Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Белоновской Г.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Чуварёвой М.С., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению открытого акционерного общества "Имущественный комплекс" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к открытому акционерному обществу "Лифтремонт" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 655 055 руб. 52 коп., об обязании освободить нежилое помещение,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца Комитета земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Имущественный комплекс" обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Лифтремонт" о взыскании 263 335 рублей 98 копеек за фактическое пользование нежилым помещением, находящимся по адресу: <...>, обязании освободить нежилые помещения общей площадью 192,8 кв.м., являющиеся частью здания, расположенного по адресу: <...> этаж.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 23 июля 2013 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечен Комитет земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 26 сентября 2013 года принято уточнение исковых требований в размере 655 055 рублей 52 копейки и обязании ответчика освободить нежилые помещения общей площадью 192,8 м?, являющиеся частью здания, расположенного по адресу: 678960, <...>.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Истцом, представленная выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, копия доверенности от 24.09.2013 приобщены к материалам дела в порядке ст. 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

28 марта 2012 между Комитетом земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Лифтремонт" (арендатор) заключен договор № 33 аренды объекта недвижимости, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Нерюнгринский район» (арендатор), по условиям которого арендодатель за плату предоставил арендатору во временное владение и пользование объект недвижимости (нежилое помещение на 1-ом этаже) (объект) общей площадью 192,8 кв.м., расположенный по адресу: РС (Я), <...>.

В соответствии с п. 4.1 договор арендатор уплачивает за объект ежемесячно до 5 числа текущего месяца плату без учета НДС в сумме 26 633,01 руб.

Срок действия договора аренды установлен с 01.04.2012 до 31.12.2012 (п. 2.1).

Актом приема – передачи объекта недвижимости от 01.04.2012 арендодатель сдал, а арендатор принял имущество по договору № 33 от 28.03.2012 (л.д. 71 том 1).

27 декабря 2012 Постановлением Нерюнгринской районной администрацией № 2749 принято решение о проведении аукциона на право заключения договора доверительного управления в отношении объектов муниципального имущества, в том числе нежилого помещения, расположенного по адресу: РС (Я), <...>, общей площадью 192,8 кв.м. согласно приложению к постановлению.

28 декабря 2012 Комитетом земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района в адрес ОАО «Лифтремонт» направлено письмо с напоминанием об истечении срока действия договора аренды от 28.03.2012 № 33, освобождении занимаемого помещения и передачи собственнику по акту приема-передачи в порядке, определенной п. 3.4.23. договора (л.д. 29 том 1).

01 апреля 2013 между Комитетом земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района (Учредитель управления) и открытым акционерным обществом «Имущественный комплект» (Доверительный управляющий) заключен договор доверительного управления нежилым помещением, находящимся в муниципальной собственности муниципального образования «Нерюнгринский район» № 3.

В соответствии с пунктом 1.1. договора, на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора доверительного управления нежилым помещением, находящимся в муниципальной собственности муниципального образования «Нерюнгринский район» № 1 от 20.03.2013, Учредитель управления передает, а Доверительный управляющий принимает на себя обязанности по оказанию услуг и выполнению работ, связанных с осуществлением эффективного управления, обслуживания и эксплуатации объекта недвижимости, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Нерюнгринский район», расположенный по адресу: <...>, общей площадью 192,8 кв.м., кадастровый (или условный) номер: №14-14-09/002/2012-775, (объект), в интересах Учредителя для обеспечения наибольшей доходности. Объект находится в муниципальной собственности муниципального образования «Нерюнгринский район» и учитывается на балансе Комитета земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района.

Срок действия договора установлен в пункте 6.1. договора с 01 апреля 2013 года по 31 марта 2013 года.

