Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе: судьи Терских В. С., при ведении протокола секретарем судебного заседания Дмитриевой К.М., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлениюобщества с ограниченной ответственностью «Высота» (ИНН 1435194970, ОГРН 1071435020832) от 25.06.2021 № 259/21 к Окружной администрации города Якутска (ИНН 1435133907, ОГРН 1031402045124) об изменении условий договора,

от истца: ФИО1 – по доверенности от 02.02.2021 № 05/21 (диплом ВСВ 1491341 рег. № 49468 от 30.06.2006), ФИО2 – по доверенности от 26.03.2020;

от ответчика: ФИО3 – по доверенности от 16.04.2021 № 144 (диплом ВСГ 4121826 рег. № 5909 от 11.05.2010);

УСТАНОВИЛ:

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 12 час. 20 мин. 08 сентября 2021 года. О перерыве сделано публичное извещение на сайте Арбитражного суда Республики Саха (Якутия): http://yakutsk.arbitr.ru.

После перерыва судебное разбирательство продолжено при участии представителей:

от ответчика: ФИО3 – по доверенности от 16.04.2021 № 144 (диплом ВСГ 4121826 рег. № 5909 от 11.05.2010).

Общество с ограниченной ответственностью «Высота» обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к Окружной администрации города Якутска об изменении условий договора о развитии застроенной территории в границах части квартала «78» городского округа «Город Якутск» от 10.11.2015.

В обоснование своего требования истец ссылается на то, что общество добросовестно выполняет свои обязательства по договору, каких-либо претензий со стороны администрации и надзорных (контролирующих) органов в отношении общества не поступало. Необходимость продления сроков договора, расселения и строительства вызвана ненадлежащим исполнением своих обязательств администрацией. Так, указывает истец, во исполнение п.3.1.1 договора Общество направило Администрации для утверждения проект планировки и межевания территории 30.11.2015. В соответствии с пунктом 3.3.1 договора Администрация обязана утвердить проект либо мотивированно отказать в его утверждении в течение 60 календарных дней. Однако Администрацией данное обязательство выполнено только 16.03.2016 (просрочка 1 мес. 17 дн.). Во исполнение п.3.1.2 договора общество направило администрации для утверждения план-график 25.03.2016. Ответчик обязан утвердить либо мотивированно отказать в его утверждении в течение 14 дней после направления. Данное обязательство выполнено администрацией спустя 3 года и 3 дня – 28.03.2019. При формировании границ развития застроенной территории Администрация не учла, что в ее территорию входит земельный участок с кадастровым номером 14:36:106013:35, принадлежащий Республике Саха (Якутия) в лице ГБНОУ РС (Я) «Республиканский лицей». В результате мероприятий, предпринятых самим Обществом, Администрация приняла объект государственной собственности РС (Я) в муниципальную собственность ГО «город Якутск» 03.05.2018, что подтверждается распоряжением № 702 р.

Потребность изменения договора вызвана существенным изменением федерального законодательства о долевом строительстве в части введения проектного финансирования долевого строительства кредитными учреждениями, которые требуют, чтобы земельные участки под строительство многоквартирных домов были единые и под одним титулом владения, что при расселении приватизированных квартир, в многоквартирных домах, подлежащих сносу, невозможно, так как у застройщика при расселении возникает право собственности на земельные участки, расположенные под сносимыми многоквартирными домами, а также неисполнением своих обязательств администрацией.

ООО «Высота», обращаясь с требованием об изменении условий договора, представило проект дополнительного соглашения № 4 к договору о развитии территории в границах части квартала «78» городского округа «город Якутск» от 10.11.2015, в котором указаны пункты договора в редакции истца.

Истец просит:

Пункт 3.1.2 договора изложить в следующей редакции:

«В срок не позднее 1 (одного) календарного месяца с момента утверждения проекта планировки застроенной территории разработать и предоставить на утверждение Стороне 1 Календарный план-график строительства объектов, предусмотренных утвержденной документацией по планировке территории, в том числе предназначенных для обеспечения нужд застроенной территории объектов инженерной инфраструктуры.

