Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Устиновой А.Н. , при ведении протокола секретарем судебного заседания Федоровой О.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска ( ИНН 1435134280, ОГРН 1031402045905) к индивидуальному предпринимателю без образования юридического лица Федоровой Виктории Михайловне (ИНН 143515188460, ОГРН 304143506900275) о расторжении договора аренды земельного участка, снятии с государственного кадастрового учета земельного участка, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (ИНН 1435155080, ОГРН 1041402194646), с участием представителей: истца – Округиной А.С. по доверенности от 24.12.2020 № 74 (до перерыва), Масловой Я.Я. по доверенности от 08.10.2021 № 62, диплом (после перерыва); ответчика – Ксенофонтовой С.Е. по доверенности от 07.12.2021, диплом, установил:

Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска – далее истец, Департамент обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю без образования юридического лица ФИО1 – далее ответчик, Предприниматель о расторжении договора аренды от 19.09.2019 № 09-1/2019-0162 земельного участка с кадастровым номером 14:36:105035:9, находящегося по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, квартал «А», площадью 9103 кв.м., предоставленного под «Саха-Экспоцентр» и снятии земельного участка с кадастровым номером 14:36:105035:9 с государственного кадастрового учета.

Определением суда от 06.09.2021 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия).

В обоснование исковых требований Департамент ссылается на то, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть в судебном порядке договор в случае использования арендатором земельного участка не в соответствии с его видом разрешенного использования, предоставления арендатором участка в пользование третьим лицам без согласия арендодателя; арендодателем было направлено письмом от 25.02.2021 № 667-ДИЗО/21 уведомление о расторжении договора аренды земельного участка в связи с существенным нарушением условий договора, а именно ввиду расположения на арендуемом земельном участке торговых киосков (нестационарных объектов) с требованием подписать соглашение о расторжении и возврате земельного участка по акту приема-передачи, земельный участок не возвращен, арендатором после получения уведомления допущенные нарушения в разумный срок не устранены; кроме того, арендатором не внесена оплата арендной платы за период с 01.07.2021 по 30.09.2021; снятие с учета земельного участка с кадастрового учета иным путем невозможно, т.к. земельный участок не является преобразуемым, имеет статус «ранее учтенный»; расторжение договора аренды земельного участка не умаляет право ответчика – собственника объекта капитального строительства – торгового центра «Сахаэкспоцентр» на земельный участок, расположенный под зданием и необходимый для его обслуживания в силу ст. 1 Земельного кодекса РФ.

Ответчик не согласен с исковыми требованиями Департамента по основаниям, указанным в отзыве на исковое заявление от 01.06.2021 без номера (л.д. 67), дополнении к отзыву от 07.10.2021 без номера (поступило в суд 07.10.2021).

Третье лицо отзыв на исковое заявление не представило.

Из материалов дела следует.

19.09.2019 между Департаментом имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 09-1/2019-0162, в соответствии с п. 1.1 которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов под кадастровым номером 14:36:105035:9, находящийся по адресу: РС (Я), г. Якутск, квартал «А», площадью 9103 кв.м.

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставлен для использования под «Саха-Экспоцентр» с кодом целевого назначения участка 5.1.

Договор вступает в силу с момента государственной регистрации, распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие между сторонами с 19.09.2019, и действует по 19.09.2029 (п. 2.1 договора).

Согласно пункту 2.2 договора начисление арендной платы за земельный участок осуществляется с момента подписания акта приема-передачи участка, и вносится арендатором 4 раза в год равными долями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 декабря.

В соответствии с актом приема-передачи земельного участка от 19.06.2019 Арендодателем сдан, а Арендатором принят земельный участок, указанный в договоре, по результатам осмотра участок признан пригодным для использования в целях «Саха-Экспоцентр».

Договор аренды от 19.09.2019 зарегистрирован в установленном порядке 21.10.2019 за номером государственной регистрации: 14:36:105035:9-14/049/2019-15.

Арендатор имеет право в соответствии с п. 3.1.1 договора использовать земельный участок в соответствии с условиями, указанными в п. 1.2 договора, с п. 3.1.3 – не передавать в пределах срока действия договора земельный участок (часть земельного участка) в субаренду без письменного согласия Арендодателя.

Арендатор обязан в соответствии с п. 3.2.1 договора использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, с п. 3.2.8 – своевременно вносить арендные платежи в установленном договором сроки.

