Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Сибинвест», Общества с ограниченной ответственностью «Офис - Центр» к Обществу с ограниченной ответственностью «Атлас» о расторжении договора аренды, выселении и взыскании 2 068 966руб.75коп., составив протокол судебного заседания,

при участии

от истцов: ФИО1 – доверенность от 08.12.2008г.;

от ответчика: не явились, извещены (уведомление № 16910, телеграмма от 29.04.2009);

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Сибинвест», Общество с ограниченной ответственностью «Офис - Центр» обратились в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Торгово – промышленное предприятие «Агротэкс» о расторжении договора аренды б/н от 01.10.2006г., заключенного между ООО ТПП «Агротэкс», ООО «Офис – Центр» и ООО «Сибинвест» о передаче в аренду части нежилого помещения в здании Кафе «Катюша», находящееся на первом этаже, общей площадью: 526,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>; выселении ООО ТПП «Агротэкс» из части нежилого помещения в здании Кафе «Катюша» находящееся на первом этаже, общей площадью: 526,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>; взыскании в пользу ООО «Сибинвест» задолженности по арендной плате и плате за отопление в размере 1 483 535руб.50коп. и 23 679руб.91коп. процентов за пользование чужими денежными средствами; взыскании в пользу ООО «Офис - Центр» задолженности по арендной плате в размере 559 403руб.28коп. и 2 348руб.06коп. процентов за пользование чужими денежными средствами; а также расходов на оплату услуг представителя в пользу ООО «Офис – Центр» в размере 60 000 руб. и в пользу ООО «Сибинвест» в размере 60 000 руб.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц общество с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленное предприятие «АГРОТЭКС» 16.03.2009 года переименовано в общество с ограниченной ответственностью «Атлас», а также изменен юридический адрес: РС (Я), Алданский улус, <...>.

Истцом представлено уточнение исковых требований, просит суд:

1. расторгнуть договор аренды б/н от 01.10.2006г., заключенный между ООО «Атлас», ООО «Офис – Центр» и ООО «Сибинвест» о передаче в аренду части нежилого помещения в здании Кафе «Катюша», находящееся на первом этаже, общей площадью: 526,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>;

2. выселить ООО «Атлас» из части нежилого помещения в здании Кафе «Катюша» находящемся на первом этаже, общей площадью: 526,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>;

3. взыскать с ООО «Атлас» в пользу ООО «Сибинвест» и ООО «Офис - Центр» солидарно задолженность по арендной плате в размере 2 042 938руб.78коп.;

4. взыскать с ООО «Атлас» в пользу ООО «Сибинвест» и ООО «Офис - Центр» солидарно проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 26 027руб.97коп.;

5. взыскать с ООО «Атлас» в пользу ООО «Сибинвест» расходы на оплату услуг представителя в размере 60 000 руб.;

6. взыскать с ООО «Атлас» в пользу ООО «Офис - Центр» солидарно расходы на оплату услуг представителя в размере 60 000 руб.;

7. взыскать с ООО «Атлас» в пользу ООО «Сибинвест» государственную пошлину, уплаченную при подаче искового заявления в размере 16 272руб.96коп.;

8. взыскать с ООО «Атлас» в пользу ООО «Офис - Центр» государственную пошлину, уплаченную при подаче искового заявления в размере 23 036руб.08коп.

В связи с переименованием ООО ТПП «Агротэкс» на ООО «Атлас», ответчиком по делу следует считать ООО «Атлас».

Уточнение исковых требований принято судом.

Ответчик не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, определение суда от 14.04.2009г. направлено судом и получено ответчиком по старому и новому адресам.

Суд в соответствии со ст. 156 АПК РФ рассматривает дело в отсутствие ответчика.

Истец иск поддерживает.

В отзыве от 28.01.2009г. (л.д. 38) ответчик возражений по существу заявленных требований не заявил, подтвердил наличие долга по арендной плате.

Суд, исследовав материалы дела, установил следующие обстоятельства.

