Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Андреева В.А. при ведении протокола секретарем Львовой Г.П., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Ярославские огни" (ИНН 1435256666, ОГРН 1121435009596) от 18.09.2018 без номера, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (ИНН 1435155080, ОГРН 1041402194646), Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ИНН 1435134280, ОГРН 1031402045905) о признании действий, выразившиеся во внесении в единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права аренды земельного участка с кадастровым номером 14:36:105041:0241, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), город Якутск, улица Ярославского, з/у7А, незаконным, об обязании в течение 5 дней с момента вступления в законную силу решения суда аннулировать запись в едином государственном реестре недвижимости о прекращении права аренды земельного участка с кадастровым номером 14:36:105041:0241, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), город Якутск, улица Ярославского, з/у7А,

с участием представителей заявителя - ФИО1 по доверенности, ФИО2 по доверенности, управления – ФИО3 по доверенности, департамента - ФИО4

у с т а н о в и л:

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами 25.01.2011 между гр. ФИО5 и Комитетом земельных отношений Окружной администрации города Якутска заключен договор аренды земельного участка №09-1/2011-0005 на земельный участок с кадастровым номером 14:36:105041:0241 площадью 427 кв.м., расположенный по адресу: <...> на срок по 25.01.2014 с видом разрешенного использования «под строительство магазина».

25.01.2011 между сторонами данного договора был подписан акт приема-передачи земельного участка.

06.10.2011 договор аренды земельного участка от 25.01.2011 № 09-1/2011-0005 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (далее – Управление, регистрирующий орган) за № 14-14-01/052/2011-521.

14.08.2012 между гр. ФИО5 и Обществом с ограниченной ответственностью «Ярославские огни» (далее – «Заявитель, Общество) был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 155, по условиям которого на основании договора аренды земельного участка от 25.01.2011 №09-1/2011-005 гр. ФИО5 передала, а Общество приняло все права и обязанности по указанному договору аренды земельного участка.

22.08.2012 договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.08.2012 № 155 зарегистрирован в Управлении за № 14- 14-01/049/2012-917.

20.07.2018 Обществом было получено уведомление от Департамента по имущественным и земельным отношениям Окружной администрации города Якутска (далее Департамент) за исх. №1040 от 20.07.2018, из которого следовало, что в соответствии с решением Арбитражного суда РС (Я) по делу №А58-1350/2014 Департаментом 16.07.2018 произведены действия по погашению регистрационной записи права аренды земельного участка с кадастровым номером №14:36:105041:241 в Управлении по договору аренды земельного участка №09-1/2011-0005 от 25.01.2011 со сроком аренды до 25.01.2014.

Из сведений, полученных с помощью сервиса Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» на земельный участок с кадастровым номером №14:36:105041:241, обществу стало известно, что запись №14-14-01/049/2012-917 от 22.08.2012 в ЕГРН об ограничении земельного участка в виде аренды была аннулирована и по состоянию на день получения сведений (18.09.2018) отсутствует.

30.07.2018 заявителем был сделан запрос в Управление о зарегистрированных правах на объект недвижимости – земельный участок с кадастровым номером 14:36:105041:0241, находящийся по адресу: РС (Я), <...> з/у 7А, в ответ на который было получено Уведомление об отсутствии в ЕГРН запрашиваемых сведений №14/001/087/2018-2430 от 30.07.2018, из которого следовало, что в ЕГРН отсутствуют записи о зарегистрированных правах на запрошенный объект недвижимости.

27.07.2018 Общество для определения документов, на основании которых Управление внесло запись в ЕГРН о прекращении аренды на земельный участок с кадастровым номером 14:36:105041:0241, был сделан запрос о выдаче копий правоустанавливающих документов, послуживших основанием для внесения такой записи.

17.08.2018 Обществом получено решение Управления об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений из ЕГРН №14/001/087/2018-24426 от 31.07.2018, из которого следует, что в реестровом деле отсутствуют подлинные экземпляры документов, в деле находятся копии решения и постановления Арбитражного суда РС (Я).

Общество посчитав, что вышеуказанные действия Управления являются незаконными, обратилось в Арбитражный суд РС (Я) с заявлением к Управлению и Департаменту с заявлением о признании действий Управления, выразившихся во внесении в ЕГРН записи о прекращении права аренды земельного участка с кадастровым номером 14:36:105041:0241, расположенного по адресу: РС (Я), <...> з/у 7А, незаконными, об обязании в течение 5 дней с момента вступления в законную силу решения суда аннулировать запись в ЕГРН о прекращении права аренды земельного участка с кадастровым номером 14:36:105041:0241, расположенного по адресу: РС (Я), <...> з/у 7А.

