Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Руцкой Д.С., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Арбитражного суда Саратовской области: <...> дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Саратов

к кооперативу по строительству и эксплуатации домов «Росток-95», г. Саратов

третье лицо общество с ограниченной ответственностью «Центр реструктуризации», г. Саратов

о взыскании 533 690 руб.

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, ФИО2 по доверенности от 24.05.2013г., ФИО3 по доверенности от 12.09.2013г.

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 05.08.2013г. действ. 1 год, ФИО5 по доверенности от 05.08.2013г. действ. 1 год

третье лицо не явилось, извещено о времени и месте надлежащим образом

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель П.А.ВБ. (далее истец) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к кооперативу по строительству и эксплуатации домов «Росток-95» (далее ответчик) о взыскании 533 690 руб.

Третьим лицом к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью «Центр реструктуризации», г. Саратов.

Заявлений по статьям 24, 47, 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Истец заявил ходатайство в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об изменении исковых требований и просит суд взыскать с ответчика сумму штрафа в размере 515 210руб., сумму фактически понесенных расходов в размере 18 840руб., а всего 533 690руб.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Суд удовлетворяет заявленное ходатайство, поскольку предъявляя исковые требования истец просил взыскать с ответчика сумму задолженности в размере 533 690руб., но в тексте искового заявления данная сумма была разделена на сумму штрафа в размере 515 2010руб. и сумму фактически понесенных расходов в размере 18 480руб. Соответственно заявленное истцом ходатайство не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Дело рассматривается в порядке статей 152-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства на которые оно ссылается как основания своих требований и возражений.

Суду предоставляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, свидетелей, проверив доводы, изложенные в исковом заявлении, в возражениях на иск, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

02 июля 2012г. между истцом (риэлтер) и ответчиком (заказчик) был заключен договор № 1-07 на оказание услуг (далее – договор).

В соответствии с условиями заключенного договора истец по поручению заказчика принимает на себя обязательства по поиску и привлечению инвесторов для участия в строительстве жилого комплекса с прилегающими к нему нежилыми помещениями, по адресу: г. Саратов, <...> на земельном участке площадью 0,4282га., кадастровый номер участка 64:48:040524:4.

Заключая договор, стороны определили объем прав и обязанностей риэлтора. Риэлтор в рамках заключенного договора был правомочен провести работу по подбору инвесторов на объекты недвижимости, разработать и предложить заказчику рекламную компанию по продаже объектов недвижимости, организовать просмотры объектов недвижимости, провести предварительные переговоры с потенциальными покупателями, организовать сбор документов, необходимых для совершения сделок, организовать переговоры с покупателями (инвесторами) об условиях совершения сделок, подготовить проект предварительного договора (соглашения об авансе).

В соответствии с пунктом 6.5 договора, заказчик предоставляет риэлтору эксклюзивное право продажи объектов недвижимости, перечисленных в приложении, на срок действия договора.

В соответствии с указанным пунктом договора стороны согласовали эксклюзивный список объектов недвижимости в приложении к договору №1-07.

Стороны согласовали срок действия договора до 31.12.2013г.

В соответствии с разделом 4 договора, цена договора составляет 1 000руб. за 1 кв.м. с переуступленной (проданной) недвижимости заказчиком. Оплата производится наличными в течение 10 рабочих дней после подписания основного договора долевого строительства (договора купли-продажи).

Пунктом 6.6 договора установлено, что в случае переуступки доли (продажи) объектов недвижимости без участия риэлтора заказчик выплачивает штраф за нарушение исполнения договора в размере 1 000руб. за 1 кв.м. (проданного) переуступленного объекта недвижимости.

21.11.2012г. истцом было получено от ответчика письмо исх. № 08/11-2012 от 08.11.2012г., которые председатель кооператива «Росток-95» уведомил о расторжении договора № 1-07 от 02.07.2012г.

После расторжения договора ФИО1 стало известно, что в период действия договора № 1-07 на оказание услуг от 02.07.2012г. кооперативом по строительству и эксплуатации домов «Росток-95» были совершены сделки по переуступки объектов долевого строительства, включенных в список объектов недвижимости в приложении к договору №1-07:

- нежилое помещение, номер этажа: 1, проектная (планируемая) площадь: 472,16 кв.м. местоположение: Саратовская область, г. Саратов, <...>; участник долевого строительства: ООО «Центр реструктуризации», ИНН <***>;

- однокомнатная квартира, номер этажа: 3, номер объекта: 72, проектная (планируемая) площадь: 43,05 кв.м., местоположение: Саратовская область, г. Саратов, <...> участники долевого строительства ФИО6, ФИО7

Данный факт подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.01.2013г. № 01/005/2013-413.

