Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Николиной О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Республики Саха (Якутия) от 22.12.2008 года №И-06-11520 к индивидуальному предпринимателю ФИО1, Департаменту имущественных отношений Мэрии города Якутска, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика – Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Республике Саха (Якутия) о признании договора аренды земельного участка от 12.12.2007 года № 5617 и записи регистрации № 14-14-01/012/2088-825 от 26.02.2008 года недействительными, составив протокол судебного заседания,

при участии:

от истца: не явились, извещены (расписка от 13.05.2009 года);

от ДИО Мэрии г. Якутска: не явились, извещены (уведомление № 22148);

от ИП ФИО1: ФИО2 – доверенность от 20.10.2008 года; ФИО1 – паспорт;

от Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по РС(Я): не явились, извещены (уведомление 22146);

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Республики Саха (Якутия) (далее по тексту – МИО РС(Я)) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее по тексту - ИП ФИО1) и Департаменту имущественных отношений Мэрии города Якутска (ДИО Мэрии г. Якутска) о признании договора аренды земельного участка от 12.12.2007 года № 5617 и записи регистрации № 14-14-01/012/2088-825 от 26.02.2008 года недействительными.

Определением суда от 12 января 2009 года Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Республике Саха (Якутия) (далее по тексту – Управление федерального кадастра) было привлечено в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне истца.

Определением от 11 марта 2009 года Управление федерального кадастра исключено из состава третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне истца и привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика.

Неявка в судебное заседание представителей МИО РС(Я), ДИО Мэрии г. Якутска и Управления федерального кадастра, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства на основании частей 1 и 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела по существу по имеющимся в деле доказательствам.

В обоснование исковых требований истец указывает, что договор аренды от земельного участка от 12.12.2007 года № 5617, заключенный между ИП ФИО1 и ДИО Мэрии г. Якутска является недействительным (ничтожным), поскольку договором определен вид разрешенного использования предоставляемого земельного участка – для временного размещения стоянки металлических гаражей, однако, ИП ФИО1 разместил на данном участке нежилое сооружение (капитального типа) – контрольно-пропускной пункт, что является нецелевым использованием земельного участка, что в свою очередь нарушает подпункт 8 пункта 1 статьи 1, подпункта 2 пункта 1 статьи 40, статьи 41, 42 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, истец указывает, что в силу статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, 271 и 552 Гражданского кодекса Российской Федерации ИП ФИО1 при регистрации права собственности на объект недвижимости (нежилое помещение контрольно-пропускного пункта) по договору купли-продажи от 08.01.1998 года перешло право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этим объектом недвижимости, что должно было повлечь за собой размежевание органом местного самоуправления земельного участка с кадастровым номером 14:36:104035:0015 и предоставление предпринимателю только части данного земельного участка, занятой объектом недвижимости.

ИП ФИО1 с иском не согласен по основаниям, указанным в отзыве от 09.02.2009 года. При этом ответчик указывает, что контрольно-пропускной пункт (Далее по тексту – КПП) является вспомогательным объектом для осуществления деятельности автостоянки, поскольку в нем расположена охрана стоянки, пункт приема оплаты, и его размещение не нарушает целей использования автостоянки. В соответствии с градостроительным заключением №3-555-05 земельный участок с объектом недвижимости соответствует действующим градостроительным нормам. По пояснению ответчика при согласовании данного земельного участка в аренду им были предоставлены и согласованы все разрешительные документы на землю, в том числе и по объекту КПП (землеустроительное дело, пояснительная записка, топографическая съемка, землеустроительное заключение, кадастровый план с выписками из государственного земельного кадастра, распоряжения Мэрии г. Якутска и МИО РС(Я) и другие документы). Также ответчик указывает, что и по ранее заключенным договорам аренды этого же земельного участка использование осуществлялось им с объектом КПП. Данный объект расположен на этом земельном участке более 15 лет.

Департамент имущественных отношений Мэрии г. Якутска отзыв на исковое заявление в порядке, предусмотренном статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд не представил.

В отзыве на исковое заявление от 10 марта 2009 года № 600/09 Управление федерального земельного кадастра указывает, что в 2008 году в рамках государственного земельного контроля была проведена проверка использования вышеуказанного земельного участка в соответствии с земельным законодательством, которая нарушений не выявила.

Заслушав пояснения по делу ИП ФИО1 и его представителя, изучив доводы лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности, имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, суд установил.

Как следует из материалов дела, 16 января 2006 года Министерством имущественных отношений Республики Саха (Якутия) было дано разрешение Муниципальному образованию «Город Якутск», предоставить ИП ФИО1 в аренду земельный участок из земель по селений с кадастровым номером 14:36:104035:0015, расположенный по адресу: <...> в экономической зоне 40, площадью 29382 квадратных метров для использования в целях размещения стоянки металлических гаражей по 01 декабря 2008 года (том 1, л.д. 92).

На основании распоряжения заместителя главы Городского округа «Якутск» от 17 октября 2006 года № 3946зр. «О внесении изменений в распоряжение заместителя главы Городского округа «Якутск» от 02.05.2006 года № 1193зр.» (том 1, л.д.90) был заключен 16 января 2006 года между Департаментом имущественных отношений г. Якутска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) договор аренды № 5617.

Предметом указанного договора является передача арендодателем арендатору в аренду земельного участка из земель населенных пунктов под кадастровым номером 14:36:104035:0015, находящегося по адресу: <...> в экономической зоне 40, площадью 29382 квадратных метров для размещения стоянки металлических гаражей.

