Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора № 1 залога недвижимого имущества от 18.07.2008 г., заключенного между ООО «Энерго-лизинг» и ОАО «Балашовский текстиль»;

об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации Договора № 1 залога недвижимого имущества от 18.07.2008 г., заключенного между ООО «Энерго-лизинг» и ОАО «Балашовский текстиль» в отношении нежилого помещения общей площадью 29391,9 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балашов, ул. Энтузиастов, д. № 1; здания ГПЦ общей площадью 20857,5 кв.м, здания компрессорной общей площадью 33 кв. м, здания насосной станции оборотной воды с встроенным ТП общей площадью 939 кв.м, здания проходной ГПЦ общей площадью 39 кв.м, здания распределительного пункта ЛВЖ общей площадью 24,9 кв.м, здания рекуперации общей площадью 2214,5 кв.м, здания склада товарного хранения смол общей площадью 1724 кв.м, сооружения забора протяженностью 936 м., сооружения резервуара теплой воды объемом 2000 куб. м, сооружения резервуара холодной воды объемом 2000 куб. м., расположенных по адресу: Саратовская область, г. Балашов, Саратовской шоссе, д. 4

при участии представителей:

заявителя – Федорова В.С., действующего по доверенности № /09 от 07.04.2009 г.,

ОАО «Балашовский текстиль» - Симоновой Е.А., действующей по доверенности от 14.09.2009 г.

регистрирующего органа - Панченко Н.М., действующей по доверенности № 16 от 11.01.2009 г.

установил:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось ООО «Энерго-лизинг» с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Саратовской области (г. Саратов) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора № 1 залога недвижимого имущества от 18.07.2008 г., заключенного между ООО «Энерго-лизинг» и ОАО «Балашовский текстиль»; об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации Договора № 1 залога недвижимого имущества от 18.07.2008 г., заключенного между ООО «Энерго-лизинг» и ОАО «Балашовский текстиль» в отношении нежилого помещения общей площадью 29391,9 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балашов, ул. Энтузиастов, д. № 1; здания ГПЦ общей площадью 20857,5 кв.м, здания компрессорной общей площадью 33 кв. м, здания насосной станции оборотной воды с встроенным ТП общей площадью 939 кв.м, здания проходной ГПЦ общей площадью 39 кв.м, здания распределительного пункта ЛВЖ общей площадью 24,9 кв.м, здания рекуперации общей площадью 2214,5 кв.м, здания склада товарного хранения смол общей площадью 1724 кв.м, сооружения забора протяженностью 936 м., сооружения резервуара теплой воды объемом 2000 куб. м, сооружения резервуара холодной воды объемом 2000 куб. м., расположенных по адресу: Саратовская область, г. Балашов, Саратовской шоссе, д. 4.

Представитель заявителя уточнил заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и просит:

- признать незаконным отказ, оформленный сообщением от 13.03.2009 г. № 14/045/2008-196, в государственной регистрации договора № 1 залога недвижимого имущества от 12.09.2008 г., заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Энерго-лизинг» и Открытым акционерным обществом «Балашовский текстиль» (в редакции дополнительного соглашения от 15.09.2008 г.);

- обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Саратовской области внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации договора № 1 залога недвижимого имущества от 12.09.2008 г., заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Энерго-лизинг» и Открытым акционерным обществом «Балашовский текстиль» (в редакции дополнительного соглашения от 15.09.2008 г.) в отношении нежилого помещения общей площадью 29391,9 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балашов, ул. Энтузиастов, д.1; здания ГПЦ общей площадью 20857,5 кв.м, здания компрессорной общей площадью 33 кв. м, здания насосной станции оборотной воды с встроенным ТП общей площадью 939 кв.м, здания проходной ГПЦ общей площадью 39 кв. м, здания распределительного пункта ЛВЖ общей площадью 24,9 кв.м, здания рекуперации общей площадью 2214,5 кв. м, здания склада тарного хранения смол общей площадью 1724 кв.м, сооружения забора протяженностью 939 м, сооружения резервуара теплой воды объемом 2000 куб.м, сооружения резервуара холодной воды объемом 2000 куб.м, расположенных по адресу: Саратовская область, г. Балашов, Саратовской шоссе, д. 4.