По мнению истца, ответчиком было нарушено эксклюзивное право истца, предусмотренное пунктом 6.5 договора, а именно без участия риэлтора кооператив по строительству и эксплуатации домов «Росток-95» заключил договоры долевого участия в строительстве в отношении объектов недвижимости, поименованных в приложении к договору №1-07.

В ходе судебного заседания установлено, что объекты договоров долевого участия в строительстве № 17/10-12 от 17.10.2012г. - нежилое помещение площадью 472,16кв.м. и № 23-10/12 от 22.10.2012г. - жилое помещения площадью 43,05кв.м. имеют непосредственное отношение к объектам недвижимости, поименованных в приложении к договору №1-07. Данный факт подтверждается представленными в дело доказательствами.

В связи с нарушением ответчиком договорных обязательств, истец считает правомерным заявить требования о взыскания штрафных санкций на основании пункта 6.6 договора. Сумма штрафа составляет 515 210 рублей ((472,16 кв. м. * 1 00

0 руб.) + (43,05 кв.м. * 1 000 руб.) = 515 210 руб.)

Кроме того, в период действия договора истец понес расходы на рекламу объектом недвижимости ответчика в сумме 18 480руб.

Факт несения расходов подтверждается письмом ООО «Олимп Экспо» № 138 от 27.11.2013г., письмом ООО «Полиграфинтер» от 27.03.2013г. № б/н, копиями листов газет «Квадратный метр» и «Квартиры Саратова» за период с августа по ноябрь 2012г., актом № 00000075 от 21.01.2013г. на сумму 18 480руб., квитанцией на сумму 18 480руб.

Ответчик, возражая против заявленных требований, считает, что у истца отсутствует право на предъявление требований о взыскании штрафных санкций в размере 515 210руб. и фактических понесенных расходов в размере 18 480руб. поскольку истцом не доказан факт надлежащего выполнения обязательств по договору № 1-07 на оказание услуг от 02.07.2012г. Кроме того, ответчик считает, что пункт 6.5 договора является недействительным, поскольку не является предметом договора и в нем не оговорены существенные условия договора на эксклюзивное право продажи объектов недвижимости.

В соответствии со статьями 779, 780, 781 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель обязан оказать услуги лично.

Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

В случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.

В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что в период действия договора с 02.07.2012 по 21.11.2012 риэлтор исполнял свои обязательства, в части рекламы объектов недвижимости ответчика, поиска клиентов, ведение предварительных переговоров с потенциальными покупателями, организации переговоров с покупателями (инвесторами) об условиях совершения сделок (ООО «Центр реструктуризации»).

Выводы суда подтверждается сведениями о проводимой рекламной компании (копиями периодических изданий, платежными документами за рекламу), распечаткой телефонных переговоров риэлтора с ответчиком и ООО «Центр реструктуризации», показаниями свидетелей ФИО8, ФИО7, свидетеля ФИО9 (работника ООО «Центр реструктуризации»).

С учетом вышеизложенного, довод ответчика о неоказании истцом услуг по поиску и привлечению инвесторов для участия в строительстве жилого комплекса с прилегающими к нему нежилыми помещениями судом отклоняется.

Довод ответчика о недействительности пункта 6.5 договора судом также отклоняется.

В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Между сторонами был заключен договор, который содержал все необходимые условия: были определены стороны по договору, определен предмет договора (в соответствии с п. 1.1 указанного договора риэлтор по поручению заказчика принял на себя обязательства по поиску и привлечению инвесторов для участия в строительстве жилого комплекса с прилегающими к нему нежилыми помещениями, по адресу: г. Саратов, <...> на земельном участке площадью 0,4282 га., кадастровый номер участка 64:48:040524:4), был установлен сторонами срок действия договора (в соответствии с п. 7.1 договора с момента подписания и до 31.12.2013), определен порядок оплаты по договору и его цен (раздел 4 договора), договор был подписан сторонами, что признается истцом и ответчиком.

Указание ответчика на то, что в договоре не определена стоимость квадратного метра помещений в жилом доме по адресу: г. Саратов, пос. Жасминный, yл. Майская, на земельном участке площадью 0,4282 га., кадастровый номер участка 64:48:040524:4, не является основанием для признания его незаключенным поскольку данное условие не является обязательным в силу закона для данного типа договоров.

