Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Устиновой А.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Федоровой О.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Саха (Якутия) ( ИНН 1435220042, ОГРН 1091435008500) к обществу с ограниченной ответственностью "Электромонтаж" (ИНН 1435159006, ОГРН 1051402085888) об обязании заключить договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, и встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Электромонтаж» (ИНН 1435159006, ОГРН 1051402085888) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Саха (Якутия) о признании договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, с участием представителей: ТУ ФАУГИ – Аланныровой С.И. по доверенности от 04.08.2020 № 85, Общества – Иванова А.А. по доверенности от 07.11.2019 № 1-Ю, установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Саха (Якутия) – далее ТУ ФАУГИ, Управление, истец обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Электромонтаж» - далее Общество, ответчик обобязании заключить договор аренды от 24.10.2018 № 648 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, площадью 2 000 кв.м., с кадастровым номером 14:15:130010:5.

В обоснование исковых требований Управление ссылается на то, что ранее заключенный договор аренды земельного участка был заключен на три года, истец направлял ответчику предложение о заключении нового договора аренды земельного участка с учетом изменения стоимости арендной платы, которая была определена на основании отчета о рыночной стоимости права аренды земельного участка, ответчик не согласился с увеличением стоимости арендной платы, имелась переписка между истцом и ответчиком, между сторонами ранее заключенного договора аренды земельного участка было подписано дополнительное соглашение об отсрочке арендных платежей за период с 01.04.2020 по 01.10.2020, в настоящее время ответчик пользуется земельным участком на основании ранее заключенного договора, срок действия которого истек, заключает к нему дополнительное соглашение на 2020 год, ответчику была направлена претензия о заключении договора аренды, со стороны ответчика ответа не последовало, ответчик уклоняется от подписания основного договора.

Ответчик и с иском не согласен по основаниям, указанным в отзыве от 06.08.2020 № 155 (л.д. 91).

Обществом заявлено встречное исковое заявление о признании договора аренды от 29.01.2015 № 507 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, площадью 2 000 кв.м., с кадастровым номером 14:15:130010:5, возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В обоснование встречного искового заявления Общество ссылается на то, что до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка Общество направило в Управление заявление о продлении договора на новый срок, между тем истец направил Обществу новый договор аренды земельного участка, по которому арендная плата увеличилась порядка в 12 раз, существенно ухудшено положение ответчика, был направлен ответ – отказ от подписания такого договора, между тем прошло порядка 2 лет и со стороны Управления не было возражений, Общество продолжало владеть и пользоваться данным земельным участком, на нем расположены здания, находящиеся в стадии незавершенного строительства, Общество продолжает строить указанные объекты, платить арендную плату в соответствии с ранее заключенным договором задолженность отсутствует, со ссылкой на пункт 2 статьи 621 ГК РФ считает, что договор продолжает действовать, т.к. Управление в разумный срок не обратилось в суд, более того в связи с просрочкой уплаты арендных платежей Управление обратилось в арбитражный суд с взысканием неустойки, судом вынесено решение о взыскании неустойки в соответствии с ранее заключенным договором, кроме того, было заключено дополнительное соглашение к ранее заключенному договору.

ТУ ФАУГИ письменный отзыв на встречное исковое заявление не представило, представитель истца возражает против удовлетворения встречного иска.

Судом установлены следующие обстоятельства дела.

29.01.2015 между ТУ ФАУГИ и ООО «Электромонтаж» заключен договор аренды № 507 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, площадью 2000 кв.м., с кадастровым номером 14:15:130010:5, расположенного по адресу: РС (Я), Мегино-Кангаласский улус, поселок Нижний Бестях, тр. 1-й км Неверской трассы. Договор заключен на три года.

14.12.2017 Общество обратилось в Управление с заявлением № 307 от 12.12.2017 о предоставлении в аренду земельного участка на новый срок со ссылкой на пункт 2 статьи 39.3 ЗК РФ в связи с расположением на участке объекта недвижимого имущества – объекта незавершенного имущества, принадлежащего Обществу на праве собственности.

04.04.2018 Общество повторно обратилось в ТУ ФАУГИ с заявлением от 04.04.2018 № 791 о предоставлении в аренду земельного участка на три года со ссылкой на пункт 2 статьи 39.3 ЗК РФ в связи с расположением на участке объекта недвижимого имущества – объекта незавершенного имущества, принадлежащего Обществу на праве собственности.

27.04.2018 Управление направило ответ № 03-1154 на заявление Общества от 04.04.2018 № 791 о том, что заключение договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, возможно после определения оценки рыночной стоимости права аренды со ссылкой на пункт 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582.

24.10.2018 Управление направило Обществу для подписания и проведения государственной регистрации договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 24.10.2018 № 648.

26.10.2018 Общество направило в Управление письмо № 349 о несогласии с расчетом арендной платы в размере 1 302 000 рублей в год, ранее арендная плата составляла 110 000 рублей в год, т.е. она увеличилась в более чем 10 раз, в данное время на земельном участке находится объект в стадии незавершенного строительства, с просьбой пересмотреть размер арендной платы.

11.06.2019, 22.07.2019 Общество обратилось в ТУ ФАУГИ с письмами № 113 и № 130 по вопросу зависимости арендной платы от кадастровой стоимости и определения арендной платы, ответы на которые были дано письмами от 27.06.2019 № 03-1818 от 29.07.2019 № 03-2258.