Суд принимает представленные заявителем уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель регистрирующего органа возражает против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.

Представитель ОАО «Балашовский текстиль» представил письменный отзыв на заявление и дополнение к отзыву, в которых поддержал позицию ООО «Энерго-лизинг».

Представитель ООО «Энерго-лизинг» представил письменные возражения на отзыв регистрирующего органа.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 09 часов 40 минут 14.10.2009 г. Вынесено протокольное определение.

После перерыва судебное заседание продолжено.

Дело рассматривается в порядке статей 152-166,200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на органе, принявшем ненормативный акт лежит обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия указанного акта. Суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67,68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 18 июля 2008 г. между ОАО «Балашовский текстиль» (залогодатель) и ООО «Энерго-лизинг» (залогодержатель) был заключен договор залога недвижимого имущества № 1 в отношении нежилого помещения общей площадью 29391,9 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балашов, ул. Энтузиастов, д. № 1; здания ГПЦ общей площадью 20857,5 кв.м, здания компрессорной общей площадью 33 кв. м, здания насосной станции оборотной воды с встроенным ТП общей площадью 939 кв.м, здания проходной ГПЦ общей площадью 39 кв.м, здания распределительного пункта ЛВЖ общей площадью 24,9 кв.м, здания рекуперации общей площадью 2214,5 кв.м, здания склада товарного хранения смол общей площадью 1724 кв.м, сооружения забора протяженностью 936 м., сооружения резервуара теплой воды объемом 2000 куб. м, сооружения резервуара холодной воды объемом 2000 куб. м., расположенных по адресу: Саратовская область, г. Балашов, Саратовской шоссе, д. 4.

18.07.2008 г. между ООО «Балашов-Тепло» и ООО «Энерго-лизинг» заключено соглашение о замене обязательств (новации), в силу которого ОАО «Балашовский текстиль» подтвердил задолженность перед ООО «Энерго-лизинг» в сумме 67300000 руб., сложившейся на основании договоров аренды: № 3 от 14.05.2001 г., № 7 от 28.01.2002 г., заключенных между ОАО «Балашовский текстиль»; пунктом 1.2 соглашения определили обязанность ОАО «Балашовский текстиль» уплатить задолженность ООО «Энерго-лизинг» в сумме 67300000 руб. заменить обязательством ОАО «Балашовский текстиль» оплатить ООО «Энерго-лизинг» в том же размере 67300000 руб. - до 10 ноября 2008 г.

Кроме того, в силу главы 2 указанного соглашения о новации, ОАО «Балашовский текстиль» (залогодатель) в обеспечение исполнения обязательств по соглашению о новации от 18.07.2008 г. обязалось заключить договор залога в отношении принадлежащего ему имущества, перечень, характеристика и пообъектная стоимость которого названы в п. 2.1.2. вышеуказанного соглашения. Предметы залога перечислены в п. 1.1. договора № 1 залога недвижимого имущества: нежилое помещение общей площадью 29391,9 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балашов, ул. Энтузиастов, д.1; здание ГПЦ общей площадью 20857,5 кв.м, здание компрессорной общей площадью 33 кв. м, здание насосной станции оборотной воды с встроенным ТП общей площадью 939 кв.м, здание проходной ГПЦ общей площадью 39 кв. м, здание распределительного пункта ЛВЖ общей площадью 24,9 кв.м, здание рекуперации общей площадью 2214,5 кв. м, здание склада тарного хранения смол общей площадью 1724 кв.м, сооружение забора протяженностью 939 м, сооружение резервуара теплой воды объемом 2000 куб.м, сооружение резервуара холодной воды объемом 2000 куб.м, расположенных по адресу: Саратовская область, г. Балашов, Саратовской шоссе, д. 4.

