Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Е.В. Михайловой при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.В. Боярищевой, рассмотрев в судебном заседании исковому заявлению Товарищества собственников недвижимости «ОБЛАКА» ИНН<***> к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания Новый век» ИНН <***> Третьи лица: Администрация Энгельсского муниципального района, КОМИТЕТ ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ РЕСУРСАМ Администрации Энгельсского муниципального района, ПАО «Сбербанк России», г. Москва, АКБ «Инвестиционный торговый банк» (ПАО), г. Москва, ПАО «Банк Уралсиб» г. Москва, Банк ВТБ (ПАО) г. Санкт-Петербург, АО «Российский Сельскохозяйственный банк» г. Москва, ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТЕПЛОРЕСУРС", САРАТОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ГОРОД ЭНГЕЛЬС, АКЦИОНЕРНЫЙ КОММЕРЧЕСКИЙ БАНК "АК БАРС" (ПУБЛИЧНОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО), РЕСПУБЛИКА ТАТАРСТАН, ГОРОД КАЗАНЬ, о прекращении права собственности Общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания Новый век» в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 64:50:010702:60, 64:50:010702:92 и 64:50:010702:298, признании отсутствующими в Едином государственном реестре недвижимости записи государственной регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания Новый век» в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:50:010702:60 - № 64-64- 23/204/2014-007 от 05.12.2014г., в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:50:010702:92 - № 64-64-23/152/2014-141 от 05.12.2014г. и в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:50:010702:298 - № 64-64/017-64/017/119/2015-338/1 от 03.08.2015

при участии:

от истца – ФИО1, руководитель (паспорт обозревался); ФИО2, по доверенности,

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 28.04.2021,

от АО «Российский Сельскохозяйственный банк» - ФИО4, по доверенности,

от ПАО «Сбербанк России» - ФИО5, по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

товарищество собственников недвижимости «ОБЛАКА», г. Энгельс, Саратовская область, обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Новый век» г. Энгельс, Саратовская область, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов, о прекращении права собственности в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 64:50:010702:60, 64:50:010702:92, 64:50:010702:298, признании отсутствующей в Едином государственном реестре недвижимости записи государственной регистрации права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:50:010702:60 - № 64-64-23/204/2014-007 от 05.12.2017 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:50:010702:92 - № 64-64-23/152/2014-141 от 05.12.2014 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:50:010702:298 - № 64-64/017-64/017/119/2015-338/1 от 03.08.2015 года.

Определением суда от 02.06.2021 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Саратовской области, г. Саратов, администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области, г. Энгельс, Саратовская область.

Определением суда от 29.07.2021 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета, спора привлечен комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, г. Энгельс, саратовская область.

Определением суда от 06.09.2021 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены публичное акционерное общество «Сбербанк России», г. Москва, акционерный коммерческий банк «Инвестиционный торговый банк» (публичное акционерное общество, г. Москва, публичное акционерное общество «Банк Уралсиб», г. Москва, Банк ВТБ (публичное акционерное общество), г. Санкт-Петербург, акционерное общество «Российский Сельскохозяйственный банк», г. Москва, общество с ограниченной ответственностью "Теплоресурс", г. Энгельс, Саратовская область, акционерный коммерческий банк "АК БАРС" (публичное акционерное общество), г. Казань, Республика Татарстан.

Отводов суду не заявлено.

Сторонам разъяснены права в порядке статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, и просил их удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании оспорила заявленные требования, дав пояснения, аналогичные, изложенным в отзывах на иск.

Остальные участники процесса не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства в соответствии с действующим законодательством.

В силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 09.11.2021 года был объявлен перерыв до 14 часов 40 минут 12.11.2021 года, вынесено протокольное определение. После перерыва рассмотрение дела продолжено.

В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющимся в деле доказательствам.

