Гражданский кодекс часть 1

о признании действия АМО "поселок Чернышевский" незаконными, исключении из Договора купли-продажи площади технического канала, а также об исключении из стоимости продаваемого помещения стоимость технического канала в сумме 60 436, 69 рублей,

при участии:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: не явился, извещен;

Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющий статус индивидуального предпринимателя, ФИО1 (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к Администрации муниципального образования "поселок Чернышевский" Мирнинского района Республики Саха (Якутия) (далее - ответчик) о признании действий ответчика незаконными и исключении из договора купли-продажи объекта недвижимости площади технического канала (6,1 кв.м), являющегося общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, а также исключении из стоимости продаваемого помещения стоимости технического канала в сумме 60 436 рублей 69 копеек.

В последующем истец просил о признании за ним права на заключение договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), <...>, в редакции протокола разногласий от 01.02.2010, о понуждении администрации заключить договор купли-продажи от 01.01.2010 с исключением из него площадей помещений N 3, 6 общей площадью 6,4 кв.м и уменьшением цены договора на 60 436, 36 рублей

Решением Арбитражного суда Республики Саха(Якутия) от 22.10.10, оставленным без изменения Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 марта 2011 года рассмотрел требования истца как разногласия по договору определив датой подписания договора 01.01.2010.

Пункт 1.2 договора купли-продажи объекта недвижимости, являющегося предметом залога N 03-К от 01.01.10, изложил в следующей редакции:

"Информация об Объекте: Нежилое помещение общей площадью 75,4 кв.м, расположенное цокольном этаже здания, находящееся по адресу: Республика Саха (Якутия), <...> (двадцать), помещение 81 (восемьдесят один)".

Пункт 2.1. договора купли-продажи объекта недвижимости, являющегося предметом залога N 03-К от 01.01.10, изложил в следующей редакции:

"Объект продается Покупателю по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Цена Объекта без учета налога на добавленную стоимость составляет 747 000,00 (Семьсот сорок семь тысяч) рублей, Налог на добавленную стоимость Покупатель исчисляет и оплачивает самостоятельно".

Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16 августа 2011 года решение Арбитражного суда РС (Я) от 22 октября 2010 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 марта 2011 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела истцом на основании определения Арбитражного суда от 14.09.11 были заявлены уточнения исковых требований принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ которые состоят в следующем.

«Исключить из договора купли-продажи объекта недвижимости, являющегося предметом залога N 03-К от 01.01.10 площадь помещений на поэтажном плане нежилого помещения № 81 помещения № 3 площадью 4,1 кв.м. и № 6 площадью 2,3 кв.м.»

Исключить из рыночной стоимости объекта недвижимости расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), <...> стоимость 6,4 кв.м канала сетей ТВК и отопления.»

В связи с тем, что истец в своем заявлении от 30.09.11 просил суд рассматривать его требования в рамках его заявления, судом расценено как отказ от ранее заявленных требований о сроке заключения договора и определения стоимости ,6,4 кв.м , а также о признании действий ответчика незаконными.

Как следует из материалов дела, истец являясь арендатором недвижимого муниципального имущества – нежилого помещения общей площадью 75,4 кв.м, расположенного в цокольном этаже здания, находящегося по адресу: Республика Саха(Якутия), <...>, к № 81, обратился к ответчику с заявлением о заключении договора аренды с правом дальнейшего выкупа в порядке установленном федеральным законом № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

11.01.10 ответчик направил в адрес истца проект договора купли -продажи объекта недвижимости, являющегося предметом залога № 03-К от 01.01.10. с условием рассрочки платежа на 5 лет. Истец подписал данный проект договора с Протоколом разногласий по пункту 1.2, не согласившись с площадью продаваемого объекта недвижимости, а также с расчетом цены продаваемого объекта. Кроме того, истец предложил изменить редакцию пункта 4.2 договора и определить датой срока действия договора дату подачи его заявления ответчику – 16.02.09.

Ответчик, рассмотрев протокол разногласий, направил истцу Протокол согласования, в котором настоял на предложенной редакции договора купли-продажи объекта недвижимости, являющегося предметом залога № 03-К от 01.01.10. Не согласившись с редакцией предложенной ответчиком истец обратился в суд с требованием о признании действий ответчика неправомерными и исключении из стоимости продаваемого имущества стоимость технического канала ( площадью 6.1 кв.м) в размере 60 436,69 рублей.

В представленном отзыве на исковое заявление ответчик отклонил требования истца, указав на их необоснованность.

Стороны, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела в судебное заседание не явились. Истцом заявлено ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. В связи с этим рассмотрение дела производится в их отсутствие.

Изучив представленные материалы, суд приходит к следующим выводам.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Особенности приватизации муниципального имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, определены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и согласно части 3 статьи 1 этого Федерального закона не урегулированные им отношения регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ). Пунктом 4 статьи 3 Закона N 178-ФЗ предусмотрено, что к отношениям по отчуждению государственного или муниципального имущества, не урегулированным этим Федеральным законом, применяются нормы гражданского законодательства.

