное генеральным директором ООО Фирма «А-1» ФИО6 На данном письме стоят подписи ФИО1 и ФИО8 3-лицо ФИО1 в письменных возражениях пояснил, что на данном письме расписывался он собственноручно в конце января 2009г., но какую дату ставил и ставил ли дату вообще пояснить не смог. Доверенность, по которой он представлял интересы ООО Фирма «А-1», всегда находилась в сейфе генерального директора ООО Фирма «А-1» ФИО6 в папке с учредительными документами в офисе истца по юридическому адресу: <...>. Ключи от сейфа имелись только у ФИО6, поэтому возвращать доверенность ФИО6 не было необходимости, так как доверенность всегда находилась у ФИО6 Доверенность от 15.05.2008г. у ФИО1 была отозвана в январе 2009г., что подтверждается представленным в материалы дела письмом за подписью генерального директора ООО Фирма «А-1», датированным 26.01.2009г. исх. №7. На конверте об отправке данного письма дата отправки указана 29.01.2009г.

В судебном заседании ФИО1 представил в материалы дела письмо генерального директора ООО Фирма «А-1» ФИО6 без номера и без даты о том, что ФИО6 знал о заключении договора ипотеки от 14.11.2008г. с ООО «Мир», и никаких претензий к ФИО1 по договору ипотеки не имеет как лично, так в качестве генерального директора ООО Фирма «А-1». При этом ФИО1 пояснил, что данное письмо было передано ему ФИО6 в январе 2009г. Выдача данного письма является доказательством того, что ФИО1 действовал в соответствии с предоставленными полномочиями в интересах ООО Фирма «А-1» по имеющей юридическую силу доверенности. Представители истца подлинность данного письма не оспаривают.

Допрошенный в качестве свидетеля ФИО8 пояснил, что 15.05.2008г. ему вместе с ФИО1 была выдана одна нотариально удостоверенная доверенность на двоих для представления интересов ООО Фирма «А-1» в том числе в органах технической инвентаризации и в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области. Указанная доверенность хранилась в папке с учредительными документами в сейфе ФИО6 по юридическому адресу ООО Фирма «А-1», и ключи от сейфа имелись только у ФИО6 На время отъезда ФИО6 в ноябре 2008г. в Польшу папка с учредительными документами и с доверенностью хранилась в бухгалтерии. Согласно показаниям ФИО8, на письме, представленном истцом, датированном 03.11.2008г., об отзыве доверенности, расписывался он собственноручно в конце января 2009г., но какую дату ставил и ставил ли дату вообще пояснить не смог. ФИО8 также пояснил, что доверенность от 15.05.2008г. у него и у ФИО1 была отозвана в январе 2009г., что подтверждается представленным в материалы дела письмом от 26.01.2009г.

Допрошенный в качестве свидетеля и.о. генерального директора ООО Фирма «А-1» на момент заключения договора ипотеки ФИО9 пояснил, что ООО Фирма «А-1» и ООО «Мир» продолжительное время состояли в правоотношениях; в начале ноября 2008г. между ФИО9, ФИО1, с одной стороны, и ФИО6, с другой стороны, состоялся телефонный разговор, в ходе которого ФИО1 и ФИО6 обсуждался также вопрос о необходимости заключения договора ипотеки.

Факт того, что ООО «Мир» и ООО Фирма «А-1» состояли в правоотношениях подтверждается выданным векселем, представленными в материалы дела договорами и актами сверки взаимных расчетов.

В соответствии со ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее.

Согласно ст. 189 ГК РФ «Последствия прекращения доверенности»:

1. Лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 6 пункта 1 статьи 188 настоящего Кодекса.

2. Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.

3. По прекращении доверенности лицо, которому она выдана, или его правопреемники обязаны немедленно вернуть доверенность.

В нарушение положений ч.3 ст. 189 ГК РФ доверенность у ФИО1 не была изъята и была в подлиннике представлена 14.11.2008г. в Управление федеральной регистрационной службы по Саратовской области при регистрации договора ипотеки.

ФИО1 при подписании и регистрации договора ипотеки от 14.11.2008г. действовал в интересах доверителя, и отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что он действовал в своих интересах и помимо воли доверителя.

Истец не представил доказательств того, что ООО «МИР» было извещено об отзыве доверенности у ФИО1, поэтому ООО «МИР» не знало и не могло знать о возможном отзыве доверенности. Следовательно, все права и обязанности, возникшие в результате действий ФИО1 по заключенному 14.11.2008г. договору ипотеки, сохраняют юридическую силу для ООО Фирма «А-1».

Истцом также не представлены доказательства того, что ООО Фирма «А-1» извещало Управление Федеральной регистрационной службы по Саратовской области об отзыве доверенности у ФИО1, хотя в самой доверенности содержится полномочие на представление интересов ООО Фирма «А-1» в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области.

Пункт 7 договора ипотеки предусматривается, что «По соглашению сторон в случае неуплаты денежной суммы, указанной в Простом векселе, обращение взыскания на заложенное имущество производится во внесудебном порядке. Протест векселя обязательно должен иметь нотариально удостоверенную форму».

Ст. 55 ФЗ от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указывает, что обращение во внесудебном порядке без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверения соглашения между залогодателем и залогодержателем.

Ссылка истца на несоответствие п.7 договора ипотеки положениям ст. 55 «Об ипотеке(залоге недвижимости)» не подтверждена представленными в материалы дела доказательствами в соответствии с требованиями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Согласно положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истцом не были представлены доказательства наличия указанных в исковом заявлении обстоятельств, свидетельствующих о недействительности оспариваемого договора, поэтому исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.65, 102, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью Фирма «А-1» о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора ипотеки земельного участка от 14.11.2008г. и о прекращении ипотеки земельного участка, - отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную или кассационную инстанции в порядке, предусмотренном статьями 181, 257-271, 273-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области К.А.Елистратов