Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

город Якутск

Резолютивная часть решения объявлена 18 мая 2021 года.

Мотивированное решение изготовлено 25 мая 2021 года.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Устиновой А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Федоровой О.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя без образования юридического лица Хабибулина Рината Рашидовича (ИНН 143526564934, ОГРН 311143515900122) без даты и номера к обществу с ограниченной ответственностью "Сахапроект"(ИНН 1435219030, ОГРН 1091435007542) о взыскании 2 622 030, 34 рублей, в том числе арендных платежей в размере 2 475 666 рублей, коммунальных платежей в размере 66 518, 60 рублей, процентов в размере 79 845, 74 рублей,

с участием представителей: истца – ФИО2 по доверенности от 01.02.2021, ответчика – не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л :

индивидуальный предприниматель без образования юридического лица ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1, арендодатель) обратился с исковым заявлением без даты и номера к обществу с ограниченной ответственностью "Сахапроект" (далее – ответчик, ООО «Сахапроект», арендатор), уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании 2 622 030, 34 рублей (в судебном заседании 18.05.2021), в том числе арендных платежей в размере 2 475 666 рублей, коммунальных платежей в размере 66 518, 60 рублей, процентов в размере 79 845, 74 рублей.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что по подсчетам ответчика сумма задолженности составляет 600 000 рублей, в судебном заседании 30.03.2021 устно заявил о том, что арендатором оплачены 150 000 рублей 01.03.2020 при заключении договора аренды и 320 000 рублей наличными были переданы истцу, арендованное помещение было освобождено в начале октября 2020 года, в связи с чем, ответчик считает, что истец неправомерно взыскивает с ответчика арендные платежи и коммунальные платежи по 21.12.2020.

Из материалов дела следует.

28.02.2020 между ИП ФИО3 (Арендодатель) и ООО «Сахапроект» (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому Арендодатель передает во временное владение и пользование, а Арендатор принимает по акту приема-передачи нежилое помещение общей площадью 307 кв.м. на 1 этаже (кадастровый номер 14:36:105027:2671-14/001/2018-01 от 14.03.2018, номер на поэтажном плане 1) по адресу: <...>., ул. Ларионова, дом 16 (п. 1.1 договора).

Помещение предоставляется Арендатору сроком на 11 месяцев с момента подписания сторонами акта приема-передачи до 31.01.2021 (п. 1.2 договора).

Арендатор принимает указанный в п. 1.1 договора объект в аренду на условиях оплаты Арендодателю арендной платы (НДС не предусмотрен) в размере 307 000 рублей ежемесячно, начиная с 01.04.2020 по 31.01.2021 (п. 4.1 договора).

В соответствии с пунктом 4.2 договора Арендатору предоставляется льготный период по оплате арендной платы за период с 28.02.2020 по 31.03.2020, в течение льготного периода арендная плата составляет 150 000 рублей. При этом первый платеж за период с 28.02.2020 по 31.03.2020 вносится в срок не позднее 03.03.2020.

Пунктом 4.3 договора согласовано, что арендная плата оплачивается не позднее 25 числа текущего каждого расчетного месяца (предоплатой за следующий месяц).

Арендатор обязан оплатить Арендодателю задаток в сумме 307 000 рублей в срок до 01.07.2020. Сумма задатка обеспечивает исполнение обязательств Арендодателя, указанных в пункте 2.1 договора и будет возвращена Арендатору после окончания срока настоящего договора и подписания акта приема-передачи объекта (п. 4.4).

Арендатор самостоятельно оплачивает затраты за горячее и холодное водоснабжение, электроэнергию, канализацию по показателям счетчиков, оплачивает расходы по отоплению, коммунальным платежам пропорционально арендуемой площади Объекта с момента передачи по акту приема-передачи объекта (п. 4.5 договора).

Приложением № 1 к договору аренды 28.02.2020 между сторонами составлен акт приема-передачи нежилого помещения, находящегося по адресу: <...>., ул. Ларионова, дом 16, помещение принято Арендатором без претензий.

Между сторонами составлен акт сверки взаимных расчетов за период с 01.03.2020 по 09.10.2020 по состоянию на 02.10.2020, в соответствии с которым задолженность Арендатора составила 1 657 000 рублей перед Арендатором, акт подписан сторонами без разногласий.

16.10.2020 в адрес ответчика почтовой связью направлена претензия с требованием о погашении задолженности в срок до 25.10.2020 по арендным платежам  1 417 000 рублей, процентов в размере 24 455, 01 рублей, образовавшейся по договору аренды нежилого помещения от 28.02.2020.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по своевременному и полному внесению арендных платежей, повлекшее образование задолженности, и не урегулирование спора в досудебном порядке послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд, изучив и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

На основании изложенного, для споров, возникающих в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по договорам аренды, соблюдение досудебного порядка урегулирования спора является обязательным.

