Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сапожниковой Ю.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Регент 888" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1(ИНН <***>, ОГРНИП <***>) о признании договора аренды от 7 сентября 2011 года недействительным, об обязании ответчика возвратить имущество истца и взыскании 1 330 055 рублей

при участии в судебном заседании от истца ФИО2 - директор, представителей ответчика ФИО3, ФИО4 по доверенности

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Регент 888» обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании договора аренды от 7 сентября 2011 года недействительным, об обязании ответчика возвратить имущество истца и взыскании 1 330 055 рублей, в том числе 1 241 554,28 рублей ущерба, затраты на перевозку, установку, подключению высоковольтного оборудования, затраты на переоборудование помещения, установку дополнительной электропроводки, сантехнического оборудования, водопроводных и канализационных труб, дополнительных перегородок в сумме 88 500 рублей.

После уточнения в судебном заседании 04.10.2012. требований истца по заявленным ходатайствам об изменении исковых требований от 28.09.2012., требование о взыскании упущенной выгоды в размере 2 133 374,96 рублей, в том числе 1 241 554,28 рублей ущерба, истцом не поддержано и судом не принимается. Требование о взыскании стоимости утраченного имущества 337 808,51 рублей изменено на требование об обязании ответчика возвратить оставшуюся часть имущества на вышеуказанную сумму.

Определением суда от 4 октября 2012 года в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято следующее уточнение исковых требований: о признании договора аренды от 07.09.11. недействительным ввиду подписания неуполномоченным лицом; об обязании ответчика возвратить оставшуюся часть имущества на сумму 337 808,51 рублей; о взыскании с ответчика незаконно полученную предоплату арендной платы в размере 25 000 рублей; о взыскании с ответчика затрат на переоборудование помещения, установку дополнительной электропроводки, сантехнического оборудования, водопроводных и канализационных труб, дополнительных перегородок в размере 88 500 рублей.

В судебном заседании, назначенном на 26.11.2012., в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 11 часов 30 минут 30.11.2012.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе с участием истца и представителей ответчика.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал, принятые определением суда от 04.10.2012.

Ответчик исковые требования не признал по мотивам отсутствия оснований для признания оспариваемого договора недействительным, необоснованности требований о взыскании арендной платы и стоимости неотделимых улучшений, а также отсутствия доказательств передачи спорного имущества ответчику.

Истцом заявлено ходатайство о проведение экспертизы на предмет определения времени составления договора безвозмездного пользования имуществом от 30.08.2011., заключенного между ФИО5 и ответчиком ФИО1

Ответчик представил оригинал договора на обозрение суда, что отражено в протоколе судебного заседания, в части проведение экспертизы возражает, поскольку собственник помещения ФИО5, опрошенная в качестве свидетеля, подтвердила факт и период подписания договора, в связи с чем фактическая дата составления договора правового значения для настоящего дела не имеет, сделка была одобрена собственником, что исключается недействительность договора.

Судебные экспертизы проводятся арбитражным судом в случаях, порядке и по основаниям, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон по делу о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

По настоящему спору необходимость проведения экспертизы отсутствует, поскольку для разрешения спора по существу специальные познания не требуются.

С учетом изложенного, суд отказывает истцу в удовлетворении ходатайства о проведении экспертизы и истребовании подлинника договора от 30.08.11. (представлен ответчиком для обозрения).

Ответчик заявил ходатайство о вызове в судебное заседание свидетелей – ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, представителя ОАО «Якутторгтехника», представителя охранного агентства «Альфа», которые могут подтвердить факт установки охранной сигнализации, установки водопроводных и канализационных труб, перегородок, установку высоковольтного оборудования и дополнительной проводки, а также обстоятельства выдачи расписки и наличия имущества.

Представитель ответчика возражает, считает, что все необходимые письменные доказательства имеются в материалах дела.

В силу норм статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно статьи 88 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству лица, участвующего в деле, арбитражный суд вызывает свидетеля для участия в арбитражном процессе. Лицо, ходатайствующее о вызове свидетеля, обязано указать, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, может подтвердить свидетель, и сообщить суду его фамилию, имя, отчество и место жительства.

В нарушении указанных норм права ответчик не обосновал необходимость вызова свидетелей и не указал какие обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, могут подтвердить данные свидетели. Кроме того, в материалы дела истцом представлены письменные доказательства, на которых основаны исковые требования.

Судом заявленное ходатайство о вызове свидетелей рассмотрено и отклонено ввиду необоснованности.

