Гражданский кодекс часть 1

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Блок-2003», г. Саратов, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов, третье лицо: комитет по управлению имуществом города Саратова, г. Саратов, о государственной регистрации сделки (договора) купли-продажи и перехода права собственности на недвижимое имущество.

Отводов суду не заявлено.

Сторонам разъяснены права в порядке статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Требования истца мотивированы тем, что в соответствии с договором купли-продажи № 2-Н-2003 от 22.07.2003 года ООО «Блок-2003» (покупатель) приобрело у ОАО «Саратовгэсстрой» трехкомнатную квартиру общей площадью 76,0 кв.м (жилой площадью 48 кв.м) по адресу: <...>. Как указывает истец, обязательства по договору сторонами выполнены: покупатель произвел оплату имущества в сумме 480 000 руб., а продавец передал имущество покупателю по акту приема-передачи от 15.10.2003 года. На заявление представителя ООО «Блок-2003» от 01.07.2009 года о регистрации права собственности на приобретенную квартиру на основании договора купли-продажи № 2-Н-2003 от 22.07.2003 года был получен отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области в связи с тем, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о государственной регистрации сделки (договора) купли-продажи указанного недвижимого имущества. На заявление представителя ООО «Блок-2003» о государственной регистрации сделки купли-продажи квартиры получен отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области в связи с тем, что Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит сведений о государственной регистрации права собственности ОАО «Саратовгэсстрой» на указанную квартиру, правообладателем не представлены заявление и документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, представитель стороны договора – ОАО «Саратовгэсстрой» не обратился с заявлением о государственной регистрации сделки. Указом Президента Российской Федерации № 1847 от 25.12.2008 года Федеральная регистрационная служба переименована в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области. От межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы Росси № 2 по Саратовской области были получены сведения о ликвидации ОАО «Саратовгэсстрой», следовательно, представление документов для государственной регистрации права и сделки купли-продажи предшествующим правообладателем невозможно. Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц ОАО «Саратовгэсстрой» было создано в 1996 году путем реорганизации ГУП «Саратовгэсстрой». При заключении договора купли-продажи право ОАО «Саратовгэсстрой» на указанную квартиру не было зарегистрировано, т.к. возникло до вступления в действие Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и подтверждалось ордером № 252 от 03.07.1959 года, выданным ГУП «Саратовгэсстрой» городским бюро по учету, распределению и обмену жилплощади Исполкома Горсовета депутатов города Саратова, и справкой ОАО «Саратовгэсстрой» об учете имущества на балансе. Решением Арбитражного суда Саратовской области от 04.08.2011 года по делу № А57-6777/2011, вступившим в законную силу, установлены факты ликвидации продавца имущества – ОАО «Саратовгэсстрой», приобретения квартиры покупателем – ООО «Блок-2003», владения и пользования истцом указанным имуществом. Согласно уведомлению Управления Росреестра по Саратовской области, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о зарегистрированных правах иных лиц на объект недвижимого имущества – квартиру по адресу: <...>. В связи с отсутствием в настоящее время собственника жилого помещения, права которого зарегистрированы в установленном законом порядке, в соответствии с Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 года № 3020-1 спорный объект относится к муниципальному жилищному фонду муниципального образования «Город Саратов», согласно письму комитета по управлению имуществом города Саратова № 13-04/13138 от 28.09.2011 года. При этом, полномочия по распределению муниципального жилищного фонда осуществляет комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования «Город Саратов». Ссылаясь на положения статей 223, 551, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснения, изложенные в пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/29 (в ред. истца) и в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда от 27.05.2003 года № 1069/03, от 01.09.2009 года № 1395/09, истец обратился в арбитражный суд с требованиями, предъявленными к регистрирующему органу, о государственной регистрации сделки между ОАО «Саратовгэсстрой» и ООО «Блок-2003» - договора № 2-Н-2003 от 22.07.2003 года купли-продажи квартиры общей площадью 76 кв.м, жилой площадью 47,6 кв.м, находящейся по адресу: <...>, и государственной регистрации перехода к ООО «Блок-2003» права собственности на трехкомнатную квартиру общей площадью 76 кв.м, жилой площадью 47,6 кв.м, находящейся по адресу: <...>.

