Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе: судьи Андреева В. А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ивановой А.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республика Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) от 30.08.2018 № 137 к Акционерному обществу "Госснабсбыт Якутии" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора аренды земельного участка от 20.06.2013 №472, об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок, с кадастровым номером 14:15:000000:4023, находящейся по адресу: Республики Саха (Якутия), Мегино – Кангаласского района, Нерюктинский наслег, урочище Суму, для строительства транспортно – логического центра, общей площадью 650 000 кв.м.,

о расторжении договора аренды земельного участка от 20.06.2013 № 476, об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 14:15:000000:4022, находящийся по адресу: РС (Я), Мегино-Кангаласский улус, Нерюктяинский наслег, урочище Суму, для строительства транспортно-логистического центра, общей площадью 150 000 кв.м.,

при участии в судебном заседании от истца – ФИО1 по доверенности, от ответчика ФИО2 по доверенности, ФИО3 по доверенности.

У С Т А Н О В И Л:

20.06.2013 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Саха (Якутия) (далее Управление, истец) и Акционерным обществом "Госснабсбыт Якутии» (далее Общество, ответчик) был заключены договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 473 с кадастровым номером 14:15:000000:4022, по адресу: PC (Я), Мегино-Кангаласский район, Нерюктяинский наслег, урочище Суму, для строительства транспортно-логистического центра (далее - ТЛЦ), общей площадью 150 000 кв.м. и договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 472 с кадастровым номером 14:15:000000:4023, по адресу: PC (Я), Мегино-Кангаласский район, Нерюктяинский наслег, урочище Суму, для строительства (далее -ТЛЦ), общей площадью 650 000 кв.м. Данные договора были зарегистрированы в ЕГРН Управлением Росреестра по РС(Я) (запись № 14-14-01/108/2013-549 от 10.07.2013) и (запись № 14-14-01/108/2013-548 от 10.07.2013).

В соответствии с условиями данных договоров Управление передало в аренду ответчику земельные участки (которые являются смежными) и предоставлены в целях строительства одного объекта строительства - транспортно–логистического центра, сроком на 10 лет.

09.10.2017 Управлением была проведена проверка фактического использования и сохранности земельного участка с кадастровым номером 14:15:000000:4022 по результатам которого был составлен акт № П-14-17.

Из содержания данного акта следует, что арендные платежи за пользование участком производятся Обществом своевременно (п.3.1 акта), на территории участка располагается линия электропередачи ВЛ-0,4 Квт протяженностью 875 метров, другие объекты недвижимого имущества отсутствуют, часть участка отсыпана песком.

Данный акт также установил, (п.4.4 акта) что указанный земельный участок используется в комплексе с земельным участком с кадастровым номером 14:15:000000:4023 на котором расположены объекты недвижимости (трансформаторная подстанция, линия электропередач объект незавершенного строительства (подъездной железнодорожный путь).

Истец считая, что Обществом земельные участки переданные ответчику в аренду используются им не в соответствии с видом разрешенного использования 10.07.2018 направило в адрес Общество претензию (требование) о расторжении договоров аренды.

В связи с тем, что Общество не согласилось с доводами Управления о существенном нарушении условий договоров аренды выразившихся в использовании земельного участка не в целях предусмотренных договорами, истец обратился с соответствующими исками в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) о расторжении данных договоров аренды и обязании передать Управлению земельные участки.

На основании поданных истцом заявлений Арбитражным судом были возбуждены исковые производства с присвоением номеров дел № А58-8144/2018 и № А58-8145/2018 соответственно.

На основании ходатайства ответчика Определением Арбитражного суда от 04.10.2018 по делу№ А58-8144/2018 указанное дело было объединено с делом №А58-8145/2018 в одно производство для совместного рассмотрения.

В связи с этим, в данном деле рассматриваются два требования о расторжении договоров аренды.

