Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Мамяшевой Д.Р., при ведении протокола секретарем судебного заседания Давыдовой Ю.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Волга Строй»,

заинтересованные лица:

Администрация Балаковского муниципального района Саратовской области,

Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области,

ООО "АТОМСПЕЦПРОЕКТ",

ФГБУ «ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Саратовской области,

Управление Росреестра по Саратовской области,

ФИО1,

АО коммунальных электрических сетей Саратовской области «ОБЛКОММУНЭНЕРГО»,

о признании незаконным отказа от 23.12.2020 № 1246/1, обязании выдать разрешение на строительство,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Волга Строй» – ФИО2, по доверенности от 27.06.2020,

от Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области – ФИО3, по доверенности от 22.04.2021,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Волга Строй» (далее - общество, заявитель) с заявлением о признании незаконным отказа Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (далее - Администрация) от 23.12.2020 № 1246/1 в выдаче разрешения на строительство; обязании Администрации выдать заявителю разрешение на строительство двух магазинов на земельном участке с кадастровым номером 64:40:020211:67.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, ООО "АТОМСПЕЦПРОЕКТ", ФГБУ «ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Саратовской области, Управление Росреестра по Саратовской области, ФИО1, АО коммунальных электрических сетей Саратовской области «ОБЛКОММУНЭНЕРГО».

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Представитель Администрации возражал против удовлетворения заявленных требований.

Иные лица, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Суд, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Изучив позиции лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 21.11.2005 на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 03.10.2005 № 1507р между комитетом и ФИО4 сроком на 49 лет заключен договор аренды № 638 находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 64:40:020211:0067, расположенного по адресу: <...> площадью 7 500 кв.м., для строительства крытого мини-рынка.

На основании договора замены стороны в обязательстве от 09.04.2007 права и обязанности по указанному выше договору перешли к ФИО5

Постановлением Администрации от 18.01.2011 № 22 вид разрешенного земельного участка с кадастровым номером 64:40:020211:0067 изменен с «под общественную застройку» на «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания».

29.07.2011 между администрацией и ФИО5 заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 21.11.2005 № 638, согласно которому, в том числе, вид разрешенного использования арендуемого земельного участка изменен на «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания».

20.02.2013 между ФИО5 и ФИО6 заключен договор замены стороны в обязательстве.

Дополнительным соглашением от 15.07.2013, заключенным между Балаковским муниципальным районом в лице Главы Администрации и ФИО6, в договор аренды от 21.11.2005 № 638 на основании постановления администрации город Балаково от 18.01.2011 № 22 внесены изменения: вид разрешенного использования земельного участка определен как земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

05.04.2014 между ФИО6 и ФИО7 заключен договор замены стороны в обязательства по договору от 21.11.2005 № 638.

По договору от 28.04.2014 ФИО7 передала права и обязанности по договору ФИО8 и ФИО9

Дополнительным соглашением от 25.08.2014 к договору аренды земли от 21.11.2005 № 638 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:40:020211:067 определен как «земельные участки, предназначенные для размещения жилых домов, квартирного типа от 6 этажей и выше».

25.03.2016 ФИО8 и ФИО9 заключили договор замены стороны в обязательстве с ООО «Судьба».

07.09.2018 ООО «Судьба» передала права и обязанности по договору аренды ФИО10

26.09.2018 ФИО10 заключил договор замены стороны в обязательстве с ООО «Волга Строй».

18.06.2019 ООО «Волга Строй» обратилось к Главе Балаковского муниципального района с заявлением о выдаче разрешения на строительство 10-ти этажного жилого дома по Саратовскому шоссе в г. Балаково.

Письмом от 26.06.2019 № 01-15-3204 администрация Балаковского муниципального района Саратовской области отказала ООО «Волга Строй» в выдаче разрешения на строительство 10-ти этажного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 64:40:020211:67 по основаниям, предусмотренным пунктом 13 статьи 51 ГрК РФ.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области от 20.01.2020 по делу № А57-20629/2019 отказано в удовлетворении заявленных ООО «Волга Строй» требований о признании незаконным отказа Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 26.06.2019 N 01-15/3204 в выдаче разрешения на строительство 10-ти этажного жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: <...> кадастровый номер 64:40:020211:0067 и об обязании администрации Балаковского муниципального района Саратовской области повторно рассмотреть заявление ООО «Волга Строй» о выдаче разрешения на строительство 10-ти этажного жилого дома по Саратовскому шоссе в г. Балаково Саратовской области.