В соответствии с п. 6.1 договора Арендодатель имеет право досрочно в судебном порядке расторгнуть договор в случаях использования Арендатором земельного участка не в соответствии с его видом разрешенного использования, предусмотренным п. 1.2 договора; невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа; предоставления Арендатором участка в пользование третьим лицам без согласия Арендодателя; несоблюдения обязанностей, предусмотренных п. 3.2 договора.

26.02.2021 истцом в адрес арендатора направлено уведомление от 25.02.2021 № 667-ДИЗО/21 о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 19.09.2019 № 09-1/2019-0162 со ссылкой на то, что в соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Департаментом в уведомлении указано о том, что Управлением муниципального контроля Окружной администрации г. Якутска проведены акты обследования от 20.01.2021 № 80, от 20.02.2021 № 261/1 земельного участка и при проведении обследования установлено, что земельный участок частично огорожен, на нем расположены часть 5-тиэтажного объекта, используемого под ТЦ «Сахаэкспоцентр», киоск «Надежда» ориентировочной площадью 27 кв.м. ИП ФИО5, киоск «Ассорти» ориентировочной площадью 27 кв.м. ИП ФИО6, киоск «Lavash» ориентировочной площадью 20,5 кв.м. ИП ФИО7, киоск «Астык foods» ориентировочной площадью 10 кв.м. ООО «СИТ», киоск «Первая столовая» ориентировочной площадью 12 кв.м. ИП ФИО8, киоск «Шавуха» ориентировочной площадью 27 кв.м., со стороны ул. Ярославского расположены следующие объекты: кисок «Алаас аhа» ориентировочной площадью 10 кв.м. ООО «Атлант+», киоск «MOMS» выпечка и торты ориентировочной площадью 9 кв.м. ИП ФИО9, киоск «Papa» шашлычная ориентировочной площадью 9 кв.м., киоск по продаже овощей и фруктов ориентировочной площадью 9 кв.м. ИП ФИО10, киоск «Якутский пчелоцентр» ориентировочной площадью 9 кв.м., ИП ФИО11, остальные 3 киоска закрыты, согласно договору аренды размещение иных объектов не предусмотрено. Со ссылкой на п. 3.1.3 договора Департамент указал, что земельный участок (часть земельного участка) передан в субаренду без письменного согласия арендодателя, указанные нестационарные торговые объекты установлены в нарушение постановления Окружной администрации г. Якутска от 01.12.2015 № 312п, которое предусматривает в обязательном порядке согласование размещения нестационарных торговых объектов с Окружной администрацией г. Якутска в лице Департамента предпринимательства, потребительского рынка и развития туризма Окружной администрации г. Якутска, обращение о передаче земельного участка в аренду в адрес Департамента не поступало, что является существенным нарушением условий договора.

Департамент вышеуказанным уведомлением потребовал в 30-дневный срок с момента получения в добровольном порядке подписать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка и направить подписанные экземпляры соглашения в адрес МКУ «Агентство земельных отношений», оплатить арендную плату согласно приложенному счету, в случае неисполнения вышеуказанных требований в установленные сроки Департамент указал о том, что будет вынужден обратиться в суд с требованием о прекращении договора аренды и освобождении земельного участка и взыскании задолженности по оплате арендных платежей. Уведомление направлено по адресу: 677000, город Якутск, мкр. 202, дом 14/3, кв. 3 заказным письмом № 67700058063167.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, суд приходит к следующему.

Правоотношения сторон возникли из договора аренды земельного участка и регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании части 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В соответствии со ст. ст. 452 и 619 ГК РФ на арендодателя возлагается обязанность до предъявления иска о досрочном расторжении договора надлежащим образом направить предупреждение об исполнении обязательств и предложение о расторжении договора. Данное толкование норм статей 452 и 619 ГК РФ подтверждено Высшим Арбитражным Судом РФ при рассмотрении примеров судебной практики в пунктах 29, 30 Информационного письма N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Из искового заявления Департамента следует, что основанием для досрочного расторжения договора является использование ответчиком земельного участка не по целевому назначению – не в соответствии с его видом разрешенного использования, а именно, использование земельного участка для размещения нестационарных торговых объектов.

Уведомлением от 25.02.2021 № 667-ДИЗО/21 о досрочном расторжении договора аренды истец предложил ответчику в течение 30 дней со дня получения уведомления в добровольном порядке подписать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка и направить подписанные экземпляры соглашения в адрес МКУ «Агентство земельных отношений», оплатить арендную плату согласно приложенному счету.