01 октября 2006г. между ООО «Офис - Центр», ООО «Сибинвест» (арендодатель) и ООО «Атлас», ранее именуемое ООО ТПП «Агротэкс», (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование за соответствующую плату имущество нежилое помещение, представляющее собой часть нежилого помещения в здании Кафе «Катюша» находящееся на первом этаже общей площадью 526,4кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Срок действия договора аренды установлен сторонами с 01 октября 2006г. по 31 декабря 2011г. (п.2.1 договора).

Как указано в п. 3.1 договора, договор имеет силу акта приема – передачи. Передача объекта аренды производится в срок не позднее 20 февраля 2007г.

Согласно п. 5.2 договора, арендная плата устанавливается с 01 января 2007г. и составляет 1500руб. за 1кв.м. в месяц. Стороны также договорились, что до момента установки и монтажа газовой котельной, арендатор уплачивает арендную плату, установленную договором и отопление за арендованный объект, согласно расчета потребления тепловой энергии согласованного сторонами с момента, не ранее чем арендатор приступит к проведению ремонтных работ в арендуемом помещении. После установки и монтажа газовой котельной в арендную плату входит отопление, горячее и холодное водоснабжение, канализация.

Арендная плата за период с 01.01.07 по 31.12.07 составляет 9 475 400 руб. и перечисляется по графику, указанному в п. 5.5 договора (п. 5.4 договора).

С 01 января 2008г. арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно не позднее 5 числа текущего месяца по платежным реквизитам, указанным в договоре и счет – фактуре или вносится в кассу арендодателя. Датой оплаты считает дата поступления денежных средств на указанный счет.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права серия 14-АА 415712, серия 14-АА 415711 от 14 ноября 2007г. здание кафе «Катюша», назначение: нежилое, 3- этажный, общая площадь 834,3кв.м., инв.№ 98 401 000/ЯК1/011113, лит.А на 1-этаже с номерами на поэтажном плане 1-24, по адресу: <...>, принадлежит ООО «Офис - Центр» и ООО «Сибинвест» на праве общей долевой собственности, доля в праве каждого равна.

Договор аренды по предмету спора зарегистрирован в установленном законом порядке 22 марта 2007г., о чем имеется отметка на договоре.

Суд квалифицирует взаимоотношения сторон возникшие по договору аренды, регулируемого главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Факт предоставления нежилого помещения в аренду ответчику подтверждается договором аренды б/н от 01.10.2006г., который имеет силу акта приема – передачи (п. 3.1 договора).

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Истцами заявлено требование о взыскании арендной платы за период с октября по декабрь 2008г. в сумме 2 042 938руб.78коп., представлен расчет долга, начиная с июля 2008г., при этом, пояснив, что сальдо на 01.07.2008г. в пользу ответчика составляло 12 272руб.02коп.

По условиям договора размер арендной платы в месяц составляет 1500руб. за 1 кв.м., ответчику передано в аренду нежилое помещение площадью 526,4кв.м., следовательно, арендная плата в месяц составляет 789 600 руб. При этом соглашениями от 05.08.2008г. к договору аренды по предмету спора стороны установили арендную плату за август 2008г. в размере 569 600 руб.

Следовательно, за период с июля по декабрь 2008г. арендная плата составляет 4 517 600 руб., из них ответчиком с учетом сальдо на 01.07.2008г. оплачено 2 474 661руб.22коп., в том числе по платежным поручениям № 3853 от 11.07.2008г., №3894 от 15.07.2008г., №10899 от 15.09.2008г., № 522 от 08.10.2008г., № 3810 от 12.11.2008г., № 31185 от 14.11.2008г., 5047 от 17.11.2008г., № 5155 от 21.11.2008г., авизо № 01-2813 от 11.08.2008г., мемориальным ордером № 383 от 30.09.2008г., на основании договора уступки права требования № 14/08 от 27.11.2008г., соглашения о взаимозачете от 03.12.2008г.

Таким образом, задолженность ответчика составляет 2 042 938руб.78коп., в том числе за октябрь 2008г. в размере 463 738руб.78коп., ноябрь 2008г. – 789 600 руб., декабрь 2008г. – 789 600 руб.

