Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению открытого акционерного общества «Сахалинская Коммунальная Компания» о признании незаконным и отмене постановления по делу об административном правонарушении № 49 от 02.03.2010, вынесенного Государственной жилищной инспекцией Сахалинской области,

при участии представителей:

от заявителя - ФИО1 по доверенности от 24.02.2010 № 23д-СКК, ФИО2 по доверенности от 05.04.2010 № 34д-СКК,

от административного органа - ФИО3 по доверенности от 15.01.2010 № 126,

У С Т А Н О В И Л:

Открытое акционерное общество «Сахалинская Коммунальная Компания» (далее – общество, управляющая организация, ОАО «СКК») обратилось в арбитражный суд Сахалинской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления по делу об административном правонарушении №49 от 02.03.2010, вынесенного Государственной жилищной инспекцией Сахалинской области (далее – инспекция, административный орган).

В обоснование требований, поддержанных представителями в судебном заседании, указано, что вина общества в совершении правонарушения отсутствует. Начисления по статье «техническое обслуживание и текущий ремонт жилых зданий» за 2009 год составили 707659, 7 руб. В рамках собранных средств по статье «текущий ремонт конструктивных элементов жилых зданий» для предупреждения протекания кровли с 05.11.2009 по 1.11.2009 на основании договора подряда были выполнены работы по текущему ремонту кровли. Объем выполненных работ составил третью часть всего объема крыши. В рамках вышеуказанной статьи также произведен ремонт подъездов дома, ремонт окон, установка входных дверей в подъезды, расчистка кровли. Итого затраты с учетом накладных расходов составили 213 901, 15 руб. Кроме того, задолженность собственников многоквартирного дома за техническое обслуживание и технический ремонт по состоянию на 01.02.2010 составляет 323 211, 98 руб., из них задолженность по статье тарифа «текущий ремонт конструктивных элементов жилых зданий» составляет 88 198 руб. 76 коп. Таким образом, затраты общества на проведение работ по текущему ремонту конструктивных элементов превысили плату, предусмотренную договором управления на проведение вышеуказанных видов работ. Из изложенного следует, что общество выполняет свои обязательства по выполнению условий договора управления в части текущего ремонта конструктивных элементов дома, приняло все зависящие от него меры по организации и обеспечению текущего ремонта конструктивных элементов жилого дома в пределах собранных на эти цели средств. Объем обязанностей управляющей организации определяется договором, заключенным с собственниками жилых домов, согласно которому управляющая организация обязана оказывать услуги по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в пределах платы за эти услуги. Состояние кровли требует проведения капитального ремонта, а согласно нормам жилищного законодательства и положений договора управления, общество не собирает денежные средства по статье капитальный ремонт и не вправе принимать решение о проведении капитального ремонта. В 2008-2009 годах общество составляло и подготавливало документы для участия в программе в рамках исполнения Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунальных хозяйства». Согласно дефектной ведомости и локально-сметному расчету стоимость работ по капитальному ремонту кровли, фасада, системы ХВС, ГВС, системы отопления и водоотведения составила 15 230 023 руб. Одобрение собственниками дома дефектной ведомости свидетельствует об осведомленности и подтверждении собственниками состояния общего имущества многоквартирного дома, требующего проведения именно капитального ремонта. Из протокола внеочередного общего собрания собственников помещений № 2 от 29.12.2009 следует, что общество, учитывая особенности технического состояния жилого дома, представило свои предложения по капитальному ремонту кровли с предоставлением дефектной ведомости и сметы расходов, а, следовательно, как управляющая организация, приняло необходимые меры в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, а также надлежащего содержания общего имущества. Общество считает, что у административного органа отсутствовали основания для привлечения заявителя к административной ответственности.

Государственная жилищная инспекция Сахалинской области в представленном отзыве, поддержанном его представителем в судебном заседании, с заявлением общества не согласилась, указав следующее. Общество в добровольном порядке приняло на себя обязательства по надлежащему предоставлению жилищно-коммунальных услуг гражданам – потребителям, проживающим в данном жилом доме. За предоставление услуг с жителей взимается соответствующая плата. По жалобе гражданина Им А.П. была проведена внеплановая проверка, изложенные в жалобе факты нашли свое подтверждение. Предельный срок выполнения ремонта протечки кровли в отдельных местах должен быть не более суток. Несмотря на неоднократные обращения заявителя жалобы, ремонт так и не был сделан. Принимая на себя обязательство по обеспечению надлежащей эксплуатации данного жилого дома в рамках собираемых денежных средств, согласно утвержденного на общем собрании тарифа, общество было осведомлено о состоянии принимаемого на обслуживание жилого дома. Общество не приняло действенных мер по устранению протечки кровли, мотивируя необходимостью проведения капитального ремонта всей кровли. Довод общества о том, что необходим капитальный ремонт кровли, не имеет правового значения, так как не освобождает от ответственности за ненадлежащее текущее содержание и ремонт мест общего пользования, в частности, кровли. Полагает, что общество не приняло всех должных и необходимых мер в сложившейся ситуации – по устранению отдельной протечки кровли, хотя при должной осмотрительности и надлежащем исполнении своих обязанностей, могло, и должно было устранить в установленные сроки вышеуказанную протечку.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 08.04.2010 до 16 час. 30 мин.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, должностным лицом инспекции на основании распоряжения №76 от 15.02.2010 по жалобе гражданина Им А.П., проживающего по адресу: <...>, проведена внеплановая проверка изложенных в жалобе фактов.