16.04.2020 ТУ ФАУГИ обратилось Обществу с уведомлением о возможности заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 24.10.2018 № 648 (не заключенному договору), предусматривающего отсрочку уплаты арендой платы, предусмотренной в 2020 году, и ее уплату равными частями в сроки, предусмотренные договором аренды или на иных условиях, предложенных арендатором, по согласованию сторон.

04.05.2020 от Общества поступило письмо № 83 о согласии на заключение дополнительного соглашения на отсрочку арендных платежей, предусмотренных в 2020 году.

27.05.2020 между сторонами договора аренды земельного участка от 29.01.2015 № 507 (действующего договора) заключено дополнительное соглашение № 1.

ТУ ФАУГИ, считая, что Общество пользуется земельным участком и вносит арендные платежи согласно договору от 29.01.2015 № 507, срок которого истек 29.01.2018, и уклоняется от подписания (заключения) основного договора, обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Общество, считая, что им 29.10.2018 был направлен мотивированный отказ от подписания нового договора аренды, прошло достаточно времени с момента отказа в подписании договора, продолжая владеть и пользоваться земельным участком, на котором находятся здания, находящиеся в стадии незавершенного строительства, и строить, платить арендную плату в соответствии с договором от 29.01.2015 № 507, задолженность по которому отсутствует, в связи с чем, по мнению Общества, договор продолжает действовать, т.к. ТУ ФАУГИ в разумный срок после получения отказа в подписании договора не обратилось в арбитражный суд, ТУ ФАУГИ обращалось в арбитражный суд за взысканием неустойки по договору от 29.01.2015 № 507, Арбитражным судом Республики Саха (Якутия) было вынесено решение от 16.12.2109 по делу № А58-10555/2019 о взыскании неустойки, более того, между сторонами договора от 29.01.2015 № 507 заключено дополнительное соглашение № 1 к договору, обратилось с встречным исковым заявлением о признании договора аренды от 29.01.2015 № 507 возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Суд, рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее, ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Как указано, в пункте 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Из материалов дела следует, что истец, считая, что Общество пользуется земельным участком и вносит арендные платежи согласно договору от 29.01.2015 № 507, срок которого истек 29.01.2018, и уклоняется от подписания (заключения) нового договора аренды земельного участка, обратилось с иском об обязании заключить договор аренды от 24.10.2018 № 648 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с кадастровым номером 14:15:130010:5.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ и частью 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором по соглашению сторон.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Так, в соответствии со статьей 39.6 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за рядом исключений, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно статье 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является срочным; арендатору не принадлежит преимущественное право на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Однако, в соответствии с пунктом 2 статьи 422 ГК РФ если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ, которым в Земельный кодекс введена статья 39.8, не устанавливает правила о том, что его действие распространяется на договоры аренды, заключенные ранее. Прямого запрета на возобновление договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на неопределенный срок после 01.03.2015 земельное законодательство не содержит.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в отсутствие специальной нормы Земельного кодекса Российской Федерации в рассматриваемом случае, вопреки позиции истца, применению подлежат положения гражданского законодательства о возобновлении срока действия договора на неопределенный срок.

При этом суд отмечает, что правило, зафиксированное в пункте 2 статьи 621 ГК РФ, в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что договор аренды от 29.01.2015 № 507 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, площадью 2 000 кв.м., с кадастровым номером 14:15:130010:5, расположенного по адресу: РС (Я), Мегино-Кангаласский улус, поселок Нижний Бестях, тр. 1-й км Неверской трассы, является действующим, возобновленным на неопределенный срок.

Согласно статье 1 ЗК РФ при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (часть 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Земельные участки, за исключением изъятых из оборота, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации (часть 2 статьи 22 ЗК РФ). Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами (часть 1 статьи 39.8 ЗК РФ).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (часть 1 статьи 46 ЗК РФ).

Таким образом, если Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрены какие-либо особые положения в правовом режиме земельных участков, применению подлежат именно специальные нормы, в случае же отсутствия таковых, руководствоваться необходимо общими нормами, а именно: предписаниями гражданского законодательства.

Материалами дела подтверждается, что ответчиком исполняются обязанности по оплате арендной платы по договору от 29.01.2015 № 507, что не оспаривается истцом и между сторонами договора 27.05.2020 заключено дополнительное соглашение № 1.

В материалах дела отсутствуют доказательства расторжения договора аренды от 29.01.2015 № 507, либо принятия со стороны арендодателя ТУ ФАУГИ действий по расторжению данного договора.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что при наличии действующего договора аренды от 29.01.2015 № 507 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, площадью 2 000 кв.м., с кадастровым номером 14:15:130010:5, расположенного по адресу: РС (Я), Мегино-Кангаласский улус, поселок Нижний Бестях, тр. 1-й км Неверской трассы, в удовлетворении исковых требований об обязании ответчика – арендатора земельного участка заключить договор аренды от 24.10.2018 № 648 следует отказать.

Ответчиком заявлено встречное исковое заявление о признании договора аренды от 29.01.2015 № 507 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, площадью 2 000 кв.м., с кадастровым номером 14:15:130010:5, возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

С учетом вывода суда о том, что указанный договор является действующим, возобновленным на неопределенный срок, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречного иска.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Саха (Якутия) к обществу с ограниченной ответственностью "Электромонтаж" об обязании заключить договор аренды от 24.10.2018 № 648 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, площадью 2 000 кв.м., с кадастровым номером 14:15:130010:5 отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Электромонтаж» к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Саха (Якутия) о признании договора аренды от 29.01.2015 № 507 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, площадью 2 000 кв.м., с кадастровым номером 14:15:130010:5, возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

Судья

А.Н. Устинова