Календарный план-график строительства объектов капитального строительства включает в себя наименование и описание всех объектов капитального строительства на территории, указанной в п. 1.3 Договора, планируемых возвести в течение срока действия настоящего Договора, а также сдачи этих объектов в эксплуатацию, согласно следующим срокам.

- 20 % от общего числа строящихся объектов капитального строительства должны быть сданы в эксплуатацию не позднее 2 (второго) квартала 2020 года;

-20 % от общего числа строящихся объектов капитального строительства должны быть сданы в эксплуатацию не позднее 2 (второго) квартала 2021 года;

-20 % от общего числа строящихся объектов капитального строительства должны быть сданы в эксплуатацию не позднее 2 (второго) квартала 2024 года;

-20 % от общего числа строящихся объектов капитального строительства должны быть сданы в эксплуатацию не позднее 2 (второго) квартала 2027 года;

-20 % от общего числа строящихся объектов капитального строительства должны быть сданы в эксплуатацию не позднее 4 (четвертого) квартала 2030 года.».

Абзац 1 пункта 3.1.3. Договора изложить в следующей редакции:

«В срок, установленный утвержденным календарным план-графиком строительства, но не позднее 01 декабря 2026 года, создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность городского округа «город Якутск» благоустроенные, готовые к заселению жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, указанных в п.1.5.1 и п. 1.5.2. настоящего Договора, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии и указанной в п. 1.3. настоящего Договора.».

Абзац 2 пункта 3.1.6. Договора изложить в следующей редакции:

«Сроки осуществления строительства должны обеспечить выполнение утвержденного Календарного план-графика строительства объектов в границах застроенной территории (приложение № 2), указанной в подпункте 1.3. настоящего Договора, с максимальным сроком до 31 декабря 2030 года.».

Абзац 3 пункта 3.1.7. Договора изложить в следующей редакции:

«Осуществление строительства и (или) реконструкции должны обеспечить выполнение утвержденного Календарного плана-графика строительства объектов в границах застроенной территории, указанной в п. 1.3. настоящего Договора, с максимальным сроком до 31 декабря 2030 года.».

Абзац 2 пункта 3.1.10. Договора изложить в следующей редакции:

«Осуществление строительства должно обеспечить выполнение утвержденного Плана-графика строительства объектов в границах застроенной территории, указанных в п. 1.3. настоящего Договора, с максимальным сроком до 31 декабря 2030 года.».

Пункт 3.3.5 договора изложить в следующей редакции:

«В срок не позднее 30 календарных дней с момента поступления заявки Стороной 2 о предоставлении безвозмездно в собственность прошедших государственный кадастровый учет земельных участков, предназначенных в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории для строительства, принять решение о предоставлении Стороне 2 в собственность безвозмездно без проведения торгов земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, при условии исполнения Стороной 2 п.3.13. и п.3.1.5 настоящего Договора».

Приложение № 7 изложить в новой редакции согласно приложению № 1 к настоящему дополнительному соглашению.

11.08.2021 сторонами представлено мировое соглашение.

Мировое соглашение заключено сторонами на следующих условиях:

«Окружная администрация города Якутска, в лице Первого заместителя главы городского округа «город Якутск» ФИО4, действующего на основании доверенности №238 от 10.08.2021 г., именуемая в дальнейшем Ответчик, с одной стороны, и

Общество с ограниченной ответственностью «Высота», в лице директора ФИО5, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем Истец, с другой стороны,

а при совместном упоминании именуемые Стороны, заключили настоящее мировое соглашение о нижеследующем:

1.Настоящее мировое соглашение заключается Сторонами на основании ст.ст. 139, 140 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в целях урегулирования спора, возникшего в связи с неисполнением Ответчиком своих обязательств по изменению условий договора о развитии застроенной территории в границах части квартала «78» городского округа «город Якутск» (далее - Договор).

