Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Елистратова К.А при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зуйковой А.С.,

рассмотрев в судебном заседании заявление Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, г. Балаково Саратовская область к ООО «Мясо-Молочный комплекс», г.Балаково, ООО "Стройцентр", ЗАО "Азимут", ЗАО "ИК Балаково-Инвест", ООО "Водолей", ЗАО «Атомэнергосервис», ИП Попов Валерий Александрович, ИП Чепухалина, ООО «Раздолье».

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, ООО "Вектор", Администрация Балаковского МР, Натальинское МО Балаковского Муниципального Района, Пылковское МО Балаковского МР Саратовской области.

о расторжении договора аренды земельных участков № 678 от 27.12.2006 третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

при участии в судебном заседании:

представитель истца -не явился, извещен

ООО «Мясо-молочный комплекс», ЗАО «Азимут», ООО «Водолей», ИП Попов В.А.,

ООО «Стройцентр», ЗАО «Атомэнергосервис» - Колокольцев П.А.,

ЗАО «Балаково-Инвест» - Давыдов А.Н. дов. от 17.12.2014,

ИП Чепухалина - Антонов А.Ю. дов. от 12.03.2015,

ООО «Вектор» - Иргискина Д.С. дов. от 22.02.2015.

У С Т А Н О В И Л:

В Арбитражный суд Саратовской области поступило заявление Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, г. Балаково Саратовская область к ООО «Мясо-Молочный комплекс», г.Балаково, ООО "Стройцентр", ЗАО "Азимут", ЗАО "ИК Балаково-Инвест", ООО "Водолей", ЗАО «Атомэнергосервис», ИП Попов Валерий Александрович, ИП Чепухалина, ООО «Раздолье». третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, о расторжении договора аренды земельных участков № 678 от 27.12.2006.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 14.04.2015 г. по делу № А57-20926/2014 выделены в отдельное производство исковые требования Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами Администрации Балаковского муниципального района к обществу с ограниченной ответственностью «Вектор» о расторжении договора аренды находящихся в государственной собственности земельных участков № 678 от 27.12.2006 г. в части земельных участков с кадастровыми номерами 64:05:010503:94, 64:05:010503:613, 64:05:010503:614 с даты вынесения решения суда и исковые требования общества с ограниченной ответственностью к Управлению по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами Администрации Балаковского муниципального района о расторжении договора аренды находящихся в государственной собственности земельных участков № 678 от 27.12.2006 г. в части земельных участков с кадастровыми номерами 64:05:010503:94, 64:05:010503:613, 64:05:010503:614 с даты вступления решения суда в законную силу.

В оставшейся части исковые требования являются предметом рассмотрения по настоящему делу.

В судебном заседании истец поддержал заявленные исковые требования.

Ответчики возражают на заявленные требования, по основаниям указанны в отзывах на иск.

Дело рассматривается в порядке статей 152-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67,68,75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В обоснование заявленных требований Управление по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области указывает.

27.12.2006 г. Комитетом по управлению имуществом Саратовской области ОАО «Подсосенское» был предоставлен на праве аренды ОАО «Подсосенское» сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 64:05:010503:0046 по договору аренды находящихся в государственной собственности земельных участков № 678.

25.04.2007 г. между ОАО «Подсосенское» и СППК «Агротрест» был заключен договор замены стороны в обязательстве в части земельного участка 64:05:010503:0046.

30.10.2007 г. СППК «Агротрест» разделил земельный участок кадастровый номер 64:05:010503:0046 на земельные участки с кадастровыми номерами 64:05:010503:0061 и 64:05:010503:0062.

15.04.2008 г. СППК «Агротрест» передал права аренды на указанные земельные участки ООО «Мясо-молочный комплекс».

ООО «Мясо-молочный комплекс» разделил земельный участок с кадастровым номером 64:05:010503:0062.

