Гражданский кодекс часть 1

о признании недействительным постановления мэра города Саратова от 04.12.2002 г. № 1211 «О земельном участке, расположенном по ул. им. Чапаева, 59 во Фрунзенском районе» и о признании недействительной сделки, вытекающей из договора купли-продажи земельного участка № 410-з от 06.12.2002 г., заключенного между Комитетом по управлению имуществом города Саратова и ЗАО «Крытый рынок», применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании недействительным зарегистрированного права собственности

при участии в судебном заседании представителей:

заявителя – ФИО1, сл. удостоверение № 139799,

Администрации г.Саратова – ФИО2, доверенность № 01-02/41/18 от 28.04.2007 г.,

Комитета по управлению имуществом Администрации города Саратова - ФИО3, доверенность № 02-08/5897 от 24.09.2007 г.,

ЗАО «Крытый рынок» - ФИО4, доверенность без номера от 08.12.2006г.

Управление Роснедвижимости по Саратовской области – представитель не явился, извещено з/уведомлением от 22.10.2007 г.,

ГУ Федеральной регистрационной службы по Саратовской области – представитель не явился, извещено з/уведомлением от 22.10.2007 г.,

в Арбитражный суд Саратовской области обратился Заместитель прокурора Саратовской области к Администрации города Саратова, Комитету по управлению имуществом Администрации города Саратова, ЗАО «Крытый рынок» с исковым заявлением о признании недействительным постановления мэра города Саратова от 04.12.2002 г. № 1211 «О земельном участке, расположенном по ул. им. Чапаева, 59 во Фрунзенском районе», о признании недействительной сделки, вытекающей из договора купли-продажи земельного участка № 410-з от 06.12.2002 г., заключенного между Комитетом по управлению имуществом города Саратова и ЗАО «Крытый рынок», применение последствий недействительности ничтожной сделки: обязать ЗАО «Крытый рынок» вернуть Комитету по управлению имуществом г. Саратова земельный участок площадью 3486 кв.м., с кадастровым номером 64:48:06 02 09:0050, занимаемый функциональной хозяйственной и торговой зоной, подъездными путями, расположенными по ул. Чапаева, 59, обязать Комитет по управлению имуществом г.Саратова вернуть ЗАО «Крытый рынок» денежные средства в размере 1361966,28 рублей, признать недействительным зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности ЗАО «Крытый рынок» на земельный участок площадью 3486 кв.м. (кадастровый номер 64:48:06 02 09:0050), занимаемый функциональной хозяйственной и торговой зоной, подъездными путями, расположенными по ул. Чапаева, 59.

Заинтересованные лица и третьи лица изложили свою позицию в отзывах на настоящее заявление.

Прокуратурой Саратовской области в порядке ст. 49 АПК РФ пункт первый просительной части заявления изложен в иной редакции: «признать недействительным пункт 1 постановления мэра г. Саратова от 04.12.2002 г. № 1211 «О земельном участке, расположенном по ул. им. Чапаева, 59 во Фрунзенском районе». Названное уточнение требований суд рассматривает как заявление о частичном отказе от ранее заявленных требований.

Суд в соответствии с п.5 ст.49 АПК РФ не принимает частичный отказ от обжалования п.2 оспариваемого постановления, поскольку названный отказ нарушает право бессрочного (постоянного) пользования земельными участками ЗАО «Крытый рынок», ранее предоставленное постановлением администрации № 540-127 от 26.098.1996 г. и постановлением мэра от 18.12.2000 г. № 813-94.

Суд рассматривает первоначально заявленные требования.

В судебном заседании в порядке ст.163 АПК РФ был объявлен перерыв в рассмотрении дела до 26.11.2007 года 14 час. 30 мин., до 26.11.2007 г. 18 часов. После перерыва рассмотрение дела продолжено.

