Решение № А58-7980/2022 от 26.07.2023 АС Республики Саха (Якутия)

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

город Якутск

Полный текст изготовлен 28.07.2023.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Николаевой Г. Л., при  ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания  Еремеевой Л.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества  с ограниченной ответственностью "Кинг-95" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к  Окружной администрация города Якутска (ИНН <***>, ОГРН <***>) о  внесении изменений в договор, 

с участием представителей:

от истца ФИО1 по доверенности от 14.06.2023 со сроком действия  один год, 

от ответчика ФИО2 по доверенности № 243 от 30.12.2022 со сроком  действия до 31.12.2023, ФИО3 на основании доверенности № 11 от  09.01.2023 со сроком действия до 31.12.2023, ФИО4 по доверенности № 12 от  09.01.2023 со сроком действия до 31.12.2023, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Кинг-95" обратилось в Арбитражный  суд Республики Саха (Якутия) (далее истец, Общество) с исковым заявлением к  Окружной администрация города Якутска (ответчик, Администрация) о внесении  изменений в договор о развитии застроенной территории в границах части квартала «112»  городского округа «город Якутск» от 17.05.2022 в следующей части (с учетом уточнения): 

Пункт 1.5.1 Договора изложить в следующей редакции: 

«Перечень жилых многоквартирных домов, признанных аварийными и  подлежащими сносу по состоянию на 01 сентября 2022 г., утвержденный Распоряжением  Главы городского округа «город Якутск»: 

Пункт 1.5.2 Договора изложить в следующей редакции:  «Перечень иных многоквартирных домов, зданий и сооружений, подлежащих сносу: 

Пункт 3.1.2 Договора изложить в следующей редакции: 

«В срок не позднее 1 (одного) календарного месяца с момента утверждения проекта  планировки застроенной территории разработать и предоставить на утверждение  ФИО5 Календарный план-график строительства объектов, предусмотренных  утвержденной документацией по планировке территории, в том числе предназначенных  для обеспечения нужд застроенной территории объектов инженерной инфраструктуры. 

Календарный план-график строительства объектов капитального строительства  включает в себя наименование и описание всех объектов капитального строительства на  территории, указанной в п. 1.3 Договора, планируемых возвести в течение срока действия 

настоящего Договора, а также сдачи этих объектов в эксплуатацию, согласно следующим  срокам: 

- 20 % от общего числа строящихся объектов капитального строительства должны  быть сданы в эксплуатацию не позднее 2 (второго) квартала 2024 года; 

- 20 % от общего числа строящихся объектов капитального строительства должны  быть сданы в эксплуатацию не позднее 2 (второго) квартала 2028 года; 

- 20 % от общего числа строящихся объектов капитального строительства должны  быть сданы в эксплуатацию не позднее 2 (второго) квартала 2030 года; 

- 20 % от общего числа строящихся объектов капитального строительства должны  быть сданы в эксплуатацию не позднее 2 (второго) квартала 2032 года; 

- 20 % от общего числа строящихся объектов капитального строительства должны  быть сданы в эксплуатацию не позднее 4 (четвертого) квартала 2034 года. 

В срок не позднее 1 (одного) календарного месяца с момента утверждения проекта  планировки застроенной территории разработать и предоставить на утверждение  ФИО5 Календарный план-график расселения собственников и нанимателей квартир,  расположенных в домах, перечень которых приведен в пункте 1.5.2 настоящего Договора,  включает в себя сроки передачи квартир: 

- 20% от общего числа домов перечисленных в пункте 1.5.2 должны быть расселены  (переданы собственникам либо нанимателям квартир) не позднее 4 (четвертого) квартала  2023 г.; 

- 20 % от общего числа домов перечисленных в пункте 1.5.2 должны быть  расселены (переданы собственникам либо нанимателям квартир) не позднее 4  (четвертого) квартала 2026 г.; 

- 20 % от общего числа домов перечисленных в пункте 1.5.2 должны быть  расселены (переданы собственникам либо нанимателям квартир) не позднее 4  (четвертого) квартала 2027 г.; 

- 20 % от общего числа домов перечисленных в пункте 1.5.2 должны быть  расселены (переданы собственникам либо нанимателям квартир) не позднее 4  (четвертого) квартала 2028 г.». 

