Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе: судьи Аринчёхиной А. Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания Васильевой Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Строитель - 2004" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Публичному акционерному обществу "Якутскэнерго" (ИНН <***>, ОГРН <***>) с требованием: обязать ПАО «Якутскэнерго» в течение 10 рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда заключить с ООО "Строитель - 2004" договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 14:36:105006:27, площадью 1 689 кв.м., расположенного по адресу: <...> и находящегося на нем объекта незавершенного строительства с площадью застройки 1 112 кв.м. с установлением выкупной стоимости в размере 253 914 135 рублей.

при участии:

от истца: ФИО1, по доверенности б/н от 18.11.2019 (л. д. 64 том 2), диплом серии КМ №30655, рег. номер 91325 от 28.05.2012 (л. д. 65 том 2) вкладыш (л. д. 23-24 том 3);

от ответчика: ФИО2 по доверенности №И00004967 от 21.05.2018 (л. д. 52 том 2), диплом серии ВСГ №5287610, рег. номер 09463-ю от 12.06.2010 (л. д. 20-24 том 3);

УСТАНОВИЛ:

02.09.2019 года в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) поступило исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Строитель - 2004" (ИНН <***>, ОГРН <***>) от 02.09.2019 г. № 21 к публичному акционерному обществу "Якутскэнерго" (ИНН <***>, ОГРН <***>) с требованием обязать ПАО «Якутскэнерго» в течение 10 рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда заключить с ООО "Строитель - 2004" договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 14:36:105006:27, площадью 1 689 кв.м., расположенного по адресу: <...> и находящегося на нем объекта незавершенного строительства с площадью застройки 1 112 кв.м. с установлением выкупной стоимости в размере 253 914 135 рублей.

В материалы дела поступили:

от истца: в судебном заседании ходатайство об истребовании у ответчика документов от 28.01.2020

от ответчика: дополнительные контр возражения на пояснения истца №119/2101 от 21.01.2020, с приложениями согласно перечню.

Судом, поступившие документы приобщены к материалам дела в порядке ст. 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд с удалением на совещание оставил ходатайство истца об истребовании у ответчика документов от 28.01.2020 без удовлетворения как не соответствующее требованиям ст. 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца пояснил, что уточнением к исковому заявлению исключил из исковых требований требования о взыскании с ответчика возмещения в размере 253 914 135 руб., поддерживает требования с учетом принятого судом уточнения иска за исключением указанных требований.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что являясь правообладателем земельного участка и объекта незавершенного строительства, расположенных по адресу: <...> общество в связи с тем, что на земельный участок распространяется охранная зона объектов по производству электроэнергии «Производственный комплекс Якутская ТЭЦ, учетный номер зоны 14.36.2.201.» на основании постановления Правительства РФ от 18.11.2013 № 1033, не имеет возможности использовать земельный участок по назначению и осуществлять строительство на нем, со ссылкой на статьи 56.8, 57.1, 106, 107 Земельного кодекса РФ, с учетом уточнения исковых от 27.09.2019 №22 (л.д.21-25, т.2).

Ответчик не согласен с исковыми требованиями истца по основаниям, указанным в отзыве и дополнениях к нему.

Суд, рассмотрев материалы, заслушав представителей сторон, установил следующие обстоятельства.

20.09.2006 Департаментом по архитектуре, строительству и реконструкции Окружной администрации г. Якутска выдано Обществу разрешение на строительство № 116/06 на строительство объекта «2-хэтажные гаражи» на земельном участке по адресу: <...> кадастровый номер 14:36:105006:0027 сроком до 01.12.2009 (л.д. 87-89, т.2).

Истец является собственником земельного участка с кадастровым номером 14:36:105006:27 общей площадью 1689 кв. м. по адресу: <...> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 14-АБ 206413 от 11.08.2014 года (л.д.13, т.1), кадастровой выпиской о земельном участке от 10.07.2014 года № 14/13-383239 (л.д.14, т.1) и недвижимого имущества: теплой стоянки, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 1112,7 кв. м. по адресу: <...> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 14-АА 499355 от 25.11.2008 года (л.д.15, т.1).

Как следует из материалов дела, 12.01.2015 истец с целью дальнейшего освоения земельного участка путем осуществления строительства на участке объекта капитального строительства обратился к ответчику с письмом № 44 от 12.01.2015 года (л.д.18-19, т.1) с просьбой согласовать расположение объекта, принадлежащего истцу на основании свидетельства о государственной регистрации, расположенного по адресу: <...> и строительные работы на данном объекте.