Поскольку частью 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ определено, что в порядке реализации преимущественного права арендаторов - субъектов малого и среднего предпринимательства уполномоченные органы направляют названным арендаторам, которые соответствуют требованиям, установленным статьей 3 этого Федерального закона, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проектов договоров купли-продажи арендуемого имущества, вместе с тем порядок урегулирования возникающих при этом разногласий не предусмотрен вышеназванным Федеральным законом и Федеральным законом о приватизации, разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи подлежат рассмотрению в судебном порядке, исходя из положений статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Предметом разногласий между сторонами при заключении договора стал его объект и как следствие выкупная цена имущества. При этом истец не оспаривал и не принадлежности спорного помещения ответчику на праве собственности, не оспаривал достоверности оценки имущества, определенной независимым оценщиком.

Исходя из изложенных правоположений, суд рассматривает данный спор как урегулирование разногласий при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Подпунктом "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, предусмотрено, что в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.

Из приведенных норм следует, что к общему имуществу собственников квартир многоквартирного дома относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном жилом доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют вспомогательное значение.

Суд проанализировав имеющиеся в деле документы, характеризующие спорное помещение, пришел к выводу об отсутствии оснований для распространения на комнаты N 3 и N 6 спорного имущества режима общего имущества многоквартирного дома.

Так, согласно данным экспликации площади спорного помещения N 81, оно состоит из коридора площадью 6,2 кв. м - комната N 1, торгового зала площадью 33,2 кв. м - комната N 2, коридора площадью 4,1 кв. м - комната N 3, склада площадью 27,8 кв. м - комната N 4, подсобной площадью 1,8 кв. м - комната N 5 и подсобной площадью 2,3 кв. м - комната N 6.

Истец ссылался на то, что в комнатах N 3 и N 6 спорного помещения находятся коммуникации, что исключает их использования в качестве самостоятельных помещений и позволяет использование только для обслуживания других помещений в доме.

Между тем, в нарушение требований части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не подтвердил этих обстоятельств. В деле отсутствуют доказательств того, что комнаты N 3 и N 6 спорного помещения использовались или должны использоваться для нужд, связанных с обслуживанием иных помещений в многоквартирном доме N 20 по ул. Космонавтов в п. Чернышевский Мирнинского района Республики Саха (Якутия). Кроме того, само по себе расположение в спорном помещении внутридомовых коммуникаций, а это обстоятельство так же не доказано, не влечет за собой распространения на данные помещения правового режима общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и невозможности включения комнат N 3 и N 6 в составе спорного имущества в объект купли-продажи по договору.

Кроме того, ответчик являясь собственником нежилого помещения общей площадью 75,4 кв.м, этаж цокольный находящееся по адресу: Республика Саха (Якутия), <...> (свидетельство о государственной регистрации № 14-АА 475579) обязан в силу закона N 159-ФЗ направить истцу предложение о выкупе муниципального имущества именно том размере, которым он обладает и которое истцом было арендовано у ответчика.

Как установлено Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 29.11.10 по делу № А58-2155/10 истец в период 2006 – 2009 годы арендовал у ответчика под магазин «Книги» недвижимое имущество в размере 75,4 кв.м. Следовательно, суд приходит к выводу о том, что у истца отсутствует право требовать исключения из общей площади продаваемого ему в порядке преимущественного права приобретения муниципального имущества площади 6,4 кв.м.

При несогласии приобретения данного имущества в целом, истец вправе заявить отказ от его приобретения (п.6 статьи 4 закона № 159-ФЗ).

При таких обстоятельствах исковые требования истца об исключении из договора купли-продажи объекта недвижимости, являющегося предметом залога N 03-К от 01.01.10 площадей помещений на поэтажном плане нежилого помещения № 81 помещения № 3 площадью 4,1 кв.м. и № 6 площадью 2,3 кв.м., а также исключении из рыночной стоимости объекта недвижимости расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), <...> стоимости 6,4 кв.м канала сетей ТВК и отопления является незаконными и необоснованными.

В связи с этим исковые требования истца подлежат отказу.

При предъявлении иска истцом была оплачена государственная пошлина в размере 8 000 рублей, при необходимом размере 4 000 рублей.

Таким образом, истцу подлежит возврату из федерального бюджета государственная пошлина в размере 4 000 рублей.

Руководствуясь статьями ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного Процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Возвратить Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (14333008682) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 4 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Четвертый арбитражный апелляционный суд с момента его принятия и в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Решение может быть пересмотрено в порядке надзора в Высшем Арбитражном Суде Российской Федерации в трехмесячный срок со дня вступления в законную силу последнего судебного акта, принятого по данному делу, если исчерпаны другие имеющиеся возможности для проверки в судебном порядке законности указанного акта.

Судья Андреев В. А.