Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе: судьи Андреева В. А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Жирковой Л.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью Якутское авиационное агентство "Норд Хэндлинг" (ИНН <***>, ОГРН <***>) от 07.12.2017 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконным отказа № 14/001/101/2017-8934 от 08.09.2017 в государственной регистрации обратного перехода права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер: 14:36:105045:0016:98 401 000/ЦА2/000031/109, общая площадь 265,30 кв.м.,

об обязании зарегистрировать обратный переход права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер: 14:36:105045:0016:98 401 000/ЦА2/000031/109, общая площадь 265,30 кв.м.,

с участием в деле ФИО1, привлеченного в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,

при участии в судебном заседании представителя заявителя ФИО2 по доверенности, представителя Управления ФИО3 по доверенности и третьего лица ФИО1 паспорт.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Якутское авиационное агентство "Норд Хэндлинг" (далее – заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением от 07.12.2017 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (далее – регистрирующий орган, Управление) о признании незаконным отказа № 14/001/101/2017-8934 от 08.09.2017 в государственной регистрации обратного перехода права собственности на нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер: 14:36:105045:0016:98 401 000/ЦА2/000031/109, общая площадь 265,30 кв.м.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 13.03.2018 в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора был привлечен ФИО1

Суд, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

Как установлено материалами дела, 05.12.2006 Обществом и ФИО1 был заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО1 (продавец) продал, а Общество (покупатель) приобрело нежилое помещение расположенное по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер 14:36.105045 0016:98 401 ЗЭО/ЦА2/000031/109, общей площадью 265 30 кв.м.

При этом, пунктом 8 данного договора покупатель в качестве оплаты за приобретенное имущество произвел уступку права денежного требования по договору займа от 22.11.2004 в отношении Общества с ограниченной ответственностью «Сотовик-Сеть» на сумму 4 880 360 рублей.

Данный переход права собственности на Общество был зарегистрирован 23.01.2007.

30.05.2017 между сторонами данного договора было заключено соглашение о расторжении указанного договора купли-продажи от 05.12.2006 в соответствии с которым стороны вернули полученное по сделке.

01.06.2017 Общество и Ефремов Айтал Климентович подали в Управление документы на государственную регистрацию обратного перехода права собственности на недвижимое имущество. В качестве основания для регистрации обратного перехода права собственности на недвижимое имущество в регистрирующий орган было представлено указанное Соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости.

08.06.2017, уведомлением № 14/001/101/2017-8934, Управлением регистрационные действия были приостановлены до 08.09.2017 на основании п.7 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13 июля 2015 г №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости (далее - Закон)»

В качестве основания для приостановления Управление указало несоответствие формы и (или содержание) документа представленного на регистрацию.

Управление пришло к выводу о том, что Соглашение о расторжении договора купли-продажи является недействительным поскольку договор является исполненным и по смыслу положений пункта 3 статьи 425 ГК РФ он не может быть расторгнут.

В уведомлении о приостановлении от 08.06.2017 № 14/001/101/2017-8934 также сообщалось, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав будет отказано в случае, если в течение срока приостановления не будут устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона (статья 27 Закона).

08.09.2017 Уведомлением № 14/001/101/2017-8934, Управлением было отказано в регистрации обратного перехода права собственности на недвижимое имущество.

Общество не согласилось с данным отказом, считая его незаконным и нарушающими его права и законные интересы, обратилось в настоящим заявлением в Арбитражный суд.

В представленном отзыве на заявление Управление отклонило доводы заявителя, указав, что поскольку договор купли продажи от 05.12.2006 был исполнен сторонами соглашение о его расторжении не может быть признано действительным. Кроме того, поскольку отчуждаемое недвижимое имущество по договору от 05.12.2006 принадлежало также жене ФИО1 на праве общей совместной собственности представленное соглашение также не могло быть признано надлежащим, поскольку не было подписано другим обладателем права.

Суд, рассмотрев материалы дела, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований заявителя в силу следующего

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 01.07.2017) "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В силу статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случае, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу части 1, 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации; права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 3 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Приостанавливая государственную регистрацию уведомлением от 15.03.2017 регистрирующий орган указал в качестве основания для приостановления п.5 ч.1 статьи 26 закона. Вместе с тем, Управлением не было указано какие документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав не были представлены заявителем.

Из мотивированного содержания уведомления о приостановлении государственной регистрации следует, что регистратор пришел к выводу о том, что соглашение о расторжении является недействительным в силу закона. При этом, регистратор в качестве основания указал наличие судебной практики по делу А07-16248/07.

Судом установлено, что заявителем в управление представлен полный пакет документов, необходимых для регистрации перехода. Обратного Управлением не доказано.