15.09.2008 г. вышеуказанные стороны подписали дополнительное соглашение к договору залога недвижимого имущества от 18.07.2008 г., пунктом 1 которого определили считать договор залога № 1 от 18.07.2008 г. заключенным 12.09.2008 г.,уточнили предмет ипотеки, определив пообъектный перечень недвижимого имущества с указанием стоимости согласно независимой оценке.

07.11.2008 г. ООО «Энерго-лизинг» обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора № 1 залога недвижимого имущества в отношении нежилого помещения общей площадью 29391,9 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балашов, ул. Энтузиастов, д.1; здания ГПЦ общей площадью 20857,5 кв.м, здания компрессорной общей площадью 33 кв. м, здания насосной станции оборотной воды с встроенным ТП общей площадью 939 кв.м, здания проходной ГПЦ общей площадью 39 кв. м, здания распределительного пункта ЛВЖ общей площадью 24,9 кв.м, здания рекуперации общей площадью 2214,5 кв. м, здания склада тарного хранения смол общей площадью 1724 кв.м, сооружения забора протяженностью 939 м, сооружения резервуара теплой воды объемом 2000 куб.м, сооружения резервуара холодной воды объемом 2000 куб.м, расположенных по адресу: Саратовская область, г. Балашов, Саратовской шоссе, д. 4.

В обоснование необходимости регистрации заявителем в регистрирующий орган был представлен договор об ипотеке, документы, позволяющие установить обязательство, обеспечиваемое залогом, а также документы, обязательное представление которых предусмотрено Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при данном виде регистрации.

13.11.2008 г. регистрирующим органом приостановлен процесс регистрации до 13.12.2008 г. в связи с непредставлением заявителем документов, необходимых для проведения регистрации; 08.12.2008 г. регистрирующим органом повторно приостановлен процесс регистрации до 08.03.2009 г. на основании заявления представителя ОАО «Балашовский текстиль» Галактионова Александра Сергеевича.

Представителями заинтересованных лиц на государственную регистрацию было представлено дополнительное соглашение от 18.07.2008 г. к договору залога недвижимого имущества от 15.09.2008 г.

13.03.2009 г. регистрирующий орган отказа ООО «Энерго-лизинг» в государственной регистрации договора № 1 залога недвижимого имущества по причине несоответствия документов, представленных на государственную регистрацию, требованиям действующего законодательства, а именно:

- в договоре № 1 залога недвижимого имущества от 18.07.2008 г. не указаны оценка предмета ипотеки и место заключения соглашения о замене обязательства (новации) от 18.07.2008 г., обеспечиваемого ипотекой в нарушение положений статьи 9, пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

- пунктом 5.2 договора № 1 залога недвижимого имущества от 18.07.2008 г. определено, что одним из оснований прекращения договора является переход права на предмет залога к залогодержателю, в пункте 1.1 договора указано, что объекты недвижимого имущества, передаваемые в залог, принадлежат на праве собственности продавцу, что является нарушением пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статьи 454 Гражданского кодекса РФ;

- в представленном на регистрацию договоре залога № 1 от 18.07.2008 г. имеется несоответствие указанных в нем данных, а именно: договор составлен и подписан сторонами 18.07.2008 г., однако сведения о государственной регистрации права собственности открытого акционерного общества «Балашовский текстиль» не передаваемые в залог объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Саратовская область, г. Балашов, Саратовское шоссе, д. 4, указаны от 06.09.2008 г. и имеется ссылка на отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 10.09.2008 г.;

- из представленного в регистрационный орган дополнительного соглашения к договору залога недвижимого имущества от 18.07.2008 г. от 15.09.2008 г. невозможно определить, что оно относится к договору № 1 залога недвижимого имущества от 18.07.2008 г., представленного сторонами на государственную регистрацию 07.11.2008 г. и является его неотъемлемой частью, так как в дополнительном соглашении не указан номер первоначального договора залога, а пунктом 1 указанного дополнительного соглашения установлено – считать договор залога недвижимого имущества от 18.07.2008 г. заключенным с 12.09.2008 г.;