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав стороны, исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации принципу состязательности сторон, суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В обоснование иска истец указывает, что ТСН «ОБЛАКА» создано в июне 2019 года собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, с целью управления указанным многоквартирным домом. Многоквартирный жилой дом возведен ООО «СК «Новый век» и введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 07.02.2018 года № 64-RU64538109-3-2018, выданного администрацией Энгельсского муниципального района Саратовской области. Вышеназванный многоквартирный дом (кадастровый номер 64:50:010702:314) расположен на трех земельных участках с кадастровыми номерами 64:50:010702:60, 64:50:010702:92 и 64:50:010702:298, собственником которых является ответчик. Строительство указанного многоквартирного дома осуществлялось ООО «СК «Новый век» на основании разрешения на строительство № RU 64538101-24, выданного администрацией Энгельсского муниципального района Саратовской области 18.03.2015 года, в соответствии с которым ответчику разрешено строительство жилого комплекса со встроенными помещениями общественного назначения по ул. Красноармейской в г. Энгельсе Саратовской области (1 очередь строительства): площадь застройки - 1 830,17 кв.м, общая площадь квартир 37 577,1 кв.м, общая площадь встроенных помещений общественного назначения - 507,3 кв.м, строительный объем - 130 094 кв.м, количество квартир - 446, этажность - 25 этажей с цокольным и техническим этажами, количество блок-секций - 2, площади земельных участков - 798 кв.м, 551 кв.м, 7 107 кв.м, расположенного по адресу: <...> а», ул. Красноармейская, <...> а, ул. Красноармейская, <...> Строительство названного многоквартирного дома изначально осуществлялось на трех земельных участках с кадастровыми номерами 64:50:010702:60, 64:50:010702:92 и 64:50:010702:298. Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Многоквартирный дом, расположенный по адресу: <...>, поставлен на кадастровый учет, право собственности владельцев жилых и нежилых помещений зарегистрировано в установленном порядке. Однако, в нарушение требований статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 5 статьи 40 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации права собственности на помещения (жилые и нежилые) одновременная регистрация права собственности на земельный участок не производилась. Тем самым, собственники помещений в указанном многоквартирном доме фактически не являются собственниками земельного участка под ним. Регистрация права собственности в отношении трех земельных участков, на которых расположен многоквартирный жилой дом, за ООО «СК «Новый век», полагает истец, препятствует формированию земельного участка под многоквартирным домом и постановке его на кадастровый учет. Постановлением администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области от 18.02.2020 года № 589 «О подготовке проекта межевания части территории муниципального образования город Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области в границах улиц: Тельмана - Рабочая - Профсоюзная - Красноармейская - Нестерова - ФИО6 (четвертая очередь, квартал в границах: ул. Тельмана - ул. ФИО6 - ул. Профсоюзная - ул. Красноармейская) истцу рекомендовано подготовить проект межевания части территории в соответствии с заданием, являющимся приложением к постановлению (пункт 3). Истец, являясь представителем собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <...>, не имеет возможности в силу регистрации права собственности на земельные участки со стороны ООО «СК «Новый век» выполнить соответствующие рекомендации. Наличие зарегистрированного права собственности на земельные участки, расположенные под многоквартирным домом, препятствует реализации собственниками помещений своих прав и законных интересов по владению, пользованию и распоряжению земельным участком, необходимым для эксплуатации многоквартирного дома. В связи с изложенным, полагает истец, право собственности ООО «СК «Новый век» в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 64:50:010702:60, 64:50:010702:92 и 64:50:010702:298 должно быть прекращено, а записи о государственной регистрации права ответчика в отношении указанных участков подлежат погашению.