При этом, суд пришел к выводу, что при заключении дополнительного соглашения от 25.08.2014 к договору аренды спорного земельного участка сторонами был нарушен порядок предоставления земельных участков для строительства объектов жилищного строительства.

Суд отметил, что земельный участок с кадастровым номером 64:40:020211:67 не мог быть предоставлен для строительства многоквартирного жилого дома без проведения аукциона как до 01.03.2015, так и после введения статьи 39.6 ЗК РФ.

Дополнительное соглашение от 25.08.2014 признано судом ничтожным как противоречащее императивным нормам земельного законодательства, а также публичным интересам.

Впоследствии, согласно уведомлению Росреестра от 16.04.2020 № 64/301/20-14681, произведена регистрация изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:40:020211:67.

20.04.2020 между Комитетом и ООО «Волга Строй» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земли от 21.11.2005 № 638, согласно которому, в том числе, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:40:020211:67 изменен на «Магазины».

21.12.2020 общество обратилось в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство здания магазина с приложением, в том числе, проектной документации.

Письмом от 23.12.2020 № 1246/1 обществу отказано в выдаче разрешения на строительство в связи с тем, что из конструктивных решений, содержащихся в чертежах следует, что здание является первым этажом многоквартирного дома, а не зданием магазина.

Не согласившись с отказом от 23.12.2020 № 1246/1, общество обратилось в суд с настоящими требованиями, указав, что приведенное администрацией обстоятельство не может служить основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство. Конструктивные решения разработаны ООО «Атомспецпроект» в строгом соответствии со строительными нормами и правилами. Указанная организация имеет все необходимые документы для выполнения проектирования. Технические решения не нарушают прав третьих лиц, строительные нормы и правила.

Согласно части 1 статьи 199 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства (часть 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу части 13 статьи 51 ГрК РФ, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственная корпорация по атомной энергии "Росатом" или Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос" отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частью 7 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), а также разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату выдачи разрешения на строительство, требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции. Неполучение или несвоевременное получение документов, запрошенных в соответствии с частью 7.1 настоящей статьи, не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство. В случае, предусмотренном частью 11.1 настоящей статьи, основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство является также поступившее от органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного в области охраны объектов культурного наследия, заключение о несоответствии раздела проектной документации объекта капитального строительства предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям объектов капитального строительства, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения. В случае, если строительство, реконструкция объекта капитального строительства планируются на территории, в отношении которой органом местного самоуправления принято решение о комплексном развитии территории, основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство также является отсутствие документации по планировке территории, утвержденной в соответствии с договором о комплексном развитии территории (за исключением случаев самостоятельной реализации Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием решения о комплексном развитии территории застройки или реализации такого решения юридическим лицом, определенным в соответствии с настоящим Кодексом Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации).

Согласно подпункту «б» пункта 3 части 7 статьи 51 ГрК РФ, в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии "Росатом", Государственную корпорацию по космической деятельности "Роскосмос". Заявление о выдаче разрешения на строительство может быть подано через многофункциональный центр в соответствии с соглашением о взаимодействии между многофункциональным центром и уполномоченным на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления. К указанному заявлению прилагаются, в числе прочего, результаты инженерных изысканий и схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, а в случае подготовки проектной документации применительно к линейным объектам проект полосы отвода, выполненный в соответствии с проектом планировки территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории).

Одним из обязательных документов, представляемых для получения разрешения на строительство, в силу пункта 1 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса, являются правоустанавливающие документы на земельный участок.

При этом под правоустанавливающим документом надлежит понимать документ, устанавливающий или удостоверяющий право застройщика на земельный участок, на котором предполагается производить строительство.

Согласно части 1 статьи 28 Земельного кодекса РФ (здесь и далее нормы Кодекса приведены в редакции, действовавшей на момент заключения дополнительного соглашения от 25.08.2014 к договору аренды земельного участка) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса (статья 29).

Как установлено судом и следует из материалов дела, постановлением Администрации от 18.01.2011 № 22 вид разрешенного земельного участка с кадастровым номером 64:40:020211:0067 изменен с «под общественную застройку» на «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания».

Указанное постановление вынесено уполномоченным органом по результатам проведения публичных слушаний.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области от 20.01.2020 по делу № А57-20629/2019 дополнительное соглашение от 25.08.2014 признано ничтожным как противоречащее императивным нормам земельного законодательства, а также публичным интересам.

Администрация в письменном отзыве указывает, что согласно справки о 25.03.2020 № 250/3, выданной отделом архитектуры, градостроительства и информационного обеспечения градостроительной деятельности Администрации одним из основных видов разрешенного использования земельных участков, расположенных в зоне Ж1 также является «магазины».