- из представленного протокола внеочередного собрания акционеров ОАО «Балашовский текстиль» от 17.07.2008 г. невозможно однозначно идентифицировать объекты недвижимого имущества, предоставляемые в залог, и определить в обеспечение каких обязательств предоставляется имущество в залог, являются ли договоры залога имущества крупными сделками и сделками, в отношении которых имеется заинтересованность; данный протокол не содержит сведений о соблюдении при заключении договора залога недвижимости № 1 от 18.07.2008 г. требований статей 79,83 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» об одобрении крупной сделки и сделки, в совершении которой имеется заинтересованность;

- договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 2 статьи 10 ФЗ от16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», однако на дату вынесения определения о расторжении мирового соглашения от 23.12.2008 г. по делу № А57-598/06-31 договор № 1 залога недвижимого имущества от 18.07.2008 г. не зарегистрирован, т.е. не заключен

Заявитель, не согласившись с отказом регистрирующего органа зарегистрировать договор залога, обратился в арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконным такого отказа.

Представитель регистрационной службы не согласен с доводами заявителя по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Представитель ОАО «Балашовский текстиль» поддерживает требования заявителя, просит их удовлетворить по основаниям, изложенным в письменном отзыве на заявление.

Исследовав материалы дела, проверив доводы сторон и выслушав в судебном заседании доводы и возражения представителей, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных ООО «Энерго-лизинг» требований, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды рассматривают экономические споры и иные дела, связанные с осуществлением организациями и гражданами предпринимательской и иной экономической деятельности, в том числе об оспаривании ненормативных правовых актов органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органов, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Под актом ненормативного характера, который может быть оспорен в суде путем предъявления требования о признании его недействительным, понимается документ любого наименования, подписанный руководителем соответствующего органа, касающийся конкретного лица и затрагивающий его права и законные интересы.

Сообщением № 14/045/2008-196 от 13.03.2009 г. заявителю было отказано в регистрации договора залога недвижимого имущества на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с тем, что содержание документов, предоставленных на государственную регистрацию прав, не соответствует требованиям действующего законодательства.

Регистрирующий орган посчитал, что из договора № 1 залога
недвижимого имущества невозможно определить предмет ипотеки. Дополнительным соглашением от 15.09.2008 г. к договору № 1 залога недвижимого имущества стороны уточнили предмет ипотеки, определив пообъектный перечень недвижимости, передаваемой в залог, общая площадь которой совпадает с указанным в соглашении о замене обязательств (новации) от 18.07.2008 г. имуществом – 55223,8 кв.м (29391,9 в.м +20857,5 кв.м + + 24,9 кв.м. + 33 кв.м + 1724 кв.м. + 939 кв.м. + 2214,5 кв.м. + 39 кв.м. = 55223,8 кв.м ), двух резервуаров общей площадью 4000 куб.м., сооружения забора протяженностью 936 куб.м.. Регистрирующий орган, посчитав дополнительное соглашение от 15.09.2008 г. не относящимся к договору № 1 залога недвижимого имущества, сделал вывод о несогласовании сторонами сделки условия о предмете заложенного имущества.

Суд, рассмотрев данный довод, пришел к следующему выводу. В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно пункту 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора залога являются предмет залога, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

Как видно из материалов дела, пункт 1.1. договора залога, пункт 1 дополнительного соглашения от 15.09.2008 г. к договору залога, содержит подробный перечень недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, в совокупности с положениями п. 2.1.2. соглашения о замене обязательств (новации), отсылающего к документам, подтверждающим право залогодателя на заложенное имущество (наименование, местоположение, площадь, этажность, инвентарный, условный номер, данные о регистрации), и говорит о надлежащем согласовании сторонами предмета залога.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.

При таких обстоятельствах, пункт 1.1. договора № 1 залога недвижимого имущества, отсылающий к содержанию соглашения о замене обязательств (новации) от 18.07.2008 г., позволяет определить предмет ипотеки. Следовательно, стороны сделки достигли соглашения по всем существенным условиям договора залога, в связи с чем, доводы регистрирующего органа о несогласовании предмета ипотеки являются незаконными.