В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные требования в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, и просила их удовлетворить, дополнительно пояснив, что доказательством права собственности продавца имущества – ОАО «Саратовгэсстрой» является также давность владения и пользования имуществом (приобретательная давность) в соответствии со статьей 234 Гражданского кодекса Российской Федерации. Как указывает истец, с даты передачи ордера предприятию «Саратовгэсстрой» в 1959 году имущество находилось в пользовании предприятия, учитывалось на его балансе, затем было передано правопреемникам – АООТ «Саратовгэсстрой» и ОАО «Саратовгэсстрой», которые также учитывали имущество на балансе и несли расходы на его содержание. В материалах дела отсутствуют сведения о том, что какие-либо иные лица осуществляли права и обязанности собственника имущества, либо предъявляли требования к ОАО «Саратовгэсстрой», его предшественникам или покупателю. При этом, истец ссылается на разъяснения, изложенные в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года, о том, что по смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства в соответствии с действующим законодательством, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие и возражения на исковое заявление, в которых указал, что по состоянию на 12.12.2011 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости – квартиру, расположенную по адресу: Саратовская область, г. Балаково (в ред. ответчика), Набережная космонавтов, д. 6, кв. 65. 01.07.2009 года в регистрирующий орган с заявлением о регистрации сделки и перехода права собственности на вышеуказанный объект недвижимости обратился представитель ООО «Блок-2003». При проведении в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов были выявлены нарушения, препятствующие проведению государственной регистрации, в связи с чем, государственная регистрация была приостановлена по инициативе регистратора. В установленные законом сроки причины, послужившие основанием для приостановления регистрации, заявителем устранены не были, в связи с чем, регистрирующим органом было отказано в регистрации сделки и перехода права собственности по основаниям, изложенным в сообщении об отказе в государственной регистрации № 11/391/2009-053 от 13.08.2009 года. Как указывает ответчик, положения статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 16 Федерального закона № 122-ФЗ свидетельствуют о необходимости обращения всех сторон договора (либо уполномоченных ими на то лиц) в регистрирующий орган за регистрацией перехода прав. Учитывая тот факт, что на момент обращения заявителя в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права собственности продавец по вышеуказанному договору был ликвидирован в установленном законом порядке, регистрация перехода права с соблюдением пункта 16 Федерального закона № 122-ФЗ при отсутствии заявления одной из сторон (в данном случае продавца) произведена быть не может. Вместе с тем, судебной практикой (Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав») выработана правовая позиция в отношении данной ситуации – покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. Таким образом, с учетом правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, переход права собственности к покупателю может быть зарегистрирован в случае ликвидации продавца на основании заявления покупателя только если отсутствие продавца является единственным препятствием для регистрации перехода права собственности. Однако, в данной ситуации основным препятствием для регистрации перехода явилось отсутствие зарегистрированных прав продавца на передаваемое по договору купли-продажи недвижимое имущество. Данное препятствие было указано в обжалуемом сообщении об отказе в государственной регистрации. В силу положений пункта 1 статьи 209, пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзаца второго пункта 1 статьи 2 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 года, поскольку право собственности предыдущего правообладателя – ОАО «Саратовгэсстрой» не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, у данного хозяйствующего субъекта отсутствовало предусмотренное статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право распоряжаться объектом недвижимости, в том числе, передавать по сделкам (в данном случае право на передачу по договору купли-продажи от 22.07.2003 года № 2-Н-2003. Данный факт, указывает ответчик, также исключает возможность регистрации перехода права собственности к ООО «Блок-2003» по указанной сделке, поскольку в силу абзаца третьего пункта 2 статьи 13 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 года государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. В связи с изложенным, ответчик просит отказать ООО «Блок-2003» в удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с доводами ответчика, истец представил в материалы дела письменные возражения на отзыв Управления Росреестра по Саратовской области, в которых сослался на пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснения, изложенные в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 года № 1395/09 по делу № А07-4014/2008-А-РСА, указав, что по общему правилу договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости, согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникает с момента его государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда. Названная норма применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации. При этом истец со ссылкой на судебную практику указывает, что данный подход применяется судебными инстанциями при рассмотрении данной категории дел. По мнению истца, отсутствие зарегистрированного права ликвидированного продавца недвижимого имущества не может являться препятствием для удовлетворения исковых требований к органу, осуществляющему государственную регистрацию. Кроме того, как отмечает истец, необходимо учитывать, что право продавца – ОАО «Саратовгэсстрой», как правопреемника ГУП «Саратовгэсстрой», по мнению ООО «Блок-2003», возникло в 1996 году. Ссылаясь на статьи 4, 6 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», истец считает, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введение в действие настоящего Федерального закона. Кроме того, по мнению истца, отзыв ответчика является формальным, поскольку не содержит обоснования требования к суду об отказе в удовлетворении заявления ООО «Блок-2003», а именно, не содержит указаний на то, каким образом обращение ООО «Блок-2003» в суд с требованием о государственной регистрации сделки и перехода права нарушает права и законные интересы Управления Росреестра по Саратовской области или иных лиц, учитывая, что истец, являясь приобретателем имущества, в отсутствие продавца не имеет иной возможности зарегистрировать договор купли-продажи и переход права собственности на объект недвижимости.