Ответчиком доказательства оплаты долга в заявленном размере не представлены.

На основании изложенного, иск в части взыскания 2 042 938руб.78коп. долга по арендной плате подлежит удовлетворению.

Также истцами заявлено требование о взыскании с ответчика 26 027руб.97коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 06.09.2008г. по 08.12.2008г. по ставке 13 % годовых.

Согласно статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Истцы правомерно определили начальный момент просрочки платежа исходя из условий договора по предмету спора об оплате арендной платы не позднее 5 числа текущего месяца.

Суд, проверив расчет процентов, находит его неверным в силу следующего.

Как следует из расчета истца, арендная плата за сентябрь 2008г. оплачена ответчиком по платежному поручению № 10899 от 15.09.2008г. в размере 53 072руб.02коп., мемориальному ордеру № 383 от 30.09.2008г. в размере 200 000 руб., по платежному поручению № 522 от 08.10.2008г. в размере 60 000 руб., по платежному поручению №3810 от 12.11.2008г. в размере 50 000 руб., по платежному поручению №31185 от 14.11.2008г. в размере 50 000 руб., по платежному поручению №5047 от 17.11.2008г. в размере 50 000 руб., по платежному поручению №5155 от 21.11.2008г. в размере 50 000 руб., на основании договора уступки права требования №14/18 от 27.11.2008г. в размере 276 527руб.98коп.

За октябрь 2008г. задолженность ответчика составила 463 738руб.78коп. на основании договора уступки права требования №14/18 от 27.11.2008г., за ноябрь 2008г. – 789 600 руб., декабрь 2008г. – 789 600 руб.

Таким образом, проценты за просрочку оплаты арендной платы за сентябрь 2008г. подлежат исчислению с 06.09.2008г. по 27.11.2008г. с учетом оплаты, за октябрь 2008г. с 06.10.2008г. по 27.11.2008г. на сумму 789 600 руб., а с 28.11.2008г. по 08.12.2008г. на 463 738руб.78коп., за ноябрь 2008г. с 06.11.2008г. по 08.12.2008г. на 789 600 руб., за декабрь 2008г. с 06.12.2008г. по 08.12.2008г. на 789 600 руб. и составляют 42 962руб.08коп.

Суд, не выходя за пределы заявленных исковых требований, иск в этой части удовлетворяет в размере 26 027руб.97коп.

Также истцами заявлено требование о расторжении договора аренды от 01 октября 2006г. в связи с нарушением существенных условий договора аренды (неоплата арендной платы в полном объеме).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истцами в адрес ответчика направлены претензия об оплате долга по арендной плате и уведомление о расторжении договора аренды (л.д. 22,23).

28 ноября 2008г. ответчиком получена повторная претензия от истцов о необходимости оплаты арендной платы в срок до 06 декабря 2008г. и расторжении договора аренды.

Принимая во внимание, что в направленной ответчику претензии ставился вопрос не только о необходимости погашения задолженности по арендной плате, но и содержится предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок, суд приходит к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка расторжения договора.

Суд, установив наличие долга ответчика по арендной плате за период с октября по декабрь 2008г., то есть ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, считает требование о расторжении договора аренды от 01 октября 2006г. правомерным, подлежащим удовлетворению.

Кроме того, основанием для расторжения договора аренды от 01 октября 2006г. также является существенное нарушение договора ответчиком. Так, исходя из анализа имеющихся в деле платежных документов следует, что арендная плата оплачивалась постоянно не в полном объеме, тогда как ответчик, заключив договор аренды, обязался вносить арендную плату в полном объеме и установленные договором сроки. В связи с нарушением ответчиком данной обязанности, истцы в значительной степени лишились того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора. Согласно пункту 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002г.№66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

В силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку обязательственные правоотношения между сторонами прекращены, доказательств возврата ответчиком нежилого помещения по предмету спора не представлено, соответственного, у ответчика отсутствуют правовые основания использования спорного нежилого помещения, в связи с чем, требование о выселении ответчика подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Принимая во внимание, что здание, в котором расположено переданное в аренду ответчику нежилое помещение, находится в общей долевой собственности истцов, доля каждого из них в отношении размера арендной платы, подлежащей уплате ответчиком, в договоре аренды по предмету спора не определена, суд приходит к выводу, что право требования истцов является солидарным.