2.По настоящему Мировому соглашению Стороны обязаны изменить существенные условия Договора в течение 3 рабочих дней с момента утверждения настоящего Мирового соглашения путем заключения дополнительного соглашения к Договору со следующими условиями:

Дополнительное соглашение № 4

к договору о развитии застроенной территории в границах части квартала «78» городского округа «город Якутск»

1. «Пункт 3.1.2 Договора изложить в следующей редакции:

-20 % от общего числа строящихся объектов капитального строительства должны быть сданы в эксплуатацию не позднее 2 (второго) квартала 2026 года;

-20 % от общего числа строящихся объектов капитального строительства должны быть сданы в эксплуатацию не позднее 4 (четвертого) квартала 2028 года.».

2. Абзац 1 пункта 3.1.3. Договора изложить в следующей редакции:

«В срок, установленный утвержденным календарным план-графиком строительства, но не позднее 01 декабря 2028 года, создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность городского

округа «город Якутск» благоустроенные, готовые к заселению жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, указанных в п. 1.5.2. настоящего Договора, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии и указанной в п. 1.3. настоящего Договора.».

3. Абзац 1 пункта 3.1.5 Договора изложить в следующей редакции:

«В срок, установленный утвержденным Календарным план-графиком строительства, но не позднее 01 декабря 2028 г. уплатить Стороне 1 возмещение за изымаемые на основании решения Окружной администрации города Якутска, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии и указанных в п. 1.5.1 настоящего Договора, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности у муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с п. 3.1.4. настоящего Договора.».

4. Абзац 2 пункта 3.1.6. Договора изложить в следующей редакции:

5.Абзац 3 пункта 3.1.7. Договора изложить в следующей редакции:

6.Абзац 2 пункта 3.1.10. Договора изложить в следующей редакции:

7. Пункт 4.1 Договора изложить в следующей редакции:

«Настоящий Договор вступает в силу со дня его подписания обеими Сторонами и действует до исполнения Сторонами все обязательств по настоящему Договору. Срок действия настоящего Договора до 31 декабря 2028 года.».

8.Приложение № 7 Договора изложить в новой редакции согласно приложению № 1 к настоящему Дополнительному соглашению.

9.Остальные условия Договора, не затронутые настоящим Дополнительным соглашением, остаются без изменений и Стороны подтверждают по ним свои обязательства.

10. Настоящее Дополнительное соглашение вступает в силу с момента его
подписания.

11. Настоящее Дополнительное соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон и является неотъемлемой частью Договора развития застроенной территории в границах части квартала «78» городского округа «город Якутск» от 10 ноября 2015 года.

12. Реквизиты сторон

Сторона 1 Сторона 2

Окружная администрация города ООО «Высота»

Якутска 677008, <...>

677000, <...> ИНН: <***> КПП: 143501001

ИНН <***> ОГРН: <***>

КПП 143501001 В ЯО № 8603 ПАО «Сбербанк России»

ГРКЦ НБ РС (Я) Банка России г.Якутска р/с: <***>

р/с: <***> к/с: 30101810400000000609

БИК 049805001 БИК: 049805609

Первый заместитель главы Директор

____________________/ ФИО4». ____________________С.ФИО6».

м.п. м.п.

3. В случае нарушения одной из Сторон условий настоящего Мирового соглашения, то другая Сторона вправе на основании п. 2 ст. 142 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратиться в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с ходатайством о выдаче ему исполнительного листа.

4. Ответчик не возмещает судебные расходы Истца.

5. Настоящее Мировое соглашение составлено в трёх экземплярах, по одному для каждой Стороны и для Арбитражного суда Республики Саха (Якутия).».

Предметом мирового соглашения сторон является урегулирование спора, за исключением положений пункта 3.3.5 договора. В мировом соглашении стороны определили редакции пунктов договора 3.1.2, абзаца 1 пункта 3.1.3, абзац 1 пункта 3.1.5, абзаца 2 пункта 3.1.6, абзаца 3 пункта 3.1.7, абзаца 2 пункта 3.1.10, пункт 4.1.

