Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Викленко Т.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Шахбазовой О.Ш., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Центр Экологии»

о признании недействительным отказа ответчика в государственной регистрации перехода права собственности от третьего лица к истцу на объект недвижимости (2х-этажное жилое строение без права регистрации проживания, общей площадью 96 кв.м., кадастровый номер: 64-64-11/505/2008-202 расположенного на садовом участке; и земельный участок, из земель населенных пунктов, площадью 637 кв.м., кадастровый номер: 64:48:010163:228, находящееся по адресу: Саратовская область, г.Саратов, Дудаковский овраг, СНТ «Утес-1», уч.19.)

об обязании ответчика осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от третьего лица к истцу на объект недвижимости (2х-этажное жилое строение без права регистрации проживания, общей площадью 96 кв.м., кадастровый номер: 64-64-11/505/2008-202 расположенного на садовом участке; и земельный участок, из земель населенных пунктов, площадью 637 (шестьсот тридцать семь) кв.м., кадастровый номер: 64:48:010163:228, находящееся по адресу: Саратовская область, г.Саратов, Дудаковский овраг, СНТ «Утес-1», уч.19.) и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности в порядке, установленном законом

заинтересованное лицо:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (Росреестр по Саратовской области)

Третье лицо:

ФИО1,

ФИО2

при участии:

от заявителя – директор ФИО3 паспорт обозревался;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области - ФИО4 по доверенности № 13 от 31.12.2014 года;

от ФИО1 - не явились, извещены;

от ФИО2 – не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Общества с ограниченной ответственностью «Центр Экологии» с заявлением о признании недействительным отказа ответчика в государственной регистрации перехода права собственности от третьего лица к истцу на объект недвижимости (2х-этажное жилое строение без права регистрации проживания, общей площадью 96 кв.м., кадастровый номер: 64-64-11/505/2008-202 расположенного на садовом участке; и земельный участок, из земель населенных пунктов, площадью 637 кв.м., кадастровый номер: 64:48:010163:228, находящееся по адресу: Саратовская область, г.Саратов, Дудаковский овраг, СНТ «Утес-1», уч.19.); об обязании ответчика осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от третьего лица к истцу на объект недвижимости (2х-этажное жилое строение без права регистрации проживания, общей площадью 96 кв.м., кадастровый номер: 64-64-11/505/2008-202 расположенного на садовом участке; и земельный участок, из земель населенных пунктов, площадью 637 (шестьсот тридцать семь) кв.м., кадастровый номер: 64:48:010163:228, находящееся по адресу: Саратовская область, г.Саратов, Дудаковский овраг, СИТ «Утес-1», уч.19.) и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности в порядке, установленном законом.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования в полном объеме, считает обжалуемый отказ на объект недвижимости - 2х-этажное жилое строение без права регистрации проживания, общей площадью 96 кв.м., кадастровый номер: 64-64-11/505/2008-202 расположенного на садовом участке и земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 637 кв.м., кадастровый номер: 64:48:010163:228, находящийся по адресу: Саратовская область, г.Саратов, Дудаковский овраг, СНТ «Утес-1», уч.19 незаконным.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области возражает относительно заявленных требований.

Как следует из материалов дела, согласно записи в ЕГРП правообладателем объекта недвижимого имущества - 2х-этажного жилого строения без права регистрации проживания, общей площадью 96 кв.м., кадастровый номер: 64-64-11/505/2008-202 расположенного на садовом участке и земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 637 кв.м., кадастровый номер: 64:48:010163:228, находящийся по адресу: Саратовская область, г.Саратов, Дудаковский овраг, СНТ «Утес-1», уч.19 является ФИО1. Государственная регистрация проведена на основании договора купли-продажи недвижимости от 02.12.2011 г. между ФИО5 «Продавец» и ФИО1 (Покупатель), недвижимое имущество приобретено на денежные средства, полученные в дар, о чем имеется условие в договоре (п.7 договора купли-продажи от 02.12.2011 г.), то есть от целевого дарения денежных средств от 01 декабря 2011 г. (договор целевого дарения от 01.12.2011 г.).

В последующем, между ООО «Центр экологии» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка от 17.03.2014 г., в соответствии с которым ООО «Центр Экологии» приобрело у ФИО1 двухэтажное строение общей площадью 96 кв.м., кадастровый номер: 64-64-11/505/2008-202, расположенный на садовом участке и земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 637 кв.м., кадастровый номер: 64:48:010163:228, находящийся по адресу: Саратовская область, г.Саратов, Дудаковский овраг, СНТ «Утес-1», уч.19.

Из представленного договора купли-продажи следует, что ООО «Центр Экологии» и ФИО1 пришли к соглашению о цене продаваемой недвижимости, которую покупатель полностью выплатил 14.03.2014 г. до подписания договора. Объект недвижимости был полностью передан покупателю, расчеты по сделке купли-продажи сторонами завершены.

22.01.2015 ООО «Центр Экологии» и ФИО1 обратились в регистрирующий орган с заявлением №64/001/044/2015-068 о государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанный земельный участок на основании договора купли-продажи земельного участка от 17.03.2014 г. и просьбой выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности в порядке, установленном законом с приложением необходимых документов, о чем 22.01.2015г. в книгу учета входящих документов №64/001/044/2015 внесена запись №6, №69.

При проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, регистрирующим органом был установлен факт нарушения заявителем требований п. 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации), в связи с чем, согласно уведомлению от 04.02.2015, государственная регистрация указанных объектов была приостановлена с 04.02.2015 до 04.03.2015.

Причиной для приостановления государственной регистрации по указанным заявлениям явилось представление не полного пакета документов, предусмотренных положениями п.2 статьи 16 Закона о государственной регистрации, а именно, правовой экспертизой было установлено, что «Продавец» - ФИО1 состоит в браке.