Таким образом, заключенный между истцом и ответчиком договор № 1-07 на оказание услуг от 02.07.2012г. не противоречит нормам закона, в ходе его заключения между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям данного договора.

В соответствии со статьей 782 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Пунктом 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 г. № 104 «Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств» разъясняется, что односторонний отказ заказчика от исполнения договора возмездного оказания услуг (пункт 1 статьи 782 ГК РФ) не прекращает обязательства заказчика оплатить исполнителю необходимые расходы, которые он понес в счет еще не оказанных до момента одностороннего отказа заказчика от исполнения договора услуг.

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика суммы фактически понесенных расходов с целью надлежащего исполнения обязательств по договору № 1-07 на оказание услуг от 02.07.2012г. в размере 18 840руб. подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом и в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Материалами дела подтверждаются допущенные ответчиком нарушения принятых обязательств по договору № 1-07 на оказание услуг от 02.07.2012г., в части заключения ответчиком без участия истца договоров долевого участия в строительстве в отношении объектов недвижимости, поименованных в приложении к договору №1-07.

На основании статей 329-331 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Под неустойкой (штрафом, пеней) признается, определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойки должно быть совершено в письменной форме.

Истец в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств начислил штраф на основании пункта 6.6 договора в размере 515 210руб. ((472,16 кв. м. * 1 000 руб.) + (43,05 кв.м. * 1 000 руб.).

Расчет штрафа судом проверен, признан правильным.

Ответчик заявил ходатайство о снижении суммы штрафа на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку сумма штрафа явна несоразмерна последствиям нарушенного обязательства.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ №81 от 22.12.2011 г. «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения; о неисполнении обязательств контрагентами; о наличии задолженности перед другими кредиторами; о наложении ареста на денежные средства или иное имущество ответчика; о непоступлении денежных средств из бюджета; о добровольном погашении долга полностью или в части на день рассмотрения спора; о выполнении ответчиком социально значимых функций; о наличии у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, процентов по договору займа) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обосновывая заявление о снижении неустойки, истец ссылается на правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, сформированную при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-0. В соответствии с указанной позицией, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушений обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных законом, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требований статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать прав и свобод других лиц. При применении данной нормы суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Ответчик ссылается на отсутствие в деле сведений о понесенных истцом убытках, вызванных невыполнением истцом обязанностей, предусмотренных договором на оказание услуг.

Суд учитывает, что взыскиваемая истцом сумма штрафа носит гражданско-правовой характер, следовательно, не должна содержать в себе карательных элементов ответственности, учитывая принципы справедливости и учета баланса частных интересов. Применяемая истцом мера ответственности в виде штрафа соответствует по своему размеру со стоимостью услуг риэлтора по спорному договору: 1 000руб. за 1 кв.м. с переуступленной (проданной) недвижимости заказчиком.

Анализируя представленные в дело доказательства, объем выполненной истцом работы в рамках договора № 1-07 на оказание услуг от 02.07.2012г., количество привлеченных истцом специалистов для надлежащего оказания услуг в рамках заключенного договора, отсутствие доказательств, подтверждающих причинение истцу ущерба в результате нарушения ответчиком обязательств по заключенному договору, суд приходит к выводу о явной несоразмерности заявленной истцом суммы штрафа последствиям нарушенного ответчиком обязательства.

С учетом изложенного, суд считает возможным снизить сумму штрафа до 250руб. за 1 кв.м. (проданного) переуступленного объекта недвижимости, а именно до 128 802руб. 50коп. ((472,16 кв. м. * 250руб.) + (43,05 кв.м. * 250руб.).

Таким образом, заявленные исковые требования признаются судом обоснованными в части взыскания штрафных санкций в размере 128 802руб. 50коп., понесенных расходов по договору № 1-07 от 02.07.2012г. в размере 18 480руб., в остальной части иска следует отказать.

Согласно статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с кооператива по строительству и эксплуатации домов «Росток-95», г. Саратов (ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Саратов (ОГРНИП <***>) штрафные санкции в размере 128 802руб. 50коп., понесенные расходы по договору № 1-07 от 02.07.2012г. в размере 18 480руб., расходы по госпошлине в размере 13 673руб. 80коп.

В остальной части иска отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока после его принятия.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную, кассационную инстанции в порядке, предусмотренном статьями 181,257-271,273-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Направить решение арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья арбитражного суда

Саратовской области Д.Ю. Игнатьев