Из разъяснений в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.07.2014 № 50 «О примирении сторон в арбитражном процессе» (пункт 9), мировое соглашение представляет собой соглашение сторон, то есть сделку, вследствие чего к этому соглашению, являющемуся одним из средств защиты субъективных прав, помимо норм процессуального права, подлежат применению нормы гражданского права о договорах, в том числе правила о свободе договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким соглашением, если оно утверждено арбитражным судом, стороны прекращают спор (полностью или в части) на основе добровольного урегулирования взаимных претензий и утверждения взаимных уступок.

Суд, установив, что данное мировое соглашение не нарушает прав и законных интересов других лиц и не противоречит закону, утвердил мировое соглашение, производство по делу в части прекратил.

С учетом достижения сторонами согласия по иным условиям договора и заключением мирового соглашения, истец поддержал исковые требования в части, касающейся пункта 3.3.5 договора.

Как полагает истец, в связи с существенным изменением законодательства о долевом строительстве, а именно введением проектного финансирования долевого строительства аккредитованными кредитными организациями (банками) существенно изменилась обстановка и условия договора, заключенного в 2015 году. При реализации договоров развития застроенной территории в силу градостроительного законодательства земельные участки, подлежащие передаче муниципалитетом лицу, с которым заключен договор развития застроенной территории заранее не индивидуализируются. Границы земельных участков, подлежащих передаче, ограничиваются только границами квартала, в рамках которого осуществляется развитие застроенной территории.

Ответчик, возражая по иску, полагает, что изменения в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и доводы, приведенные в обращении ООО «Высота» не могут быть признаны существенным изменением обстоятельств, которые послужили основанием для изменения условий договора РЗТ.

Судом установлены следующие обстоятельства.

Окружной администрацией города Якутска вынесено распоряжение от 26.05.2015 № 870 «О развитии застроенной территории в границах части квартала «78» городского округа «город Якутск».

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Правилами землепользования и застройки города Якутска от 25.12.2013 № РЯГД-5-9, Постановлением городского Собрания депутатов города Якутска от 16.03.2005 ПГС-30-1 «Об утверждении генерального плана городского округа «город Якутск», распоряжением Окружной администрации города Якутск от 06.10.2014 № 1522р «Об утверждении проекта планировки территории квартала «78» городского округа «город Якутск», распоряжением Окружной администрации города Якутска от 12.09.2014 № 1762р «Об утверждении проекта межевания территории квартала «78» городского округа «город Якутск», в целях обеспечения устойчивого развития застроенных территорий в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», реализации Генерального плана развития города Якутска, утвержденного распоряжением Правительства Республики Саха (Якутия) от 31.12.2004 № 1624-р, Окружной администрацией города Якутска принято решение о развитии застроенной территории в границах квартала «78» городского округа «город Якутск».

Распоряжением Окружной администрации города Якутска от 17.09.2015 № 1606р принято решение об организации и проведении аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории части квартала «78» города Якутска, открытым по составу участников и форме подачи заявок, из земель населенных пунктов, общей площадью 19 740,26 кв.м, в границах, установленных распоряжением Окружной администрации города Якутска от 26.05.2015 № 870р. Начальная цена предмета аукциона установлена в размере 2 238 970,50 руб.

Также распоряжением определены существенные условия договора о развитии застроенной территории согласно приложению № 1.

Распоряжением от 07.10.2015 № 1738р внесены изменения в распоряжение Окружной администрации от 17.09.2015 № 1606р, приложения № 1, 2 изложены в новой редакции.

В приложении № 1 (Существенные условия договора о развитии застроенной территории в границах части квартала «78» города Якутска), в редакции определенной распоряжением от 07.10.2015 № 1738р, пункт 4 устанавливает обязательства Окружной администрации города Якутска, в том числе и подпункт 4.3: «После выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных в п.п.3.1-3.4 настоящего приложения, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не пре предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам.».

