Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель ФИО1, г. Энгельс, Саратовская область, индивидуальный предприниматель ФИО2, Саратовская обл., г. Энгельс, Саратовская область, обратились в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Интерком", г. Пенза, о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2013 года между ИП ФИО1, ИП ФИО2 и ООО «Интерком» в части земельного участка категории земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирный малоэтажный блокированный жилой дом, площадью 1 054 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер: 64:50:000000:75570; об обязании возвратить ИП ФИО1 и ИП ФИО2 земельный участок категории земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирный малоэтажный блокированный жилой дом, площадью 1 054 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер: 64:50:000000:75570.

Частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено право истца при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты уточнения исковых требований.

Определением суда от 24.04.2014 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечен ФИО3, г. Энгельс, Саратовская область.

Отводов суду не заявлено.

Сторонам разъяснены права в порядке статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истцов в судебном заседании поддержал заявленные требования, уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства в соответствии с действующим законодательством, представил отзыв на исковое заявление, а также письменные пояснения, в которых изложил свою позицию по заявленным требованиям и заявил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом в соответствии с действующим законодательством, заявленные требования не оспорило, отзыв на исковое заявление не представило, правами, предоставленными статьей 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не воспользовалось.

В силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика и третьего лица, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 27.08.2014 года был объявлен перерыв до 09 час. 30 мин. 29.08.2014 года, вынесено протокольное определение. После перерыва рассмотрение дела продолжено.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав представителя истцов, исследовав письменные доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что 30.07.2013 года между ИП ФИО1, ИП ФИО2 (продавцы) и ООО «Интерком» (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого явилось следующее недвижимое имущество:

- нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 1 210,9 кв.м, инв. № 63:450:002:000446310, литер А, расположенное по адресу: <...>;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирный малоэтажный блокированный жилой дом, общея площадь 1 054 кв.м, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер: 64:50:011118:161;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазин торговой площадью 50 кв.м и более, общая площадь 595 кв.м, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер: 64:50:011118:40.

Земельные участки заняты нежилым зданием, являющимся предметом настоящего договора, и необходимы для его использования. Земельный участок с кадастровым номером: 64:50:011118:40 обременен сервитутом в пользу ОАО Трест «Энгельсмежрайгаз». Иных обременений земельных участков и ограничений их использования не имеется (пункт 1.1. договора от 30.07.2013 года).

Земельные участки, указанные в пункте 1.1. настоящего договора, принадлежали продавцам на праве собственности в долях: ИП ФИО1 - доля в размере 89/100, ИП ФИО2 - 11/100 в каждом из указанных в пункте 1.1. земельных участках (пункт 1.2. договора от 30.07.2013 года).

Стоимость продаваемого нежилого здания составила 2 000 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 64:50:011118:161 - 100 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 64:50:011118:40 - 100 000 руб., без НДС; общая стоимость приобретаемого недвижимого имущества составила 2 200 000 руб., без НДС (пункт 2.1. договора купли-продажи от 30.07.2013 года).

Пунктом 2.3. договора от 30.07.2013 года покупатель принял на себя обязательство оплатить общую стоимость недвижимого имущества, указанную в пункте 2.1. настоящего договора, в течение 30 банковских дней с момента выдачи Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, указанное в пункте 1.1. настоящего договора, пункте перечисления денежных средств на расчетные счета продавцов по реквизитам и в размерах, указанных в пункте 2.3. договора, а именно: ИП ФИО1 - в размере 1 958 000 руб. без НДС за долю 89/100 в праве собственности, ИП ФИО2 - в размере 242 000 руб. без НДС за долю 11/100в праве собственности в имуществе, указанном в пункте 1.1. договора от 30.07.2013 года.

По акту приема-передачи от 30.07.2013 года недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от 30.07.2013 года, передано покупателю (ООО «Интерком»).