В отзыве на данное заявление Управление отклонило доводы Общества, указав, что из представленного в регистрационный орган вместе с заявлением решения суда следует, что Департамент письмом от 23.12.2013 №12627-ДИЗО/13 отказал заявителю в продлении срока аренды земельного участка по причине наличия возражений со стороны Окружной администрации города Якутска, поскольку строительство магазина не соответствует проекту планировки центральной части города Якутска, в связи с чем срок договора аренды земельного участка истек 25.01.2014.

Также Управлением представлено реестровое дело по государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды.

Департамент в отзыве на заявление также указывает на то, что из судебных актов, вынесенных по делам №А58-1350/2014, №А58-4793/2014, следует, что со стороны Окружной администрации города Якутска были возражения по поводу продления с Обществом договора аренды земельного участка, в связи с чем договор аренды не был пролонгирован на неопределенный срок.

В судебном заседании объявлялся перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с 13 часов 00 минут 12.11.2018 до 09 часов 50 минут 19.11.2018. После судебного перерыва судебное разбирательство продолжено.

В своих возражениях на вышеуказанные отзывы, Общество указало на необоснованность доводов Управления и Департамента, указав, что поскольку в силу закона договор аренды земельного участка считается продленным на неопределенный срок, его расторжение (прекращение) в силу требований закона возможно только по решению суда в установленной законом процедуре расторжения.

Суд, рассмотрев материалы дела, выслушав доводы заявителя и возражения Министерства, приходит к следующим выводам.

На основании части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом для признания недействительными актов и незаконными решений, действий (бездействий) необходимо одновременное существование указанных в статье 198 АПК РФ условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Из представленных материалов дела следует, что Департамент обратился в Управление 05.07.2018 с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в котором просил регистрационный орган осуществить государственную регистрацию сделки о расторжении договора аренды земельного с кадастровым номером 14:36:105041:0241, расположенного по адресу: РС (Я), <...>.

С указанным заявлением были представлены решение Арбитражного суда РС (Я) от 30.06.2014 по делу №А58-1350/2014, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2014 по делу №А58-1350/2014, постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 30.01.2015 по делу №А58-1350/2014, решение Арбитражного суда РС (Я) от 20.07.2015 по делу №А58-2073/2015, а также доверенность от Окружной администрации города Якутска №9 от 09.01.2018 на представителя.

Регистрирующий орган произвел действия по погашению регистрационной записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка (запись №14-14-01/049/2012-917 от 22.08.2012), посчитав достаточными представленные Департаментом документы для вывода о прекращении указанного договора в связи с истечением срока и отказом в его продлении подтвержденными судебными актами Арбитражного суда.

В силу частей 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - есть юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Частями 1, 4 (пункт 2), 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что для государственной регистрации права в орган регистрации прав в установленном порядке подается заявление, к которому прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав; не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона N 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с настоящим законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим законом или иными федеральными законами.

Согласно части 1 статьи 21 документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права.

Пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ установлено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если, в том числе не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно статье 27 названного Закона в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Регистрирующий орган в нарушение указанных требований закона, получив заявление о регистрации расторжения договора аренды не приостановил данную регистрацию и не запросил документы, являющиеся правовым основанием для расторжения договора аренды (каковыми являются соглашение сторон о расторжении договора, судебный акт об расторжении договора в судебном порядке).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о ом, что Управлением при осуществлении указанных регистрационных действий был нарушен установленный законом порядок, а, следовательно, эти действия являются незаконными.

Довод Управления о том, что договор прекратил свое действие, что подтверждено соответствующими судебными актами не может быть признан обоснованным, поскольку согласно правовой позиции, установленной в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются только судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации.

Поскольку в резолютивных частях решения Арбитражного суда РС (Я) от 30.06.2014 по делу № А58-1350/2014 и решения Арбитражного суда РС (Я) от 20.07.2015 по делу №А58-2073/2015 не установлено прекращение права аренды земельного участка у ООО «Ярославские огни».

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В пункте 6.1 договора аренды земельного участка от 25.01.2011 № 09-1/2011-0005 определены случаи, когда Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор, однако такое право может быть осуществлено только в судебном порядке.

Как установлено в пункте 6.4 указанного договора аренды, договор аренды земельного участка может быть расторгнут также в случаях, предусмотренных действующий законодательством.

В законодательстве не установлено право арендодателя на односторонний отказ от договора аренды, то есть на его досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя.

Единственное право на досрочное расторжение договора аренды предоставляется арендодателю в случае, если срок договора не определен.

Так, согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Из представленных Департаментом в регистрационный орган судебных актов не следует, что они были вынесены на основании искового заявления Арендодателя о досрочном расторжении договора аренды по основаниям, установленным в пункте 6.1 договора аренды земельного участка от 25.01.2011 № 09-1/2011-0005.