При наличии доказательств направления претензии с требованием о погашении задолженности по арендным платежам  1 417 000 рублей, процентов в размере 24 455, 01 рублей, образовавшейся по договору аренды нежилого помещения от 28.02.2020 в адрес ответчика, суд признает претензионный порядок урегулирования спора, предусмотренный частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соблюденным истцом.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, иных правовых актов, а также действий граждан и юридических лиц, которые, хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей в статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации названы договоры и иные сделки.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Анализ материалов дела показывает, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора аренды, регламентированного главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю), как это предусмотрено статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Положения данной нормы права регулируют также и обязательства, вытекающие из договора аренды нежилых помещений.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с указанными положениями, пользование имуществом является платным, а оплата пользования должна производиться за весь период пользования и тому лицу, которое фактически предоставило имущество в пользование.

В силу статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Материалами дела подтверждается, и не оспаривается ответчиком, в том числе актом приема-передачи нежилого помещения от 28.02.2020, что ответчик в заявленный в иске период пользовался спорным нежилым помещением общей площадью 307 кв.м. на 1 этаже, расположенном по адресу: <...>, в качестве объекта аренды, следовательно, у ответчика возникло обязательство по внесению арендных платежей.

Согласно исковому заявлению и расчету задолженности, истцом заявлено требование по арендным платежам за периоды с 01.03.2020 по 09.10.2020 в размере 1 657 000 рублей (в соответствии с актом сверки), за период с 02.10.2020 по 25.10.2020 в размере 235 366 рублей, с 25.10.2020 по 25.11.2020 в размере 307 000 рублей, с 25.11.2020 по 21.12.2020 в размере 276 300 рублей, задолженность по оплате коммунальных платежей с октября по декабрь 2020 года в размере 66 518, 60 рублей.  

В период пользования имуществом Арендатором произведена уплата арендных платежей 01.03.2020 в размере 150 000 рублей, 23.07.2020 – 300 000 рублей, 25.08.2020 – 300 000 рублей, 04.09.2020 – 300 000 рублей. Указанные платежи отражены в акте сверки по состоянию на 02.10.2020 и учтены при расчете задолженности (л.д. 23).

Доказательств уплаты арендных платежей дополнительно наличными в размере 320 000 рублей в материалы дела ответчиком не представлено, истцом факт получения денежных средств не подтверждается.

Вместе с тем, проверив расчет исковых требований по арендным платежам, суд усматривает, что расчет исчислен арифметически неверно, при этом суд исходит из содержания пунктов 2.1, 4.4 договора аренды от 28.02.2021.

В соответствии с пунктом 4.4 договора аренды от 28.02.2021 Арендатор обязан оплатить Арендодателю задаток в сумме 307 000 рублей в срок до 01.07.2020, сумма задатка обеспечивает исполнение обязательств Арендодателя, указанных в пункте 2.1 договора и будет возвращена Арендатору после окончания срока настоящего договора и подписания акта приема-передачи объекта.

При этом пунктом 2.1 договора аренды от 28.02.2021 предусмотрено, что производимые Арендатором неотделимые улучшения объекта являются собственностью Арендодателя, стоимость неотделимых улучшений не учитывается в счет оплаты арендных платежей.

Следовательно, из содержания данных условий договора сумма задатка 307 000 рублей обеспечивает исполнение обязательств стоимость неотделимых улучшений, которая подлежит возврату после окончания срока договора. Между тем, доказательств того, что произведены какие-либо неотделимые улучшения объекта аренды, в материалы дела не представлены, более того, данная сумма задатка подлежала возврату при окончании срока договора.

Исходя из указанного, суд считает необоснованным включение в акт сверки за период с 01.03.2020 по 09.10.2020 сумму задатка в размере 307 000 рублей (указан как аванс), а равно учтенную в расчете иска.

Всего за указанный период аренды подлежало к уплате с 28.02.2021 по 21.12.2020 в размере 2 813 968 рублей арендных платежей, в том числе 150 000 рублей за период с 28.02.2020 по 31.03.2020; 2 456 000 рублей за период с 01.04.2020 по 01.12.2020 (8 мес.*307 000 руб.) и 207 968 рублей за период с 01.12.2021 по 21.12.2020.

С учетом произведенных платежей всего на сумму 1 050 000 рублей, задолженность по арендным платежам 1 763 968 рублей и период задолженности июнь (частично) - декабрь 2020 года (по 21.12.2020).

Истцом заявлено о взыскании задолженности по коммунальным платежам в соответствии с условиями пункта 4.5 договора аренды в размере 66 518, 60 рублей с октября по декабрь 2020 года.