При вынесении отказа в регистрации договора № 1 залога недвижимого имущества от 18.07.2008 г. регистрирующий орган сделал вывод о том, что в договоре ипотеки не указана оценка предмета ипотеки и место заключения соглашения о замене обязательств (новации) от 18.07.2008 г., обеспечиваемого ипотекой.

Данный довод регистрирующего органа нельзя признать обоснованным и законным, поскольку, исходя из положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что пункт 1.1. договора № 1 залога недвижимого имущества от 18.07.2008 г. свидетельствует об определении стоимости заложенного имущества согласно Отчету № 5/07-08Б об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 11.07.2008 г. в сумме 38550000 руб. в отношении нежилого помещения общей площадью 29391,9 кв.м.

Что касается указания в тексте договора залога места заключения соглашения о замене обязательств (новации) от 18.07.2008 г., обеспечиваемого ипотекой, то этоусловие нашло отражение в тексте дополнительного соглашения от 15.09.2008 г. кдоговору залога, представленного в установленном порядке в регистрирующий орган.

Указанное дополнительное соглашение не было учтено регистрирующим органом в связи с тем, что, как указывает регистрирующий орган, из его положений невозможно определить, что оно относится к договору № 1 залога недвижимого имущества от 18.07.2008 года. Делая такой вывод, регистрирующий орган не учел, что обе эти сделки заключены между теми же сторонами и о том же предмете ипотеки – объекты недвижимости, являющиеся предметом залога по договору и по дополнительному соглашению, являются идентичными, то есть обладают тем необходимым комплексоминдивидуализирующих признаков, отличительных свойств и качеств, которые позволяют выделить данные объекты из всех прочих, находящихся в гражданском обороте.

Из толкования указанного дополнительного соглашения явно следует, что

волеизъявление сторон направлено на изменение условий сделки по договору № 1 залога недвижимого имущества от 18.07.2008 г., именно его положений и в отношении указанных в нем договоренностей. Все существо обязательства по дополнительному соглашению свидетельствует о его относимости к упомянутому договору залога, в связи с чем, регистрирующий орган необоснованно проигнорировал данный документ при оценке представленных на государственную регистрацию прав сведений.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что регистрирующий орган обладал надлежащими документами, свидетельствующими о достижении между залогодателем и залогодержателем договоренности относительно существа обеспечиваемого залогом обязательства, предмета залога и его стоимости. В связи с чем, отказ в регистрации ипотеки является неправомерным.

Регистрирующий орган незаконно указал в качестве основания для отказа в

государственной регистрации договора № 1 залога включение в его текст п. 5.2. с условием о прекращении действия договора при переходе права на предмет залога к залогодержателю.

Дополнительным соглашением от 15.09.2008 г. к договору залога № 1 недвижимого имущества п. 5.2. договора изложен в новой редакции, тем самым для сторон сделки действие данного условия исключено. Кроме того, при наличии первоначальной редакции договора ипотеки, согласно пункту46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996г № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», такое условие считалось бы ничтожным, то есть не влекущим юридических последствий. Вместе с тем, как следует из нормы ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей.

В тексте договора № 1 залога недвижимого имущества от 18.07.2008 г. залогодатель поименован продавцом, на что было указано регистрирующим органом при указании причин отказа в государственной регистрации договора ипотеки. Однако из оценки всех прочих положений и условий данной сделки однозначно следует, что это явилось следствием технической ошибки, опечатки при составлении текста договора. Данное обстоятельство, никак не повлияло на существо возникших между сторонами обязательств, не препятствует толкованию договора и определению волеизъявления сторон сделки, направленного на обременение предмета залога ипотекой.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом, договора в целом.

Если данные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Предшествовавшее заключению договора залога соглашение о новации от 18.07.2008 г. не позволяет двояко толковать волю сторон, исключает отнесение цели заключения договора об ипотеке к правилам о купле-продаже имущества.

Статья 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержит основания для отказа в государственной регистрации права, перечень которых является исчерпывающим.

