Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального образования городской округ "Долинский" (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Аэлита" (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по договору купли-продажи от 05.04.2012 и процентов, при участии:

представителей истца – ФИО1, по доверенности от 18.11.2013 № 15-ПУ/КУМС; ФИО2 по доверенности от 14.05.2014;

в отсутствие представителя ответчика,

У С Т А Н О В И Л :

Комитет по управлению муниципальной собственностью муниципального образования городской округ "Долинский" обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Аэлита" (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по договору купли-продажи объекта муниципальной собственности в порядке приватизации от 05.04.2012 и процентов. В обоснование указав, что в нарушение условий договора ответчик не производит оплату по договору в соответствии с п. 2.1 и 2.2. Также истцом, со ссылками на статьи 425, 433, 558, 551 ГК РФ указано, что договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания, так как не предусмотрена обязательная регистрация данного договора.

Определением суда от 17.01.2014 исковое заявление принято и назначено к рассмотрению в предварительное судебное заседание.

Определением от 05.03.2014 рассмотрение дела назначено по существу, определением от 14.04.2014 рассмотрение дела отложено на 07.05.2014.

В судебном заседании 07.05.2014 судом объявлялся перерыв до 14.05.2014, впоследствии до 15.05.2014 .

В судебном заседании представители истца исковые требования поддержали по изложенным в иске основаниям.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежаще, представил отзыв, возражая против удовлетворения исковых требований, указал на то, что здание и земельный участок ответчику истцом по договору купли-продажи не передавались.

Суд в соответствии со ст. 156 АПК РФ рассматривает дело в отсутствие ответчика.

Заслушав объяснения представителей истца, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п. либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом), договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Из смысла статей 554, 555 ГК РФ следует, что в договоре купли-продажи недвижимости должны указываться данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также цена этого имущества.

Распоряжением КУМС МО ГО "Долинский" от 29.02.2012 № 5 "Об условиях приватизации арендуемого имущества" определено, предоставить преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого здания (бывшее кафе "Волна"), расположенного по адресу: <...> с земельным участком ООО "Аэлита".

Материалами дела установлено, что 05.04.2012 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью муниципального образования городской округ "Долинский" (продавец) и ООО "Аэлита" (покупатель) подписан договор № 146 купли-продажи объекта муниципальной собственности в порядке приватизации, в соответствии с которым, продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилое здание бывшего кафе "Волна", общей площадью 286,3 кв. м., расположенное по адресу: <...> с земельным участком, занятым этим объектом и необходимым для его использования общей площадью 1364 кв. м.

В пунктах 1.2. и 1.3. договора указано на то, что здание находится в собственности продавца на основании договора мены от 19.10.1991 № 1, что подтверждается записью в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.04.2009; здание расположено на земельном участке из земель населенных пунктов общей площадью 1364 кв. м., который принадлежит продавцу на праве муниципальной собственности на основании договора мены № 1 от 19.10.1994.

В соответствии с п. 2.1 договора сумма договора включает цену объекта и цену земельного участка и составляет 3 494 788 руб., без НДС. При этом цена объекта составляет 2 637 343, цена земельного участка -857445 рублей.

Пунктом 2.2. договора определено, что покупатель обязуется оплатить стоимость имущества в рассрочку на три года, в соответствии с графиком платежей (Приложение № 1 к договору).

Согласно п. 2.4 на сумму денежных средств, по оплате которой предоставлена рассрочка, производится начисление процентов исходя их ставки рефинансирования, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату публикации объявления о продаже имущества (на 02.03.2012).

С момента передачи покупателю приобретенного в рассрочку имущества и до момента его полной оплаты, указное имущество признается находящимся в залоге (пункт 2.3. договора).

В соответствии с п. 3.1.1 договора продавец обязан представить документы и осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По сообщению Долинского отделения Сахалинского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», на основании технической инвентаризации здания от 29.12.2008, зданию бывшего кафе «Волна» в с. Стародубское Долинского района по ул. Вокзальная присвоен порядковый № 7.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда по делу № А59-2343/2009 от 24.08.2009, оставленным без изменения Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2009 обществу с ограниченной ответственностью «Аэлита» отказано в удовлетворении исковых требований к Комитету по управлению муниципальной собственностью муниципального образования городской округ «Долинский» об обязании осуществить приватизацию нежилого помещения общей площадью 275,3 кв.м, расположенного по адресу: <...> путем его продажи истцу по цене, равной его рыночной стоимости, в рассрочку с оплатой его стоимости в течение трех лет.

Данным судебным актом установлено, что нежилое помещение площадью 275, 3 кв.м. (здание бывшего кафе «Волна»), находящееся по адресу: <...>, являющееся муниципальным имуществом, было передано Комитетом (арендодателем) в пользование ООО «Аэлита» (арендатору) по договорам аренды № 7 от 25.03.02, сроком действия с 01.03.02 по 01.10.06, № 17 от 18.01.06, сроком действия с 18.01.06 по 31.12.07, № 17 от 24.12.07, сроком действия с 01.01.08 по 30.11.08, № 33 от 29.12.08, сроком действия с 01.01.09 по 30.11.09, о чем имеются акты приема-передачи.

Решением собрания муниципального образования городской округ «Долинский» № 620/60 от 25.02.2009 утвержден прогнозный план приватизации имущества муниципального образования на 2009 год, в который включено здание бывшего кафе «Волна», 1986 года постройки, общая площадь помещений 275, 3 кв.м., расположенное в <...>.