Ответчик с иском не согласен, считает, что истец не обосновал, какое его право нарушено наличием права собственности ООО «СК «Новый век» на спорные земельные участки. Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 67 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», несмотря на то, что участок под многоквартирным домом, расположенным по адресу: <...>, не сформирован как единый, собственники помещений в данном доме обладают тем же объемом прав пользования и владения, как и собственники земельного участка под многоквартирным домом, с учетом положений части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Распоряжаться же таким земельным участком запрещено в силу закона (статья 37 Жилищного кодекса Российской Федерации). Ссылка истца на отсутствие возможности подготовить проект межевания соответствующей территории, в связи с отсутствием права собственности на земельный участок под многоквартирным домом, как обоснование нарушения его прав, по мнению ответчика, не соответствует действительности и нормам действующего законодательства. В нормах права, которые регулируют отношения, связанные с подготовкой документации по планировке территории, нет требований о подготовке такой документации только правообладателями соответствующих земельных участков. Ни одна из норм действующего законодательства Российской Федерации не препятствует истцу в подготовке проекта межевания соответствующей территории. Доказательств того, что препятствия в подготовке документации по планировке территории создаются застройщиком, истцом также не представлено. Ответчик считает, что истцом избран неверный способ защиты нарушенного, по мнению ТСН «ОБЛАКА», права, и не обосновано, какие именно действия ответчика нарушили право владения истца земельными участками, на которых расположен многоквартирный дом. При этом, отсутствие возможности по формированию единого земельного участка под многоквартирным домом никаким образом не умаляет право собственников помещений в этом доме владеть и пользоваться земельными участками в той степени, в которой это необходимо для обслуживания дома, поскольку это право закреплено Жилищным кодексом Российской Федерации, а также подтверждено судебной практикой Верховного Суда Российской Федерации. Кроме того, с точки зрения действующего законодательства право собственности на общее имущество в многоквартирном доме носит формальный характер и не предоставляет собственникам помещений в таком доме возможности реализовать данное право. Права же пользования и владения общим имуществом многоквартирного дома, в том числе земельным участком, гарантированы собственникам законодательно даже в случае, если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован как единый и общим имуществом не является. Данная позиция подтверждается и разъяснениями Конституционного Суда Российской Федерации, в частности, в пункте 2.1 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 года № 12-П «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан ФИО7, ФИО8 и ФИО9», где суд указал, что, исходя из его правовой природы, общее имущество многоквартирных домов не имеет самостоятельной потребительской ценности и предназначено в первую очередь для обеспечения возможности пользования данным имуществом. Если же истец считает нарушенным право пользования земельным участком, то исковые требования, полагает ответчик, должны быть направлены именно на устранение препятствий в пользовании земельным участком. Также, ответчик отметил, что спорные земельные участки не могут быть объединены, поскольку являются частью строительной площадки и их объединение нарушит право ответчика на осуществление предпринимательской деятельности. Согласно проекту планировки части территории муниципального образования город Энгельс Энгельсского муниципального образования Саратовской области в границах улиц: Тельмана - Рабочая - Профсоюзная - Красноармейская - Нестерова - ФИО6, утвержденному постановлением администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области от 27.08.2018 года № 3919, земельные участки входят в территорию застройки многоквартирными домами до ул. Профсоюзной. Кроме того, многоквартирный дом по адресу: <...>, является только первой очередью этапов строительства, что подтверждается проектно-сметной документацией (планом земельного участка), положительным заключением негосударственной экспертизы № 64-1-4-0014-15 от 11.03.2015 года, выданным ГАУ «Саратовский региональный центр экспертизы в строительстве», разрешением на строительство № RU 64538101-24 от 18.03.2015 года, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 64-RU 64538109-3-2018 от 07.02.2018 года. Согласно же действующему градостроительному законодательству (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации) строительство может осуществляться только на земельных участках, принадлежащих застройщику на праве собственности или аренды. Поскольку на земельных участках ведется строительство, из них не может быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В силу положений статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», право собственности на земельный участок может быть прекращено только в отношении того земельного участка, который сформирован и поставлен на кадастровый учет и необходим для эксплуатации и обслуживания построенного многоквартирного дома. Данная позиция отражена и в судебной практике, в частности, в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.10.2019 года № 307-ЭС19-17549 по делу № А56-96296/2018. Также, ответчик считает, что истцом заявлены требования, которые заведомо не могут быть исполнены, поскольку все три земельных участка обременены залогами собственников помещений в многоквартирном доме. В силу гражданского законодательства залог является обременением, которое не позволяет осуществлять регистрационные действия с имуществом без согласия залогодержателя. Залог на земельный участок будет прекращен при прекращении обеспеченного залогом обязательства, то есть при регистрации права собственности граждан на жилые помещения и прекращении договора участия в долевом строительстве.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ТСН «ОБЛАКА» создано в июне 2019 года собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, с целью управления указанным многоквартирным домом.

Многоквартирный жилой дом возведен ООО «СК «Новый век» и введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 07.02.2018 года № 64-RU64538109-3-2018, выданного администрацией Энгельсского муниципального района Саратовской области.

Вышеназванный многоквартирный дом (кадастровый номер 64:50:010702:314) расположен на трех земельных участках с кадастровыми номерами 64:50:010702:60, 64:50:010702:92 и 64:50:010702:298, собственником которых является ответчик, право собственности на квартиры и нежилые помещения в нем зарегистрированы за различными лицами.