Уведомлением от 15.04.2020 № 64/3 01 /20-14681 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области до сведения Администрации и ООО «Волга Строй» доведено о внесении изменений в ЕГРН об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:40:020211:67 на «магазины».

Как следует из позиции уполномоченного органа, изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:40:020211:67 на «магазины» осуществлено ввиду признания ничтожным дополнительного соглашения от 25.08.2014 к договору аренды земли от 21.11.2005 № 638.

Вместе с тем, суд отмечает следующее.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ, земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Одним из способов реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду.

Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Суд отмечает, что Земельным кодексом установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Как отмечено выше, постановлением Администрации от 18.01.2011 № 22 вид разрешенного земельного участка с кадастровым номером 64:40:020211:0067 изменен с «под общественную застройку» на «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания».

Указанное постановление вынесено уполномоченным органом по результатам проведения публичных слушаний.

При этом, данное изменение вида разрешенного использования было произведено до принятия Правил землепользования и застройки муниципального образования город Балаково Балаковского муниципального района Саратовской области, утвержденных решением Совета муниципального образования г. Балаково от 23.09.2011 N 311.

Ссылаясь на то обстоятельство, что согласно справки о 25.03.2020 № 250/3, выданной отделом архитектуры, градостроительства и информационного обеспечения градостроительной деятельности Администрации, одним из основных видов разрешенного использования земельных участков, расположенных в зоне Ж1, является «магазины», уполномоченный орган фактически указывает, что данное изменение вида разрешенного использования произведено для устранения последствий на устранение правовых последствий признанного ничтожным дополнительного соглашения от 25.08.2014.

Между тем, следует отметить, что принятое ранее по результатам общественных слушаний разрешенное использование - «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» само по себе не предполагало наличия в качестве однозначного и формально легализованного права на строительство на данном земельном участке именно капитальных объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания».

Общество вступало в договор аренды в редакции дополнительного соглашения от 15.07.2013 без проведения конкурсных процедур.

Вместе с тем, установленный в настоящий момент вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:40:020211:67 - «магазины» относится, в том числе, к территориальной зоне Ж1 (многоэтажной жилой застройки).

С учетом изложенного, суд отмечает, что обществом не представлено доказательств наличия у него права на возведение объектов недвижимости на арендуемом земельном участке, изначальном предоставлении данного земельного участка для целей, связанных со строительством.

Данная позиция согласуется с позицией, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.04.2018 N 309-КГ17-20985 по делу N А76-17007/2016.

Изменение дополнительным соглашением от 20.04.2020 вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:40:020211:67 на «магазины» фактически направлено на легализацию тех же самых правовых последствий, что и признанное ранее ничтожным дополнительное соглашение соглашения от 25.08.2014, поскольку указанный вид разрешенного использования - «магазины», в отсутствие доказательств обратного, не может быть признан в рассматриваемой ситуации равнозначным с точки зрения объема предоставляемых арендатору прав по отношению к ранее установленному виду разрешенного использования - «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания».

Кроме того, суд отмечает, что заявитель в рамках настоящего дела не оспаривал сам факт наличия у него намерений и возможности последующей реконструкции магазинов в жилые дома, ссылаясь на то, что данное обстоятельство не является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство, конструктивные решения разработаны ООО «Атомспецпроект» в строгом соответствии со строительными нормами и правилами, указанная организация имеет все необходимые документы для выполнения проектирования, технические решения не нарушают прав третьих лиц, строительные нормы и правила.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что заявителем не доказано наличие у него права на возведение проектируемых объектов недвижимости на арендованном земельном участке.

Иные доводы заявителя судом отклоняются как основанные на неверном толковании норм права.

Таким образом, вывод уполномоченного органа о наличии оснований для отказа в выдаче заявителю разрешения на строительство, является законным и обоснованным.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Излишне уплаченная представителем общества ФИО2, действующим на основании доверенности от 27.06.2019, государственная пошлина в размере 3000 руб. подлежит возврату заявителю из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167-170, 198-201 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Волга Строй» – отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Волга Строй» (ОГРН <***>, ИНН <***>) государственную пошлину в размере 3000 рублей, излишне уплаченную на основании квитанции от 15.03.2021 № 4995 представителем ФИО2, действующим на основании доверенности от 27.06.2019.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем подачи жалобы через Арбитражный суд Саратовской области.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области Д.Р. Мамяшева