Также истцом заявлено ходатайство о вызове в качестве свидетеля ФИО5.

Ответчик согласен на вызов данного свидетеля, как лица участвовавшего в составлении документа, исследуемого судом как письменное доказательство.

В соответствии со статьей 88 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом заявленное ходатайство истца удовлетворено.

В качестве свидетеля по делу опрошена ФИО5, которая пояснила, что ФИО1 является родным братом ее покойного супруга ФИО11, после смерти супруга недвижимое имущество по адресу <...>, перешло ей по наследству, в августе 2011 года ею был заключен договор с ответчиком о безвозмездном пользовании имуществом, т.к. она после смерти супруга была не в состоянии заниматься делами, а ответчик и ранее занимался этим имуществом. Также она знала, что ФИО1 заключал договоры аренды от своего имени, как и было предусмотрено договором от 30.08.2011., гражданку ФИО12 она не знает и обстоятельства заключения оспариваемого договора аренды от 07.09.11. ей не известны.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, суд установил следующее.

7 сентября 2011 года между истцом обществом с ограниченной ответственностью «Регент 888» и ответчиком индивидуальным предпринимателем ФИО1 был заключен договор аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу <...> общей площадью 66,15 кв.м. с целью использования под производство хлебобулочных изделий, кафе.

Срок договора аренды установлен сторонами с 07.09.2011. по 07.08.2012. (п.2.2 договора).

Арендная плата составляет 1 150 рублей за один квадратный метр в месяц, общая сумма ежемесячных арендных платежей 76 073 рублей (п. 4.2, 4.3 договора).

Истец (арендатор), не оспаривая факта арендных отношений с 07.09.2011. по 20.12.2011., обратился с иском к ответчику (арендодателю) с требованием о признании договора аренды недействительным в связи с подписанием договора неуполномоченным лицом, не соблюдением требований Гражданского кодекса Российской Федерации к форме договора, отсутствием акта приема-передачи недвижимого имущества и изменениями ответчиком условий договора в одностороннем порядке.

По утверждению истца, в договоре изменены площадь арендуемого помещения и размер арендных платежей. Также истец полагает, что договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации, отсутствие которой влечет ничтожность договора. Договор аренды подписан ФИО1 незаконно, т.к. он действовал по доверенности от собственника помещения ФИО11, умершего в августе 2011 года, что также влечет ничтожность договора.

В обосновании исковых требований истцом представлены договор аренды, товарный и кассовые чеки о приобретении материалов и оборудования, договоры подряда на установку гипсокартонных перегородок, подключение труб холодной, горячей воды и канализации, счета на оплату и квитанции.

Ответчиком представлены документы о наследстве, договор безвозмездного пользования имуществом от 30.11.2011.

Оценив представленные по делу доказательства и доводы стороны, суд приходит к следующим выводам.

Суд квалифицирует правоотношения сторон, сложившиеся из договора аренды, регулируемого главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу норм статьи 1152 Гражданского кодекса РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник вступил во владение или в управление наследственным имуществом (ст. 1153 Кодекса). В соответствии со статьей 1154 Гражданского кодекса Российской Федерации наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства.

Принятие наследства возможно как путем обращения к нотариусу, так и путем фактического принятия наследства. При этом, в силу закона свидетельство о наследовании выдается нотариусом по истечению установленного законом шестимесячного срока, после истечения которого возможна государственная регистрация права.

Недвижимое имущество, расположенное по адресу <...> принадлежало на праве собственности ФИО11, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 14-АА 386611 от 05 июня 2007 года. ФИО5 являлась супругой ФИО11, что подтверждается свидетельством о браке IIЖО № 306680.

После смерти ФИО11 21.08.2011. в права наследования недвижимого имущества вступила ФИО5 (свидетельство о праве на наследство по закону от 27.02.12., свидетельство о государственной регистрации права от 07.03.12. ? доли) ? доли принадлежит сыну умершего ФИО13, являющемуся на момент открытия наследства несовершеннолетним.

Как следует из пояснения ответчика и подтверждено показаниями свидетеля, ФИО5 приняла наследство с момента его открытия путем подачи заявления нотариусу и путем фактического вступления в управление наследственным имуществом.

Таким образом, суд приходит к выводу, что на момент заключения оспариваемого договора от 30.11.2011. право собственности на спорный объект принадлежало ФИО5, которая вступив в фактическое наследование, предприняла действия по управлению наследственным имуществом в виде передачи недвижимого имущества в безвозмездное пользование ответчику индивидуальному предпринимателю ФИО1

В соответствии со статьей 689 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607,пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610,пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621,пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса.