В настоящее время арендаторами земельных участков по договору аренды от 27.12.2006 г. являются ООО "Стройцентр", ЗАО "Азимут", ЗАО "ИК Балаково-Инвест", ООО "Водолей", ЗАО «Атомэнергосервис», ИП Чепухалина С.С.

Истец ссылается на то, что в течение действия договора аренды № 678 от 27.12.2006 г. произошло существенное изменение обстоятельств, являющееся основанием для расторжения договора в силу ст. 451 Гражданского кодекса РФ:

- в силу закона изменилась сторона Арендодателя (вместо Комитета по управлению имуществом Саратовской области полномочия по распоряжению земельными участками в настоящее время осуществляет собственник муниципальный район в связи с переходом права собственности на земельный участок);

- на момент заключения договора не ступил в силу Федеральный закон РФ от 06.10.2006 г. «Об общих принципах организации местного управления в Российской Федерации» № 131-ФЗ, пункт 20 части 1 статьи 14 которого изложен в новой редакции, вступающей в силу с 1 января 2013 г. относящей к полномочиям органа местного самоуправления утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, расположенных на территории поселения, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений, резервирование земель и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах поселения для муниципальных нужд, осуществление муниципального контроля за использованием земель поселения;

- необходимость использования земельного участка в связи с принятием Закона Саратовской области от 01.08.2005 года № 74-ЗСО «О мерах социальной поддержки многодетных семей в Саратовской области», Закона Саратовской области от 03.08.2011 г. № 90-ЗСО «О внесении изменений в Закон Саратовской области «О земле» и Закон Саратовской области «О мерах социальной поддержки многодетных семей в Саратовской области», вступившими в действие с 01.01.2012 г.;

- Правила землепользования и застройки Балаковского муниципального района были утверждены решением Совета муниципального образования г. Балаково № 311 от 23.09.2011 г. Согласно данных Правил спорный земельный участок, расположенный в черте города имеет категорию земли населенных пунктов.

ответчики возражают против удовлетворения заявленных исковых требований, ссылаясь на то, что указанные истцом обстоятельства не относятся к числу существенно изменившихся обстоятельств и не могут служить основанием для расторжения договора аренды № 678 от 27.12.2006 г.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав доказательства, следуя закрепленному ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а также ст. 123 Конституции РФ принципу состязательности сторон, суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Суд приходит к выводу о том, что истец фактически относит к существенному изменению обстоятельств изменение законодательства в сфере регулирования деятельности органов местного самоуправления, а также социальной поддержки населения.

Вместе с тем изменение законодательства само по себе не может служить основанием для расторжения договора аренды № 678 от 27.12.2006 г., не является существенным изменением обстоятельств в силу ст. 451 Гражданского кодекса РФ, из которого стороны исходили при заключении указанного договора. Законодательные акты, на которые Управление по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области ссылается в обоснование своих требований, не предусматривают расторжения ранее заключенных договоров аренды и не влекут за собой невозможность использования объектов недвижности в соответствии с целями и условиями заключенного договора.

Судом не может быть принят во внимание довод истца о том, что договор подлежит расторжению в связи с изменением стороны арендодателя по договору аренды № 678 от 27.12.2006 г.

Согласно п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Управление по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области отмечает, что спорные земельные участки имеют категорию земли населенных пунктов, что исключает их использование в соответствии с целями и условиями договора аренды № 678 от 27.12.2006 г.

Суд не может согласиться с указанным доводом ввиду следующего.

В соответствии с п. 8 ст. 1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В силу ст. 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ).

В силу п. 2 ст. 8 Земельного кодекса РФ категория земель указывается в:

1) актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

2) договорах, предметом которых являются земельные участки;

3) государственном кадастре недвижимости;

4) документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5) иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 83 Земельного кодекса РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Пунктом 1 ст. 85 Земельного кодекса РФ установлено, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1) жилым;

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам.