В соответствии с п.3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и регистрации в установленном законом порядке необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Однако для проведения государственной регистрации не представлено нотариально удостоверенное согласие супруги «Продавца» - ФИО1 на отчуждение жилого строения без права регистрации проживания общей площадью 96 кв.м., кадастровый номер: 64-64-11/505/2008-202 расположенного на садовом участке и земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 637 кв.м., кадастровый номер: 64:48:010163:228, находящийся по адресу: Саратовская область, г.Саратов, Дудаковский овраг, СНТ «Утес-1», уч.19, либо документы, свидетельствующие об отсутствии необходимости получения вышеназванного согласия.

Во исполнение Уведомления о приостановлении государственной регистрации от 04.02.2015г. №64/001/044/2015-068, ООО «Центр Экологии» и ФИО1 подали заявление о предоставлении дополнительных документов для государственной регистрации прав, о чем 04.02.2015г. в книгу учета входящих документов №64/001/099/2015 внесена запись № 239. К заявлению были приложены: договор дарения от 01.12.2011г. и расписка от 01.12.2011г.

Кроме того, в п.8 договора купли-продажи недвижимости от 17.03.2014г. указано, что Продавец (ФИО1) продает вышеуказанную недвижимость, приобретенную им в дар от отца ФИО6

В связи с неустранением в установленный действующим законодательством срок оснований для приостановления государственной регистрации, 04.03.2015 регистрирующим органом было вынесено сообщение об отказе в государственной регистрации № 64/001/044/2015-069.

Заявитель, не согласившись с отказом Управления Росреестра по Саратовской области в государственной регистрации права на объект недвижимого имущества 2х-этажного жилого строения без права регистрации проживания, общей площадью 96 кв.м., кадастровый номер: 64-64-11/505/2008-202 расположенного на садовом участке и земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 637 кв.м., кадастровый номер: 64:48:010163:228, находящийся по адресу: Саратовская область, г.Саратов, Дудаковский овраг, СНТ «Утес-1», уч.19, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Изучив представленные доказательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создают иные препятствия для их осуществления, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности.

При рассмотрении подобных заявлений следует учитывать, что для признания ненормативного правового акта недействительным, незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, необходимо наличие одновременно двух условий: не соответствие его закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8).

Согласно ст.1 Федерального закона №122-ФЗ недвижимым имуществом (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с указанным Федеральным законом, являются земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

В силу п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

В соответствии с ч.1 ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту Федеральный закон №122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно положениям статьи 16 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает получение документов на государственную регистрацию прав.

Как следует из материалов дела, в качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию представлен договор купли-продажи земельного участка от 17.03.2014 г., согласно которому ФИО7 продает вышеуказанные объекты недвижимого имущества ООО «Центр экологии»

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Статья 35 Семейного кодекса РФ регламентирует владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов.

В соответствие со ст.35 Семейного кодекса РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Вместе с тем, положения ст.36 «Имущество каждого из супругов» Семейного кодекса РФ гласят, что имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

В силу пункта 1 статьи 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

В соответствии со ст. 574 ГК РФ договор дарения является консенсуальным, заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

В соответствии с п.3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Рассматриваемый договор дарения был заключен в простой письменной форме и не требовал нотариального удостоверения.

Договор дарения от 01.12.2011 г. исследован судом и признается заключенным, признаков ничтожности не имеет.

В спорной ситуации органу госрегистрации необходимо было применить положения ст.36 Семейного кодекса РФ, поскольку участвующее в сделке купли-продажи от 17.03.2014 г. имущество было приобретено ранее ФИО1 по договору купли-продажи от 02.12.2011 г. на деньги, переданные в дар от отца ФИО6 по договору целевого дарения денежных средств от 01.12.2011 г.

Во всех представленных договорах кули-продажи спорного имущества имеется ссылка на то, что имущество приобреталось ФИО1 на деньги, переданные в дар.

На основании изложенного и принимая во внимание, что спорное имущество не являлось общим имуществом супругов, а принадлежало ФИО1 единолично, оснований требовать нотариально удостоверенного согласия супруги на реализацию имущества у регистрирующего органа не имелось

Таким образом, общество в силу изложенного правомерно избрало способ защиты своих прав, обратившись первоначально в управление за государственной регистрацией, впоследствии обжаловав отказ в суд.

При таких обстоятельствах отказ Управления в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости суд признает незаконным, противоречащим принципу правовой определенности, нарушающим права и законные интересы заявителя.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 177, 180, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным отказ Управления Росреестра по Саратовской области в государственной регистрации перехода права собственности от ФИО1 к ООО «Центр Экологии» на объект недвижимости - 2х-этажное жилое строение без права регистрации проживания, общей площадью 96 кв.м., кадастровый номер: 64-64-11/505/2008-202 расположенного на садовом участке и земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 637 кв.м., кадастровый номер: 64:48:010163:228, находящийся по адресу: Саратовская область, г.Саратов, Дудаковский овраг, СИТ «Утес-1», уч.19.

Обязать Управление Росреестра по Саратовской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1 к ООО «Центр Экологии» на объект недвижимости - 2х-этажное жилое строение без права регистрации проживания, общей площадью 96 кв.м., кадастровый номер: 64-64-11/505/2008-202 расположенного на садовом участке и земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 637 кв.м., кадастровый номер: 64:48:010163:228, находящийся по адресу: Саратовская область, г.Саратов, Дудаковский овраг, СИТ «Утес-1», уч.19 и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Решение может быть обжаловано в порядке ст.ст. 257-259 АПК РФ путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента принятия решения, в порядке ст.ст. 273-276 АПК РФ путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу.

Судья Арбитражного

суда Саратовской области Т.И. Викленко