Исследовав материалы дела, суд

У С Т А Н О В И Л :

Постановлением Администрации города Саратова № 101-76 от 19 марта 1993 года Крытому колхозному рынку (впоследствии ОАО, ЗАО «Крытый рынок») был предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок площадью 1 га, занимаемый рынком и хозблоками по улице Чапаева, 59; в краткосрочную аренду сроком на три года земельный участок площадью 0,45 га под функциональную и торговую зону по улице Сакко и Ванцетти; земельный участок площадью 0,53 га под подъездные пути и территорию для хозяйственного обслуживания во Фрунзенском районе г. Саратова.

Впоследствии, постановлением мэра города Саратова от 26.08.1996 г. № 540-127 и постановлением вице-мэра города от 18.12.2000 г. № 813-94 в постановление Администрации г. Саратова № 101-76 от 19.03.1993 г. были внесены изменения относительно площадей предоставленных в бессрочное пользование и аренду земельных участков, в частности, ОАО «Крытый рынок» (впоследствии ЗАО «Крытый рынок») по ул. Чапаева, 59 во Фрунзенском районе г. Саратова под функциональную хозяйственную и торговую зону, подъездные пути в бессрочное (постоянное) пользование был предоставлен земельный участок площадью 0,3486 га.

Пунктом 2 Постановления мэра г. Саратова от 04.12.2002 г. № 1211 вышеуказанные постановления мэра в части земельного участка под функциональной хозяйственной и торговой зоной, подъездными путями были признаны утратившими силу, пунктом 1 постановления Комитету по управлению имуществом г. Саратова было указано заключить с ЗАО «Крытый рынок» договор купли-продажи земельного участка, занимаемого функциональной хозяйственной и торговой зоной, подъездными путями, расположенными по ул. им.Чапаева, 59, общей площадью 0,3486 га. Пунктом 3 названного постановления контроль за исполнением постановления возложен на заместителя мэра города.

06 декабря 2002 года Комитетом по управлению имуществом города Саратова с ЗАО «Крытый рынок» был заключен договор № 410-з купли-продажи, предметом которого является земельный участок (кадастровый номер 64:48:06 02 09:0050), занимаемый функциональной хозяйственной и торговой зоной, подъездными путями, расположенными по ул. Чапаева, 59, площадью 3486 кв.м., сумма договора купли-продажи составила 1361966,28 руб.

Регистрация права собственности на указанный земельный участок произведена, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись за регистрационным номером 64-01/48-1286/2002-216 от 21.12.2002 г. и выдано Свидетельство о регистрации права на вышеуказанный земельный участок серии 64 АА № 496345 от 21.12.2002 года.

Заявляя предмет настоящих требований, Заместитель прокурора Саратовской области обосновывает их тем, что спорный земельный участок по ул. Чапаева, 59, занимаемый функциональной хозяйственной и торговой зоной, подъездными путями, расположен в зоне общего пользования и в силу положений ст. 85 Земельного кодекса РФ и ст. 40, ст. 59 Градостроительного кодекса РФ 1998 года не подлежал приватизации, в связи с чем, постановление мэра города Саратова от 04.12.2002г. № 1211 «О земельном участке, расположенном по ул. им. Чапаева, 59 во Фрунзенском районе» нарушает права неограниченного круга лиц. Кроме того, земельный участок предоставлен на основании ст. 34 Земельного кодекса РФ, в то время как предоставление юридическому лицу земельного участка для целей, не связанных со строительством невозможно. Также до предоставления спорного земельного участка не было публикации. Договор купли-продажи земельного участка № 410-з от 06.12.2002г., заключенный на основе несоответствующего закону постановления мэра города Саратова от 04.12.2002г. № 1211, является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ как сделка, не соответствующая требованиям закона.

Комитет по управлению имуществом Администрации города Саратова полностью признал заявленные требования.