В представленном отзыве на исковые заявления Общество отклонило доводы истца, указав, что использует земельные участки по целевому назначению, своевременно предоставляет отчеты об их использовании, а тот факт, что истцом не было установлено возведения транспортно-логистического центра как объекта недвижимости не может свидетельствовать о существенном нарушении условий договоров аренды, поскольку действия ответчика по строительству объектов недвижимости, строительству подъездных путей, линий электропередачи, создание проектной документации объекта, заключение договоров не осуществлению организации перевозок грузов с АО «железные дороги Якутии» с присвоением кода грузополучателя, приобретение специальной техники свидетельствуют об использовании земельных участков в соответствии с установленным назначением.

Истцом в материалы дела представлены акты обследования земельных участков от 20.09.2018 из содержания которых следует, что по земельному участку с кадастровым номером 14:15:000000:4023 установлено, что часть его отсыпана песком, часть участка под железнодорожным тупиком отсыпана гранитным щебнем. Оборудован переезд на другую площадку. Подведена электролиния ВЛ-400 к охранной будке. На земельном участке на момент обследования расположены: административные вагончики в количестве 4 шт., железобетонные конструкции: мостовые переходы, лотки для приема и перевозки нефтепродуктов, монтируются подкрановые пути 1 и 2 для козлового крана параллельно к железнодорожному подъездному пути.

Границы земельного участка определены столбами по основным точкам границы земельного участка. Общество использует часть земельного участка с кадастровым номером 14:15.000000:4023 площадью 65 га, на котором расположены объекты недвижимости:

- 14:15:000000:4589 (трансформаторная подстанция ТП-400 к Ва - сооружение электроэнергетики), собственность ответчика.

- 14:15:000000:4616 (линия электропередачи ВЛ-0,4 кВ - сооружение электроэнергегики), собственность ответчика,

- 14:15:000000:4590 (линии электропередачи ВЛ-10 кВ), собственность ответчика.

- 14:15:000000:4591 (линия электропередачи ВЛ-0,4 кВ - сооружение электроэнергетики), собственность ответчика,

- 14:15:140004:231 (объект незавершенного строительства - железнодорожный путь), собственность ответчика, на земельном участке расположена часть железнодорожного подъездного пути (ориентировочно 97%),

- 14:15:140004:433 (7.1. сооружение железнодорожного транспорта, протяженность 1611 м., собственность ответчика.

Кроме того, часть действующей автодороги протяженностью 731,5 м. не имеющая технические и правоустанавливающие документы.

По земельному участку с кадастровым номером 14:15:000000:4022 установлено, что местоположение характерных точек границ земельного участка определены столбами. Пересечение границ смежных земельных участков в ходе осмотра не установлено. Общество использует часть земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости:

- 14:15:000000:4616 (линия электропередачи ВЛ-0,4 кВ - сооружение электроэнергетики), собственность ответчика,

- 14:15:000000:4590 (линии электропередачи ВЛ-10 кВ), собственность ответчика.

На основании денных актов истец пришел к выводу, что строительство транспортно - логистического центра ответчиком не производиться, что в соответствии с требованиями пункта 6.3.1 договоров является основанием для расторжения договоров в судебном порядке.

В судебном заседании представителем истца представлено дополнение к исковому заявлению согласно которому указал, что в нарушение условий договора п.5.1.2 Обществом используется земельные участки не в соответствии с видом разрешенного строительства, что также является основанием для расторжения договоров аренды.

Представителем ответчика представлен отзыв на дополнение к исковому заявлению.

В судебном заседании объявлялся перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с 11 часов 45 минут 28.11.2018 до 12 часов 30 минут 05.12.2018. После судебного перерыва судебное разбирательство продолжено.

Изучив материалы дела, суд пришел к следующему.

Суд квалифицирует сложившиеся между сторонами правоотношения, как вытекающие из договора аренды, регламентированного главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Положения данной нормы права регулируют также и обязательства, вытекающие из договора аренды нежилых помещений.