Абзац 1 пункта 3.1.3. Договора изложить в следующей редакции: 

«В срок, установленный утвержденным календарным план-графиком строительства,  но не позднее 01 декабря 2028 года, создать либо приобрести, а также передать в  муниципальную собственность городского округа «город Якутск» благоустроенные,  готовые к заселению жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из  жилых помещений, указанных в п. 1.5.2. настоящего Договора, предоставленных по 

договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения  и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о  развитии и указанной в п. 1.3. настоящего Договора.». 

Абзац 1 пункта 3.1.5 Договора изложить в следующей редакции: 

«В случае не выполнения Стороной 2 плана-графика строительства, утвержденного  дополнительным соглашением № 2 к ДРЗТ, без уважительных причин, Сторона 2  обязуется не позднее 01 декабря 2030г. уплатить Стороне 1 возмещение за изымаемые на  основании решения Окружной администрации города Якутска, принятого в соответствии  с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах,  признанных аварийными и подлежащими сносу, расположенных на застроенной  территории, в отношении которой принято решение о развитии и указанных в п. 1.5.1  настоящего Договора, и земельные участки, на которых расположены такие  многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков,  находящихся в частной и муниципальной собственности, в случае, если таким  собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с п. 3.1.4. настоящего  Договора.». 

Абзац 2 пункта 3.1.6. Договора изложить в следующей редакции: 

«Сроки осуществления строительства должны обеспечить выполнение  утвержденного Календарного план-графика строительства объектов в границах  застроенной территории (приложение № 6), указанной в подпункте 1.3. настоящего  Договора, с максимальным сроком до 31 декабря 2034 года.». 

Абзац 3 пункта 3.1.7. Договора изложить в следующей редакции: 

«Осуществление строительства и (или) реконструкции должны обеспечить  выполнение утвержденного Календарного плана-графика строительства объектов в  границах застроенной территории, указанной в п. 1.3. настоящего Договора, с  максимальным сроком до 31 декабря 2034 года.». 

Абзац 2 пункта 3.1.10. Договора изложить в следующей редакции: «Осуществление  строительства должно обеспечить выполнение утвержденного Плана-графика  строительства объектов в границах застроенной территории, указанных в п. 1.3.  настоящего Договора, с максимальным сроком до 31 декабря 2034 года.». 

Пункт 3.3.5 договора изложить в следующей редакции: 

«В срок не позднее 30 календарных дней с момента поступления заявки Стороной 2  о предоставлении безвозмездно в собственность прошедших государственный  кадастровый учет земельных участков, предназначенных в соответствии с утвержденной 

документацией по планировке территории для строительства, принять решение о  предоставлении Стороне 2 в собственность безвозмездно без проведения торгов  земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или  государственная собственность на которые не разграничена, при условии исполнения  Стороной 2 п.3.1.3. и п.3.1.5 настоящего Договора». 

Как следует из искового заявления, 03.11.2016 Общество во исполнение п.3.1.1  договора направило Администрации для утверждения проект планировки и межевания  территории. В соответствии с пунктом 3.3.1 договора Администрация обязана утвердить  проект либо мотивировано отказать в его утверждении в течение 60 календарных дней.  Однако Администрацией данное обязательство выполнено только 14.08.2017 (просрочка 9  мес). Во исполнение п.3.1.2 договора истец направил ответчику для утверждения план- график 18.05.2022. Ответчик обязан утвердить либо мотивировано отказать в его  утверждении в течение 14 дней после направления. Данное обязательство до настоящего  момента не выполнено администрацией. 

Истец указывает на то, что в связи с существенным изменением Федерального  законодательства о долевом строительстве в части введения проектного финансирования долевого  строительства кредитными учреждениями, которые требуют, чтобы земельные участки под  строительство многоквартирных домов были единые и под ним титулом владения, что при  расселении приватизированных квартир, в многоквартирных домах, подлежащих сносу,  невозможно, так как у застройщика при расселении возникает право собственности на земельные  участки, расположенные под сносимыми многоквартирными домами, ООО «Кинг-95» обратилось  к Окружной администрации города Якутска с письмом от 17.05.2022 № 337, с которым направило  предложение об изменении договора в виде проекта дополнительного соглашения № 2 к договору  от 17.05.2016. Администрация письмом от 07.07.2022 № ОА-676 сообщило о возможности  изменения условий договора исключительно в судебном порядке. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в суд с  настоящим иском. 

