Гражданский кодекс часть 1

о расторжении договора аренды земельного участка № 09-1/2010-1459 от 23.07.2010, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, район Медцентра, с кадастровым номером 14:36:106069:35, общей площадью 1 489 кв.м. и обязании в течение 10-ти дней со дня вступления в законную силу решения суда передать земельный участок по акту приема-передачи,

с участием сторон: истец: ИП ФИО1, ФИО2 по доверенности от 27.01.2015; ответчика: ФИО3 по доверенности от 12.01.2015 № 16,

У С Т А Н О В И Л:

Окружная администрация города Якутска (далее – истец, Администрация) обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка № 09-1/2010-1459 от 23.07.2010, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, район Медцентра, с кадастровым номером 14:36:106069:35, общей площадью 1 489 кв.м. и обязании в течение 10-ти дней со дня вступления в законную силу решения суда передать земельный участок по акту приема-передачи, по основаниям, изложенным в иске и поддержанным в суде.

Ответчик представил отзыв с изложением доводов возражения.

Судом установлены обстоятельства по делу.

На основании распоряжения Главы ГО «город Якутск» от 12.11.2008 № 3463р « О предоставлении земельного участка» между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 09-1/2010-1459 от 23.07.2010 (далее – договор).

Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке 16.08.2010 № 14-14-01/0341/2010-715, земельный участок передан по акту приема-передачи.

Пунктом 1.1 договора определен его предмет - земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия), город Якутск, район Медцентра, площадью 1489 кв.м., кадастровый номер № 14:36:106069:35, в целях проектирования и строительства комплекса «Семейный доктор».

Пунктом 2.1 договора установлен срок его действия - с 23.07.2010 по 23.07.2011.

Арендодатель имеет право досрочно в судебном порядке расторгнуть договор в случае невнесения Арендатором арендной платы в установленный срок независимо от ее последующего внесения (пункт 6.1).

Истец обратился в арбитражный суд с требованием о досрочном расторжении договора, указывая на невнесение ответчиком арендных платежей.

Дело рассматривается по общим правилам искового производства.

Суд, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав доводы истца, приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. В силу абзаца 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды, суд обязан установить следующие обстоятельства:

- неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей в установленные сроки более двух раз подряд;

- обращение арендодателя к арендатору с письменным предупреждением о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложением о расторжении договора;

- фактические действия (бездействие) арендатора по досудебному урегулированию спора после указанного обращения арендодателя.

Как следует из решения Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 04.03.2014г. по делу № А58-6229/2013, вступившим в законную силу, с ответчика в пользу истца взыскано сумма задолженности по арендной плате в размере 165 250,98руб., пени 35 000руб.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2008 № 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Статья 42 Земельного кодекса РФ возлагает на лиц, которым предоставлен земельный участок, обязанность своевременно приступить к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом, в силу положений статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Поскольку ответчик продолжал пользоваться имуществом после истечения срока, договор решением Арбитражного суда РС(Я) по делу № А58-6229/13 признан возобновленным на неопределенный срок.

При рассмотрении настоящего спора судом установлено, что за период пользования земельным участком, ответчиком участок огорожен, заключен договор генерального подряда от 15.03.2014 на строительство объекта «Комплекс «Семейный доктор», построен нулевой цикл незавершенного строительством объекта, составлены промежуточные акты приемки-сдачи результатов выпиленных работ № 11/04-01, № 11/04-02, № 11/04-03 от 15.04.2014, получены технические условия на присоединение к электрическим сетям.

Изложенное свидетельствует о выполнении истцом определенного объема работ для достижения цели строительства объекта.

В этой связи, принимая во внимание, что предметом договора аренды является земельный участок, предоставленный предпринимателю для целей строительства, суд приходит к выводу о применении к настоящему спору норм земельного законодательства, имеющих приоритетное значение по сравнению с нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений, объектом которых являются земельные участки, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды.

Учитывая выполнение истцом определенного объема работ для достижения цели строительства объекта недвижимости, суд, руководствуясь вышеуказанными положениями Земельного кодекса РФ и правовой позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, сформулированной в Постановлении Президиума от 23.12.2008 № 8985/08, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Кроме того, суд считает необходимым отметить и то обстоятельство, что требования о направлении арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок истцом не надлежащим образом исполнено.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

Судья Евсеева Е. А.