При проверке, результаты которой зафиксированы в акте от 24.02.2010, произведено обследование дома № 5 по ул. Шахтерская, с. Синегорск и квартиры № 59 в указанном доме и установлено нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и жилых помещений. Так, при визуальном обследовании, в частности, выявлено, на чердачном помещении над квартирой № 59 нарушение герметичности примыканий разделок к вентблокам – следы протечек (мокрые пятна), намокание досок. В квартире № 59 обнаружены следы протечек с кровли в виде мокрых пятен на поверхности стены и обоях, обои отошли от стен; под окном в виде темных плесневелых пятен; в углу (смежный с кухней и наружной стеной) желтые, темные плесневелые пятна. На поверхности потолка по межпанельному шву – желтые сухие пятна, на поверхности стен и потолка темные плесневелые пятна.

Обслуживание указанного дома осуществляет ОАО «Сахалинская Коммунальная Компания».

Поскольку перечисленные факты являются нарушением пунктов 4.6.1.1, 4.6.3.6 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003г. №170 (далее – Правила № 170), должностное лицо инспекции усмотрело в действиях общества признаки административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена статьей 7.22 КоАП РФ, о чем 24.02.2010 составлен протокол.

По результатам рассмотрения дела заместителем руководителя инспекции принято постановление по делу об административном правонарушении № 49 от 02.03.2010, которым ОАО «Сахалинская Коммунальная Компания» признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.22 КоАП РФ и на него наложен административный штраф в размере 40 000 руб.

Не согласившись с указанным постановлением, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Проверив законность и обоснованность оспариваемого постановления, суд не находит оснований для удовлетворения заявления общества, исходя из следующего.

Согласно статье 7.22 КоАП РФ нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц от сорока до пятидесяти тысяч рублей.

Из содержания данной нормы следует, что субъектами рассматриваемого правонарушения являются лица, ответственные за содержание жилых домов, жилых помещений: их собственники; организации принявшие на себя функции по обслуживанию, содержанию, эксплуатации, ремонту и обеспечению коммунальными услугами жилищного фонда (управляющие организации); а также организации, которым указанные функции переданы управляющей организацией на основании гражданско-правового договора.

Как установлено проверкой и подтверждается материалами дела, ОАО «Сахалинская Коммунальная Компания», как управляющая организация, осуществляет обслуживание жилого дома № 5 по ул. Шахтерская, с.Синегорск и ежемесячно взимает плату за предоставление жилищно-коммунальных услуг.

Между собственником жилого помещения Им А.П. и ОАО «Сахалинская коммунальная компания» (управляющая организация) заключен договор № 120 управления многоквартирным домом от 15.09.2009 (далее – договор № 120).

Согласно разделу 1 договора № 120 управляющая организация по заданию собственника обязуется за плату выполнять работы и оказывать услуги, связанные с надлежащим содержанием, ремонтом общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии с п. 2.1.6. договора № 120 управляющая организация обязана устранять аварии, а также выполнять заявки собственников в сроки, установленные законодательством Российской Федерации и договором.

Пунктом 2.1.10 договора № 120 установлена обязанность общества в течение двух рабочих дней с даты получения жалобы (заявления, требования. претензии) направлять собственнику извещение о ее приеме и последующем удовлетворении либо отказе в ее удовлетворении с указанием причин отказа.

Как видно из материалов дела, собственник жилого помещения Им А.П. 01.10.2009 обращался в общество с заявлением по факту протечки кровли крыши.

В ответном письме от 15.10.2009 № 10-2801 ОАО «СКК» сообщило, что в настоящее время заключен договор с подрядчиком на выполнение работ по текущему ремонту кровли вашего дома, который будет производиться в октябре-ноябре 2009 года.

25.01.2010 собственник жилого помещения Им А.П. обратился в инспекцию с заявлением о том, что по сей день, ремонта кровли произведено не было. Указал, что при прохождении циклона с повышением дневных температур до плюсовых, появились новые места затопления, замкнула электрическая проводка розетки, было собрано 18 литров воды. Им было написано в общество еще одно заявление, все с теми же требованиями о ремонте кровли, устранении трещин в стенах. На что пришедший представитель ЖКХ заявил, что ремонт производили, а вторично производить сложно, из-за большого количества снега.