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации объявлялись перерывы. 

В судебном заседании ответчиком представлен оригинал мирового соглашения от  18.07.2023 с приложениями. 

Представленные документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 66  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Представители сторон ходатайство об утверждении мирового соглашения  поддержали. 

Мировое соглашение подписано полномочными представителями сторон: со  стороны истца мировое соглашение подписано директором ООО «Кинг-95» ФИО6, со стороны ответчика Главой городского округа «город Якутск» ФИО7 

Последствия заключения мирового соглашения и прекращения производства по делу  сторонам понятны. 

Судом проверен перечень жилых многоквартирных домов, признанными  аварийными и подлежащими сносу, поскольку адреса, указанные в договоре о развитии  застроенной территории от 17.05.2016 отличается от перечня домов, указанных в мировом  соглашении от 18.07.2023. В качестве доказательства изменения перечня жилых  многоквартирных домов представлены в материалы дела дополнительное соглашение от  28.11.2018, согласно которому исключены подпункты 5 и 6 в пункте 1.5.1 договора и  подпункты 21 и 22 в пункте 1.5.2 договора, а также приказы Департамента  градостроительства и транспортной инфраструктуры Окружной администрации города  Якутска № 1194 от 29.06.2022 «Об уточнении сведений, содержащихся в государственном  адресном реестре», № 1195 от 29.06.2022 «Об актуализации адресных сведений в  государственном адресном реестре», № 1678 от 29.09.06.2023 № 1678 «Об актуализации  адресных сведений в государственном адресном реестре». 

В судебном заседании, состоявшемся 26.07.2023, объявлена резолютивная часть  определения о прекращении производства по делу в части, связи с утверждением  мирового соглашения следующего содержания: 

«Окружная администрация города Якутска, в лице Главы городского округа «город  Якутск» ФИО7, действующего на основании Устава  городского округа "город Якутск", именуемая в дальнейшем Ответчик, с одной стороны,  и Общество с ограниченной ответственностью «Кинг-95», в лице директора ФИО6, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем Истец,  с другой стороны, а при совместном упоминании именуемые Стороны, заключили  настоящее мировое соглашение о нижеследующем: 

I. Настоящее мировое соглашение заключается Сторонами на основании ст.ст. 139,  140 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в целях  урегулирования спора, возникшего в связи с отказом Ответчика в изменении условий  договора о развитии застроенной территории в границах части квартала «112» городского 

округа «город Якутск», заключенного Сторонами 15.06.2016г. (далее - Договор). 

II. По настоящему Мировому соглашению Стороны обязаны изменить существенные  условия Договора в течение 3 рабочих дней с момента утверждения настоящего Мирового  соглашения путем заключения дополнительного соглашения к Договору со следующими  условиями: 

Дополнительное соглашение № ____

 к договору о развитии застроенной территории в границах части квартала «112»

городского округа «город Якутск»

Окружная администрация города Якутска, именуемая в дальнейшем «Сторона 1», в 

лице Главы городского округа «город Якутск» ФИО7, 

действующего на основании Устава городского округа "город Якутск", с одной стороны, 

и Общество с ограниченной ответственностью «Кинг-95», именуемое в дальнейшем 

«Сторона 2» в лице директора ФИО6, действующего на 

основании Устава, с другой стороны, а при совместном упоминании именуемые 

«Стороны», заключили настоящее дополнительное соглашение к Договору о развитии 

застроенной территории в границах части квартала «112» городского округа «город 

Якутск», заключенного 17.05.2016 (далее - Договор), о нижеследующем:

«Перечень жилых многоквартирных домов, признанных аварийными и 

подлежащими сносу по состоянию на 28 июня 2023 г., утвержденный Распоряжением 

Главы городского округа «город Якутск»:

«Перечень иных многоквартирных домов, зданий и сооружений, подлежащих сносу: 

«В срок, установленный утвержденным календарным план-графиком строительства,  но не позднее 01 декабря 2028 года, создать либо приобрести, а также передать в  муниципальную собственность городского округа «город Якутск» благоустроенные,  готовые к заселению жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из  жилых помещений, указанных в п. 1.5.2. настоящего Договора, предоставленных по  договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения  и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о  развитии и указанной в п. 1.3. настоящего Договора.». 