Актом от 01.04.2013 открытое акционерное общество «Имущественный комплект» приняло муниципальное имущество и гарантировало использование в соответствии с договором доверительного управления в течении срока действия договора (л.д 37).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 06.03.2012 серии 14-АА № 844762 собственником объекта нежилое помещение: назначение: нежилое, общая площадь 192,8 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 22-38,106-107, инв. 398406000/НР2/000176-2, адрес объекта: РС (Я), <...> является муниципальное образование «Нерюнгринский район» (л.д. 59 том 1).

Истцом в адрес ответчика согласно сопроводительному письму от 04.04.2013 № 170 направлены для подписания два экземпляра договора аренды от 01.04.2013 № Л6/2-01/13.

Ответчик письмом от 14.05.2013 № 222 предложил заключить дополнительное соглашение к договору № 33 от 28.03.2012 в части замены арендодателя на ОАО «Имущественный комплекс».

Письмом от 13.05.2013 № 258 истец направил необходимые документы для подписания ранее предоставленного договора аренды от 01.04.2013 № Л6/2-01/13 с приложением копии договора доверительного управления № 3 от 01.04.2013.

Истец письмом от 28.05.2013 № 314 обратился к ответчику с предложением подписать договор аренды от 01.04.2013 № Л6/2-01/13, направленный в адрес ответчика 04.04.2013 либо освободить занимаемое помещение.

Письмом от 10.06.2013 № 35 истец вновь обратился к ответчику с предложением заключить договор аренды на срок 3 года, либо освободить занимаемое помещение.

В связи с тем, что ответчик не подписывает договор аренды, в то же время пользуется нежилым помещением, оплату арендных платежей не производит, при этом отсутствие между сторонами договора аренды не освобождает ответчика от обязанности оплачивать фактическое пользование помещением, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд расценил о применении к правоотношениям сторон правил, установленных главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих аренду.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Из пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как видно из материалов дела, 28 марта 2012 года Комитет земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района (арендодатель) и открытое акционерное общество «Лифтремонт» (арендатор) подписали договор аренды объекта недвижимости № 33, находящегося по адресу: РС(Я), <...>, общей площадью 192, 8 кв.м.

Срок действия договора с 01.04.2012 по 31.12.2012.

Согласно пункту 4.1. договора сумма арендной платы составляет 26 633, 01 руб. в месяц.

В соответствии с п. 6.5.2. договора (подпункт 11) договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя при принятии арендатором решения о передаче объекта в доверительное управление (л.д. 65, 69, том 1).

28 декабря 2012 за исх. № 15.1 -11/176 арендодатель направил арендатору письмо с предложением по истечении срока действия договора аренды от 28.03.2012 № 33 освободить занимаемое помещение и передать их собственнику по акту приема-передачи в порядке, предусмотренном п. 3.4.23 договора аренды.

20 марта 2013 Комитетом земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района был организован аукцион на право заключения договора доверительного управления нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности в том числе по лоту № 3 - спорное помещение по адресу: <...>, общей площадью 192, 8 кв.м.

Решением аукционной комиссии по лоту № 3 единственным участником был признан ОАО «Имущественный комплекс» с которым 01.04.2013 Комитетом земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района был подписан договор доверительного управления № 3.

Согласно пункту 2.2.1. договора доверительный управляющий вправе передавать во временное пользование третьим лицам на основании договора аренды (л.д. 31-36, том 1).

Актом от 01.04.2013 спорный объект в соответствии с договором доверительного управления от 01.04.2013 № 3 был передан Комитетом земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района доверительному управляющему ОАО «Имущественный комплекс».

В соответствии с пунктом 1 статьи 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору доверительного управления имуществом одна из сторон (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 1017 Гражданского кодекса Российской Федерации 1. договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

Как правило, передача объекта недвижимости в доверительное управление оформляется актом приема-передачи.

Таким образом, диспозиция пункта 2 статьи 1017 Гражданского кодекса РФ содержит требование о государственной регистрации не самого договора доверительного управления недвижимостью, а передачи недвижимости в доверительное управление, то есть регистрируется не сам договор доверительного управления, а передача недвижимого имущества в доверительное управление по нему.