Изложенные обстоятельства подтвердились, что нашло отражение в указанном выше акте проверки от 24.02.2010.

Осуществляя специализированную деятельность по содержанию жилого фонда, общество является лицом, ответственным за содержание обслуживаемых ей домов, и обязано соблюдать правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.

Правила № 170 определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда.

Пунктом 4.6.1.1 указанных Правил предусмотрено, что организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить, в том числе, исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования; воздухообмен и температурно-влажностный режим, препятствующие конденсатообразованию и переохлаждению чердачных перекрытий и покрытий; исправность в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей, отсутствие засорения и обледенения воронок, протекания стыков водосточного стояка и конденсационного увлажнения теплоизоляции стояка; выполнение технических осмотров и профилактических работ в установленные сроки.

В соответствии с пунктом 4.6.3.6. Правил № 170 требуется обеспечить: плотное покрытие конька кровли; исправное состояние покрытия около труб и расжелобков.

Устранение этих нарушений должно осуществляться в возможно короткие сроки.

Согласно Приложению № 2 к Правилам № 170 протечки в отдельных местах кровли устраняются в течение 1 суток.

Таким образом, в нарушение приведенных норм, а также условий договора, заявителем не были предприняты достаточные и надлежащие меры по устранению протечки кровли крыши над квартирой № 59 в доме 5 по ул. Шахтерская, с.Синегорск.

В соответствии со статьей 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Доводы общества о наличии задолженности собственников многоквартирного дома за техническое обслуживание и технический ремонт, судом не принимаются, поскольку обязанность ОАО «СКК» по соблюдению Правил № 170 не поставлена в зависимость от приведенных заявителем обстоятельств.

Кроме того, пунктом 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491, установлено, что плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

Не имеет правового значения по настоящему делу довод заявителя о необходимости проведения капитального ремонта кровли, финансирование которого не предусмотрено заключенными с собственниками помещений договорами управления и не входит в компетенцию управляющей организации.

Названное обстоятельство не влияет на исполнение установленных Правилами № 170 обязанностей управляющей организации и ее ответственность за ненадлежащее текущее содержание и ремонт мест общего пользования, к каковым относится кровля.

Суд отклоняет доводы общества относительно условий договора о том, что стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, включает лишь частичный ремонт кровель и ремонт примыканий вентиляционных блоков в местах протечек кровли, так как, наличие, либо отсутствие в соответствующем договоре управления многоквартирным домом круга обязанностей управляющей организации, не освобождает последнюю от соблюдения тех общеобязательных требований, которые в соответствии с положениями действующего законодательства направлены на обеспечение безопасного и благоприятного проживания граждан.

В силу статьи 1.5 КоАП РФ лицо подлежит административной ответственности только за те административные правонарушения, в отношении которых установлена его вина.

Как следует из заявления общества и представленных доказательств, с 05.11.2009 по 1.11.2009 были выполнены работы по текущему ремонту кровли дома 5 по ул. Шахтерская, с.Синегорск, объем выполненных работ составил третью часть всего объема крыши.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, у общества имелась возможность для устранения протечки кровли крыши над квартирой № 59 в указанном доме, однако им не были приняты для этого необходимые и своевременные меры, что в силу статьи 2.1 КоАП РФ свидетельствует о виновности общества во вменяемом ему правонарушении.

Доказательства, свидетельствующие о том, что соблюдение заявителем требований Правил № 170 в части устранения протечки кровли, в рассматриваемом случае, было невозможно в силу чрезвычайных событий и обстоятельств, которые общество не могло ни предвидеть, ни предотвратить при соблюдении той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась, в материалы дела не представлены.

В связи с чем, судом не принимаются доводы заявителя о том, что оно выполняет свои обязательства по выполнению условий договора управления в части текущего ремонта конструктивных элементов дома, приняло все зависящие от него меры по организации и обеспечению текущего ремонта конструктивных элементов жилого дома в пределах собранных на эти цели средств.

С учетом вышеизложенного, инспекция правомерно по данному факту установила в действиях общества наличие состава административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью статьей 7.22 КоАП РФ.

Соответственно, у административного органа имелись законные основания для привлечения общества к ответственности, предусмотренной данной нормой.

Судом проверен порядок производства по делу об административном правонарушении, нарушений не установлено.

При таких обстоятельствах, постановление по делу об административном правонарушении №49 от 02.03.2010 является законным и обоснованным.

Согласно части 3 статьи 211 АПК РФ в случае, если при рассмотрении заявления об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд установит, что решение административного органа о привлечении к административной ответственности является законным и обоснованным, суд принимает решение об отказе в удовлетворении требования заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований открытого акционерного общества «Сахалинская Коммунальная Компания» о признании незаконным и отмене постановления № 49 по делу об административном правонарушении от 02.03.2010, вынесенного Государственной жилищной инспекцией Сахалинской области, отказать полностью.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в десятидневный срок со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья В.С. Орифова