Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению прокурора Сахалинской области об оспаривании бездействия администрации Невельского муниципального района по нерегистрации права муниципальной собственности на объект недвижимого имущества: нежилые помещения, общей площадью 330,1 кв.м., расположенные в подвальном помещении здания по адресу: <...>, и возложении на администрацию Невельского муниципального района обязанности по принятию в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» мер к осуществлению регистрации такого права на данный объект недвижимого имущества,

с участием представителей:

от заявителя – прокурора отдела прокуратуры Сахалинской области Кисленко И.Л. по удостоверению № 089549,

от администрации Невельского муниципального района – ФИО1 по доверенности от 29.10.2009 № 2326-29,

от третьих лиц:

комитета по управлению имуществом администрации Невельского муниципального района – ФИО2 по доверенности от 15.02.2010,

предпринимателя ФИО3 – не явился,

У С Т А Н О В И Л :

Прокурор Сахалинской области обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия администрации Невельского муниципального района (далее – администрация) по нерегистрации права муниципальной собственности на объект недвижимого имущества: нежилые помещения, общей площадью 330,1 кв.м., расположенные в подвальном помещении здания по адресу: <...>, и возложении на администрацию обязанности по принятию в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон 122-ФЗ) мер к осуществлению регистрации такого права на данный объект недвижимого имущества,

Определением суда от 16.04.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом администрации Невельского муниципального района Сахалинской области (далее – комитет) и индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – предприниматель).

В обоснование заявленных требований, поддержанных прокурором в судебном заседании, указано, что вышеуказанный объект недвижимости включен в Реестр муниципальной собственности Невельского муниципального района на основании постановления мэра г. Невельска № 66а от 31.01.1995 «О внесении дополнений в реестр объектов, передаваемых в муниципальную собственность», то есть до вступления в силу Закона № 122-ФЗ, в связи с чем, права муниципальной собственности на данные объекты недвижимости признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Вместе с тем, в силу части 2 статьи 6 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация возникшего до введения в действие данного Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

5 мая 2009 года между администрацией, в лице председателя комитета ФИО4, и предпринимателем заключен договор аренды нежилого помещения (здания, сооружения) № 4, сроком действия с 05.05.2009 по 04.05.2014, то есть между указанными лицами совершена сделка с объектами недвижимого имущества.

По мнению прокурора, в соответствии со статьями 8, 131, 209, 212, 215, 433, 606, 607, 609, 651 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), статьями 49, 51 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Закон № 131-ФЗ), статьями 2, 4, 6, 13, 16 Закона № 122-ФЗ с момента заключения договора аренды от 05.05.2009, подлежащего государственной регистрации, у администрации возникла обязанность осуществить регистрацию права муниципальной собственности на данное нежилое помещение в порядке, установленном Законом № 122-ФЗ. Однако до настоящего времени указанная обязанность администрацией не исполнена, связи с чем, спорное недвижимое имущество, относящееся к муниципальной собственности, находится в пользовании предпринимателя без законных на то оснований, что подрывает экономическую основу местного самоуправления

Администрация в представленном отзыве и ее представитель в судебном заседании просили отказать в удовлетворении заявленных требований. Сославшись статьи 2, 4, 6, 13 Закона № 122-ФЗ, указали, что из анализа содержания указанных норм следует, что ни в одной их них нет прямого указания на то, что только органы местного самоуправления обязаны обращаться с заявлением о регистрации договора аренды. Полагают, что нерегистрация имеющегося права собственности не может нанести вреда экономическим интересам муниципального образования.

Комитет в отзыве, поддержанном участвующим в судебном заседании представителем, заявленные прокурором требования считает безосновательными, поскольку законом допускается одновременная регистрация сделки и возникшего до введения в действие права собственности на объект недвижимого имущества по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Оспариваемое бездействие не нарушает права и законные интересы муниципального образования, так как арендная плата по договору предусмотрена за фактическое использование недвижимого имущества. В настоящее время принимаются меры по взысканию задолженности с предпринимателя, тем самым, обеспечивая экономическую основу местного самоуправления. Наличие незарегистрированного, а, следовательно, незаключенного договора аренды не лишает права требовать внесения платежей за пользование таким имуществом, как и применить нормы главы 60 ГК РФ, регулирующие отношения при неосновательном обогащении. Кроме того, прокурором не представлены доказательства того, что предпринимателем ненадлежащим образом эксплуатируется объект недвижимости или совершаются действия, направленные на его разрушение.