В обоснование заявленных требований истцы указали, что до настоящего времени оплата стоимости недвижимого имущества по договору купли-продажи, заключенному между истцами и ответчиком, не произведена. Предметом договора купли-продажи было несколько объектов недвижимости. Поскольку все объекты, кроме земельного участка категории земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирный малоэтажный блокированный жилой дом, площадью 1 054 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер: 64:50:000000:75570 (ранее - 64:50:011118:161), были впоследствии реализованы ответчиком и в настоящее время ООО «Интерком» не принадлежат, истцы просят расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2013 года между ИП ФИО1, ИП ФИО2 и ООО «Интерком» в части указанного выше земельного участка площадью 1 054 кв.м с кадастровым номером: 64:50:000000:75570. Ссылаясь на существенное нарушение условий договора купли-продажи от 30.07.2013 года ответчиком в части оплаты недвижимого имущества, правовым основанием для расторжения договора купли-продажи истцы указали пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также, на основании статей 1102-1104 Гражданского кодекса Российской Федерации истцы просят обязать ответчика возвратить спорный земельный участок, составляющий, по мнению Предпринимателей, неосновательное обогащение ООО «Интерком».

В представленном суду отзыве на исковое заявление и письменных пояснениях ответчик указал, что оплатить стоимость земельного участка категории земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирный малоэтажный блокированный жилой дом, площадью 1 054 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер: 64:50:000000:75570 (ранее - 64:50:011118:161), приобретенный у истцов по договору купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2013 года, не имеется возможности, в связи с тяжелым финансовым положением Общества. Кроме того, по договору купли-продажи недвижимости от 15.10.2013 года ООО «Интерком» продало ФИО3 имущество, приобретенное Обществом у истцов, однако, переход права собственности на спорный земельный участок площадью 1 054 кв.м не был зарегистрирован за покупателем. В настоящее время собственником спорного земельного участка является ООО «Интерком», договор купли-продажи недвижимости от 15.10.2013 года в отношении данного участка не исполнен, денежные средства за спорный участок возвращены ФИО3, обязательства между ООО «Интерком» и ФИО3 в указанной части прекращены, каких-либо претензий к ФИО3 Общество не имеет.

Как следует из материалов настоящего дела, 15.10.2013 года между ООО «Интерком» (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец продал и передал принадлежащие ему на праве собственности: одноэтажное нежилое здание, назначение: нежилое, общей площадью 1 210,9 кв.м, земельный участок общей площадью 1 054 кв.м и земельный участок общей площадью 595 кв.м, а покупатель купил и принял в собственность указанную недвижимость, находящуюся по адресу: <...> (пункт 1 договора от 15.10.2013 года).

Отчуждаемое одноэтажное нежилое здание, назначение: нежилое, общей площадью 1 210,9 кв.м принадлежит на праве собственности продавцу на основании: договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2013 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 64-АГ № 859235, выданным 16.08.2013 года Энгельсским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.08.2013 года сделана запись регистрации № 64-64-01/521/2013-057; за условным номером: 64-64-01/129/2013-009 (пункт 2 договора от 15.10.2013 года).

Отчуждаемый земельный участок общей площадью 1 054 кв.м, разрешенное использование: под многоквартирный малоэтажный блокированный жилой дом, категория земель: земли населенных пунктов, принадлежит на праве собственности продавцу на основании: договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2013 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 64-АГ № 859236, выданным 16.08.2013 года Энгельсским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.08.2013 года сделана запись регистрации № 64-64-01/521/2013-058, за кадастровым номером: 64:50:011118:161 (пункт 3 договора от 15.10.2013 года).

Отчуждаемый земельный участок общей площадью 595 кв.м, разрешенное использование: магазин торговой площадью 50 кв.м и более, категория земель: земли населенных пунктов, принадлежит на праве собственности продавцу на основании: договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2013 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 64-АГ № 859238, выданным 16.08.2013 года Энгельсским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.08.2013 года сделана запись регистрации № 64-64-01/521/2013-058, за кадастровым номером: 64:50:011118:40; существующие ограничения (обременения) права: сервитут в пользу ОАО Трест «Энгельсмежрайгаз» (пункт 4 договора от 15.10.2013 года).