«В случае не выполнения Стороной 2 плана-графика строительства, утвержденного  дополнительным соглашением № 2 к Договору, без уважительных причин, Сторона 2  обязуется не позднее 31 января 2029 года уплатить Стороне 1 возмещение за изымаемые  на основании решения Окружной администрации города Якутска, принятого в  соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных  домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, расположенных на застроенной  территории, в отношении которой принято решение о развитии и указанных в п. 1.5.1  настоящего Договора, и земельные участки, на которых расположены такие  многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков,  находящихся в частной и муниципальной собственности, в случае, если таким  собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с п. 3.1.4. настоящего  Договора.». 

«Сроки осуществления строительства должны обеспечить выполнение  утвержденного Календарного план-графика строительства объектов в границах  застроенной территории (приложение № 8), указанной в подпункте 1.3. настоящего  Договора, с максимальным сроком до 31 декабря 2034 года.». 

6. Абзац 3 пункта 3.1.7. Договора изложить в следующей редакции:

«Осуществление строительства и (или) реконструкции должны обеспечить  выполнение утвержденного Календарного плана-графика строительства объектов в  границах застроенной территории, указанной в п. 1.3. настоящего Договора, с  максимальным сроком до 31 декабря 2034 года.». 

«Осуществление строительства должно обеспечить выполнение утвержденного  Плана-графика строительства объектов в границах застроенной территории, указанных в  п. 1.3. настоящего Договора, с максимальным сроком до 31 декабря 2034 года.». 

«Настоящий Договор вступает в силу со дня его подписания обеими Сторонами и  действует до исполнения Сторонами все обязательств по настоящему Договору. Срок  действия настоящего Договора до 31 декабря 2034 года.». 

III. В случае нарушения одной из Сторон условий настоящего Мирового  соглашения, то другая Сторона вправе на основании п. 2 ст. 142 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации обратиться в Арбитражный суд  Республики Саха (Якутия) с ходатайством о выдаче ему исполнительного листа. 

IV. Ответчик не возмещает судебные расходы Истца.

V. Настоящее Мировое соглашение составлено в трёх экземплярах, по одному для  каждой Стороны и для Арбитражного суда Республики Саха (Якутия). 

VI. Последствия прекращения производства по делу в связи с заключением мирового  соглашения Сторонам разъяснены и понятны. 

Ответчик: Истец:
Окружная администрация города ООО «Кинг-95»
Якутска 

Глава городского округа «город Якутск» Директор

_______________Е.Н. ФИО7 ___________ФИО6

Приложение № 1

к дополнительному соглашению

от «__ »_____ 2023 года

к Договору о развитии застроенной территории

в границах квартала «112» городского округа «город Якутск»

от «17» мая 2016 года

Календарный план-график строительства (реконструкции) всех

объектов капитального строительства развития застроенной территории 

квартала «112» города Якутска

Ответчик: Истец:
Окружная администрация города Якутска ООО «Кинг-95»

Глава городского округа «город Якутск» Директор

________________________Е.Н. ФИО7 _______________________ ФИО6

Приложение № 2

к дополнительному соглашению

от «__»_____ 2023 года

к Договору о развитии застроенной территории

в границах квартала «112» городского округа «город Якутск» 

от «17» мая 2016 года

График расселения жильцов, проживающих в многоквартирных жилых 

домах, подлежащих сносу, расположенных в границах застраиваемой 

территории в границах части «112» квартала городского округа «город 

Якутск»

Ответчик: Истец:
Окружная администрация города Якутска ООО «Кинг-95»

Глава городского округа «город Якутск» Директор

________________________Е.Н. ФИО7 _______________________ ФИО6».

Таким образом, стороны урегулировали спор за исключением положений пункта  3.3.5 договора, в связи с чем исковые требования в указанной части подлежат  рассмотрению судом по существу. 