Администрация города Саратова представила отзыв на исковое заявление, в котором просила суд удовлетворить заявление заместителя прокурора Саратовской области частично, отказав в признании недействительным п.2 постановления мэра города Саратова от 04.12.2002г. № 1211.

ЗАО «Крытый рынок» требования заявителя оспорило по тем основаниям, что выкупленный им спорный земельный участок не является улицей, а является внутренним хозяйственным двором предприятия, прилегающей территорией к объектам недвижимости, принадлежащими Обществу на праве собственности; заявителем не представлено доказательств того, что спорный участок является улицей, а в момент принятия оспариваемого постановления в городе Саратове отсутствовала градостроительная документация с утвержденными улицами, в том числе отсутствовал проект планировки и утвержденный генеральный план города Саратова; спорный земельный участок был выкуплен Обществом без нарушений действовавшего в спорный период законодательства; данный участок всегда являлся территорией предприятия, в том числе территорией приватизированного предприятия Крытого колхозного рынка, что подтверждается, в том числе, планом приватизации Крытого колхозного рынка, актом № 1 оценки стоимости зданий и сооружений, в связи с чем на основании ст. 271 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 15, 36 Земельного кодекса РФ и ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» ЗАО «Крытый рынок» имело право на выкуп земельного участка. Также ЗАО «Крытый рынок» заявило о пропуске заявителем трехмесячного срока на обращение в суд с заявлением об оспаривании постановления мэра г.Саратова, предусмотренного п.4 ст. 198 АПК РФ, а также о пропуске трехгодичного срока исковой давности для признания сделки недействительной, предусмотренного ст. 196 Гражданского кодекса РФ.

ГУ Федеральной регистрационной службы по Саратовской области представило отзыв на заявление заместителя прокурора Саратовской области, в котором указало на целесообразность изменения требований о признании недействительным зарегистрированного права собственности на требование о прекращении права собственности, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суду представлены доказательства, отвечающие требованиям ст. ст. 67, 68, 75 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, проверив доводы, изложенные в заявлении и отзывах на него, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему выводу.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В силу п.1 ст.28 Федерального закона от 28.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно пункту 3 статьи 28 Федерального закона от 28.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет. Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.

Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 28.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» предусмотрено, что отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель, предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования.

Материалами дела подтверждается, что право бессрочного (постоянного) пользования на земельный участок, фактически занимаемый рынком и хозблоками, а также под функциональную хозяйственную и торговую зону, подъездные пути площадью 0,3486 га ЗАО «Крытый рынок» приобрело на основании постановления Администрации города Саратова № 101-76 от 19 марта 1993 года и Государственного акта на право бессрочного (постоянного) пользования землей № Сар-39-06-000016 (актовая запись № 93), постановления Администрации г. Саратова № 540-127 от 26.08.1996 г. и Государственного акта на право бессрочного (постоянного) пользования землей (актовая запись № 1571), постановления вице-мэра города от 18.12.2000 г. № 813-94.

В связи с вступлением в силу Земельного кодекса РФ земельный участок был выкуплен предприятием на основании статьи 20 Земельного кодекса РФ.

Исходя из представленных в материалы дела Свидетельств на право собственности на недвижимое имущество серии № 97 № 011338 от 23.10.1997 г., серии 64 АА № 464978 от 09.10.2002 г., серии 97 № 011341 от 23.10.1997 г., серии 64 АА № 512028 от 26.12.2002 г., а также планов и чертежей земельных участков следует, что спорный земельный участок площадью 0,3486 га в момент его приобретения по сделке купли-продажи располагался между зданием Крытого рынка по адресу: <...>, в котором рынку принадлежат на праве собственности нежилые помещения общей площадью 6.939,4кв.м., в том числе первый этаж – 4.819,8 кв.м., подвал – 2.119,6 кв.м. и зданием хозблока площадью 626,3 кв.м. Под зданием Крытого рынка площадью 10.072 кв.м. и зданиями хозблока и трансформаторной подстанцией площадью 1.249 кв.м. земельные участки также принадлежат ЗАО «Крытый рынок».