Представитель третьего лица в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на положения статей 131, 223, пунктов 1 и 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Кроме того, предметом вышеуказанного договора является квартира. Законом, а именно, статьей 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлены особенности продажи жилых помещений. В соответствии с пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Вместе с тем, указанный договор не содержит вышеуказанного существенного условия, в связи с чем, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи № 2-Н-2003 от 22.07.2003 года, заключенный между ОАО «Саратовгэсстрой» (продавец) и ООО «Блок-2003» (покупатель), по мнению третьего лица, является ничтожной сделкой. Кроме того, имеется вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Саратовской области от 04.08.2011 года по делу № А57-6777/2011. которым установлено, что вышеуказанный договор является незаключенным. Также, установлено, что у продавца отсутствует зарегистрированное право собственности на передаваемое по договору недвижимое имущество, следовательно, не возникло право передачи недвижимого имущества другому лицу. Кроме того, как указывает третье лицо, согласно приложению № 3 к Постановлению Верховного Совета РСФСР от 27.12.1991 года № 3020-1, жилищный фонд изначально подлежал передаче в муниципальную собственность. Из пункта 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.1997 года № 15 «Обзор практики разрешения споров, связанных с приватизацией государственных и муниципальных предприятий» следует, что объекты, указанные в приложении № 3 к Постановлению Верховного Совета РСФСР от 27.12.1991 года № 3020-1, являются объектами муниципальной собственности непосредственно в силу прямого указания закона. Таким образом, право собственности муниципального образования «Город Саратов» на вышеуказанное жилое помещение возникло еще в 1992 году, следовательно, ОАО «Саратовгэсстрой» распорядилось имуществом, не принадлежащим ему. На основании изложенного, третье лицо просит отказать ООО «Блок-2003» в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 20.03.2012 года был объявлен перерыв до 12 часов 00 минут 27.03.2012 года, вынесено протокольное определение. После перерыва рассмотрение дела продолжено.

В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав представителей истца, третьего лица, исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи № 2-Н-2003 от 22.07.2003 года ООО «Блок-2003» приобрело у ОАО «Саратовгэсстрой» трехкомнатную квартиру общей площадью 76,0 кв.м (жилой площадью 48 кв.м), расположенную по адресу: <...>. Данное имущество было передано истцу 15.10.2003 года по акту приемки-передачи к договору № 2-Н-2003 купли-продажи недвижимого имущества от 22.07.2003 года. Оплата за передачу недвижимого имущества произведена согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № 239 от 22.07.2003 года.

01.07.2009 года представитель ООО «Блок-2003» обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации по Саратовской области с просьбой о регистрации права собственности на приобретенную квартиру на основании договора купли-продажи № 2-Н-2003 от 22.07.2003 года, о государственной регистрации сделки купли-продажи квартиры.

14.08.2009 года за исх. № 11/391/2009-054 истцу отказано в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества (квартира), расположенного по адресу: <...>, в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для государственной регистрации права. В Едином государственном реестре прав отсутствуют сведения о государственной регистрации сделки (договора купли-продажи), что изложено в сообщении об отказе в государственной регистрации от 14.08.2009 года.

14.08.2009 года за исх. № 11/391/2009-053 ООО «Блок-2003» отказано в государственной регистрации сделки (договора купли-продажи) с объектом недвижимого имущества (квартира), расположенного по адресу: <...>, в связи с тем, что правообладатель не представил заявление и необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации прав, возникших после введения в действие Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 года перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие вышеуказанного Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав. В Едином государственном реестре прав отсутствуют сведения о государственной регистрации права собственности ОАО «Саратовгэсстрой» на вышеуказанную квартиру, что изложено в сообщении об отказе в государственной регистрации от 14.08.2009 года.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 26.04.2011 года № 693 ОАО «Саратовгэсстрой» было создано15.11.1996 года путем реорганизации ГУП «Саратовгэсстрой».