Судом установлены следующие обстоятельства.

В целях обеспечения устойчивого развития застроенных территорий в рамках  приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – Гражданам  России, реализации генерального плана развития города Якутска, утверждённого  распоряжением Правительства Республики Саха (Якутия) от 31.12.2004 № 1624-р, в  соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Правилами  землепользования и застройки города Якутска, Постановлением Городского Собрания  депутатом города Якутска от 16.03.2005 ПГС-30-1 «Об утверждении генерального плана 

городского округа «город Якутск», распоряжением Окружной администрацией города  Якутска от 01.06.2015 № 912р «О развитии застроенной территории в границах части  квартала «112» городского округа «город Якутск» принято решение о развитии  застроенной территории в границах части квартала «112» городского округа «город  Якутск» общей площадью 37 547,1 кв.м. согласно приложению № 1 «Перечень адресов  зданий, строений, сооружений, признанных аварийными и подлежащих сносу.». 

Распоряжением Окружной администрации города Якутска от 29.09.2015 № 1682р  внесены изменения в приложение № 1 распоряжения от 01.06.2015 № 912р. 

На основании протокола открытого аукциона № 003-ЗТ-18 от 06.05.2016 между  сторонами заключен договор о развитии застроенной территории в границах части  квартала «112» городского округа «горд Якутск» от 17.05.2016. 

В соответствии с пунктом 1.1 договора Сторона 2 обязуется в установленный настоящим  договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств  других лиц выполнить обязательства, предусмотренные настоящим договором, а Сторона 1  обязуется создать необходимые условия для выполнения Стороной 2 обязательств,  предусмотренных настоящим Договором. 

Местоположение и границы застроенной территории, в отношении которой принято  решение о развитии, утверждено распоряжением Окружной администрации города Якутска №  1682р от 29.09.2015 (Приложение № 3) (п. 1.3 договора). 

Согласно п. 1.4 площадь застраиваемой территории составляет 47 201,1 кв.м. 

В пункте 1.5 договора приведен перечень зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу  или реконструкции. 

В соответствии с пунктом 2.1 договора цена права на заключение договора составила 9 320  464,11 руб. 

Согласно пункту 3.3.1 договора Сторона 1 обязуется не позднее 60 календарных дней с  момента представления Стороной 2 указанной в п. 3.1.11 Договора документации по планировке  территории, осуществить ее утверждение или направить Стороне 2 мотивированный отказ в  утверждении представленного проекта планировки застроенной территории. 

Согласно пункту 3.3.5 договора Сторона 1 обязуется в срок не позднее 30 календарных дней  с момента поступления заявки Стороной 2 о предоставлении в аренду прошедших  государственный кадастровый учет земельных участков, предназначенных в соответствии с  утвержденной документацией по планировке территории для строительства, принять решение о  предоставлении Стороне 2 в аренду без проведения торгов земельных участков, которые  находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не  разграничена, при условии исполнения Стороной 2 пунктов 3.1.3, 3.1.5. 

Истец, указывая на то, что на момент заключения договора стороны не могли  предполагать, что федеральный законодатель примет изменения законодательства, 

касающиеся в части защиты прав дольщиков с целью исключения их обмана путем  введения проектного финансирования (целевого займа) и эскроу-счетов. То есть стороны  не исходили из того, что такие изменения федерального законодательства будут приняты  в будущем. Первое изменение в федеральный закон о долевом строительстве с введением  понятий кредит, целевой займ (проектное финансирование), эскроу-счета внесено  03.07.2016 - Федеральный закон № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов  недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской  Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»), который  вступил в законную силу 01.01.2017, а некоторые его положения 01.07.2017, а также  кредитные учреждения стали полноправными участниками правоотношений в сфере  долевого строительства. 

При этом данная реформа долевого строительства распространялась на  строительство многоквартирных домов, на которые разрешение на строительство  получено после 01.01.2017. Ранее ООО «Кинг-95» осуществляло строительство  многоквартирных домов согласно разрешениям на строительство, полученных до  01.01.2017. Начиная со строительного сезона 2021 года ООО «Кинг-95» обязано  осуществлять долевое строительство с использованием проектного финансирования. 