Из пункта 5 договора от 15.10.2013 года усматривается, что продавец и покупатель пришли к соглашению о цене продаваемой недвижимости в сумме 1 000 000 руб., из которых: 200 000 руб. за земельный участок общей площадью 1 054 кв.м; 200 000 руб. за земельный участок общей площадью 595 кв.м; 600 000 руб. за нежилое здание общей площадью 1 210,9 кв.м, которые продавец получил с покупателя полностью наличными денежными средствами непосредственно при подписании настоящего договора; стороны произвели окончательный расчет, что подтверждают своими подписями.

Пунктом 11 договора от 15.10.2013 года установлено, что в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец передал, а покупатель принял вышеуказанную недвижимость до подписания настоящего договора. Также, в пункте 11 продавец и покупатель пришли к соглашению, что передаточный акт дополнительно сторонами составляться не будет.

В пункте 12 договора от 15.10.2013 года определено, что покупатель становится собственником указанной недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области и принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость.

Из материалов дела усматривается, что 29.10.2013 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена государственная регистрация права собственности ФИО3 на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазин торговой площадью 50 кв.м и более, площадь 595 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: <...> уч. 5, кадастровый (или условный) номер: 64:50:011118:40, существующие ограничения (обременения) права: сервитут (запись регистрации № 64-64-23/156/2013-284 от 29.10.2013 года; на нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей - -), общая площадь 1 210,9 кв.м, инв. № 63:450:002:000446310, лит. А, адрес (местонахождение) объекта: <...>, кадастровый (или условный) номер: 64:50:011118:244, существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрировано (запись регистрации № 64-64-23/156/2013-283 от 29.10.2013 года), что подтверждается отметками регистрирующего органа на договоре купли-продажи от 15.10.2013 года, свидетельствами о государственной регистрации права от 29.10.2013 года 64-АД 135435 и 64-АД 135434.

Согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области от 14.05.2014 года № 23/063/2014-805, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества: земельный участок, кадастровый номер 64:50:011118:161, адрес: <...>.

Как указали истцы и ответчик в своих письменных пояснениях, кадастровый номер 64:50:011118:161 земельного участка категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирный малоэтажный блокированный жилой дом, площадью 1 054 кв.м, расположенного по адресу: <...>, изменен на 64:50:000000:75570, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 01/004/2014-263397 от 24.04.2014 года, где номером государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок за ООО «Интерком» указан № 64-64-01/521/2013-058 от 16.08.2013 года, как в свидетельстве о государственной регистрации права от 16.08.2013 года 64-АГ 859236.

Данные обстоятельства подтверждаются кадастровым паспортом земельного участка от 04.08.2014 года № 64/201/2014-410912, где предыдущим кадастровым номером земельного участка с кадастровым номером 64:50:000000:75570 значится номер 64:50:011118:161.

Согласно письму филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Саратовской области от 06.06.2014 года № 10005, в рамках гармонизации сведений ГКН и ЕГРП земельному участку, расположенному по адресу: <...>, площадью 2 388 кв.м, с видом разрешенного использования «под многоквартирный малоэтажный блокированный жилой дом» был присвоен кадастровый номер 64:50:000000:75571, с указанием ранее присвоенного кадастрового номера 64:50:011118:160. Органом кадастрового учета в соответствии со статьей 28 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принято решение от 06.11.2013 года № Ф64/001/2013-120015 об исправлении технической ошибки в сведениях о земельном участке с кадастровым номером 64:50:0000:75571 по внесению сведений о характерных точках границ земельного участка на основании межевого плана, подготовленного кадастровым инженером ФИО5 27.05.2013 года в электронном виде 00834СЕВ-34С7-777F-439F-41СВВ3СDВ3ВА. В рамках гармонизации сведений ГКН и ЕГРП земельному участку , расположенному по адресу: <...>, площадью 1 054 кв.м, с видом разрешенного использования «под многоквартирный малоэтажный блокированный жилой дом» был присвоен кадастровый номер 64:50:000000:75570, с указанием ранее присвоенного кадастрового номера 64:50:011118:161. Органом кадастрового учета в соответствии со статьей 28 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принято решение от 28.10.2013 года № Ф64/001/2013/2013-117397 об исправлении технической ошибки в сведениях о земельном участке с кадастровым номером 64:50:0000:75570 по внесению сведений о характерных точках границ земельного участка на основании межевого плана, подготовленного кадастровым инженером ФИО5 27.05.2013 года в электронном виде 00834СЕВ-34С7-777F-439F-41СВВ3СDВ3ВА.