Извещение о проведении аукциона размещено на официальном сайте города Якутска www.якутск.рф, а также www.torgi.gov.ru.

Извещение о проведении аукциона, в том числе содержало и существенные условия договора о развитии застроенной территории – пункт 20.

В связи с тем, что на открытый аукцион была подана одна заявка от ООО «Высота», аукцион признан несостоявшимся.

На основании протокола открытого аукциона № 001-ЗТ-15 от 05.11.2015, Окружной администрацией городского округа «город Якутск» (Сторона 1) и ООО «Высота» (Сторона 2) был заключен договор о развитии застроенной территории в границах части квартала «78» городского округа «город Якутск» от 10.11.2015.

В соответствии с пунктом 1.1 договора Сторона 2 обязуется в установленный настоящим Договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства, предусмотренные настоящим договором, а Сторона 1 обязуется создать необходимые условия для выполнения Стороной 2 обязательств, предусмотренных настоящим Договором.

Местоположение и границы застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, утверждено распоряжением Окружной администрации города Якутска № 870р от 26.05.2015 (Приложение № 2) (п.1.3 договора). Площадь застраиваемой территории составляет 19 740,26 кв.м.

В пункте 1.5 договора приведен перечень зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу или реконструкции.

В соответствии с пунктом 2.1 договора цена права на заключение договора составила 2 238 970,50 руб.

В пункте 3.3 договора определены обязанности Стороны 1. Согласно пункту 3.3.5 договора Сторона 1 обязуется в срок не позднее 30 календарных дней с момента поступления заявки Стороной 2 о предоставлении в аренду прошедших государственный кадастровый учет земельных участков, предназначенных в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории для строительства, принять решение о предоставлении Стороне 2 в аренду без проведения торгов земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, при условии исполнения стороной 2 п.3.1.3, 3.1.5.

28.03.2019 стороны заключили дополнительное соглашение к договору, которым исключили в пункте 1.5.2 п.19, 20, 21, приняли новую редакцию п.3.1.2 договора, утвердили календарный план-график строительства всех объектов капитального строительства.

09.03.2021 ООО «Высота» обратилось к Окружной администрации города Якутска с письмом от 05.03.2021 № 83/21, с которым направило проект дополнительного соглашения к договору от 10.11.2015, и, ссылаясь на изменения градостроительного, земельного законодательства, законодательства о долевом строительстве, просило рассмотреть проект дополнительного соглашения к договору и подписать его. В том числе проект дополнительного соглашения № 4 предусматривал изменение пункта 3.3.5 договора – следующую его редакцию: «3.3.5. В срок не позднее 30 календарных дней с момента поступления заявки Стороной 2 о предоставлении безвозмездно в собственность прошедших государственный кадастровый учет земельных участков, предназначенных в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории для строительства, принять решение о предоставлении Стороне 2 в собственность безвозмездно без проведения торгов земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, при условии исполнения Стороной 2 п.3.13. и п.3.1.5 настоящего Договора».

Окружная администрация города Якутска в письме от 23.04.2021 № 02/50 сообщило о возможности изменения условий ДРЗТ исключительно в судебном порядке.

Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в суд.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Материалами дела подтверждается, что истец обращался к ответчику с просьбой внести изменения в договор.

Вместе с тем, ответчик, сославшись на то, что изменение вида права на земельные участки, предоставляемые в границах застроенной территории с права аренды на право собственности на данном этапе недопустимо, отказался от внесения изменения в договор, что послужило основанием для обращения истца с исковым заявлением в арбитражный суд.

Следовательно, данное требование закона соблюдено обществом путем направления ответчику проекта дополнительного соглашения к договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Федеральным законом от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» (далее - Закон № 494-ФЗ) глава 5.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ст. ст. 46.1 - 46.11) признана утратившей силу с 30.12.2020. Одновременно Градостроительный кодекса Российской Федерации был дополнен главой 10 «Комплексное развитие территории».