В конце 2020 года в ходе подготовительной работы для получения проектного  финансирования истцом установлен факт невозможности исполнения условий договора о  развитии застроенной территории от 17.05.2016. 

При расселении граждан из аварийного жилья и многоквартирных домов,  подлежащих сносу и расселению, ООО «Кинг-95» выкупает у граждан  приватизированные квартиры, вследствие чего Обществу переходит право собственности  на данные земельные участки. Земельные участки под сносимыми многоквартирными  домами разграничены и индивидуализированы. Земельный участок, собственность на  которые не разграничена, по условиям Договора передается Окружной администрацией  Обществу на праве аренды. Соответственно на территории, на которой будет  осуществляться строительство многоквартирного дома, образуется несколько земельных  участков (в среднем пять-шесть) с разными титулами владения, что противоречит  градостроительному законодательству РФ и является основанием для кредитных  организаций в отказе предоставления проектного финансирования. 

Вследствие чего Обществом инициирована процедура изменения условий Договора  в части изменения титула владения, передаваемых Окружной администрацией Обществу,  для осуществления строительства. 

Изначально ООО «Кинг-95» могло осуществлять строительство только за счет  заемных средств, чем, по сути, и является договор долевого участия строительства  многоквартирных домов. Общество при заключении Договора исходило из того, что  развитие застроенной территории будет осуществляться, в том числе за счет заемных  средств. 

Истец указывает на невозможность формирования земельного участка с единым  титулом владения, что повлечет невозможность получения проектного финансирования;  несоблюдение Окружной администрацией своих обязательств по согласованию проекта  планировки и межевания территорий, утверждения плана-графика, формированию границ  развития застроенной территории, свободной от прав третьих лиц, привело к  несоблюдению промежуточных сроков, и изменению окончательного срока исполнения  договора. 

В связи с невозможностью получения проектного финансирования согласно  измененному Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в  долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о  внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» из-за  наличия разных титулов владения несколькими земельными участками Общество не  сможет осуществить строительство многоквартирных домов 2-ой и последующих  очередей развития застроенной территории части 112 квартала г. Якутска. 

То есть без изменения условий договора о передаче земельных участков на праве  собственности, истец не только лишится того, на что был вправе рассчитывать при  заключении договора, но и не сможет исполнить свои обязательства по договору. 

При этом ООО «Кинг-95» указывает на понесенные затраты в рамках исполнения  своих обязательств по договору о развитии застроенной территории в размере более 

Поскольку, договор развития является договором, имеющим взаимные права и  обязанности, в том числе обязанность администрации создать все необходимые для  выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных договором. Существенное  изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора,  является основанием для его изменения в судебном порядке. 

Указанные обстоятельства послужили основаниями для обращения в суд с  настоящим иском, в том числе с требованием изложить пункт 3.3.5 договора в следующей  редакции: «В срок не позднее 30 календарных дней с момента поступления заявки  Стороной 2 о предоставлении безвозмездно в собственность прошедших государственный  кадастровый учет земельных участков, предназначенных в соответствии с утвержденной 

документацией по планировке территории для строительства, принять решение о  предоставлении Стороне 2 в собственность безвозмездно без проведения торгов  земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или  государственная собственность на которые не разграничена, при условии исполнения  Стороной 2 п.3.1.3. и п.3.1.5 настоящего Договора». 

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, по основаниям, изложенным в  отзыве, в том числе в связи с тем, что изменения федерального законодательства о  долевом строительстве в рамках проекта по развитию застроенной территории не может  быть признано существенным изменение обстоятельств, из которых стороны исходили  при заключении договора, поскольку относится к предпринимательским рискам  застройщика; кроме того, ответчик указывает на неисполнение истцом обязательств,  предусмотренных пунктами 3.1.3-3.1.5 договора. 

Суд, проверив доводы сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской  Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут  по решению суда только: 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для  другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была  вправе рассчитывать при заключении договора. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской  Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено  стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить  или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или  установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

Материалами дела подтверждается, что истец обращался к ответчику с просьбой  внести изменения в договор. 