Таким образом, судом установлено, что в настоящее время собственником спорного земельного участка является ООО «Интерком».

Ссылаясь на существенное нарушение условий договора купли-продажи от 30.07.2013 года ответчиком в части оплаты недвижимого имущества, а также отчуждение ответчиком права собственности на земельный участок площадью 595 кв.м и нежилое здание площадью 1 210,9 кв.м ФИО3, истцы просят расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2013 года между ИП ФИО1, ИП ФИО2 и ООО «Интерком» в части земельного участка категории земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирный малоэтажный блокированный жилой дом, площадью 1 054 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер: 64:50:000000:75570.

Вместе с тем, основания и последствия расторжения договора определены соответственно в статье 450 и пункте 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (пункт 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания названных статей Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Заключенный между ИП ФИО1, ИП ФИО2 и ООО «Интерком» договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2013 года условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал (в том числе при неуплате покупателем денег за недвижимое имущество). В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - статьи 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи, в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем, в пункте 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации (глава 30, § 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (статья 450, пункт 4 статьи 453, пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2013 года, суд приходит к выводу о том, что истцам (продавцам недвижимого имущества, в том числе, спорного земельного участка) не предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя) возврата переданного по договору имущества даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате его стоимости.

Что касается доводов истцов о праве согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому им отнесена невыплата покупателем стоимости недвижимого имущества продавцам, то они основаны на ошибочном толковании норм Кражданского кодекса Российской Федерации.

Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 Кодекса понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем, истцы не представили суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ущерба, как того требует статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за недвижимое имущество ответчиком. Поэтому доводы истцов о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2013 года в части земельного участка категории земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирный малоэтажный блокированный жилой дом, площадью 1 054 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер: 64:50:000000:75570, основаны на неправильном толковании норм материального права и противоречат установленным судом по делу обстоятельствам.

При таких обстоятельствах, разрешая спор по существу и отказывая истцам в удовлетворении заявленных требований, суд исходит из вывода о том, что законных, то есть предусмотренных пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, оснований для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества не имеется, в том числе по основанию существенности нарушения договора одной из сторон. Заключенный между сторонами договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2013 года условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает, а в Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30 § 7 "Продажа недвижимости" - статьи 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

При этом, саму по себе ссылку истцов на непередачу денежных средств в счет оплаты стоимости имущества по договору купли-продажи стороной ответчика стороне истцов, как на существенное нарушение договора покупателем, суд, исходя из понятия существенного нарушения договора, содержащегося в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает недостаточным для признания названных нарушений со стороны покупателя существенными.

Также, истцы неправильно истолковывают пункт 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". В соответствии с разъяснениями, содержащимися в указанном пункте, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако, в данном случае таких оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества не имеется. По этой причине неприменимы к отношениям сторон и положения о праве продавца, не получившего оплату по договору купли-продажи, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении, как указывают истцы в своем исковом заявлении.

Как разъяснено в пункте 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При том следует учитывать, что в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества.

Из смысла названных норм следует, что договор купли-продажи в случае неоплаты покупателем приобретенного имущества может быть расторгнут по требованию продавца при наличии соответствующего условия в договоре или законе.

Как установлено пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Следовательно, соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2013 года должно быть заключено в той же форме, что и сам договор, то есть в письменной форме.