При заключении договора купли-продажи право ОАО «Саратовгэсстрой» не указанную выше квартиру не было зарегистрировано, а подтверждалось ордером № 252 от 03.07.1959 года, выданным ГУП «Саратовгэсстрой» городским бюро по учету, распределению и обмену жилплощади Исполкома Горсовета депутатов г. Саратова и справкой ОАО «Саратовгэсстрой» об учете имущества на балансе.

С даты подписания акта приема-передачи 15.10.2003 года квартира находится в пользовании ООО «Блок-2003» и учтена на его балансе.

Как следует из материалов настоящего дела, отказ в государственной регистрации права на вышеуказанное недвижимое имущество в соответствии с пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» был обжалован ООО «Блок-2003» в арбитражный суд.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 04.08.2011 года по делу № А57-6777/2011 года истцу было отказано в признании недействительным отказа Управления ФРС по Саратовской области в регистрации сделки-договора № 2-Н-2003 от 22.07.2003 года купли-продажи недвижимого имущества – квартиры, находящейся по адресу: <...>, а также в обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области зарегистрировать сделку между ОАО «Саратовгэсстрой» и ООО «Блок-2003» - договор № 2-Н-2003 от 22.07.2003 года купли-продажи квартиры общей площадью 76 кв.м, жилой площадью 47,6 кв.м, находящейся по адресу: <...>, и переход к ООО «Блок-2003» право собственности на трехкомнатную квартиру общей площадью 76 кв.м, жилой площадью 47,6 кв.м, находящуюся по адресу: <...>.

Не имея иной возможности для государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанное имущество в установленном законом порядке, ООО «Блок-2003» обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением на основании статей 223, 551, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с правилами, установленными статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, только собственнику принадлежит право распоряжения своим имуществом.

Согласно статье 2 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Статьей 6 этого же Федерального закона установлено, что право на недвижимое имущество, возникшее до момента вступления в законную силу Закона о регистрации, признается юридически действительным.

Однако, пунктом 2 этой же статьи установлено, что государственная регистрация возникшего до введение в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникшего после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 13 Закона о регистрации, государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

В силу вышеизложенных норм, право на недвижимое имущество, возникшее до момента вступления в силу указанного Федерального закона, признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации. В том же случае, если с объектом недвижимости, права на который возникли до введение в действие указанного Федерального закона, совершается сделка в период действия этого закона, ранее возникшие права подлежат государственной регистрации на общих основаниях.

В рассматриваемом случае сделка по отчуждению ОАО «Саратовгэсстрой» недвижимого имущества ООО «Блок-2003» была осуществлена в период действия Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», т.е. 22.07.2003 года.

Судом установлено, что право собственности на спорный объект за ОАО «Саратовгэсстрой» в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано не было.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства.

Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке.

При этом, право собственности покупателя на объект недвижимости, согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права может применяться по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Указанная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 года № 1395/09, в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В совместном Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 определен подход к применению положений гражданского законодательства в спорах о правах на недвижимое имущество.

Как указано в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица, покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

В пункте 62 названного Постановления разъяснено, в случае ликвидации продавца – юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности без заявления продавца. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Ели единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 года № 62 «О внесении дополнений в пункт 61.9 главы 12 Регламента арбитражных судов Российской Федерации» со дня размещения постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в полном объеме на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации практика применения законодательства, на положениях которого основано данное постановление, для них считается определенной.

Таким образом, с момента принятия Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 судам необходимо принимать во внимание указанные в нем правовые подходы.

Так, в силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом; такая защита является задачей судопроизводства в арбитражных судах.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком.

Иском в арбитражном процессе следует считать спорное правовое требование одного лица к другому, вытекающее из материально-правового отношения, основанное на юридических фактах и предъявленное в арбитражный суд для разрешения в строго определенном процессуальном порядке, при этом иск предъявляется лицу, которое по убеждению истца, нарушило или нарушает его права или законные интересы.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом. Однако этот выбор является правомерным и может быть поддержан судом только в том случае, если он действительно приведет к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса. Избранный способ защиты гражданского права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру его нарушения.