Материалами дела подтверждается, что указанное уведомление направлено ответчику 26.02.2021 по адресу: 677000, город Якутск, мкр. 202, дом 14/3, кв. 3 заказным письмом № 67700058063167.

Факт получения по почте уведомления от 25.02.2021 ответчик не оспаривает.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истцом досудебный порядок по урегулированию спора с ответчиком соблюден.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 указанной статьи).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения права на земельный участок является использование земельного участка не по целевому назначению.

Пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуются имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма Президиума от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Между тем материалами дела подтверждается, что нестационарные торговые объекты, размещенные на спорном земельном участке, наличие которых подтверждалось при обращении в арбитражный суд с настоящим иском актом обследования земельного участка от 02.03.2021 № 446, так и не вывезены ответчиком, хотя и не функционируют. Данное обстоятельство достоверно подтверждается актом обследования земельного участка от 24.09.2021 № 2248.

Таким образом, нарушения, послужившие основанием для обращения с настоящим иском, не устранены.

Суд считает, что в данном случае не имеет правового значения то обстоятельство, что указанные нестационарные торговые объекты фактически не функционируют.

По совокупности изложенных обстоятельств и норм права, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части – расторжении договора аренды от 19.09.2019 № 09-1/2019-0162 земельного участка с кадастровым номером 14:36:105035:9, находящегося по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, квартал «А», площадью 9103 кв.м., предоставленного под «Саха-Экспоцентр», в связи с существенным нарушением условий договора аренды.

В части исковых требований о снятии спорного земельного участка с государственного кадастрового учета суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки являются объектами земельных отношений.

Согласно статье 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли. Формирование границ земельных участков осуществляется посредством землеустройства и в последующем в отношении таких участков проводится государственный кадастровый учет.

В соответствии с положениями статьи 70 Земельного кодекса Российской Федерации государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Законом о регистрации недвижимости.

По смыслу части 7 статьи 1 Закона о регистрации недвижимости под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества понимается также внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объектах недвижимого имущества, которые подтверждают прекращение существования объекта недвижимости, то есть снятие объекта с учета.

Основания для государственного кадастрового учета объектов недвижимости установлены статьей 14 названного Закона. Частью 5 названной статьи определены случаи, когда государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав на объекты недвижимости.

Согласно части 3 статьи 70 Закона о регистрации недвижимости орган регистрации прав снимает с государственного кадастрового учета земельный участок, учтенный в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 01.03.2008, в случае, если сведения о правообладателях таких участков отсутствуют в ЕГРН.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 11.10.2017. Таким образом, отсутствие зарегистрированных прав в отношении данного земельного участка не является основанием для снятия его с государственного кадастрового учета в соответствии с положениями части 3 статьи 70 Закона о регистрации.

Иные основания снятия с государственного кадастрового учета земельного участка, не являющегося преобразуемым и не относящегося к ранее учтенным участкам, если сведения о земельном участке не носят временный характер, данным Законом не предусмотрены.

Приведенные истцом обстоятельства не предусмотрены действующим законодательством в качестве основания для исключения из ЕГРН сведений о поставленном на кадастровый учет земельном участке, а суд в отсутствие предусмотренных законом оснований не может принимать решение о снятии земельного участка с кадастрового учета. Прекращение права аренды этого участка и отсутствие подходов к нему не порождают оснований для снятия с кадастрового учета ранее поставленного на учет в соответствии с требованиями закона земельного участка.

При таком положении суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Департамента о снятии спорного земельного участка с государственного кадастрового учета.

Статьей 102 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что основания и порядок уплаты государственной пошлины, а также порядок предоставления отсрочки или рассрочки уплаты государственной пошлины устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с арбитражным процессуальным законодательством Российской Федерации, арбитражными судами, государственная пошлина уплачивается в следующих размерах: при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными - 6 000 рублей.

Принимая во внимание вышеуказанные нормы права, суд считает необходимым взыскать с ответчика в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды от 19.09.2019 № 09-1/2019-0162 земельного участка с кадастровым номером 14:36:105035:9, находящегося по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, квартал «А», площадью 9103 кв.м., предоставленного под «Саха-Экспоцентр».

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя без образования юридического лица ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

Судья

А.Н. Устинова