23.01.2015 ответчиком в адрес истца был направлен ответ № 241/675 от 23.01.2015 года (л.д.20-21. т.1) об отказе в согласовании строительства объекта со ссылкой на Постановление Правительства РФ от 18.11.2013 года № 1033 и на Решение о внесении сведений в государственный кадастр недвижимости охранной зоны на производственный комплекс ЯТЭЦ.

26.01.2015 истцом в адрес Ленского управления Ростехнадзора направлен запрос от 26.01.2015 б/н (л.д.22, т.1) о выдаче решения на основании п.3 «Правил установления охранных зон объектов», утверждённых Постановлением Правительства РФ от 18.11.2013 года № 1033, на основании которого зарегистрирована охранная зона Якутской ТЭЦ.

30.01.2015 в ответ на запрос истца Ленским управлением Ростехнадзора был направлен ответ от 30.01.2015 №04-16/302 (л.д.23. т.1) о предоставлении информации сообщило, что решение об установлении охранной зоны Якутской ТЭЦ ОАО АК «Якутскэнерго» было проставлено на карте-плане 12.08.2014 года.

30.12.2015 истцом направлен запрос в ФГБУ «Федеральная кадастровая палата по Республике Саха (Якутия)» о дате установления зоны с особыми условиями использования территорий «Производственный комплекс Якутская ТЭЦ» (вх. № 7567 от 30.12.2015 – л.д.24. т.1).

28.01.2016 ФГБУ «Федеральная кадастровая палата по Республике Саха (Якутия)» в ответ на запрос истца направил ответ от 28.01.2016 №11-00382 (л.д.25-26, т.1) о предоставлении информации, в котором сообщил, что зона с
особыми условиями использования территорий «Производственный комплекс Якутская
ТЭЦ» с учетным номером 14.36.2.201 внесена в государственный кадастр недвижимости
03.09.2014 года.

19.04.2016 истец обратился в Департамент градостроительства Окружной администрации г. Якутска с просьбой рассмотреть возможность выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства.

22.04.2016 Департамент градостроительства Окружной администрации г. Якутска письмом № 3344 от 22.04.2016 года (л.д.27-30, т.1) сообщил, что право собственности истца на земельный участок с кадастровым номером 14:36:105006:27 ограничено охранной зоной (учетный номер зоны 14.36.2.201), установленной и вызванной деятельностью ПАО «Якутскэнерго», в границах которой введен особый режим использования участка, ограничивающий виды деятельности застройщика, в том числе связанные с возведением зданий и сооружений.

Кроме вышеуказанных документов распространение охранной зоны Якутской ТЭЦ ОАО АК «Якутскэнерго» на земельный участок, принадлежащий истцу, подтверждается также выпиской из ЕГРН № 14/13-431579 от 16.09.2014 года (л.д. 16-17, т.1), в которой указано, что земельный участок с кадастровым номером 14:36:105006:27 входит в Зону: «Зона с особыми условиями использования территории (охранная зона): Производственный комплекс Якутская ТЭЦ, 14.36.2.201».

Как указывает истец, на момент возведения им объекта незавершенного строительством и приобретения участка в собственность, границы охранной зоны «Производственный комплекс Якутская ТЭЦ» не были установлены, сведений о наличии охранной зоны не имелось, ссылаясь на письмо № 15-11.2108037-17 от 30.11.2017 года Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РС(Я), в котором указано, что в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 12.08.2014 года в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 14:36:105006:27 сведения об установлении ограничений в виде зон с особыми использованиями территорий отсутствовали. Таким образом, истец лишен права надлежащим образом использовать принадлежащий ему на праве собственности земельный участок и находящееся на нем недвижимое имущество.

08.08.2019 года истцом в адрес ответчика направлено требование от 08.08.2019 №13 (л.д.33-34, т.1) о выкупе земельного участка с кадастровым номером 14:36:105006:27 и расположенного на нем объекта недвижимого имущества: теплая стоянка, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 1112,7 кв. м., расположенных по адресу: <...> с приложением проекта соглашения от 08.08.2019 (л.д. 86-88, т.1) и отчета об оценке размера возмещения при выкупе земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> от 07.08.2019 №2767-2019 (л.д.36-85, т.1). При этом требуемый размер выкупной стоимости составил 253 914 135 (Двести пятьдесят три миллиона девятьсот четырнадцать тысяч сто тридцать пять) рублей.

Вступившим в законную силу решением суда от 14.02.2018 г. по делу №А58-358/2016 установлено, что Якутская ТЭЦ, в непосредственной близости от которой находится земельный участок с кадастровым номером 14:36:105006:0027, принадлежащий обществу с ограниченной ответственностью "Строитель - 2004" на праве собственности, в качестве опасного производственного объекта с особенностями использования прилегающей территории существует с середины 20 века - здание главного корпуса Якутской ТЭЦ было построено в 1937 году, водогрейные котлы и турбины - в 60-х годах 20 века.