Таким образом, спорный земельный участок расположен между зданиями и между земельными участками, принадлежащими на праве собственности ЗАО «Крытый рынок», функциональное назначение которого определено органом местного самоуправления в постановлениях № 101-76 от 19 марта 1993 года, от 26.08.1996 г. № 540-127, от 18.12.2000 г. № 813-94, № 101-76 от 19.03.1993 г. - под функциональную хозяйственную и торговую зону, подъездные пути.

В соответствии с особенностями вида деятельности предприятия – рынок – оспариваемая площадь земельного участка использовалась предприятием по функциональному назначению - под хозяйственную и торговую зону.

Материалами дела установлено, что на спорном земельном участке ЗАО «Крытый рынок» принадлежит на праве собственности объект недвижимости – сооружение (асфальтовое покрытие) площадью 3.650 кв.м. с бордюрным камнем длиной 462 п.м., находящееся по адресу: <...>, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности серии <...> от 20.09.2000 г.

Таким образом, в момент предоставления спорного земельного участка оспариваемым постановлением и совершения оспариваемой сделки купли-продажи (2002 год) ЗАО «Крытый рынок» являлось собственником находящейся на данном участке недвижимости и имело право в силу ст.36 ЗК РФ, ст.ст.268-270 ГК РФ, ст.28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» на приобретение в собственность земельного участка под данным объектом недвижимости.

Необходимо также заметить, что спорный земельный участок расположен внутри территорий приватизированного предприятия Крытого колхозного рынка, что подтверждается, в том числе, планом приватизации Крытого колхозного рынка, актом № 1 оценки стоимости зданий и сооружений, правоустанавливающими документами на землю и на объекты недвижимости, что в силу Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утв. Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535, и действовавшей в спорный период, предоставляло Обществу право на выкуп застроенного земельного участка приватизированного предприятия. Согласно пункту 4.10. Указа Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535 застроенными земельными участками в городах и населенных пунктах считаются участки, на которых или под которыми расположены предприятия, здания, строения, сооружения. Застроенным земельным участком приватизированного предприятия считается вся территория предприятия, за исключением пустующих незастроенных (в том числе зарезервированных в соответствии с проектной документацией) земельных участков.

Довод заявителя о том, что спорный земельный участок является улицей, местом общего пользования, не подтвержден допустимыми доказательствами.

Представленное в материалы дела письмо Комитета по архитектуре и градостроительству Администрации г. Саратова № 2477/013-3 от 04.05.2007 г. о том, что спорный земельный участок относится к зоне общего пользования надлежащим доказательством спорного факта не является.

Согласно пункту 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при разрешении споров, связанных с приобретением юридическими лицами земельных участков в собственность, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

В соответствии с п.2 ст.35 Градостроительного Кодекса РФ (в редакции от 07.05.1998 г.) в генеральном плане городского или сельского поселения определяются зоны различного функционального назначения и ограничения на использование территорий указанных зон.

В соответствии с Инструкцией о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях РФ (РДС30-201-98), утв. Постановлением Госстроя РФ от 06.04.1998 г. № 18030), при разработке проекта красных линий в качестве самостоятельного проекта он разрабатывается на основе генеральных планов поселений и проектов детальной планировки территории и утверждается органами местного самоуправления по согласованию с органами государственного контроля и надзора, другими заинтересованными службами органов местного самоуправления.

Таким образом, только генеральный план города Саратова и иная разработанная в соответствии с ним градостроительная документация может являться основанием для установления различных территорий в границах г. Саратова, в том числе основанием для отнесения земельных участков к территориям общего пользования.

Градостроительным законодательством разработан порядок утверждения генерального плана городского поселения. В момент принятия оспариваемого постановления и заключения сделки купли-продажи земельного участка, а также до настоящего времени отсутствует принятый в установленном порядке генеральный план города Саратова, следовательно, отсутствует градостроительная документация, являющаяся основанием для отнесения земельных участков в городе Саратове к территориям общего пользования.