Корреспондирующие изменения внесены в отдельные законодательные акты. При этом предусматривается, что положения измененных законодательных актов распространяются на правоотношения, возникшие после 30.12.2020, с учетом ряда особенностей (ч. 1 ст. 18 Закона № 494-ФЗ).

Так, в частности, договоры о развитии застроенных территорий, заключенные в соответствии с ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона № 494-ФЗ), а также договоры, предусматривающие предоставление земельных участков из государственной или муниципальной собственности в целях реализации указанных договоров о развитии застроенных территорий, сохраняют свое действие в соответствии с условиями таких договоров с учетом особенностей, предусмотренных ч. 6 ст. 18 Закона № 494-ФЗ. При этом изменение и расторжение указанных в настоящей части договоров осуществляются в порядке, действовавшем на день заключения таких договоров (ч. 5 ст. 18 Закона № 494-ФЗ).

Из текста нормы пункта 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, действующей на момент заключения договора) следует, что условия аукциона не могут быть изменены только при заключении договора, однако запрета на изменение условий аукциона впоследствии, в других случаях не установлено, например, в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Соответственно, договор развития застроенной территории может меняться, в том числе по основаниям, изложенным в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с указанной нормой любой договор (если нет прямого запрета) может быть изменен в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. В этом случае стороны могут самостоятельно договориться о необходимых изменениях либо в случае не достижения согласия обратиться в суд с соответствующим требованием.

Согласно пункту 9 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ существенным условием договора о развитии застроенной территории является обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства. Договором может быть предусмотрено предоставление таких земельных участков по мере выполнения обязательств, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей части.

При этом, вопреки доводам ответчика, условия аукциона не оговаривали титул прав на земельные участки, предоставляемые муниципальным образованием стороне договора.

При расчете начальной цены предмета аукциона передаваемое право застройщика на земельные участки в границах ДРЗТ на праве аренды либо на праве собственности не учитывалось. Следовательно, предлагаемое застройщиком изменение условия договора не влияет на определение цены договора.

Градостроительное законодательство, действовавшее в соответствующий период времени, не устанавливало вид права (собственность либо аренда), на котором лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляются земельные участки.

При этом, пунктом 1 статьи 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей до 30.12.2020, предусмотрено предоставление земельного участка, образованного в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии лицу, с которым заключен этот договор, бесплатно, на праве собственности.

Таким образом, земельное законодательство допускает предоставление в собственность земельных участков, образованных в границах застроенной территории, в отношении которых до дня вступления в силу Закона № 494-ФЗ заключен договор о ее развитии, лицам, с которыми заключен этот договор.

Обязанность по предоставлению земельного участка по своему характеру является публичными функциями администрации, без исполнения которых органом местного самоуправления Общество лишено возможности произвести какое-либо строительство на застроенной территории как таковое.

На момент заключения договора стороны не могли предполагать, что федеральный законодатель примет изменения законодательства, касающиеся в части защиты прав дольщиков с целью исключения их обмана путем введения проектного финансирования (целевого займа) и эскроу-счетов. То есть стороны не исходили из того, что такие изменения федерального законодательства будут приняты в будущем.

Первое изменение в федеральный закон о долевом строительстве с введением понятий кредит, целевой займ (проектное финансирование), эскроу-счета внесено 03.07.2016 – Федеральный закон № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»), который вступил в законную силу 01.01.2017, а некоторые его положения 01.07.2017, а также кредитные учреждения стали полноправными участниками правоотношений в сфере долевого строительства.

При этом данная реформа долевого строительства распространялась на строительство многоквартирных домов, на которые разрешение на строительство получено после 01.01.2017. В период с 2017 по 2020 годы ООО «Высота» осуществляло строительство многоквартирных домов согласно разрешениям на строительство, полученных до 01.01.2017. Начиная со строительного сезона 2021 года ООО «Высота» обязано осуществлять долевое строительство с использованием проектного финансирования.