Вместе с тем, ответчик, сославшись на то, что изменение вида права на земельные  участки, предоставляемые в границах застроенной территории с права аренды на право  собственности на данном этапе недопустимо, отказался от внесения изменения в договор. 

Следовательно, данное требование закона соблюдено Обществом путем направления  Администрации проекта дополнительного соглашения к договору. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации  существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении  договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не  предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств  признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли  это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен  на значительно отличающихся условиях. 

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации если  стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно  изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть  расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен  судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих  условий: 

Федеральным законом от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в  Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты  Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» (далее -  Закон № 494-ФЗ) глава 5.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ст. ст.  46.1 - 46.11) признана утратившей силу с 30.12.2020. Одновременно Градостроительный  кодекса Российской Федерации был дополнен главой 10 «Комплексное развитие  территории». 

Корреспондирующие изменения внесены в отдельные законодательные акты. При  этом предусматривается, что положения измененных законодательных актов  распространяются на правоотношения, возникшие после 30.12.2020, с учетом ряда  особенностей (ч. 1 ст. 18 Закона № 494-ФЗ). 

Так, в частности, договоры о развитии застроенных территорий, заключенные в  соответствии с Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции,  действовавшей до дня вступления в силу Закона № 494-ФЗ), а также договоры,  предусматривающие предоставление земельных участков из государственной или  муниципальной собственности в целях реализации указанных договоров о развитии  застроенных территорий, сохраняют свое действие в соответствии с условиями таких  договоров с учетом особенностей, предусмотренных ч. 6 ст. 18 Закона № 494-ФЗ. При  этом изменение и расторжение указанных в настоящей части договоров осуществляются в  порядке, действовавшем на день заключения таких договоров (ч. 5 ст. 18 Закона № 494- ФЗ). 

Из текста нормы пункта 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской  Федерации (действующей на момент заключения договора) следует, что условия аукциона  не могут быть изменены только при заключении договора, однако запрета на изменение  условий аукциона впоследствии, в других случаях не установлено, например, в  соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Соответственно, договор развития застроенной территории может меняться, в том  числе по основаниям, изложенным в статье 451 Гражданского кодекса Российской  Федерации. В соответствии с указанной нормой любой договор (если нет прямого  запрета) может быть изменен в случае существенного изменения обстоятельств, из  которых стороны исходили при заключении договора. В этом случае стороны могут  самостоятельно договориться о необходимых изменениях либо в случае не достижения  согласия обратиться в суд с соответствующим требованием. 

Согласно пункту 9 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской  Федерации существенным условием договора о развитии застроенной территории  является обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом,  заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств,  предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без  проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в  границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии,  земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или  государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими  земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не  предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам;  максимальные сроки выполнения указанного обязательства. Договором может быть 

предусмотрено предоставление таких земельных участков по мере выполнения  обязательств, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей части. 

При этом вопреки доводам ответчика, условия аукциона не оговаривали титул прав  на земельные участки, предоставляемые муниципальным образованием стороне договора. 

При расчете начальной цены предмета аукциона передаваемое право застройщика на  земельные участки в границах ДРЗТ на праве аренды либо на праве собственности не  учитывалось. Следовательно, предлагаемое застройщиком изменение условия договора не  влияет на определение цены договора. 

Градостроительное законодательство, действовавшее в соответствующий период  времени, не устанавливало вид права (собственность либо аренда), на котором лицу, с  которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляются  земельные участки. 

При этом пунктом 1 статьи 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации, в  редакции, действовавшей до 30.12.2020, предусмотрено предоставление земельного  участка, образованного в границах застроенной территории, в отношении которой  заключен договор о ее развитии лицу, с которым заключен этот договор, бесплатно, на  праве собственности. 

Таким образом, земельное законодательство допускает предоставление в  собственность земельных участков, образованных в границах застроенной территории, в  отношении которых до дня вступления в силу Закона № 494-ФЗ заключен договор о ее  развитии, лицам, с которыми заключен этот договор. 

Обязанность по предоставлению земельного участка по своему характеру является  публичными функциями администрации, без исполнения которых органом местного  самоуправления Общество лишено возможности произвести какое-либо строительство на  застроенной территории как таковое. 