Кроме того, в акте сверки по состоянию на 02.10.2020 отражена общая сумма задолженности в размере 1 657 000 рублей, которая включает арендные платежи и коммунальные платежи, из них коммунальные платежи - 324 000 рублей (отражено «аренда+коммуналка»), а не как указывает истец 1 657 000 рублей – задолженность по арендным платежам.

Как было указано выше, по условиям пункта 4.5 договора аренды Арендатор самостоятельно оплачивает затраты за горячее и холодное водоснабжение, электроэнергию, канализацию по показателям счетчиков, оплачивает расходы по отоплению, коммунальным платежам пропорционально арендуемой площади Объекта с момента передачи по акту приема-передачи объекта.

В обоснование указанного требования истцом представлены платежные документы для внесения оплаты за содержание и ремонт жилого помещения и предоставления коммунальных услуг за октябрь 2020 года на сумму 22 236, 14 рублей, за декабрь 2020 года на сумму 22 141, 12 рублей, за ноябрь 2020 года на сумму 22 141, 12 рублей.

Ответчиком уплата по коммунальным расходам не произведена, в связи с чем суд считает обоснованным требование истца по требованию о взыскании расходов на коммунальные услуги в размере 66 518, 60 рублей, а сумму расходов по коммунальным платежам в размере 324 000 рублей, включенную в акт сверки по состоянию на 02.10.2020, считает необоснованной и не подтверждённой допустимыми доказательствами, поскольку истец ошибочно полагает, что данная сумма является задолженностью по арендным платежам.

При таких обстоятельствах, суд считает, что требование по договору аренды нежилого помещения от 28.02.2020 подлежит удовлетворению в части 1 763 968 рублей арендных платежей за период с июня 2020 года по декабрь 2020 года и 66 518, 60 рублей расходов по коммунальным платежам.

Истцом заявлено о взыскании с ответчика процентов в размере 79 845,74 рублей, начисленных за период с 25.03.2020 по 27.04.2021.

Согласно пункту 5.1 договора аренды от 28.02.2020 стороны несут друг перед другом всю полноту ответственности, предусмотренную действующим законодательством Российской Федерации за неисполнение, ненадлежащее исполнение своих обязательств, причиненный ущерб и т.д.

Пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Как было указано выше, пунктов 4.3 договора аренды от 28.02.2020 согласовано, что арендная плата оплачивается не позднее 25 числа текущего каждого расчетного месяца (предоплатой за следующий месяц).

Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил своих обязательств по внесению арендной платы в установленный срок, требование о взыскании с него процентов является обоснованным.

Между тем, проверив расчет процентов на сумму 79 845, 74 рублей (л.д. 87), суд считает, что сумма процентов рассчитана истцом арифметически не верно, поскольку рассчитана с учетом задолженности по коммунальным платежам. Вместе с тем, условиями договора аренды нежилого помещения от 28.02.2020 не установлены сроки внесения платежей по платежам, предусмотренным пунктом 4.5 договора, что исключает начисление процентов на задолженность по коммунальным платежам.

С учетом изложенного, суд считает необходимым пересчитать размер процентов, который составит 63 381, 45 рублей, начисленных за период с 25.03.2020 по 27.04.2020, исходя из:

По совокупности изложенных обстоятельств и норм права, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований и взыскании 1 893 868, 05 рублей, в том числе 1 763 968 рублей арендных платежей за период с июня 2020 года по декабрь 2020 года, 66 518, 60 рублей возмещения расходов по коммунальным платежам, 63 381, 45 рублей процентов, начисленных за период с 25.03.2020 по 27.04.2021.

В соответствии частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Истцом при обращении в суд оплачена государственная пошлина в размере 36 549 рублей платежным поручением от 25.12.2020 № 334.

С учетом уменьшения исковых требований до 2 622 030, 34, рублей, государственная пошлина подлежала уплате истцом в федеральный бюджет в размере 36 110 рублей, в связи с чем с учетом статьи 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 439 рублей подлежит возврату истцу из федерального бюджета, а 27 805 рублейрасходов по уплате государственной пошлины подлежит взысканию с ответчика ввиду частичного удовлетворения исковых требований (77%*36110 руб.) в соответствии со статьями 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 104, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

                                                          РЕШИЛ:

исковые требования индивидуального предпринимателя без образования юридического лица ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Сахапроект" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя без образования юридического лица ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность по договору аренды нежилого помещения от 28.02.2020 всего 1 893 868, 05 рублей, в том числе 1 763 968 рублей арендных платежей за период с июня 2020 года по декабрь 2020 года, 66 518, 60 рублей возмещения расходов по коммунальным платежам, 63 381, 45 рублей процентов, начисленных за период с 25.03.2020 по 27.04.2021, а также 27 805 рублейрасходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю без образования юридического лица ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 439 рублей, из уплаченной платежным поручением от 25.12.2020 № 334, выдать справку.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно –  телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

Судья                                                                                                       А.Н. Устинова