Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в арбитражный суд Сахалинской области к Департаменту архитектуры,градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска ( далее – ДАГУН г.Южно-Сахалинска, ответчик) с иском о регистрации перехода права собственности на здание склада № 17 площадью 1 528,7 кв.м. и земельный участок площадью 5 799,0 кв.м.,расположенные по адресу: <...> и обязать передать по акту приема-передачи здание склада № 17 площадью 1 528,7 кв.м. и земельный участок площадью 5 799,0 кв.м.,расположенные по адресу: <...>.

Иск обоснован тем,что 09.12.2011 между ДАГУН г.Южно-Сахалинска и ИП ФИО2 Су на основании протокола об итогах аукциона № 705 от 08.12.2011 заключены договоры купли-продажи № 107/11 и № 153/11.

09.12.2011 между ИП ФИО2 Су и ИП ФИО1 заключены соглашения об уступке прав и обязанностей по договорам купли-продажи недвижимого имущества, и по передаточному акту ФИО1 переданы договоры купли-продажи № 107/11 и № 153/11.

13.12.2011 ИП ФИО2 Су направил ДАГУН г.Южно-Сахалинска заявление о даче письменного согласия на заключение договора по передаче прав и обязанностей по договорам купли-продажи.

16.12.2011 истец платежными поручениями перечислил ДАГУН г.Южно-Сахалинска 7 421 140,68 руб. и 1 460 000 руб. в качестве оплаты по договорам купли-продажи.

30.12.2011 денежные средства возвращены истцу.

Истец полагает,что действия ДАГУН г.Южно-Сахалинска являются незаконными,свидетельствуют об уклонении истца от регистрации перехода права собственности и передачи истцу нежилого помещения и земельного участка,что влечет за собой нарушение прав истца.

В судебном заседании представители истца поддержали иск в полном объеме.

Ответчик с иском не согласился по тем основаниям,что по условиям договоров передача имущества осуществляется только после исполнения Покупателем своей обязанности по оплате, которая со стороны ИП ФИО2 Су не исполнена,поэтому у ДАГУН г.Южно-Сахалинска не возникла и обязанность по передаче имущества.

Также в соответствии с пунктом 1 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее – ГК РФ) и пунктом 10.3. договоров купли-продажи перевод долга на другое лицо возможен только с согласия кредитора,однако, ДАГУН г.Южно-Сахалинска такое согласие не давал.

Определением суда от 16.02.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований привлечены Индивидуальный предприниматель ФИО2 Су и Управление Федеральной службы государственной регистрации,кадастра и картографии по Сахалинской области ( далее – Управление Росреестра по Сахалинской области).

ФИО2 Су отзыв на иск не представил, в судебное заседание не явился,о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Управление Росреестра по Сахалинской области в отзыве на иск находят требования истца не подлежащими удовлетворению,так как в Управление Росреестра стороны по сделке с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности ,регистрации права собственности не обращались.Участником и победителем аукциона по продаже спорного имущества является ИП ФИО2 Су,который с момента регистрации права собственности в ЕГРП приобретет статус собственника недвижимости. Истец не вправе по договорам купли-продажи,заключенным по результатам аукциона,требовать государственной регистрации перехода права собственности и передаче имущества по акту приема-передачи,так как не является участником аукциона.

Управление Росреестра просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителей истца,ответчика,изучив материалы дела,суд не находит оснований для удовлетворения иска.

Из материалов дела следует,что 09.12.2011 на основании протокола об итогах аукциона от 08.12.2011 № 705, заявки на приобретение земельного участка в собственность между ДАГУН г.Южно-Сахалинска ( Продавец) и ИП ФИО2 Су ( Покупатель) заключен договор № 107/11 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 65:01:0309001:15 площадью 5 799,0 кв.м.,расположенный по адресу: <...> под объектом недвижимости «Нежилое здание (склад № 17)».

Цена земельного участка 1 460 000 рублей.

Пунктом 2.2. договора установлено,что Покупатель единовременно оплачивает цену земельного участка в течение 7 дней с даты подписания договора.