Федеральным законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ "О внесении изменений в  Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных  объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты  Российской Федерации", внесены изменения на отношения, связанные с привлечением  денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания)  многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, с использованием счетов  эскроу, а также с участием кредитных учреждений по предоставлению кредитов,  проектного финансирования. 

Согласно пункту 4.1 договор вступает в силу со дня его подписания и действует до  исполнения сторонами всех обязательств. 

Таким образом, обязанности Общества по исполнению обязательства по договору о  развитии застроенной территории, как застройщика, сохраняются до полного исполнения  договора, с использованием проектного финансирования. 

Невозможность формирования земельного участка с единым титулом владения  повлечет невозможность получения проектного финансирования. 

В соответствии с частью 1 статьи 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной  территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором  срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств  других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3-6 части 3 статьи 46.2  ГрК РФ, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать  необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7-9 части 3  статьи 46.2 ГрК РФ. 

При этом материалами дела подтверждается, ответчиком не отрицается, что в связи с  несоблюдением Окружной администрацией своих обязательств по согласованию проекта  планировки и межевания территорий, утверждения плана-графика, формированию границ  развития застроенной территории, свободной от прав третьих лиц, привело к  несоблюдению промежуточных сроков, и изменению окончательного срока исполнения  договора. 

В связи с невозможностью получения проектного финансирования согласно  измененному Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом  строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении  изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» из-за наличия  разных титулов владения несколькими земельными участками Общество не сможет  осуществить строительство многоквартирных домов в соответствии с условиями  договора. 

То есть без изменения условий договора о передаче земельных участков на праве  собственности, истец не только лишится того, на что было вправе рассчитывать при  заключении договора, но и не сможет исполнить свои обязательства по договору. 

Договор развития является договором, имеющим взаимные права и обязанности, в  том числе обязанность администрации создать все необходимые для выполнения  застройщиком обязательств, предусмотренных договором. 

Кроме того, Администрация, осуществляя деятельность в соответствии с  действующим законодательством и вступая в договорные отношения, должно было  предвидеть последствия совершения им юридически значимых действий. При этом 

ответчик обязан не только знать нормы гражданского законодательства, но и обеспечить  соблюдение этих норм. 

Изменения законодательства, касающиеся защиты прав дольщиков, которые стороны  не могли предвидеть при подписании договора, привели к невозможности формирования  земельного участка с единым титулом владения. 

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при  заключении договора, является основанием для его изменения.  

Доводы ответчика о том, что Обществом не исполнены п.3.1.3. и п.3.1.5 договора  судом не принимаются, поскольку предложенная истцом редакция пункта 3.3.5 договора о  развитии застроенной территории в границах части квартала «112» городского округа  «город Якутск» от 17.05.2022 содержит условие исполнении Обществом указанных  пунктов. 

На основании изложенного, с учетом приведенных норм права, исковые требования  подлежащими удовлетворению. 

При обращении в суд истец уплатил государственную пошлину в размере 6 000 руб.  Согласно условиям мирового соглашения ответчик не возмещает судебные расходы  истца. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Изменить пункт 3.3.5 договора о развитии застроенной территории в границах части  квартала «112» городского округа «город Якутск» от 17.05.2022, заключенного между  Окружной администрацией городского округа «город Якутск» (Сторона 1) и обществом с  ограниченной ответственностью "Кинг-95" (Сторона 2), изложив его следующей  редакции: 

«3.3.5. В срок не позднее 30 календарных дней с момента поступления заявки  Стороной-2 о предоставлении безвозмездно в собственность прошедших государственный  кадастровый учет земельных участков, предназначенных в соответствии с утвержденной  документацией по планировке территории для строительства, принять решение о  предоставлении Стороне 2 в собственность безвозмездно без проведения торгов  земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или  государственная собственность на которые не разграничена, при условии исполнения  Стороной 2 п.3.1.3. и п.3.1.5 настоящего Договора». 

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в  течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через  Арбитражный суд Республики Саха (Якутия). 

Судья Г.Л. Николаева

Электронная подпись действительна.
Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России
Дата 03.03.2023 3:20:00

 Кому выдана Николаева Галина Леонидовна