Отказывая в регистрации заявленного права, регистрирующий орган сослался на абзац 4пункта 1 статьи 20 названного Закона, положения которого не предусматривают такого основания к отказу в регистрации права, как неверное обозначение сторон сделки.

При вынесении отказа в регистрации договора № 1 залога недвижимого имущества регистрирующий орган сделал вывод, что из представленного протокола внеочередного общего собрания акционеров ОАО «Балашовский текстиль» от 17.07.2008 г. невозможно однозначно идентифицировать объекты недвижимого имущества, предоставляемого в залог, и определить, являются ли договоры залога имущества крупными сделками и сделками, в совершении которых имеется заинтересованность.

Судом установлено, что 17.07.2008 г. состоялось внеочередное общее собрание акционеров ОАО «Балашовский текстиль», по результатам которого был составлен протокол, согласно которому по второму вопросу повестки дня принято решение об одобрении крупных сделок, в том числе: «заключить договор залога имущества ОАО «Балашовский текстиль» стоимостью 38550000 рублей (свидетельство о праве собственности серия 64 АБ № 633835)».

Таким образом, в решении собрания акционеров залогодателя, касающемся предоставления недвижимости в залог, приведена пообъектная ссылка на правоустанавливающие документы - Свидетельства о государственной регистрации права собственности в отношении имущества, являющегося предметом подписанного ООО «Энерго-лизинг» и ОАО «Балашовский текстиль» договора ипотеки.

Согласно пункту 3 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, выдают правообладателям свидетельства о государственной регистрации прав.

Свидетельство представляет собой документ, которым удостоверяется проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество. Серия и номер свидетельства вносятся в бланки свидетельств при их изготовлении (Приказ Минюста Российской Федерации от 18.09.2003г № 226).

Согласно Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998г. № 219), свидетельство о государственной регистрации прав, выдаваемоеправообладателю, является документом строгой отчетности, имеет учетную серию и номер.

При таких обстоятельствах, свидетельство представляет собой уникальный, не повторяющийся в серии и номере документ, которому присваиваются обязательные идентифицирующие реквизиты, свидетельствующие о проведении процедуры выдачи правообладателю «удостоверения» на зарегистрированный объект недвижимости.

Действующее законодательство не содержит запрета на такой способ идентификации объектов имущества как ссылка на правоустанавливающие документы. В связи с чем, указание в протоколе внеочередного собрания акционеров ОАО «Балашовский текстиль» на уникальные серию и номер свидетельств о регистрации прав, которые могут соответствовать только строго определенным в ЕГРП объектам недвижимого имущества, позволяет установить характеристики этого имущества и вычленить его индивидуальные признаки.

Таким образом, довод регистрирующего органа о том, что неоднозначная идентификация объектов недвижимого имущества в протоколе внеочередного общего собрания акционеров ОАО «Балашовский текстиль» нарушает положения Федерального закона «Об акционерных обществах», несостоятелен и не мог являться причиной отказа в государственной регистрации договора залога.

Требование регистрирующего органа о необходимости указания в протоколе собрания акционеров на то, является ли одобряемый договор, сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, является незаконным.

Нормы главы XI Федерального закона «Об акционерных обществах» обязывают коллегиальный исполнительный орган организации-залогодателя одобрить только такую сделку, в совершении которой действительно имеется заинтересованность. Соответственно, если перед заключением договора залога общее собрание акционеров не рассматривало вопрос о заинтересованности кого-либо из лиц в ее заключении, то данная сделка не подпадает под признаки заинтересованности.

Более того, нарушение требований закона об акционерных обществах об одобрении крупной сделки и сделки с заинтересованностью может свидетельствовать лишь о признаках недействительности сделки по признаку оспоримости в силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, но не ничтожности.

В силу пункта 1 статьи 78 Федерального закона «Об акционерных обществах» крупной сделкой считается сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату. В случае отчуждения или возникновения возможности отчуждения имущества с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется стоимость такого имущества, определенная по данным бухгалтерского учета, а в случае приобретения имущества - цена его приобретения.