С учетом изложенного, письмо Комитета по архитектуре и градостроительству Администрации г. Саратова не является надлежащим доказательством отнесения спорного земельного участка к территории мест общего пользования.

Следовательно, в материалах дела отсутствуют доказательства наличия утвержденных в установленном законом порядке ограничений прав на спорный земельный участок.

Имеющийся в материалах дела кадастровый план земельного участка от 29.11.2002 г. (кадастровый номер участка 64:48:06 02 09:0050) подтверждает отнесение спорного земельного участка к категории земель поселений, а не к землям общего пользования.

В соответствии с пунктом 4 статьи 198 АПК РФ заявление о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

В нарушение п.4 ст.198 АПК РФ заявитель обратился в суд об оспаривании ненормативного правового акта спустя более четырех лет. Уважительных причин пропуска срока на обжалование ненормативного правового акта при рассмотрении настоящего дела не установлено, поскольку они не подтверждены документально.

В нарушение ст.ст.181, 196, 199, 200 ГК РФ требование о признании сделки купли-продажи недействительной и применение последствий недействительности сделки заявлено суду 02.07.2007 года, по истечении срока исковой давности (три года) с момента исполнения оспариваемой сделки - 06.12.2002 г. О пропуске срока исковой давности заявило суду заинтересованное лицо в представленном суду отзыве на исковое заявление.

В соответствии п.11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12, 15 ноября 2001 г. № 15/18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» в соответствии со статьей 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, независимо от того, кто обратился за судебной защитой: само лицо, право которого нарушено, либо в его интересах другие лица в случаях, когда закон предоставляет им право на такое обращение (статьи 41, 42 ГПК РСФСР, статьи 41, 42 АПК РФ). Доказательств, опровергающих пропуск заявителем срока исковой давности, суду также не представлено.

Пропуск заявителем срока на обжалование ненормативного правового акта и пропуск срока исковой давности являются самостоятельными и достаточными основаниями для отказа в удовлетворении заявленных требований.

С учетом всего вышеизложенного, суд не усматривает снований для признания недействительным оспариваемого ненормативного акта, а также признания недействительной сделки купли-продажи земельного участка, применения последствий недействительности данной сделки, признания недействительным зарегистрированного права собственности на земельный участок. Заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 181, 196, 199, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст.167–170, 176, 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований о признании недействительным постановления мэра города Саратова от 04.12.2002г. № 1211 «О земельном участке, расположенном по ул. им. Чапаева, 59 во Фрунзенском районе», о признании недействительной сделки, вытекающей из договора купли-продажи земельного участка № 410-з от 06.12.2002 г., заключенного между Комитетом по управлению имуществом города Саратова и ЗАО «Крытый рынок», применение последствий недействительности ничтожной сделки: обязать ЗАО «Крытый рынок» вернуть Комитету по управлению имуществом г.Саратова земельный участок площадью 3486 кв.м., с кадастровым номером 64:48:06 02 09:0050, занимаемый функциональной хозяйственной и торговой зоной, подъездными путями, расположенными по ул. Чапаева, 59, обязать Комитет по управлению имуществом г. Саратова вернуть ЗАО «Крытый рынок» денежные средства в размере 1361966,28 рублей, признать недействительным зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности ЗАО «Крытый рынок» на земельный участок площадью 3486 кв.м. (кадастровый номер 64:48:06 02 09:0050), занимаемый функциональной хозяйственной и торговой зоной, подъездными путями, расположенными по ул. Чапаева, 59 – отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке ст.ст. 257-260 АПК РФ путем подачи апелляционной жалобы в месячный срок с момента принятия решения, в порядке ст.ст. 273-277 АПК РФ путем подачи кассационной жалобы в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области Т.И. Викленко