Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шумен И.К., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «ДжойС» (ИНН: <***>, 1086450003331) , г. Саратов, индивидуального предпринимателя ФИО1, Саратовская область (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>), г. Энгельс,

к администрации муниципального образования «Город Саратов» (ИНН: <***>, <***>), г. Саратов,

третьи лица: комитет по управлению имуществом города Саратова; государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки»; управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области; Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Саратовской области,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка,

при участии:

ФИО1, паспорт обозревался,

от ООО «ДжойС» - ФИО2, представитель по доверенности,

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности,

от КУИ г. Саратова, - ФИО4 представитель по доверенности,

У С Т А Н О В И Л:

В Арбитражный суд Саратовской области обратились общество с ограниченной ответственностью «ДжойС», индивидуальный предприниматель ФИО1 к администрации муниципального образования «Город Саратов» с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:48:020330:27, а именно:

1. Урегулировать разногласия, возникшие между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ООО «ДжойС», ФИО1 при заключении договора купли-продажи №К-19-182/Ю-2 от 16.08.2019 земельного участка с кадастровым номером 64:48:020330:27:

изложить пункт 2.1. договора купли-продажи №К-19-182/Ю-2 от 16.08.2019 в следующей редакции:

«Цена участка составляет 2 615 587,41 (два миллиона шестьсот пятнадцать тысяч пятьсот восемьдесят семь рублей сорок одна копейка) руб. Расчет цены Участка указан в приложении №1 к настоящему Договору и является неотъемлемой частью настоящего Договора».

изложить Приложение №1 к договору купли-продажи земельного участка №К-19-182/Ю-2 от 16.08.2019 года в части расчета цены участка в следующей редакции:

«Расчет цены Участка

Кадастровая стоимость земельного участка, руб.

Процент

кадастровой

стоимости, %

Цена Участка, руб.

17437249,39

2615587,41

Цена участка составляет 2615587,41 (два миллиона шестьсот пятнадцать тысяч пятьсот восемьдесят семь рублей сорок одна копейка) руб.

Доля в праве общей долевой собственности на земельный участок ООО «ДжойС» - 92/100. Плата за земельный участок составляет: 17437249,39 х 15% : 100 х 92 = 2406340,41 (два миллиона четыреста шесть тысяч триста сорок рублей сорок одна копейка) руб.

Доля в праве общей долевой собственности на земельный участок ФИО1 - 8/100. Плата за земельный участок составляет; 17437249,39 х 15% : 100 х 8 = 209247 (двести девять тысяч двести сорок семь) руб.

В отзыве на иск ответчик просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В судебном заседании представители соистцов поддержали исковые требования.

Представитель ответчика возражал против исковых требований по доводам, изложенным в отзыве.

Представитель третьего лица – КУИ г. Саратова возражал против удовлетворения иска.

Иные третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, отзывы не представили.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ спор рассмотрен судом в отсутствие третьих лиц.

Судом на основании материалов дела установлены следующие фактические обстоятельства.

ООО «ДжойС» и ФИО1 на основании договора аренды земельного участка №Ар-19-183/Ю-2 от 15.04.2019 являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером 64:48:020330:27, общей площадью 33 737 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

Земельный участок находится в государственной собственности, срок аренды установлен на 49 лет.

25 июля 2019 года ООО «ДжойС» и ФИО1 обратились с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка без проведения торгов, на основании статьи 39.3 ЗК РФ.

ООО «ДжойС» и К.Л.ЛБ., ознакомившись с полученным договором купли-продажи земельного участка № К-19-182/Ю-2 от «16» августа 2019 года, пришли к выводу, что в нем неправильно отражена кадастровая стоимость земельного участка и, как следствие, неправильно определена выкупная стоимость, в связи с чем, в комитет по управлению имуществом города Саратова 19 сентября 2019 года было направлено сопроводительное письмо и протокол разногласий к договору №К-19-182/Ю-2 от 16 августа 2019 года.

Согласно выписки из ЕГРН от 22.03.2019 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:48:020330:27 составляет 17 437 249,39 рублей.

Согласно выписки из ЕГРН от 11 апреля 2019 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:48:020330:27 составляет 56 481 135,92 рублей.

В связи с неопределенностью в кадастровой стоимости ООО «ДжойС» обратилось с заявлением №38 от 26.04.2019 о наличии технической ошибке в ГБУ Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки».

30.06.2019 в адрес ООО «ДжойС» поступило письмо ГБУ СО «Госкадастроценка» из которого усматривается, что установлена единичная техническая ошибка, кадастровая стоимость составляет 17 437 249,39 рублей, решение о перерасчете кадастровой стоимости будет передано в уполномоченный орган субъекта РФ для внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и направления сведений о кадастровой стоимости в орган регистрации прав для внесения в Единый государственный реестр недвижимости.

На момент обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность 25.07.2019 решение о перерасчете кадастровой стоимости уже было принято.

Соистцы указали, что в связи с тем, что в данном случае имеет место техническая ошибка, кадастровая стоимость в размере 17 437 249,39 рублей применяется с момента установления, в связи с чем, неправомерно при выкупе земельного участка при заключении учитывать кадастровую стоимость в размере 56 481 135,92 рублей, установленную ошибочно.

Сопроводительное письмо содержало просьбу рассмотреть письмо и приложенный к нему протокол разногласий к договору купли-продажи земельного участка №К-19-182/Ю-2 от 16.08.2019 года и внести изменения в договор, либо путем изготовления нового договора, либо путем подписания прокола разногласий.