Также отсутствует уведомление об одностороннем отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в связи с тем, что в представленных Департаментом в регистрационный орган вместе с заявлением о государственной регистрации сделки о расторжении договора аренды земельного участка документах отсутствуют являющиеся основанием для осуществления такой государственной регистрации документы, действия Управления по внесению в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права аренды земельного участка с кадастровым номером 14:36:105041:0241, расположенного по адресу: РС (Я), <...> з/у 7А, не соответствуют закону.

Согласно части 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Материалами дела подтверждено, что арендные правоотношения между Окружной администрацией город Якутска и Обществом фактически существуют и указанный договор земельного участка в порядке вышеуказанной нормы права действует на неопределенный срок.

Так, из представленного в материалы дела ответа Департамента об отказе в предоставлении муниципальной услуги за исх. №6686-ДИЗО/16 от 20.06.2016 следует, что на основании п. 6.2 Договора аренды земельного участка №09-1/2011-0005 от 25.01.2011 в отсутствии действий со стороны Департамента (Арендодателя) по расторжению договора Договор аренды считается действующим и возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом, Департамент не возразил возражений на дальнейшее использование Обществом земельного участка под строительство магазина в соответствии с условиями договора от 14.08.2012 №155 о передаче прав и обязанностей по договору от 25.01.2011 №09-1/2011-0005 аренды земельного участка.

Кроме того, в материалы дела представлены документы, из которых видно, что действиями иных органов Окружной администрации городского округа «город Якутск» также подтверждалось наличие договорных правоотношений между заявителем и Департаментом по аренде земельного участка после истечения срока его действия, что выразилось в выдаче ООО «Ярославские огни» следующих документов:

- градостроительного плана земельного участка №RU4301000-2017-14480-2154 от 15.08.2017, выданного Департаментом градостроительной политики Окружной администрации города Якутска (в соответствии с пунктом 5 части 3 статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдается только в случае наличия права у заявителя на земельный участок);

- ответа Департамента градостроительства Окружной администрации города Якутска за исх. №116-ДГ от 17.08.2017, в котором на обращение ООО «Ярославские огни» на выдачу разрешения на условный вид разрешенного использования земельного участка - строительство магазина, было указано, что земельный участок предназначен для строительства магазина, в связи с чем оснований для представления муниципальной услуги (в т.ч. публичных слушаний) не имеется (данная муниципальная услуга предоставляется правообладателям земельного участка согласно подпункту 7 пункта 2.8.1 Административного регламента предоставления муниципальной услуги ОА г. Якутска "Выдача разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена в ГО "город Якутск", утв. постановлением ОА г. Якутска от 22.02.2012 г. N 23п);

- разрешения на строительство №14-RU14301000-23-2018 от 16.02.2018, выданного Окружной администрацией города Якутска (в соответствии с пунктом 1 частью 7 статьи 51 Градостроительного кодека Российской Федерации выдается только в случае наличия права у заявителя на земельный участок).

Общество, имея разрешение на строительство №14-RU14301000-23-2018 от 16.02.2018, выданное Окружной администрацией города Якутска, в результате неправомерных действий Управления не может производить строительство магазина на арендованном земельном участке, поскольку в отсутствии зарегистрированного права аренды на такой земельный участок оно будет лишено в установленном порядке осуществить получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, и, как следствие не сможет использовать возведенный магазин по его назначению.

При таких обстоятельствах суд соглашается с Заявителем, что оспариваемые действия Управления нарушают права Общества в сфере предпринимательской деятельности, что одновременным выводом о незаконности действий обуславливает удовлетворение заявленного требования.

Заявитель, формулируя свои требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит в качестве восстановления своих нарушенных прав обязать Управление Росреестра по РС (Я) в течение 5 дней с момента вступления в законную силу решения суда аннулировать запись в Едином государственном реестре недвижимости о прекращении права аренды Общества с ограниченной ответственностью «Ярославские огни» земельного участка с кадастровым номером 14:36:105041:0241, расположенного по адресу: РС (Я), <...> з/у 7А.

Как установлено в пункте 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание требования пункта 3 части 4 статьи 201 АПК Российской Федерации, суд считает необходимым возложить на Управление обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем восстановления в единый государственный реестр недвижимости записи о праве аренды земельного участка с кадастровым номером 14:36:105041:0241, расположенного по адресу: <...> з/у7А.

При обращении в Арбитражный суд РС (Я) Заявитель произвел судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей, которые в порядке статьи 110 Арбитражного кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на Управление.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

признать действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) по внесению в единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права Общества с ограниченной ответственностью "Ярославские огни" аренды земельного участка с кадастровым номером 14:36:105041:0241, расположенного по адресу: <...> з/у7А, незаконными.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) в течение пяти дней с момента вступления решения в законную силу, устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью "Ярославские огни" путем восстановления в единый государственный реестр недвижимости записи о праве аренды земельного участка с кадастровым номером 14:36:105041:0241, расположенного по адресу: <...> з/у7А.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Ярославские огни" судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

Судья

В. А. Андреев