Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе: судьи Андреева В.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ивановой А.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению первого заместителя прокурора Республики Саха (Якутия) от 26.03.2020 № 8-19-2020/23

к Администрации муниципального образования "Город Нюрба" Нюрбинского района Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>),

публичному акционерному обществу "Мобильные ТелеСистемы" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительными пункты 4.3.2 (в части необходимости письменного соглашения арендодателя на передачу земельного участка в субаренду), 4.3.4, 4.4.12 договора аренды земельного участка №АР-2017-29, заключенного 29.09.2017,

при участии в судебном заседании представителей: от истца – ФИО1 по доверенности (служебное удостоверение), ФИО2 (служебное удостоверение); от общества ФИО3 по доверенности (паспорт),

УСТАНОВИЛ:

первый заместитель прокурора Республики Саха (Якутия) ФИО2 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации муниципального образования "Город Нюрба" Нюрбинского района Республики Саха (Якутия) (далее – администрация), публичному акционерному обществу "Мобильные ТелеСистемы" (далее – общество) о признании недействительными пункты 4.3.2, 4.3.4, 4.4.12 договора аренды земельного участка №АР-2017-29, заключенного 29.09.2017 Администрацией муниципального образования "Город Нюрба" Нюрбинского района Республики Саха (Якутия) и публичным акционерным обществом "Мобильные ТелеСистемы" в части необходимости письменного соглашения арендодателя на передачу земельного участка в субаренду.

Исковые требования со ссылками на статьи 168, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3, 22 Земельного кодекса Российской Федерации мотивированы тем, что условия договора в части пунктов 4.3.2, 4.3.4, 4.4.12 предусматривающим обязанность Арендатора передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Определением от 18.05.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО4 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>).

От администрации поступил отзыв на заявление, просит оставить исковое заявление без рассмотрения, поскольку между сторонами будет заключено дополнительное соглашение к договору с учетом исковых требований прокурора, нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц будет устранено.

Возражением на отзыв от 15.05.2020 №8-19-2020/32 истец отклонил доводы администрации.

От общества поступил отзыв на заявление, требование не признает, оспариваемые пункты заключенного между ответчиками договора 4.3.2, 4.4.12 может нарушать права арендатора, Общество не считает свои права нарушенными, так как намерение передавать арендуемый земельный участок в субаренду, поскольку арендует земельный участок для конкретных целей - размещение принадлежащей базовой станции сотовой связи с целью оказания услуг связи. Общество не считает, что условие договора посягающим на права и интересы, не считает его кабальным. Кроме того, между Администрацией и Обществом планируется заключение Дополнительного соглашение к договору аренды земельного участка об изменении оспариваемых пунктов договора и приведении в соответствии с требованиями закона.

Возражением на отзыв от 26.05.2020 №8-19-2020/36 истец отклонил доводы общества.

Кроме того, истец поясняет, что ошибочно указал на привлечение к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – индивидуального предпринимателя ФИО4 (далее – ИП ФИО4).

От ИП ФИО4 поступило пояснение, указывает, что между Администрацией, Обществом и им договор аренды земельного участка от 29.09.2017 №АР-2017-29 не заключался.

Поступившие документы судом приобщены к материалам дела в порядке статьей 66, 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в заявлении, просит исключить ИП ФИО4 из числа лиц, участвующих в деле, поскольку произошла техническая ошибка при составлении возражения от 15.05.2020 №8-19-2020/32.

Представитель общества требование не признает по основаниям, изложенным в отзыве.

Администрация извещена надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечила явку представителей в судебное заседание, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика администрации.

Суд, рассмотрев ходатайство истца об исключении ошибочно привлеченного третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ИП ФИО4 считает необходимым удовлетворить в силу следующего.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.

В связи с тем, что основания, которые свидетельствовали бы о том, что данный спор может повлиять не права и обязанности ИП ФИО4 не имеются, суд приходит к выводу о том, что данное лицо подлежит исключению из состава лиц участвующих в деле.

Заслушав представителей лиц, участвующих по делу, исследовав материалы дела, дополнительно представленные документы, суд установил следующие обстоятельства.

Из материалов дела следует, что 29.09.2017 между администрацией и обществом заключен договор аренды земельного участка №АР-2017-29 (далее – договор), по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 93 кв. м. с кадастровым номером 14:21:110003:9500, расположенный: РС (Я), <...> (пункты 1.1).

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок действия договора устанавливается с 28.09.2017 по 28.09.2066, то есть на 49 лет.

В соответствии с договором земельный участок из земель населенного пункта под кадастровым номером 14:21:110003:9500 передан арендатору на основании акта приема-передачи земельного участка от 29.07.2017.

В разделе 4 договора стороны установили права и обязанности сторон договора.

В пункте4.3.2 договора содержится условие, что арендатор имеет право передавать право аренды в субаренду с письменного согласия арендодателя.