09.12.2011 на основании протокола об итогах аукциона от 08.12.2011 № 705 между ДАГУН г.Южно-Сахалинска ( Продавец) и ИП ФИО2 Су ( Покупатель) заключен договор № 153/11 купли-продажи нежилого здания – склада № 17,расположенного по адресу: <...> .

Цена объекта недвижимости 9 306 000 рублей.

Пунктом 3.2. договора установлено,что Покупатель единовременно оплачивает цену недвижимого имущества в течение 10 дней с даты заключения договора.

В силу пункта 4.1. договор считается завершенным после подписания сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества и полной оплаты Покупателем цены имущества.

Согласно пункту 10.3. договора ни одна из сторон не имеет права передавать права и обязанности по настоящему договору третьей стороне без письменного согласия другой стороны.

Аналогичные условия содержатся и в пунктах 1.6.; 4.2.; и 8.4. договора купли-продажи № 107/11 от 09.12.2011.

Со стороны ИН ФИО2 Су условия договоров по единовременной и полной оплате не выполнены, в связи с чем по актам приема-передачи недвижимое имущество не передано. Условия по оплате являются обязательством покупателя и долгом за имущество.

09.12.2011 между ИП ФИО2 Су (Цедент) и ИП ФИО1 (Цессионарий) заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по указанным выше договорам купли-продажи.

12.12.2011 ИП ФИО2 Су обратился в ДАГУН г.Южно-Сахалинска с заявлением о даче согласия на заключение договоров по передаче прав и обязанностей по договорам купли-продажи недвижимого имущества № 107/11 и № 153/11.

Платежными поручениями № 1026 от 16.12.2011 и № 1027 от 16.12.2011 истец перечислил ответчику денежные средства в суммах 7 421 140,68 руб. и 1 460 000 руб. в счет исполнения обязательств по договорам купли-продажи.

19.12.2011 истец направил ответчику уведомление о переходе к нему прав и обязанностей Покупателя по договорам купли-продажи.

Платежными поручениями № 783 от 30.12.2011 и № 784 от 30.12.2011 денежные средства возвращены истцу.

Полагая,что действия ответчика свидетельствуют об уклонении последнего от регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости,истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно статье 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.

Согласие ДАГУН г.Южно-Сахалинска на переход прав и обязанностей Покупателя по договорам купли-продажи третьим лицам установлена в пункте 10.3. договора № 153/11 и пункте 8.4. договора № 107/11.

Материалами дела установлено,что ИП ФИО2 Су перевел на истца долг по оплате за приобретенное по договорам купли-продажи недвижимое имущество,что подтверждается отсутствием со стороны ФИО2 Су платежей по договорам; платежными поручениями № 1026 от 16.12.2011 и № 1027 от 16.12.2011,по которым истец является плательщиком по договорам купли-продажи.

Из материалов дела следует,что ДАГУН г.Южно-Сахалинска согласия на перевод долга не давал, письмом от 20.12.2011 № 13145-014/019 ДАГУН г.Южно-Сахалинска отказал в даче согласия на передачу прав и обязанностей по договорам купли-продажи. Кроме того, ИП ФИО2 Су и ИП ФИО1 заключили договор 09.12.2011, а с заявлением о даче согласия на переход прав и обязанностей к истцу ИП ФИО2 Су обратился только 13.12.2011,то есть после заключения договора,что противоречит как норме права,так и условиям договоров купли-продажи.

Таким образом,перевод долга произведен в нарушение закона и условий договора.

Согласно разъяснениям,содержащимся в пункте 60 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 « О некоторых вопросах,возникающих в судебной практике при разрешении споров,связанных с защитой права собственности и других вещных прав» после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Из материалов дела следует,что имущество покупателю по договорам купли-продажи не передавалось, на момент рассмотрения дела в суде это имущество также не передано,поскольку ИП ФИО2 Су только 19.04.2012 исполнил свое обязательство по оплате за приобретенное имущество,следовательно, в период заключения с истцом соглашения от 09.12.2011 он не обладал правом распоряжения этим имуществом.

При изложенных обстоятельствах со стороны ответчика отсутствует уклонение от регистрации перехода права собственности по договорам купли-продажи недвижимого имущества и также у ответчика не возникло обязательств по передаче истцу спорного недвижимого имущества.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд.

Судья С.Ф. Дудина