На основании статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть так же лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Право собственности на земельные участки зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

Арендодателем обязательства по договорам аренды исполнены надлежащим образом, что подтверждается актами приема-передачи, доказательствами, предоставленными в материалы дела.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

В пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания для отказа арендодателя от исполнения договора и для его расторжения во внесудебном порядке, в том числе основания, связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя.

Согласно названной статье другие основания для этого в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть установлены договором аренды.

В случае расторжения договора по требованию одной из сторон подлежат применению положения пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательному соблюдению истцом досудебного порядка расторжения договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 23 (абзац 3) постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

По общим правилам существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Заявляя исковые требования о расторжении договоров аренды истец указал, что ответчиком был нарушен пункт 6.3.1 договоров аренды.

Из содержания данного пункта договоров следует, что стороны договорились, о праве Управления как арендодателя досрочно расторгнуть договор при использовании ответчиком (арендатором) в целях не предусмотренных договором.

Суд, исследовав и оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приходит к выводу о недоказанности истцом факта существенного нарушения условий договора со стороны ответчика.

В материалах дела представлены доказательства по осуществлению со стороны ответчика действий направленных на освоения земельных участков в соответствии с целями их использования.

Из источников отрытой информации следует, что Транспортно-логистическим центром признается логистический центр, предназначенный для оказания комплекса транспортно-экспедиционных услуг при перевозке грузов, а также сопутствующих услуг, связанных с организацией перевозки грузов. Транспортно-логистические центры предназначены для оптимизации внутренних и внешних материальных потоков, а также сопутствующих им информационных и финансовых потоков с целью минимизации общих логистических затрат.

Ответчик осуществляя действия по созданию транспортно-логистического центра подготовил строительную площадку посредством очистки территории земельных участков от лесных насаждений, произвел отсыпку и планировку площадок (на основании заключенных и исполненных контрактов с ООО «Лидер» от 19.08.2013 №3-К-19-08-13, ООО «ЯкутСпецСтрой» от 23.10.2013 №10/23-13-ТЛЦ, ИП ФИО4 от 01.07.2014 №ОЛ-01-07-14, ООО «Чолбон» от 01.08.2014 №ДП-01-08-14, от 01.06.2015 №ДП-01-06-15);

Ответчик также провел предпроектные работы (геодезические и геологические изыскания) (на основании договоров с ООО Проектная фирма «Хот» от 27.09.2013 №22 и с ОАО «ЯкутТИСИЗ» от 12.03.2014 №5914, а также осуществлял действия по разработке проектной документации: раздел «Генеральный план», раздел «Подъездной железнодорожный путь. Земляное полотно. Верхнее строение пути» (договор с ОАО «Иркутскгипродорнии» от 12.03.2014 №ДП-12/03/14-1 от 12.03.2014 №ДП-12/03/14-2, и договор ООО ПИИ «ЖелДоризыскания» от 24.06.2015 №03-150666 результатом которых стало положительное заключение негосударственной экспертизы от 18.11.2014 №4-1-1-0051-14 Проекта подъездного железнодорожного пути.

На основании проектной документации Администрация Нерюктяйинского наслега Мегино-Кангаласского района выдала разрешение на строительство ТЛЦ от 02.06.2014 №14518301-24 (2014), а именно земляные работы - 80 га, строительство ж/д путей, строительство инфраструктурных объектов (электроснабжение, газоснабжение), объекты складского хозяйства, административные здания и прочие объекты, а также градостроительный план земельного участка от 30.04.2014.

На основании полученной проектной документации, Ответчиком были возведен построены и введены в эксплуатацию:

- воздушные линии ЛЭП ВЛ-10 кВ, ЛЭП 0,4 кВ (2 шт.) с установкой ТП-10/0,4 кВ мощностью 400 кВт. для наружного освещения.