Предприниматель, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, отзыв по существу спора не представил.

В силу статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ФИО3

Заслушав участников процесса, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, между администрацией, в лице председателя комитета, с одной стороны, и предпринимателем, с другой стороны, подписан договор аренды от 05.05.2009 № 4, в соответствии с предметом которого арендодатель (администрация) предоставляет за плату, а арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения, общей площадью 330,1 кв.м., расположенные по адресу: <...>, именуемые в дальнейшем «имущество».

Пунктами 1.2, 1.3, 2.1 договора установлено, что имуществоявляется муниципальной собственностью, будет использоваться для размещения складских помещений, предоставляется предпринимателю в аренду на срок с 05.05.2009 по 04.05.2014.

Согласно подписанному сторонами акту приема-передачи имущества согласованный объект недвижимости в мае 2009 года был передан арендатору и по настоящее время находится в пользовании, что не оспаривается участниками процесса.

В рамках общенадзорной деятельности Невельской городской прокуратурой установлено, что по сообщению Управления Федеральной регистрационной службы по Сахалинской области от 29.12.2009 № 05/006/2009-285 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права на обозначенный выше объект недвижимости отсутствуют.

Полагая, что бездействие администрации по нерегистрации ранее возникшего права муниципальной собственности на объект недвижимости в Едином государственном реестре прав до совершения сделки по передаче данного объекта в долгосрочную аренду является незаконным и нарушающим права муниципального образования в сфере экономической деятельности, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Проверив в судебном заседании доводы лиц, участвующих в деле, представленные в обоснование заявленных требований и возражений доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения заявления прокурора, исходя из следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 198 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы для признания бездействия незаконным необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемого бездействия закону или иному нормативному правовому акту и нарушение им прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В корреспонденции с изложенным частью 4 статьи 200 АПК РФ предусмотрено, что при рассмотрении дел в порядке главы 24 названного Кодекса арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исследовав и оценив на основании статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, суд не усматривает наличие совокупности названных условий.

В силу пунктов 1, 2 статьи 209 ГК РФ права владения, пользования, распоряжения имуществом принадлежат собственнику такого
имущества. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в
отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не
противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и
охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое
имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь
собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом,
отдавать имущество в залог и обременять его другими способами,
распоряжаться им иным образом.

Пунктом 1 статьи 215 ГК РФ установлено, что имущество,
принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а
также другим муниципальным образованиям, является муниципальной
собственностью.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 51 Закона № 131-ФЗ органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных названным Кодексом и иными законами.

В силу статьи 4 Закона № 122-ФЗ наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе доверительное управление, аренда.

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной названным Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (статья 6 Закона № 122-ФЗ).

Как следует из материалов дела и не оспаривается участниками процесса, спорный объект недвижимости (нежилые помещения, общей площадью 330,1 кв.м., расположенные в подвальном помещении здания по адресу: <...>) включен в Реестр муниципальной собственности Невельского муниципального района на основании постановления мэра г. Невельска № 66а от 31.01.1995 «О внесении дополнений в реестр объектов, передаваемых в муниципальную собственность», то есть до вступления в силу Закона № 122-ФЗ. В этой связи право муниципальной собственности на данный объект недвижимости признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации и, следовательно, администрация вправе осуществлять полномочия владения, пользования и распоряжения указанным имуществом по своему усмотрению.

Вместе с тем, в соответствии с частью 2 статьи 6 Закона № 122-ФЗ
государственная регистрация возникшего до введения в действие названного Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие указанного Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Согласно части 2 статьи 13 Закона № 122-ФЗ государственная
регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Частью 1 статьи 16 Закона № 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация права проводится на основании заявления
правообладателя.