Строительство указанного многоквартирного дома осуществлялось ООО «СК «Новый век» на основании разрешения на строительство № RU 64538101-24, выданного администрацией Энгельсского муниципального района Саратовской области 18.03.2015 года, в соответствии с которым ответчику разрешено строительство жилого комплекса со встроенными помещениями общественного назначения по ул. Красноармейской в г. Энгельсе Саратовской области (1 очередь строительства): площадь застройки - 1 830,17 кв.м, общая площадь квартир 37 577,1 кв.м, общая площадь встроенных помещений общественного назначения - 507,3 кв.м, строительный объем - 130 094 кв.м, количество квартир - 446, этажность - 25 этажей с цокольным и техническим этажами, количество блок-секций - 2, площади земельных участков - 798 кв.м, 551 кв.м, 7 107 кв.м, расположенного по адресу: <...> а», ул. Красноармейская, <...> а, ул. Красноармейская, <...>

Согласно проекту планировки части территории муниципального образования город Энгельс Энгельсского муниципального образования Саратовской области в границах улиц: Тельмана - Рабочая - Профсоюзная - Красноармейская - Нестерова - ФИО6, утвержденному постановлением администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области от 27.08.2018 года № 3919, земельные участки входят в территорию застройки многоквартирными домами до ул. Профсоюзной.

Многоквартирный дом по адресу: <...>, является первой очередью этапов строительства, что подтверждается проектно-сметной документацией (планом земельного участка), положительным заключением негосударственной экспертизы № 64-1-4-0014-15 от 11.03.2015 года, выданным ГАУ «Саратовский региональный центр экспертизы в строительстве», разрешением на строительство № RU 64538101-24 от 18.03.2015 года, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 64-RU 64538109-3-2018 от 07.02.2018 года.

По мнению истца, право общества на земельный участок прекратилось в связи с тем, что с момента государственной регистрации права собственности на первую квартиру в построенном многоквартирном доме возникло право общей долевой собственности домовладельцев на земельный участок, в связи с чем прекратилось право собственности общества на земельный участок.

Полагая, что регистрация права собственности ответчика в отношении трех земельных участков, на которых расположен многоквартирный жилой дом, препятствует формированию земельного участка под многоквартирным домом и постановке его на кадастровый учет, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем прекращения или изменения правоотношения.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом.

Согласно указанной норме права, а также статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц.

Данная позиция согласуется с выводами, изложенными в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 года № 11642/11.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

При этом, формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (части 4 и 5 статьи 16 Вводного закона).

Анализ приведенных правовых норм позволяет сделать вывод о том, что переход права собственности на земельный участок под многоквартирным домом к собственникам помещений в этом доме происходит в силу закона при наличии следующих обстоятельств: дом принят в установленном законом порядке в эксплуатацию, произведена государственная регистрация права собственности на один из вторичных объектов, расположенных в этом доме, сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок, необходимый для эксплуатации и обслуживания дома.

В этом случае, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на такой земельный участок зарегистрировано право другого юридического или физического лица и находится в частной собственности (застройщика), исходя из положений статьи 16 Федерального закона № 189-ФЗ, данное право прекращается в силу закона после регистрации права на жилые помещения в многоквартирном доме.

Из материалов дела следует, спорный участок под многоквартирным домом, расположенным по адресу: <...>, не сформирован как единый.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 28.05.2010 года № 12-П "По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан ФИО7, ФИО8 и ФИО9" разъяснил, что, реализуя свои дискреционные полномочия в области правовой регламентации отношений, объектом которых являются земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36), а в Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16).

Изложенное означает, что собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме приобретают в общую долевую собственность только тот земельный участок, который необходим для обслуживания и эксплуатации одного многоквартирного дома.

Таким образом, даже если для строительства нескольких многоквартирных домов был предоставлен один земельный участок, то к общему имуществу одного вновь построенного многоквартирного дома не относится та часть земельного участка, на которой построен другой многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации, т.е. под каждым из таких домов должен быть сформирован и построен на кадастровый учет свой земельный участок.

Согласно пункту 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с пунктом 8.1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ возникший на основании настоящего Федерального закона залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

В ходе судебного разбирательства установлено, что спорный земельный участок не был сформирован для эксплуатации и благоустройства конкретного жилого дома.