09 декабря 2019 года ООО «ДжойС» и ФИО1 получили протокол согласования разногласий к договору купли-продажи земельного участка №К-19-182/Ю-2 от 16 августа 2019 года, из которого усматривается, что администрация муниципального образования «город Саратов» не принимает редакцию покупателя и согласовывает редакцию продавца.

В связи с вышесказанным, возникла необходимость в судебном урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:48:020330:27.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы сторон в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса, осуществляется без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

Судом установлено, что ООО «ДжойС» и ФИО1 являются собственниками объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, в связи с чем, заключение договора купли-продажи соответствующего участка является для ответчика, как органа, уполномоченного на распоряжение таким участком, обязательным. Указанный вывод не оспаривается сторонами.

Согласно пункту 2 статьи 445 и пункту 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий; при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда; в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами.

В силу пункта 3 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Пунктом 3 постановления Правительства Саратовской области от 15.04.2015 N 172-П "Об утверждении Положения о порядке определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Саратовской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Саратовской области при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов" предусмотрено, что в случае если собственник расположенного на земельном участке здания или сооружения приобретает его в собственность стоимость данного земельного участка под объектом недвижимости составляет 15% от его кадастровой стоимости.

Разногласия сторон возникли в отношении определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:48:020330:27 на 25.07.2019 - на дату обращения соистцов с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность.

Судом, на основании представленных в дело сведений из ФГБУ ФКП Росреестра по Саратовской области (вход. №263 от 22.06.2020), установлено следующее.

Согласно части 9 статьи 24 Закона о кадастровой оценке, после утверждения результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с Законом о кадастровой оценке, ГБУ СО «Госкадастроценка» осуществляет определение кадастровой стоимости для объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) после 1 января года определения кадастровой стоимости в соответствии с Законом о кадастровой оценке.

Сведения о кадастровой стоимости в размере 56 481 135,92 руб. внесены в ЕГРН 01.04.2019 в соответствии с актом об утверждении результатов определения кадастровой стоимости от 28.03.2019 № 57-2019 (далее - Акт № 57-2019), подготовленным ГБУ СО «Госкадастроценка».

Сведения о кадастровой стоимости, внесенные на основании Акта № 57-2019, были исправлены на 17 437 249,39 руб. на основании решения ГБУ СО «Госкадастроценка» о пересчете кадастровой стоимости от 27.05.2019 №8/2019.

Таким образом, сведения о кадастровой стоимости, внесенные на основании акта №57-2019, были исправлены на 17 437 249 руб. 39 коп. на основании решения об исправлении технической ошибки №8/2019 от 27.05.2019, принятого ГБУ СО «Госкадастроценка» (т.д. 1 л.д. 33-34).

На момент рассмотрения иска в Единый государственный реестр недвижимости внесены надлежащие сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 17 437 249 руб. 39 коп. (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 05.06.2020 №64/194/003/2020-10156).

Согласно ст. 24.17 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - ФЗ N 135) датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости считается дата вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и соответствующей нормы такого акта.

В соответствии с абз. 4 ст. 24.20 ФЗ N 135 в случае исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о величине кадастровой стоимости сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений, содержавших техническую ошибку.

Датой внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости в размере 481 135 руб. 92 коп ., содержавших техническую ошибку, является 01.04.2019 .

Поскольку ошибочные сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 56 481 135 руб. 92 коп. были внесены в ГКН 01.04.2019, то при исправлении технической ошибки именно с указанной даты подлежат применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, верные сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 17 437 249 руб. 39 коп.

Иной подход означал бы возложение на соистцов обязанности выкупить земельный участок по стоимости, превышающей кадастровую, что противоречит пункту 1 статьи 422, абзацу второму пункта 1 статьи 424 ГК РФ и подпункту 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ.

Суд, установив, что ошибка в сведениях о кадастровой стоимости земельного участка, внесенных 01.04.2019 в ГКН, исправлена органом государственного кадастрового учета, руководствуясь положениями статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ, пришел к выводу о том, что для целей определения цены земельного участка при урегулировании разногласий сторон по условиям договора купли-продажи подлежат применению верные сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 17 437249,39 руб.

Таким образом, соистцы вправе выкупить земельный участок по цене 17 437 249,39 х 15% = 2 615 587 руб. 41 коп.

При таких условиях иск подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ с учетом того, что судебный акт принят в пользу соистцов.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между администрацией муниципального образования «Город Саратов» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «ДжойС» (ИНН <***>, 1086450003331), ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) при заключении договора купли-продажи №К-19-182/Ю-2 от 16.08.2019 земельного участка с кадастровым номером 64:48:020330:27.

Изложить пункт 2.1. договора купли-продажи №К-19-182/Ю-2 от 16.08.2019 в следующей редакции:

Изложить Приложение №1 к договору купли-продажи земельного участка №К-19-182/Ю-2 от 16.08.2019 года в части расчета цены участка в следующей редакции:

«Расчет цены Участка

Кадастровая стоимость земельного участка, руб.

Процент

кадастровой

стоимости, %

Цена Участка, руб.

17437249,39

2615587,41

Взыскать с администрации муниципального образования «Город Саратов» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ДжойС» (ИНН <***>, 1086450003331) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области Н.В. Горбунова