Заявителю было отказано в государственной регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи и перехода права собственности.

Расторжение договора - это волевой акт, направленный на прекращение неисполненного надлежащим образом договора и тем самым - возникших из него обязательств на будущее время.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором. Расторжение договора по соглашению сторон происходит, по общему правилу, в той же форме, что и заключение договора (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку договор продажи недвижимости подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, соглашение о расторжении данного договора купли-продажи также подлежит государственной регистрации и будет считаться заключенным только с момента такой регистрации.

Следовательно, Общество правомерно обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи от 05.12.2006.

По мнению Управления, договор купли-продажи был исполнен покупателем, что следует из представленных на государственную регистрацию документов, в которых указано, что продавец получил покупную цену в полном объеме.

Вместе с тем, суд не может согласиться с данным утверждением Управления, поскольку достаточных доказательств данному выводу в материалах дела не имеется. Из содержания договора купли-продажи следует, что оплата должна производиться посредством уступки права требования и первоначальный кредитор уведомил должника о наличии договора купли-продажи оплата по которому планируется производиться уступкой прав требования.

Вместе с тем, доказательств произведения надлежащего исполнения данного обязательства для осуществления регистрации представлено не было.

Следовательно, утверждение о том, что договор является исполненным и прекращенным у Управления не имелось и выводы о недействительности соглашения о расторжении договора являются необоснованными.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты этого имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества.

Согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Из вышеприведенных норм следует, что общее правило, установленное пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации (права продавца при отсутствии оплаты проданного имущества), в силу положений пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть изменено соглашением сторон даже в том случае, когда право собственности покупателя по договору уже зарегистрировано в установленном законом порядке.

Общество и ФИО1 заключая соглашение о расторжении договора, предусмотрели обратную передачу полученного по сделке, что не противоречит положениям действующего гражданского законодательства.

Поскольку статья 235 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит неисчерпывающий перечень оснований прекращения права собственности, соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, которым предусмотрено возвращение полученного сторонами по договору, в частности обратная передача недвижимого имущества, является основанием для прекращения права собственности покупателя.

Довод Управления о том, что соглашение о расторжении договора составлено не в надлежащей форме, поскольку при первоначальной сделке обладателем права совместной собственности являлась жена ФИО1 судом также не может быть признан обоснованным в силу следующего.

Как разъяснено в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2016 N 36 "О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации" суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение, действие, бездействие со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, организации, лица, изменяя таким образом основания принятого решения, совершенного действия, имевшего место бездействия. Например, при недоказанности обстоятельств, указанных в оспариваемом решении органа государственной власти и послуживших основанием для его принятия, суд не вправе отказать в признании такого решения незаконным, ссылаясь на наличие установленных им иных оснований (обстоятельств) для принятия подобного решения.

С учетом изложенного арбитражный суд не вправе учитывать рассматриваемое обстоятельство, не являвшееся основанием для принятия оспариваемого отказа.

Кроме того, анализ содержания договора купли-продажи от 05.12.2006 свидетельствует о том, что стороной данного договора являлся исключительно ФИО1, а следовательно соглашение о расторжении договора по форме он соответствует первоначальному договору.

Кроме того, судом установлено, что Общество обратилось с заявлением о регистрации перехода права на объект недвижимости с кадастровым номером 14:36:105045:0016:98:401 000/ЦА2/000031/109, тогда как из содержания оспариваемого отказа следует, что отказали Обществу в регистрации объекта недвижимости с номером 14:36:105045:1771.

Поскольку отказ Управления не соответствует требованиям законодательства и нарушает права и законные интересы Общества суд приходит к выводу об удовлетворении заявленного требования в полном объеме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, в связи с чем с Управления в пользу заявителя подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины за подачу заявления в суд в сумме 3 000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать незаконным сообщение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) от 08.09.2017 об отказе в государственной регистрации соглашения от 30.05.2017 о расторжении договора купли-продажи от 05.12.2006 не связанного с отчуждением имущества в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 14:36:105045:1771, нежилое помещение с общей площадью 265,3 кв.м., этаж 8, адрес: <...>.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) осуществить государственную регистрацию соглашения от 30.05.2017 о расторжении договора купли продажи от 05.12.2006 не связанного с отчуждением имущества в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 14:36:105045:0016:98:401 000/ЦА2/000031/109 нежилое помещение с общей площадью 265,3 кв.м., этаж 8, адрес: <...>, заключенного между ФИО4 и общества с ограниченной ответственностью Якутское авиационное агентство "Норд Хэндлинг".

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Якутское авиационное агентство "Норд Хэндлинг" (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

Судья

В. А. Андреев