При таких обстоятельствах, иск следует удовлетворить в полном объеме заявленных требований.

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (ст.106 АПК РФ).

В соответствии с частью 1, 2 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Согласно пункту 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.

В силу части 1 статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, указанной в определении от 18 декабря 2008г. № 16440/08 об отказе в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, доказательства, подтверждающие разумность расходов на оплату услуг представителя, должна представить сторона, требующая возмещения указанных расходов.

В доказательство понесенных истцами расходов на оплату услуг представителя на общую сумму 120 000 руб. представлены: договоры на оказания юридических услуг №№4,5 от 03.12.2008г., квитанции к приходному кассовому ордеру № 255 от 03.12.2008г., № 256 от 05.12.2008г. об оплате ООО «Сибинвест» 60 000 руб., № 257 от 03.12.2008г. и № 258 от 05.12.2008г. об оплате ООО «Офис - Центр» 60 000руб.

Факт и размер понесенных истцами расходов на оплату услуг представителя подтвержден имеющимися в деле доказательствами, при этом, факт разумности указанных расходов истцами не доказан.

Принимая во внимание срок рассмотрения дела, степень сложности дела, объем подготовленных представителем документов, участие представителя в судебных заседаниях, суд признает разумной сумму судебных издержек, понесенных ООО «Сибинвест» на оплату услуг представителя в размере 30 000руб., ООО «Офис - Центр» - 30 000руб., в остальной части требования следует отказать.

При подаче иска истцами по платежным поручениям № 229 от 05.12.2008г., № 230 от 08.12.2008г., №53 от 05.12.2008г. в доход федерального бюджета уплачена государственная пошлина в размере 39 309руб.04коп.

В соответствии с ч.1 ст. 333.21 Налогового кодекса РФ государственная пошлина по делу составляет 25 844руб.84коп. Излишне уплаченная ООО «Сибинвест» государственная пошлина в размере 10 113руб.66коп., ООО «Офис - Центр» в размере 3350руб.54коп. подлежит возврату на основании п.1 ч.1 ст.333.40 Налогового кодекса РФ.

В силу ч.1 ст.110 АПК РФ расходы истцов по оплате госпошлины возмещаются ответчиком.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-171, 175, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Ответчиком по делу считать Общество с ограниченной ответственностью «Атлас».

Принять уточнение исковых требований.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Атлас» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Сибинвест», Общества с ограниченной ответственностью «Офис - Центр» солидарно 2 068 966руб.75коп., в том числе 2 042 938руб.78коп. долга и 26 027руб.97коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Расторгнуть договор аренды б/н от 01 октября 2006г., заключенный Обществом с ограниченной ответственностью «Сибинвест», Обществом с ограниченной ответственностью «Офис - Центр» и Обществом с ограниченной ответственностью «Торгово – промышленное предприятие «Агротэкс» о передаче в аренду части нежилого помещения в здании Кафе «Катюша», находящееся на первом этаже, общей площадью: 526,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Выселить Общество с ограниченной ответственностью «Атлас» из части нежилого помещения в здании Кафе «Катюша» находящемся на первом этаже, общей площадью: 526,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Атлас» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Сибинвест» 30 000 руб. расходов на оплату услуг представителя и 12 922руб.42 руб. государственной пошлины.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Атлас» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Офис - Центр» 30 000 руб. расходов на оплату услуг представителя и 12 922руб.42 руб. государственной пошлины.

В остальной части требования о возмещении расходов на оплату услуг представителя отказать.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Сибинвест» из федерального бюджета 10 113руб.66коп.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Офис - Центр» из федерального бюджета 3350руб.54коп.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты его принятия и в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья О.А. Николина