При этом несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора (пункт 3 статьи 1017 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 433 Гражданского кодекса РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Таким образом, передача имущества доверительному управляющему может считаться состоявшейся в момент ее государственной регистрации.

Отсюда следует, что доверительный управляющий не вправе осуществлять какие-либо сделки с объектом до момента регистрации вещи. Подписание доверительным управляющим каких-либо договоров в отношении доверительной недвижимости до государственной регистрации не изменяет отношений с третьими лицами, то есть не порождает никаких правовых последствий.

В подтверждение государственной регистрации передачи недвижимого имущества представлен акт от 01.04.2013, который не содержит штамп регистрационной надписи, подтверждающий государственную регистрацию передачи имущества в доверительное управление истцу.

Также в подтверждение представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 09/005/2013-457 от 28.10.2013, из которой следует о регистрации договора доверительного управления от 01.04.2013 № 3.

На основе оценки представленных в дело доказательств, суд установил, что государственная регистрация передачи недвижимого имущества, являющегося предметом договора № 3 от 01.04.2013, в доверительное управление ОАО «Имущественный комплекс» вопреки требованиям статьи 1017 ГК РФ истцом и третьим лицом не произведена.

Доказательств обратного в подтверждение государственной регистрации передачи спорного имущества в доверительное управление истцу в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительна с момента ее совершения.

Статьей 168 Гражданского кодекса РФ установлено, что сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку передача имущества истцу в доверительное правление в установленном законом порядке не была зарегистрирована (надлежащих доказательств обратного в суд не представлено), то договор доверительного управления № 3 от 01.04.2013 года в части передачи в доверительное управление ОАО «Имущественный комплекс» объектов недвижимости является недействительной сделкой в силу статей 1017, 168 Гражданского кодекса РФ.

Поскольку договор доверительного управления недействителен, ОАО «Имущественный комплекс» не является в смысле статьи 608 Гражданского кодекса РФ управомоченным собственником лицом на сдачу недвижимого имущества в аренду, а также лицом, которому предоставлено право на обращение в суд с требованием о взыскании денежных средств за фактическое пользование помещением, а также об освобождении ответчиком занимаемого помещения.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

ОАО «Имущественный комплекс» не доказало, как того требует правило части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что его право ответчиком нарушено или оспорено.

При указанных обстоятельствах ОАО «Имущественный комплекс» нельзя признать заинтересованным лицом, чьи права нарушены ответчиком.

При таких обстоятельствах, суд приходит в выводу об отказе в удовлетворении иска.

При подаче иска в суд истец произвел оплату в доход бюджета государственной пошлины по платежному поручению № 26273 от 18.06.2013 в сумме 12 266 руб. 72 коп., платежному поручению № 26344 от 10.07.2013 в сумме 4 950 руб. 40 коп., по платежному поручению № 26635 от 17.09.2013 в сумме 8 266 руб. 73 коп., всего на сумму 25 483 руб. 85 коп.

При сумме иска в размере 655 055 рублей 52 копейки и обязании ответчика освободить нежилые помещения, государственная пошлина составит 16 101 руб. 11 коп. за требование имущественного характера и 4 000 руб. за неимущественное требование, всего в сумме 20 101 руб. 11 коп.

Излишне оплаченная государственная пошлина составит 5 382 руб. 74 коп., которая подлежит истцу возврату в порядке ст. 104 Арбитражного процессуального кодекса РФ, статьи 333.20 Налогового кодекса РФ.

С учетом результатов рассмотрения дела, расходы истца по оплате государственной пошлины возмещению ответчиком не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Возвратить открытому акционерному обществу "Имущественный комплекс" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 5 382 руб. 74 коп., излишне оплаченную по платежному поручению № 26635 от 17.09.2013 года.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

Судья Г.И. Белоновская