В случае государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане (часть 3 статьи 16 Закона № 122-ФЗ).

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что между администрацией, в лице председателя комитета, и предпринимателем подписан договор аренды от 05.05.2009 № 4, то есть, совершена сделка с объектом недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Оценивая изложенное, суд считает, что с момента подписания договора аренды от 05.05.2009 № 4, сроком действия по 4 мая 2014 года, то есть подлежащего государственной регистрации, у администрации возникла обязанность осуществить регистрацию права муниципальной собственности на данное нежилое помещение в порядке, установленном Законом № 122-ФЗ.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии противоправного бездействия со стороны администрации, поскольку до настоящего времени указанная обязанность органом местного самоуправления не исполнена при условии, что объект недвижимости находится в фактическом пользовании у предпринимателя.

В тоже время, как указывалось выше, для признания в судебном порядке бездействия органа местного самоуправления незаконным необходимо одновременное наличие двух условий, а именно, помимо несоответствия закону оспариваемое бездействие должно нарушать права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Следовательно, обращаясь с настоящим заявлением в арбитражный суд, прокурор должен представить суду доказательства того, что оспариваемым бездействием нарушены права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Однако такие доказательства в материалах дела отсутствуют.

Довод прокурора о том, что нарушение прав и законных интересов муниципального образования в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности оспариваемым бездействием выражается в незаконном пользовании ФИО3 муниципальной собственностью на основании незаключенного (незарегистрированного) долгосрочного договора аренды, суд отклоняет как несостоятельный и носящий декларативный характер.

Несоблюдение сторонами рассматриваемой сделки положений пункта 2 статьи 651 ГК РФ свидетельствует лишь о незаключении договора аренды, что не умаляет прав собственника в отношении принадлежащего ему объекта недвижимости, учитывая при этом, что юридически значимые действия могут быть совершены органом местного самоуправления в любое время.

Как указано в пункте 2 статьи 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Основываясь на принципе автономии воли, передача спорных нежилых помещений во временное пользование произведена по соглашению сторон, в связи с чем, реализация права собственника осуществлена в соответствии с законом.

Доказательств использования предпринимателем имущества не по назначению, в ненадлежащем состоянии, влекущее ухудшение его физических и конструктивных свойств, материалы дела не содержат.

В подтверждение данных обстоятельств представитель комитета в судебном заседании представил составленный 22 июня 2010 года Акт обследования переданных предпринимателю нежилых помещений, которые используются надлежащим образом, поддерживаются в исправном состоянии, а также обеспечивается их сохранность.

Тот факт, что предпринимателем по настоящее время не произведены платежи за период фактического пользования переданным недвижимым имуществом, не лишает администрацию права требования неосновательного обогащения в порядке главы 60 ГК РФ.

Следовательно, использование чужого имущества в любом случае предусматривает возмездность, что, в свою очередь, возлагает на пользователя данным имуществом обязанность перечислять собственнику соразмерную плату. В этой связи экономическая основа местного самоуправления обеспечена независимо от отсутствия регистрации договора аренды муниципального имущества.

Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что недоказанность прокурором факта нарушения оспариваемым бездействием прав и законных интересов конкретных субъектов гражданского оборота исключает возможность удовлетворения заявленных требований.

При таких обстоятельствах остальные доводы участников процесса на исход по делу не влияют.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ если арбитражный суд установит, что оспариваемое бездействие органа местного самоуправления соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушает права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 176 и 201 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований прокурора Сахалинской области к администрации Невельского муниципального района Сахалинской области о признании незаконным бездействия по нерегистрации права муниципальной собственности на объект недвижимого имущества: нежилые помещения, общей площадью 330,1 кв.м., расположенные в подвальном помещении здания по адресу: <...>, и возложении обязанности по принятию в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» мер к осуществлению регистрации такого права на данный объект недвижимого имущества, отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области в течение месяца со дня его принятия.

Судья С.А. Киселев