Оценив представленный договор, исходя из положений части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о заключении между сторонами договора от 30.07.2013 года и принятия ими обязательств по данному договору.

Доказательств расторжения спорного договора сторонами суду не представлено.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Таким образом, для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие трех условий, которые должен доказать истец обратившись в суд с таким иском, а именно: имеет ли место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение имущества произведено за счет другого лица; отсутствуют правовые основания, то есть когда приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого лица не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, а значит, происходит неосновательно.

Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: 1) о возврате исполненного по недействительной сделке; 2) об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; 3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; 4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица (статья 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данная позиция согласуется, в частности, с позицией, изложенной в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 года N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" разъяснено, что при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась. Положения пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала.

Согласно статьям. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Последствия неисполнения покупателем обязательства по оплате переданного товара установлены пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации в виде наличия у продавца права потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 названного Кодекса. Также в этом случае возникают общие гражданско-правовые последствия, предусмотренные за нарушение обязательства (принудительное исполнение обязательства, возмещение убытков, ответственность за неисполнение денежного обязательства и др.).

Как указывалось выше, в заключенном между сторонами договоре отсутствуют условия, предоставляющие право продавцам (истцам) расторгнуть договор при неисполнении обязательств покупателем (ответчиком) по оплате за переданные ему объекты. Таким образом, неоплата имущества не оговорена сторонами как существенное условие договора. Кроме того, данным договором не предусмотрена возможность его расторжения с последующим возвращением продавцу проданного объекта.

Вместе с тем, в целях восстановления своих нарушенных прав истцы не лишены возможности требовать в судебном порядке оплаты проданных по договору купли-продажи объектов недвижимости в соответствии с пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Подобный правовой подход соответствует сложившейся судебной арбитражной практике (Определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.2010 года N ВАС-8103/10, от 09.11.2007 года N 12462/07, постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.01.2011 года по делу N А32-3019/2009, Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.03.2010 года по делу N А56-18347/2009).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Необходимо также отметить, что в соответствии со статьями 130,131,132,164 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в случаях, предусмотренных названным Кодексом и иными законами.

При отчуждении объектов недвижимости гражданское законодательство устанавливает необходимость произвести государственную регистрацию не самого договора купли-продажи, а лишь перехода права собственности на данный объект от продавца к покупателю (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Последствием такой регистрации является подтверждение права собственности покупателя на приобретенный объект.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности не свидетельствует о недействительности заключенного и исполненного сторонами договора купли-продажи недвижимости и не влияет на момент заключения или совершения сделки. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности свидетельствует о том, что в период с момента заключения договора до момента такой регистрации собственник остается формальным и не вправе распоряжаться имуществом повторно.

Судом установлено, что ФИО3 приобрел имущество, в том числе спорный земельный участок, по договору купли-продажи от 15.10.2013 года.

Отсутствие государственной регистрации права собственности ФИО3 на спорный земельный участок не свидетельствует об отсутствии самого права, поскольку имущество, приобретенное третьим лицом, служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. Доказательств расторжения либо отказа от исполнения договора купли-продажи от 15.10.2013 года одной из сторон суду не представлено; согласно условиям данного договора продавец получил от покупателя денежные средства в счет оплаты недвижимого имущества при подписании настоящего договора. Таким образом, договор купли-продажи от 15.10.2013 года не оспорен в установленном законом порядке, недействительным не признан. Договор является исполненным. Доказательств выбытия спорного земельного участка из владения третьего лица (ФИО3) суду не представлено.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего спора ООО «Интерком» остается лишь формальным собственником спорного земельного участка; покупатель недвижимости (ФИО3) не лишен права на обращение за государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект. Следовательно, удовлетворение заявленного иска не приведет к восстановлению прав истцов.

На основании статей 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям; судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку арбитражный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, решая вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд относит их на истцов.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ИП ФИО1, ИП ФИО2 – отказать.

Решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня изготовления полного текста решения через арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии судебного акта лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru и в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Судья арбитражного суда

Саратовской области Е.Л.Большедворская