В конце 2020 года в ходе подготовительной работы для получения проектного финансирования истцом установлен факт невозможности исполнения условий договора о развитии застроенной территории от 10.11.2015.

При расселении граждан из аварийного жилья и многоквартирных домов, подлежащих сносу и расселению, ООО «Высота» выкупает у граждан приватизированные квартиры, вследствие чего Обществу переходит право собственности на данные земельные участки. Земельные участки под сносимыми многоквартирными домами разграничены и индивидуализированы. Земельный участок, собственность на которые не разграничена, по условиям Договора передается Окружной администрацией Обществу на праве аренды. Соответственно на территории, на которой будет осуществляться строительство многоквартирного дома, образуется несколько земельных участков (в среднем пять-шесть) с разными титулами владения, что противоречит градостроительному законодательству РФ и является основанием для кредитных организаций в отказе предоставления проектного финансирования.

Вследствие чего Обществом инициирована процедура изменения условий Договора в части изменения титула владения, передаваемых Окружной администрацией Обществу, для осуществления строительства.

Изначально ООО «Высота» могло осуществлять строительство только за счет заемных средств, чем, по сути, и является договор долевого участия строительства многоквартирных домов. Общество при заключении Договора исходило из того, что развитие застроенной территории будет осуществляться в том числе за счет земных средств.

Таким образом, невозможность формирования земельного участка с единым титулом владения повлечет невозможность получения проектного финансирования.

В соответствии с частью 1 статьи 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3-6 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7-9 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ.

При этом материалами дела подтверждается, ответчиком не отрицается, что в связи с несоблюдением Окружной администрацией своих обязательств по согласованию проекта планировки и межевания территорий, утверждения плана-графика, формированию границ развития застроенной территории, свободной от прав третьих лиц, привело к несоблюдению промежуточных сроков, и изменению окончательного срока исполнения договора.

В связи с невозможностью получения проектного финансирования согласно измененному Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» из-за наличия разных титулов владения несколькими земельными участками Общество не сможет осуществить строительство многоквартирных домов 3, 4 и 5 очереди развития застроенной территории части 78 квартала г. Якутска.

То есть без изменения условий договора о передаче земельных участков на праве собственности, истец не только лишится того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора, но и не сможет исполнить свои обязательства по договору.

При этом ООО Высота» уже понесены затраты в рамках исполнения своих обязательств по договору о развитии застроенной территории в размере 147 721 967,88 руб., из которых расходы, понесенные в связи с расселением 3 очереди 52 129 828,80 руб., расходы на расселение 4 очереди 13 152 000 руб., расходы на расселение 6 очереди 2 700 000 руб., расходы, понесенные в связи с подготовкой объекта к строительно-монтажным работам, на приобретение строительных материалов более 79 млн.

Договор развития является договором, имеющим взаимные права и обязанности, в том числе обязанность администрации создать все необходимые для выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных договором.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения.

На основании изложенного суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

При обращении в суд истец уплатил государственную пошлину в размере 6 000 руб. Согласно условиям мирового соглашения ответчик не возмещает судебные расходы истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Изменить пункт 3.3.5 договора о развитии застроенной территории в границах квартала «78» городского округа «город Якутск» от 10.11.2015, заключенного обществом с ограниченной ответственностью «Высота» и Окружной администрацией городского округа «город Якутск», изложив его следующей редакции:

«3.3.5 В срок не позднее 30 календарных дней с момента поступления заявки Стороной 2 о предоставлении безвозмездно в собственность прошедших государственный кадастровый учет земельных участков, предназначенных в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории для строительства, принять решение о предоставлении Стороне 2 в собственность безвозмездно без проведения торгов земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, при условии исполнения Стороной 2 п.3.13. и п.3.1.5 настоящего Договора».

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

Судья

В.С.Терских