Согласно данным бухгалтерского баланса ОАО «Балашовский текстиль» стоимость активов на последнюю отчетную дату, предшествующую заключению сделки залога составляла 439482000 руб.

Соответственно, общая залоговая стоимость (67300000 руб.) имущества будет составлять 15,31 % от балансовой стоимости активов ОАО «Балашовский текстиль».

При таких обстоятельствах, договор залога, в регистрации которого было отказано, не подпадает под признаки крупной сделки.

Кроме того, статья 83 Федерального закона «Об акционерных обществах» обязывает соблюсти процедуру одобрения сделки, в совершении которой имеется действительная заинтересованность.

На основании статьи 82 Федерального закона «Об акционерных обществах» лица, заинтересованные в совершении предстоящей сделки, должны сообщить о наличии своей заинтересованности. Подобных сообщений в адрес ОАО «Балашовский текстиль» перед заключением договора залога не поступало, лиц, заинтересованных в совершении сделки с ООО «Энерго-лизинг» установлено не было, следовательно, сделка по передаче недвижимого имущества в залог не подпадает под признаки заинтересованности.

Договор № 1 залога недвижимого имущества от 18.07.2008 г. никем не оспорен в установленном законом порядке, следовательно, является действительным. Недействительными такие сделки считаются исключительно с момента вступления в законную силу решения суда о признании сделки, содержащей в себе признаки заинтересованности, недействительной.

При таких обстоятельствах, сделка, совершенная с нарушением порядка ее одобрения (в случае крупности или заинтересованности) является действительной до тех пор, пока вступившим в силу судебным актом не установлено иное.

В отношении договора залога недвижимого имущества № 1 от 18.07.2008 г. с исковыми заявлениями о признании его недействительным никто не обращался, следовательно, такая сделка является действительной.

Положениями статьи 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что документы, представляемые на регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Следовательно, дополнительные требования к документам, кроме тех, которые предусмотрены законом, регистрирующий орган предъявлять не вправе.

Отсутствие в протоколе внеочередного общего собрания акционеров ОАО «Балашовский текстиль» от 17.07.2008 г. прямого указания на то, что сделка залога не является крупной и не подпадает под признаки заинтересованности, не является обязательным требованием к документам, сдаваемым на регистрацию договора согласно статье 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Регистрирующий орган посчитал, что в государственной регистрации договора № 1 залога недвижимого имущества, заключенного между ООО «Энерго-лизинг» и ОАО «Балашовский текстиль», надлежит отказать в связи с тем, что на момент вынесения определения о расторжении мирового соглашения от 23.12.2008 г. в рамках дела о банкротстве ОАО «Балашовский текстиль» договор залога еще не зарегистрирован, т. е. не заключен.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 06.06.2008 г. утверждено мировое соглашение, заключенное собранием кредиторов между ОАО «Балашовский текстиль» и его кредиторами.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 23.12.2008г. мировое соглашение было расторгнуто, возобновлено производство по делу № А57-598Б/2006 о несостоятельности (банкротстве) ОАО «Балашовский текстиль», открыта процедура конкурсного производства сроком на 1 год.

В соответствии со статьей 159 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» утверждение мирового соглашения арбитражным судом в ходе процедур банкротства является основанием для прекращения производства по делу о банкротстве.

Таким образом, в период с 06.06.2008 г. по 23.12.2008 г. в связи с утверждением мирового соглашения ОАО «Балашовский текстиль» (залогодатель) действовало вне рамок дела о банкротстве, соответственно, на момент подачи документов на государственную регистрацию ипотеки, т. е. на 07.11.2008 г. ограничения в заключении сделок с имуществом должника, установленные ст. 126 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», отсутствовали, не применялись.

Кроме того, пунктом 1 статьи 126 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» содержит условие: порядок, установленный главой VII названного закона, для осуществления сделок, связанных с отчуждением имущества должника, применяется исключительно к договорам, совершенным с даты принятия арбитражным судом решения о признаниидолжника банкротом и об открытии конкурсного производства.