Также вышеуказанным решением суд со ссылкой на ст. 83 Земельного кодекса РСФСР; статьи 1, 3 Федерального закона от 21.07.1997 № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов»; п. 2.1.9 Правил технической эксплуатации электрических станций и сетей Российской Федерации (РД34.20.501-95); п. 2.1.9 приказа Минэнерго РФ от 19.06.2003 № 229 "Об утверждении Правил технической эксплуатации электрических станций и сетей Российской Федерации"; п. 6.1.8. действующих в период приобретения Обществом земельного участка в собственность «Правил технической эксплуатации тепловых электроустановок» (зарегистрированы Минюстом РФ№ 4358 от 02.04.2003); п. 12.21 Свода правил СП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений (в актуализированной редакции СНиП 2.07.01- 89); ст. 8, 12, п.3 ст. 39, п. 4 ст. 39 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»; п, 5.2, п. 7.1.10 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов"утвержденных постановлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 15.09.2007 №74; ст. 1, п. 5 ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации; согласно п. 6 ст. 41, п. 2 ст. 48 «Правил землепользования и застройки городского округа «город Якутск» от 25.12.2013, утвержденные решением Якутской городской Думы № РЯГД-5-9 № 169-НПА пришел к выводу, что истец был осведомлен о наличии ограничений в использовании спорного земельного участка на момент изменения вида его разрешенного использования и указал, что совокупность вышеуказанных положений норм и правил не допускает произвольное строительство жилых объектов, в т.ч. административного учреждения с тренажерным залом со встроенно-пристроенными гаражами, а также многоквартирного жилого дома от 6 до 16 этажей на территории, непосредственно прилегающей к опасному производственному объекту, которым является тепловая электростанция (Якутская ТЭЦ).

Также решением суда от 14.02.2018 г. по делу №А58-358/2016 установлено, что с учетом того обстоятельства, что ограничения в использовании земельного участка, находящегося в границах охранной зоны, существовали на момент его приобретения истцом в собственность и изменения категории и разрешенного использования этого участка, истец должен был осознавать, что его участок прилегает непосредственно к участку с особыми условиями использования, которые существовали задолго до установления 12.08.2014 охранной зоны, права истца наличием охранной зоны нарушаться не могли, приобретая в собственность земельный участок и изменяя его разрешенное использование, истец не мог не знать о существовании Якутской ТЭЦ.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа (Постановление от 19.09.2017 . по делу А58-358/2016) установил, что при покупке земельного участка истец, являясь профессиональным участником рынка в области строительства, не мог не знать об обременении земельного участка и наличии особого режима использования части земельного участка, занятой охранной зоной, учитывая, что Якутская ТЭЦ возведена и введена в эксплуатацию до приобретения истцом прав на земельный участок. На момент приобретения истцом земельного участка ограничения в его использовании для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования объекта электроэнергетики были установлены статьей 89 Земельного кодекса Российской Федерации. Определение правил установления охранных зон объектов по производству электрической энергии и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, обеспечило исполнение требований действующего законодательства. Ответчик, обращаясь в компетентный орган для установления охранной зоны в соответствии с утвержденными правилами, в свою очередь, выполнял возложенные на него, как на владельца объекта по производству электрической энергии объекта, обязанности по оформлению уже существующей охранной зоны объекта.

В соответствии с пунктом 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Суд, рассмотрев материалы дела, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного Кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 1 статьи 56 Земельного кодекса РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 56 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что могут устанавливаться такие ограничения прав на землю как особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах.

Согласно пункту 3 статьи 56 Земельного кодекса РФ ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с настоящим Кодексом.

Так, статьей 89 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в целях обеспечения деятельности организаций и объектов энергетики могут предоставляться земельные участки для размещения гидроэлектростанций, атомных станций, ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, хранилищ радиоактивных отходов, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов и для размещения объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики.

Постановлением Правительства РФ от 18.11.2013 № 1033 «О порядке установления охранных зон объектов по производству электрической энергии и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» утверждены Правила установления охранных зон объектов по производству электрической энергии и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон.

Пунктом 6 статьи 56 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами.

Как установлено судом и следует из материалов дела, земельным участком с кадастровым номером 14:36:105006:27 общество владеет на праве собственности с 2009 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 14-АБ 206413 от 11.08.2014 года (л.д.13, т.1), кадастровой выпиской о земельном участке от 10.07.2014 года № 14/13-383239 (л.д.14, т.1).