В силу п. 11 ст. 85 Земельного кодекса РФ земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

Пунктом 5.2.2 договора № 678 от 27.12.2006 г. установлена обязанность арендатора использовать земельные участки в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Однако истцом не представлено доказательств использования земельных участков с существенным нарушением целей и условий договора аренды № 678 от 27.0.12.2006 г., указанный договор не может быть расторгнут по основанию отнесения земельных участков к категории земель населенных пунктов.

Судом также отклоняется довод Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области о том, что договор № 678 от 27.12.2006 г. подлежит расторжению в связи с необходимостью использования земельного участка в связи с принятием Закона Саратовской области от 01.08.2005 года № 74-ЗСО «О мерах социальной поддержки многодетных семей в Саратовской области», Закона Саратовской области от 03.08.2011 г. № 90-ЗСО «О внесении изменений в Закон Саратовской области «О земле» и Закон Саратовской области «О мерах социальной поддержки многодетных семей в Саратовской области», вступившими в действие с 01.01.2012 г.

В силу ст. 5 Закона Саратовской области «О земле» однократное предоставление земельных участков в собственность гражданам осуществляется бесплатно для индивидуального жилищного строительства, дачного строительства, ведения садоводства или огородничества - имеющим трех и более детей гражданам, семьи которых признаются многодетными в соответствии с Законом Саратовской области «О мерах социальной поддержки многодетных семей в Саратовской области» (пункт дополнительно включен с 01.01.2012 г. на основании Закона Саратовской области от 03.08.2011 № 90-ЗСО).

В соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» использование земельных участков для указанных целей возможно при разрешенном использовании земельного участка - малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов и садовых домов).

В соответствии с пп. 13, 14 ст. 12.3 Закона «О земле» в целях приобретения бесплатно гражданами земельных участков в соответствии с пунктом 4.1 части 1 статьи 5 настоящего Закона органы местного самоуправления:

1) формируют и утверждают перечни земельных участков и в течение пяти рабочих дней со дня утверждения размещают их на официальных сайтах органов местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также в средствах массовой информации и (или) других местах, являющихся источниками официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов в соответствии с уставами муниципальных образований;

2) принимают в соответствии с настоящим Законом решения о бесплатном предоставлении в собственность гражданам земельных участков, включенных в перечни земельных участков.

Перечни земельных участков формируются органами местного самоуправления в целях информирования граждан о наличии земельных участков, предлагаемых для приобретения бесплатно в соответствии с пунктом 4.1 части 1 статьи 5 настоящего Закона. Порядок информирования граждан о наличии земельных участков, предлагаемых для приобретения бесплатно в соответствии с пунктом 4.1 части 1 статьи 5 настоящего Закона, утверждается органами местного самоуправления.

Перечни земельных участков должны содержать порядковые номера, кадастровые номера и характеристики земельных участков, включая их местоположение, адресную часть, площадь, вид разрешенного использования земельного участка и схематическое изображение расположения земельного участка на местности.

В нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ истцом не представлено доказательств внесения земельных участков в перечень земельных участков, подлежащих передаче в собственность гражданам в соответствии с Законом Саратовской области «О мерах социальной поддержки многодетных семей в Саратовской области».

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд исходит из того, что доводы, положенные Управлением по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области в обоснование иска, не отвечают критериям, изложенным в ст. 451 Гражданского кодекса РФ и не могут быть признаны существенным изменением обстоятельств, влекущим невозможность исполнения договора аренды № 678 от 27.12.2006 г. Обстоятельства, на которые истец ссылается в обоснование своих требований, возникли задолго до обращения Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области в адрес ответчиков с требованием о расторжении договора аренды, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что изменения, произошедшие в законодательстве, не препятствовали ответчику использовать спорные земельные участки в соответствии с условиями договора в отсутствие возражений арендодателя.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную или кассационную инстанции в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исполнительный лист выдать взыскателю после вступления решения арбитражного суда в законную силу.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области К.А. Елистратов