Из свидетельства о государственной регистрации права от 23.04.2009 № 65 АВ 021468 следует, что площадь спорного объекта составляет 328, 7 кв. м, как и в техническом паспорте данного объекта недвижимости от 29.12.2008.

В данном решении указано, что Общество в период с 2002 по 2007 год включительно пользовалось спорным объектом недвижимости на основании подписанных сторонами договоров аренды № 7 от 25.03.2002 со сроком действия- 4г. 6 мес., и № 17 от 18.01.2006 со сроком действия-1 год 11 месяцев 13 дней. Договоры государственную регистрацию не проходили, в силу ч. 2 ст. 651 и ч. 3 ст. 433 ГК РФ являются незаключенными.

Согласно статье 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Судом установлено и следует из материалов дела, что акт приема-передачи составлялся, однако подписан только со стороны продавца.

Ответчик в отзыве указывает на то, что имущество по договору купли-продажи ему не передавалось. В опровержение данного довода истцом заявлено о том, что спорное имущество было передано ответчику ранее по договорам аренды.

Из материалов дела следует, что по договору аренды нежилого помещения от 29.12.2008 № 33, заключенному между Комитетом по управлению муниципальной собственностью муниципального образования городской округ "Долинский" и ООО "Аэлита" Комитет передал, а ООО «Аэлита» приняло здание бывшего магазина "Волна" общей площадью 275,3 кв. м. по адресу: <...>.

11.01.2010 между сторонами заключен договор № 2 аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого, Комитет сдает арендатору в пользование нежилое помещение по адресу: <...>, общей площадью 328,7 кв. м. для размещения мини-пекарни. Срок договора в соответствии с п. 1.5 установлен с 01.12.2009 по 30.11.2014.

Пунктом 9.5 Договора определено, что к нему прилагается акт приема-передачи.

Однако на предложение суда, стороной истца данного акта не представлено.

Дополнительным соглашением от 25.05.2011 к указанному договору стороны указали, что в связи с уточнением арендуемой площади по результатам технической инвентаризации: в п. 1.1 договора вместо слов "общей площадью 328,7 кв. м." читать "общей площадью 286,3 кв.м .".

Дополнительное соглашение вступает в силу с 25.05.2011.

Соглашением от 05.04.2012 стороны расторгли договор аренды № 2 от 11.01.2010, в соответствии с которым установлено, что в связи с продажей ООО "Аэлита" по преимущественному праву нежилого здания (бывшее кафе "Волна"), расположенное по адресу: <...>, договор аренды нежилого помещения от 11.01.2010 № 2 считать расторгнутым с момента подписания договора купли-продажи арендуемого имущества.

Из материалов дела следует, что 28.06.2011 было выдано свидетельство 65 АА № 047807 (взамен свидетельства о государственной регистрации права от 23.04.2009 № 65 АВ 021468), согласно которому площадь здания составляет 286,3 кв. м., расположенного по адресу: <...>.

Таким образом, отсутствует акт о передаче истцом ответчику здания площадью 286,3 кв. м., расположенного по адресу: <...>.

Из свидетельства 65 АВ 021469 от 23.04.2009 о государственной регистрации права, следует, что МОГО «Долинский» Сахалинской области принадлежит на праве собственности земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здание кафе «Волна», общая площадь 1364 кв.м., адрес объекта: Сахалинская область, Долинский район, с.о. Стародубский, <...> кадастровый номер 65:10:0000012:23.

Согласно представленным истцом документам, 18.08.1997 за № 566 между администрацией МО ГО «Долинский» и ТОО «Аэлита» был заключен договор аренды земельного участка, площадью 1354 кв.м., расположенного в <...>, срок действия которого продлен дополнительным соглашением от 03.07.2008 до 26.05.2009.

Акт приема-передачи земельного участка отсутствует.

В соответствии со статьей 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно статье 433 ГК РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 6.1. договора купли-продажи определено, что он вступает в силу с даты его государственной регистрации.

Судом установлено, подтверждается материалами дела и объяснениями представителя истца, что договор от 05.04.2012 № 146 государственную регистрацию в установленном порядке не проходил.

В соответствии с п. 3.1.1 договора купли-продажи от 05.04.2012 продавец обязан представить документы и осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Доказательств совершения действий по исполнению истцом п. 3.1.1. договора № 146, а равно уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, стороной истца суду не представлено.

Таким образом, поскольку договор купли-продажи не прошел государственную регистрацию, следовательно, с учетом положений п. 6.1. договора, он не вступил в силу.

Поскольку истец свои обязательства по договору купли - продажи по передаче недвижимого имущества ответчику не исполнил, с учетом положений статьи 433 ГК РФ, такой договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, с учетом положений ст. 224 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что истцом не представлено доказательств передачи имущества по договору купли-продажи, именно с содержащимися в договоре идентификационными данными. Доказательств передачи ответчику имущества по договору купли-продажи в порядке, предусмотренном ст. 224 ГК РФ, истцом суду не представлено.

При таких, обстоятельствах, суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований истца. Иных оснований истцом суду не заявлено, тогда как, положения ст. 49 АПК РФ истцу разъяснялись.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального образования городской округ "Долинский" отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья С.А. Назарова