В обоснование исковых требований к Управлению государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области истец ссылается на то, что он лишен возможности зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на приобретенный объект недвижимости в связи с ликвидацией продавца имущества – ОАО «Саратовгэсстрой» вследствие признания его банкротом, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 26.04.2011 года № 693 с записью о проведенной 10.08.2007 года регистрации ликвидации юридического лица.

С учетом правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации переход права собственности к покупателю может быть зарегистрирован в случае ликвидации продавца на основании заявления покупателя только если отсутствие продавца является единственным препятствием для регистрации перехода права собственности. Однако, в данной ситуации основным препятствием для регистрации перехода права явилось отсутствие зарегистрированных прав продавца на передаваемое по договору купли-продажи недвижимое имущество. Данное препятствие было указано в обжалуемом истцом сообщении об отказе в государственной регистрации и установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области от 04.08.2011 года по делу № А57-6777/2011.

Согласно приложению № 3 к Постановлению Верховного Совета РСФСР от 27.12.1991 года № 3020-1 жилищный фонд изначально подлежал передаче в муниципальную собственность.

Из пункта 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.1997 года № 15 «Обзор практики разрешения споров, связанных с приватизацией государственных и муниципальных предприятий» следует, что объекты, указанные в приложении № 3 к Постановлению Верховного Совета РСФСР от 27.12.1991 года № 3020-1, являются объектами муниципальной собственности непосредственно в силу прямого указания закона.

Так, в соответствии с пунктом 1 приложения № 3 к Постановлению Верховного Совета РСФСР от 27.12.1991 года № 3020-1 подлежат передаче в муниципальную собственность объекты государственной собственности, расположенные на территориях, находящихся в ведении соответствующего городского (за исключением городов районного подчинения), районного (за исключением районов в городах) Совета народных депутатов, в том числе, жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 года N 3020-1 объекты государственной собственности, указанные в Приложении N 3 к указанному Постановлению, в частности объекты жилого и нежилого фонда, за исключением входящих в состав имущества приватизируемых предприятий, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов и районов.

Из приведенной нормы следует, что право собственности муниципального образования «Город Саратов» на спорный объект недвижимого имущества, переданное истцу по договору купли-продажи, возникло в силу прямого указания закона.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право распоряжения имуществом принадлежит собственнику.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Из приведенных норм следует, что распоряжение находящимся у истца и не принадлежащим ответчику имуществом не создает прав других лиц на указанное имущество.

В связи с тем, что не являющееся собственником спорного имущества ОАО «Саратовгэсстрой», в нарушение положений статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, распорядилось указанным помещением, утверждение истца о возникновении права собственности в силу передачи имущества по договору купли-продажи несостоятельно, поскольку в силу абзаца третьего пункта 2 статьи 13 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Следовательно, договор купли-продажи от 22.07.2003 года № 2-Н-2003, заключенный между ОАО «Саратовгэсстрой» и ООО «Блок-2003», является ничтожной сделкой.

Ничтожная сделка согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительной независимо от признания ее таковой судом.

Доводы ООО «Блок-2003» о том, что доказательством права собственности продавца имущества – ОАО «Саратовгэсстрой» является также давность владения и пользования имуществом (приобретательная давность) в соответствии со статьей 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат отклонению, поскольку не имеют правового значения при изложенных выше обстоятельствах.

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В соответствии со статьями 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

В соответствии со статьей 50 Бюджетного кодекса Российской Федерации государственная пошлина по делам, рассматриваемым арбитражными судами, уплачивается в федеральный бюджет.

Поскольку арбитражный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решая вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд относит их на истца. При этом, расходы по уплате государственной пошлины истцу не подлежат возмещению за счет ответчика в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и остаются в федеральном бюджете.

Руководствуясь статьями 167-170, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью «Блок-2003», г. Саратов, - отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную или кассационную инстанции в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах, о дате, времени и месте проведения судебного заседания, об объявленных в судебном заседании размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru, в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда, а также может быть получена по телефонам: <***> (факс), 57-42-73 (телефон судебного отдела), документы могут быть направлены в адрес арбитражного суда по электронной почте: info@saratov.arbitr.ru.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области Е.Л. Большедворская