Согласно статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Таким образом, заключив договор безвозмездного пользования имуществом от 30.08.2011. (п.1.5 договора) у ответчика возникло право сдавать недвижимое имущество в аренду третьим лицам.

Кроме того, в силу норм статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Согласно Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 октября 2000 года № 57 «О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении споров, связанных с применением пункта 2 статьи 183 ГК РФ, судам следует принимать во внимание, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке.

Наличие одобрения сделки исключает признание сделки недействительной по указанным в настоящей статье основаниям.

Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. Договор аренды, заключенный на срок менее года, не нуждается в государственной регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ, п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000. N 53). Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 615 Кодекса).

В силу норм статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие государственной регистрации договора недвижимого имущества как таковой не влечет недействительности договора.

Договор безвозмездного пользования имущества от 30.08.2011. заключен ответчиком с ФИО5 на срок до 25.08.2012., т.е. на срок менее года. Оспариваемый договор аренды от 07.09.11. заключен на срок с 07.09.2011. по 07.08.2012., т.е. на срок менее года, не превышающий срока договора безвозмездного имущества.

Отсутствие акта приема-передачи помещения в аренду не влечет ничтожности договора. При фактической передачи имущества в аренду и фактическом пользовании имуществом (что признается истцом), отсутствие акта приема-передачи не свидетельствует и о незаключенности договора.

В нарушении статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлены доказательства, что сторонами договора аренды от 07.09.2011г. не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора и доказательства заключения договора на иных условиях.

С учетом данных норм права, оценив в совокупности доказательства по делу, суд не находит оснований для признания договора аренды от 07.09.2011. недействительным по основаниям статей 168, 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом иных оснований для признания договора недействительным, по указанным истцом нормам права, судом также не установлено.

Требование истца о взыскании с ответчика 25 000 рублей удовлетворению не подлежит, поскольку оплата указанной суммы произведена истцом в счет арендных платежей по заключенному договору аренды и правовых оснований для ее взыскания у суда не имеется.

Также истец просит взыскать с ответчика стоимость затрат на переоборудование помещения, установку дополнительной электропроводки, сантехнического оборудования, водопроводных и канализационных труб, дополнительных перегородок в размере 88 500 рублей.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Договором аренды от 07.09.2011. определено, что арендатор обязан не производить реконструкцию помещения, переоборудования сантехники, замены осветительных приборов и других ремонтных работ без согласия арендодателя. Все неотделимые улучшения арендуемых помещений производить только с письменного разрешения арендодателя (пункты 3.3.11, 3.4.2 договора).

Истцом не представлены доказательства получения письменного согласия арендатора на перепланировку или иную реконструкцию объекта недвижимости, что исключает право арендатора на возмещение стоимости этих улучшений, в связи с чем заявленное требование удовлетворению не подлежит.

Требование истца об обязании ответчика возвратить оставшуюся часть имущества согласно перечня, представленного истцом, на сумму 337 808,51 рублей не подлежит удовлетворению, т.к. истцом не представлены доказательства передачи указанного имущества и принятия его ответчиком. Также не представлены доказательства нахождения данного имущества в настоящее время у ответчика.

Во исполнение определения Арбитражного суда РС (Я) от 08.08.2012. по настоящему делу о принятии обеспечительных мер постановлением судебного пристава-исполнителя ЯГОСП УФСССП России по Республике Саха (Якутия) от 19.09.2012. часть имущества (10 наименований) изъята у ответчика и передана истцу на ответственное хранение истцу по акту от 01.10.2012г.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2012. определение о принятии обеспечительных мер отменено.

Между тем, поскольку часть имущества была обнаружена у ответчика, правовых оснований для удержания у ответчика имущества истца не имеется, требование в этой части является обоснованным. Но поскольку имущество уже передано истцу и находится в настоящее время у истца, заявленное требование о его передачи удовлетворению не подлежит. Постановлением судебного пристава-исполнителя также установлено, что иного имущества (в количестве 30 наименований) у ответчика не имеется.

При таких обстоятельствах, исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

При подаче искового заявления истцу была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины. В силу норм статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Регент 888" (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: 677008, <...>) государственную пошлину в доход федерального бюджета в размере 12 405 рублей.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

Судья Л.И. Артамонова