Охранная зона с особыми условиями использования территории «Производственный комплекс Якутская ТЭЦ, учетный номер зоны 14.36.2.201.» установлена 12.08.2014 в порядке, предусмотренном вышеуказанными положениями Земельного кодекса РФ и постановлением Правительства РФ от 18.11.2013 № 1033 «О порядке установления охранных зон объектов по производству электрической энергии и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон», сведения об охранной зоне внесены в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с пунктом 7 статьи 107 Земельного кодекса РФ, в случае, если установление или изменение зоны с особыми условиями использования территории приводит к невозможности использования земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, за исключением объекта, в отношении которого принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями (кроме случаев, если данное решение принято исключительно в связи с несоответствием такого объекта обязательным требованиям к количеству этажей и (или) высоте объекта), в соответствии с их разрешенным использованием, по требованию гражданина или юридического лица - собственника таких земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества указанные в пунктах 8 и 9 статьи 57.1 настоящего Кодекса правообладатели зданий, сооружений, в связи с размещением которых принято решение об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, застройщики, органы государственной власти, органы местного самоуправления обязаны выкупить такие земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества.

В свою очередь положения п.8 и п.9 ст. 57.1 (в ред. ФЗ от 03.08.2018 N 342-ФЗ) не применяются в отношении зон с особыми условиями использования территорий, которые и границы которых установлены до 04.08.2018, что установлено в п.23 ст.26 Федерального закона от 03.08.2018 Ш42-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (примеч.: п. 23 ст.26 «Положения пунктов 8, 9 и 13 статьи 57.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не применяются в отношении зон с особыми условиями использования территорий, которые и границы которых установлены до дня официального опубликования настоящего Федерального закона»).

Далее согласно системному толкованию п.7 статьи 107 ЗК РФ следует, что
положения данного пункта применимы в случае, если установление или изменение зоны с
особыми условиями использования территории приводит к невозможности использования земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества.

Фактические обстоятельства опровергают довод истца, что земельный участок невозможно использовать, что также следует из положений Постановления Правительства РФ от 18.11.2013 N 1033 «О порядке установления охранных зон объектов по производству электрической энергии и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон», а именно п.9 установлено, что в пределах охранных зон без письменного согласования владельцев объектов юридическим и физическим лицам запрещается размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов.

Кроме того, 31.05.2006 года за №370/1306 ООО «Строитель-2004» ЯТЭЦ филиалом ПАО «Якутскэнерго» выданы технические условия на подключение к сетям теплоснабжения, ХВС объекта двухэтажная гаражная стоянка, по адресу <...> в 28 кв. (л.д.18, т.3).

08.08.2019 года истцом в адрес ответчика направлено требование от 08.08.2019 №13 (л.д.33-34, т.1) о выкупе земельного участка с кадастровым номером 14:36:105006:27 и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, с приложением проекта соглашения от 08.08.2019 (л.д. 86-88, т.1) и отчета об оценке размера возмещения при выкупе земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества (л.д.36-85, т.1). При этом требуемый размер выкупной стоимости составил 253 914 135 (Двести пятьдесят три миллиона девятьсот четырнадцать тысяч сто тридцать пять) рублей.

В силу пункта 10 статьи 107 Земельного кодекса РФ порядок заключения соглашения о выкупе земельного участка и (или) иного объекта недвижимого имущества в связи с невозможностью их использования в соответствии с ранее установленным разрешенным использованием в результате установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории, порядок предоставления возмещения за прекращение прав на такой земельный участок устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Однако такой порядок до настоящего времени не установлен, в бездействии ответчика суд не усматривает нарушений действующего законодательства, доказательств обратного суду не представлено.

Учитывая приведенные нормы, регулирующие рассматриваемые правоотношения и оценивая применительно к ним установленные фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что установленные по делу фактические обстоятельства объективно опровергают утверждения истца о незаконном отказе ответчика в выкупе земельного участка с кадастровым номером 14:36:105006:27, площадью 1 689 кв.м., расположенного по адресу: <...> и находящегося на нем объекта незавершенного строительства с площадью застройки 1 112 кв.м. с установлением выкупной стоимости в размере 253 914 135 рублей.

Определением суда от 30.09.2019 истцу была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины в размере 6 000 руб. на срок, не превышающий один год.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом результатов рассмотрения дела с Общества с ограниченной ответственностью "Строитель - 2004" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Строитель - 2004" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в федеральный бюджет государственную пошлину 6 000 руб.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

Судья А.Ю. Аринчёхина