При этом, суду не представлено документов, подтверждающих возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, в частности документов, свидетельствующих о том, что сформирован земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома, и в отношении этого участка проведен государственный кадастровый учет.

При таком положении спорный земельный участок не мог перейти в общую долевую собственность собственников помещений в этих домах.

В данном случае сам по себе факт государственной регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме не свидетельствует о наличии безусловных оснований для признания права собственности Общества прекращенным в соответствии с нормами статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Данная позиция отражена и в судебной практике, в частности, в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.10.2019 года № 307-ЭС19-17549 по делу № А56-96296/2018.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом. В силу частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (пункт 67 Постановления № 10/22).

В части 4 статьи 16 Вводного закона предусмотрено, что формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, осуществляют соответствующие публичные органы.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 28.05.2010 года N 12-П, для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, притом что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

Поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания. Обращение любого собственника помещений в многоквартирном доме в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (пункты 4.2, 4.3 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 года № 12-П).

Таким образом, право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу положений Жилищного кодекса Российской Федерации и Вводного закона, поэтому заявитель вправе требовать формирования границ этого участка.

Доказательств проведения кадастровых работ в отношении участка в целях его формирования для эксплуатации жилого дома истцом не представлено.

Учитывая отсутствие сформированного в установленном порядке земельного участка, предназначенного для эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, право общей долевой собственности собственников помещений в данном доме не возникло.

В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе, против собственника земельного участка.

Согласно пункту 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.

В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.

Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме, с одной стороны, вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, а с другой стороны, имеют право на защиту своего владения как законные владельцы. В частности, собственники помещений имеют право обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (часть 3 статьи 16 Вводного закона) либо в судебном порядке оспорить действия (бездействие) органов власти по формированию земельного участка.

Обращаясь в суд с рассматриваемыми требованиями, истец считает, что возникшая ситуация подлежит разрешению путем прекращения права собственности ответчика (застройщика) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 64:50:010702:60, 64:50:010702:92, 64:50:010702:298, и, как следствие, признания отсутствующей в Едином государственном реестре недвижимости записи государственной регистрации права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:50:010702:60 - № 64-64-23/204/2014-007 от 05.12.2017 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:50:010702:92 - № 64-64-23/152/2014-141 от 05.12.2014 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:50:010702:298 - № 64-64/017-64/017/119/2015-338/1 от 03.08.2015 года.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Положениями пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусмотрено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Признание права, на основании которого внесена запись в реестр, отсутствующим является основанием для последующего внесения изменений в реестр регистрирующим органом.

Вместе с тем, как отмечено выше, собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме приобретают в общую долевую собственность только тот земельный участок, который необходим для обслуживания и эксплуатации одного многоквартирного дома; к общему имуществу одного вновь построенного многоквартирного дома не относится та часть земельного участка, на которой построен другой многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации, т.е. под каждым из таких домов должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет свой земельный участок.

Одновременно, прекращение права собственности застройщика на земельный участок возможно при соблюдении ряда условий, а именно: многоквартирный дом должен быть введен в эксплуатацию, хотя бы на одну из квартир (помещений) в многоквартирном доме должно быть зарегистрировано право собственности, земельный участок должен быть сформирован для эксплуатации и обслуживания конкретного многоквартирного жилого дома.

Поскольку земельный участок под многоквартирным домом по адресу: <...>, не сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет, он не мог перейти в общую долевую собственность собственников помещений в этом доме. Право общей долевой собственности в силу закона не возникло.

Поскольку задачей судопроизводства в арбитражных судах являются защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность (статья 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), избранный истцом способ защиты должен приводить к восстановлению нарушенного права. Суд, оценивая предъявленные требования, соотносит их с природой нарушенного права и материально-правовым интересом, преследуемым истцом при обращении за судебной защитой.

Нормы действующего законодательства не препятствуют истцу в подготовке проекта межевания соответствующей территории под многоквартирным домом, истец не ограничен в праве обратиться за формированием земельного участка для целей эксплуатации многоквартирного жилого дома.

Учитывая изложенное, с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд установил, что истцом избран ненадлежащий способ защиты, исходя из цели требований, обозначенных в иске, в связи с чем, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

Поскольку арбитражный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, решая вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд относит их на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение Арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в апелляционную и кассационную инстанции в течение месяца после принятия решения через арбитражный суд первой инстанции в порядке, предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Е.В. Михайлова