- подъездный железнодорожный путь (1-я очередь) протяженностью 1 611,5 метров, в том числе: два соединительных пути; один маневровый путь; три погрузо-выгрузочных пути. Право собственности на которое зарегистрировано ответчиком (выписка из ЕГРН №14:15:140004:433-14/043/2018-1 от 09.02.2018, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 15.12.2017 №1415118301-32;

- 2 площадки (общей площадью 3,15 га) для хранения негабаритных грузов и контейнеров следующих размеров: 300м*30м (площадью - 0,9 га), 750м*30м (площадью -2,25 га) на основании заключенных договоров с ООО «Дороги Хангалас» от 05.09.2014 №ДП-5-09-14, ООО «Дороги Олекмы» от 27.05.2015 №ДП-27-05-15, от 19.10.2015 №ПР-19-10-15;

- подъездные автодороги с прилегающей территории.

Материалами дела также подтверждено, что ответчиком для обеспечения деятельности Транспортно-логистического центра приобретается специальная техника - Козловой кран МККС-32/8, осуществляется проектирование подкрановых железнодорожных путей. Выполнено строительство площадки для слива налива продуктов и газового конденсата (железобетонный лоток с устройством аварийного и электрического насосного оборудования) (Договор с ИП ФИО5 №УС-25072018), а также техника для обеспечения механизации производственной работы (самоходный гусеничный дизель-электрический кран ДЭК-631А (договор от 28.02.2018 .N"221/18), вилочный погрузчик (договор от 13.04.2018 №НЧ-0460), договор на монтаж подкрановых путей (договор от 23.07.2018 №УС-23072018).

Также заключены соответствующие договора с ПАО АК «Якутскэнерго» на присоединение к электрическим сетям (договор от 04.04.2014), с АО «Саханефтегазсбыт» на подключение к строящимся газовым сетям (договор от 12.05.2014 №07-07/484) с АО «АК «Железные дороги Якутии» на организацию перевозок грузов (договор №229М/АК от 14.12.2016, услуг локомотивной тяги (договор от 01.06.2017) услуг по комплексному информационному обслуживанию (электронный документооборот, отслеживание движения вагонов и контейнеров (договор №29-Информ от 15.08.2017).

Уведомлением АО «АК «Железные дороги Якутии» от 15.12.2016 №265 ответчику присвоен код грузополучателя - 2228 и открыт лицевой счет №<***>, отгрузочные реквизиты - Станция Томмот (ЖДЯ) - код 914209 что свидетельствует способности и готовности ТЛЦ к приему грузов, поступающих железнодорожным транспортом.

Данные обстоятельства также подтверждены содержанием актов осмотра представленных истцом от 20.09.2018.

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют основания считать, что ответчик использует земельные участки в целях, не предусмотренных договором.

Суд принимает во внимание тот факт, что срок действия договоров аренды установлен 10 лет с момента его государственной регистрации. При этом, в Договоры не определяют конкретный состав объектов ТЛЦ, которые должны быть возведены, отсутствует график их строительства с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ. В связи с этим отсутствуют основания для утверждения, что не начато строительство каких-либо конкретных объектов, которые, по мнению Истца, должны были бы войти в состав ТЛЦ.

В судебном заседании представитель истца не смог пояснить суду, что в его представлении является транспортно-логистическим центром, а следовательно, его вывод о том, что ответчик не осуществляет действия по его созданию являются необоснованными.

Кроме того, истец в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил суду доказательств того, что указанное нарушение является настолько существенным, что может являться основанием для досрочного расторжения договоров аренды.

Требования Управления о расторжении договоров аренды земельных участков, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Доказательств такого истцом не представлено.

Дополнительный довод истца о том, что ответчик использует земельные участки не в соответствии с видом разрешенного строительства судом также не может быть признан обоснованным, поскольку исходя из содержания претензии от 10.07.2018, а также содержания исковых требований данное нарушение не было заявлено истцом ответчику.

Более того, как следует из представленных в дело документов ответчик действуя добросовестно и разумно совершал действия по привидению кода разрешенного использования земельных участков, установленных Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014.

При таких обстоятельствах иск подлежит отказу в полном объеме

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявления отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

Судья

В. А. Андреев