В данном же случае сделка, направленная на передачу имущества в залог, совершалась ОАО «Балашовский текстиль» вне рамок процедур банкротства, документы на государственную регистрацию прав в связи с ипотекой, как уже указывалось, сдавались в регистрирующий орган также вне рамок дела о несостоятельности (банкротства), в связи с чем, запреты на установление обременения имуществом в силу договора не действовали.

Возникновение гражданских прав и обязанностей связывается с заключением гражданско-правовой сделки, а не с моментом государственной регистрации права. И поскольку совершение сделки залога не ограничивалось в настоящем случае действием Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», то стороны при ее заключении и обращении за регистрацией прав правомерно руководствовались общими нормами законодательства, регулирующими регистрацию ипотеки недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах, применение положений Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» не может являться основанием отказа в государственной регистрации договора залога недвижимости.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу, что отказ УФРС по Саратовской области в регистрации Договора № 1 залога недвижимого имущества от 18.07.2008 г. заключенного между ООО «Энего-лизинг» и ОАО «Балашовский текстиль», оформленный сообщением от 13.03.2009г.№ 14/045/2008-196, не соответствует требованиям Федерального закона государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не соответствует статье 339 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушает права и законные интересы заявителя, поскольку он был лишен возможности осуществлять права кредитора по обязательству, обеспеченному залогом имущества в деле о несостоятельности (банкротстве) должника.

Согласно статье 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление о признании ненормативных правовых актов недействительными, а также решений и действий (бездействия) государственных органов незаконными может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Суд считает, что заявитель обратился в суд 15.06.2009 г. в пределах срока, предусмотренного законом.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

На основании вышеизложенного, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме, поскольку оспариваемым действием заинтересованного лица нарушаются права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности.

Учитывая, что при подаче заявления ООО «Энерго-лизинг» была уплачена государственная пошлина платежной квитанцией от 11.06.2009 г. на сумму 4000 руб., ему необходимо выдать справку на возврат государственной пошлины в сумме 4000 рублей на основании подпункта 1.1. пункта 1 статьи 333.37, статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Заявленные требования – удовлетворить.

Признать незаконным отказ, оформленный сообщением от 13.03.2009 г. № 14/045/2008-196, в государственной регистрации договора № 1 залога недвижимого имущества от 12.09.2008 г., заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Энерго-лизинг» и Открытым акционерным обществом «Балашовский текстиль» (в редакции дополнительного соглашения от 15.09.2008 г.).

Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Саратовской области внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации договора № 1 залога недвижимого имущества от 12.09.2008 г., заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Энерго-лизинг» и Открытым акционерным обществом «Балашовский текстиль» (в редакции дополнительного соглашения от 15.09.2008 г.) в отношении нежилого помещения общей площадью 29391,9 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балашов, ул. Энтузиастов, д.1; здания ГПЦ общей площадью 20857,5 кв.м, здания компрессорной общей площадью 33 кв. м, здания насосной станции оборотной воды с встроенным ТП общей площадью 939 кв.м, здания проходной ГПЦ общей площадью 39 кв. м, здания распределительного пункта ЛВЖ общей площадью 24,9 кв.м, здания рекуперации общей площадью 2214,5 кв. м, здания склада тарного хранения смол общей площадью 1724 кв.м, сооружения забора протяженностью 939 м, сооружения резервуара теплой воды объемом 2000 куб.м, сооружения резервуара холодной воды объемом 2000 куб.м, расположенных по адресу: Саратовская область, г. Балашов, Саратовской шоссе, д. 4.

Возвратить ООО «Энерго-лизинг» государственную пошлину в сумме 4000 руб. Выдать ООО «Энерго-лизинг» справку на возврат государственной пошлины.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке ст.ст. 257-260 АПК РФ путем подачи апелляционной жалобы в месячный срок с момента принятия решения, в порядке ст.ст. 273-277 АПК РФ путем подачи кассационной жалобы в срок, не превышающий двух месяцев с момента вступления решения в законную силу.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области Е.В. Бобунова