Пунктом 4.3.4 договора установлено, арендатор имеет право пользоваться преимущественным правом покупки при продаже земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 4.4.12 договора предусмотрена обязанность арендатора не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое – либо обременение предоставленных Арендатору по договору имущественных прав, в частности перехода их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение права аренды Учччастка или его части в установленный капитал предприятия и др.), без письменного разрешения Арендодателя.

Обращаясь с настоящим иском, Прокуратура полагает, что его условия противоречат законодательству.

Изучив материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202- 1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее - Закон о прокуратуре), прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным 4 законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

По смыслу приведенной нормы право требовать признания сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2011 № 16402/10).

Обращение в арбитражный суд, с настоящим иском, обусловлено необходимостью обеспечения соблюдения законности при осуществлении местного самоуправления и является формой реализации функции прокурора по надзору за исполнением требований действующего законодательства.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Право прокурора требовать признания недействительной сделки не полностью, а в части, не исключается, однако, предполагается, что и в этом случае обращение с иском преследует цель защиты интересов публично-правового образования или общественных интересов и сопровождается соответствующим обоснованием того, какие публичные или общественные интересы являются нарушенными оспариваемой частью сделки.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Исходя из названных норм права, при заключении и исполнении оспариваемого договора стороны спора обязаны соблюдать требования существовавших на день заключения договора императивных норм.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. В связи с изложенным, сдача в субаренду, передача прав и обязанностей по договору аренды (перенайм) земельных участков регулируется положениями пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктами 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другим законом и иными правовыми актами.

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии с пунктом 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок, более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия собственника земельного участка, при условии его уведомления.

Положения пунктов 5, 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации являются общим правилом, применяемым к арендным правоотношениям земельных участков, в то время как в пункте 9 данной статьи установлено дополнение к нему, касающееся установления льготных правил для арендаторов земельных участков находящихся в публичной собственности (запрет на договорное ограничение прав арендаторов).

Согласно данному правилу для передачи арендатором земельного участка в субаренду, а также передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу достаточно уведомления об этом собственника.

Пунктом 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участком и такие особенности предусмотрены Земельным Кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Как следует из правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 18 указанного постановления, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Договор аренды земельного участка от 29.09.2017 №АР-2017-29, отдельные пункты которого оспариваются, заключен сроком на 49 лет, следовательно, правоотношения сторон регулируются нормами статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Условия пунктов 4.3.2, 4.4.12 договора аренды земельного участка от 29.09.2017 №АР-2017-29 обязывающие арендатора получить письменное разрешение арендодателя на передачу прав на земельный участок третьим лицам, противоречат приведенным выше нормам права.

Признание недействительными пунктов 4.3.2, 4.4.12 договора аренды земельного участка от 29.09.2017 №АР-2017-29 в части установления письменного разрешения арендодателя на передачу земельного участка в субаренду, не повлияет на исполнение сторонами своих обязательств и, следовательно, не влечет ничтожности прочих условий договора.

В связи с этим применение при заключении сделок типовых договоров аренды, содержащих условия, противоречащие законодательству, не могут соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и могут повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов, субарендаторов, третьих лиц.

Между тем, пункт 8 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым ранее арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при его продаже имел преимущественное право его покупки, утратил силу с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В силу пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации преимущественным правом покупки или аренды земельного участка обладает только собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке.

В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" (далее - Постановление от 14.03.2014 N 16) указано, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов (пункт 3 Постановления от 14.03.2014 N 16).

Приведенные выше норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации является императивной. Соответственно, стороны не могут изменить требование данной нормы свои (даже обоюдным) волеизъявлением.

Оспариваемый договор аренды земельного участка по своему содержанию является типовым договором, разработанным в интересах муниципального образования.

Спорные условия настоящего договора аренды определены при явном несоответствии приведенной выше норме пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, что не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и соблюдения баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, может повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц.

В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих её частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной её части.

Последующие действия сторон по договору, в том числе заключение дополнительного соглашения к нему, не изменяют правовую природу ничтожности сделки, поскоку законодателем прямо установлено, что ничтожная сделка не порождает никаких правовых последствий с момента ее заключения, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. В этой связи доводы прокурора являются обоснованными.

Следовательно, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском о признании незаконным в части договора аренды земельного участка, прокурор действует в защиту гарантированных Конституцией Российской Федерации прав и законных интересов неопределенного круга лиц для устранения нарушений законодательства. В рассматриваемом случае включение в договор аренды земельного участка условий, противоречащих действующему законодательству, является нарушением публичных интересов.

При указанных обстоятельствах, доводы ответчиков подлежат отклонению, а требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать недействительными (ничтожными) пункты 4.3.2 (в части необходимости письменного соглашения арендодателя на передачу земельного участка в субаренду), 4.3.4, 4.4.12 договора аренды земельного участка №АР-2017-29, заключенного 29.09.2017 между Администрацией муниципального образования "Город Нюрба" Нюрбинского района Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) и публичным акционерным обществом "Мобильные ТелеСистемы" (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

Судья

В.А. Андреев