Срок договора аренды установлен сторонами с 01 января 2005 года по 01 декабря 2008 года. Указанный договор прошел государственную регистрацию, о чем свидетельствует соответствующая отметка на договоре (том 1, л.д.11).

По акту приема – передачи от 12.12.2007 года арендодатель передал арендатору земельный участок.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 16 июня 2006 года ИП ФИО1 является собственником нежилого сооружения, общей площадью 43,50 квадратных метра , инвентарный номер 16007, литеры А, Б, Г1, Г2, I, II, I, расположенном на земельном участке под кадастровым номером 14:36:0002066:000001.

Согласно отзыву Управления федерального земельного кадастра от 10 марта 2009 года № 600/09 указанный в свидетельстве о праве собственности кадастровый номер земельного участка 14:36:0002066:000001 является условным.

Стороны спора не оспаривают факт того, что указанный выше объект недвижимости расположен на двух смежных земельных участках под кадастровыми номерами 14:36:104020:0005 и 14:36:104035:0015, которые принадлежат ИП ФИО1 на праве аренды.

Факт того, что земельный участок с кадастровым номером 14:36:104020:0005 находится у ИП ФИО1 в аренде установлен решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 05 июня 2009 года по делу А58-309/09.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

По смыслу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании ничтожной сделки недействительной может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пункт 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает виды категорий земель по их целевому назначению, к которым в том числе относятся земли населенных пунктов.

Согласно пункту 2 указанной статьи земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов (пункт 1 статьи 83 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений (пункт 2 статьи 85 земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки включают в себя, в том числе, градостроительные регламенты.

В соответствии с частью 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации вид разрешенного использования земель указывается в градостроительном регламенте.

В части 1 статьи 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В силу абзаца 2 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Определением суда от 05 мая 2009 года истцу было предложено представить в суд градостроительный регламент территориальной зоны, на которой расположен земельный участок 14:36:104035:0015, устанавливающий вид территориальной зоны и виды разрешенного использования земельного участка.

Данное определение не исполнено истцом, соответствующие доказательства в суд не представлены. Равно как иные доказательства, подтверждающие вид территориальной зоны, на которой расположен земельный участок по предмету спора и разрешенные виды его использования для этой зоны. Указанное не позволяет проверить какие виды разрешенного использования установлены для земельных участков, расположенных в данной зоне, в том числе для земельного участка под кадастровым номером 14:36:104035:0015, учитывая то, что в силу пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут использоваться собственниками, арендаторами и иными землепользователями в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Таким образом, истец не доказал, что договор аренды от 12 декабря 2007 года № 5617 был заключен его сторонами с нарушением установленного для данного земельного участка вида целевого назначения (земли населенных пунктов) и вида разрешенного использования.

Нахождение на земельном участке по предмету спора помимо сооружений некапитального строительства (металлических гаражей) объекта недвижимости (капитального строения) само по себе не изменяет категорию этих земель – земли населенных пунктов и не может свидетельствовать о предоставлении земельного участка не в соответствии с разрешенным видами его использования, установленными для территориальной зоны, на которой расположен земельный участок.

Также судом учтено, что в соответствии с пунктом 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

- виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

- их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Кроме того, суд приходит к выводу, что указанные МИО РС(Я) в обоснование своих исковых требований о признании договора недействительным (ничтожным) доводы о том, что арендатор использует земельный участок с нарушением вида его разрешенного использования не являются основаниями, установленными статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого договора ничтожным. Указанные доводы истца могут означать о ненадлежащем исполнении арендатором своих обязанностей, установленных договором аренды земельного участка и Земельным кодексом Российской Федерации, нежели свидетельствовать о противоречии оспариваемого договора подпункту 8 пункта 1 статьи 1, подпункту 2 пункта 1 статьи 40, статье 41, 42 Земельного кодекса Российской Федерации и статье 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Истец не приводит иных законов и иных нормативных правовых актов, которым на его взгляд противоречит оспариваемый договор аренды.

Суд, оценив довод истца о том, что в силу статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, 271 и 552 Гражданского кодекса Российской Федерации ИП ФИО1 при регистрации права собственности на объект недвижимости (нежилое помещение контрольно-пропускного пункта) по договору купли-продажи от 08.01.1998 года перешло право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этим объектом недвижимости, что должно было повлечь за собой размежевание органом местного самоуправления земельного участка с кадастровым номером 14:36:104035:0015 и предоставление предпринимателю только части данного земельного участка, занятой непосредственно объектом недвижимости приходит к выводу, что переход к предпринимателю права на использование земельного участка, занятого объектом недвижимости на основании статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не является основанием, препятствующим к заключению оспариваемого договора и свидетельствующим о ничтожности данного договора.

При таких обстоятельствах, исковые требования о признании договора аренды земельного участка от 12.12.2007 года № 5617, заключенного между Департаментом имущественных отношений Республики Саха (Якутия) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 и записи регистрации № 14-14-01/012/2088-825 от 26.02.2008 года недействительными не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в иске Министерства имущественных отношений Республики Саха (Якутия) о признании договора аренды земельного участка от 12.12.2007 года № 5617, заключенного между Департаментом имущественных отношений Республики Саха (Якутия) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 и записи регистрации № 14-14-01/012/2088-825 от 26.02.2008 года недействительными отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента его принятия и в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья О.А. Николина