Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Пустоваловой Т. П., при ведении протокола судебного заседания секретарем Любарской О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО «ДМКА» к Комитету по управлению государственным имуществом Сахалинской области о признании недействительным требования, оформленного уведомлением от 24 сентября 2008 года, при участии

от истца: ФИО1 по доверенности от 23.07.2009;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 02.10.2008;

У С Т А Н О В И Л:

30.03.2009 в суд поступило исковое заявление ООО «ДМКА» (далее – ДМКА) к Комитету по управлению государственным имуществом Сахалинской области (далее – Комитет) о признании недействительным требования, оформленного уведомлением от 24 сентября 2008 года; восстановлении положения, существовавшего до нарушения права истца на пользование земельным участком, путем внесения изменения в п. 1.1 Договора аренды земельного участка № 8322 от 08.02.2006 в части установления срока договора, установив дату окончания действия договора 31 марта 2010 года.

Исковые требования основаны на том, что ООО «Рыбацкий дом» (ДМКА – правопреемник) и Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска (далее - ДАГУН) (Комитет правопреемник) заключили договор аренды земельного участка со сроком окончания – 31.03.2009. Комитет уведомлением от 24.09.2008, полученным истцом 20.02.2009, потребовал освободить участок, поскольку считает договор недействительным. ДМКА указывает на несостоятельность доводов Комитета. Истец ссылается на то, что незаконность требования об освобождении земельного участка лишило его возможности использовать участок, поскольку истец лишился возможности производить запланированное строительство, при том, что согласно договору ответчик не имеет права вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора (п. 4.2.2) и обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора аренды. ДМКА указывает, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае признания судом недействительным акта исполнительного органа власти. В данном случае восстановление нарушенных прав истца может быть реализовано путем внесения изменения в договор аренды земельного участка. Требованием об освобождении земельного участка ответчик нарушил пункт 4.2.2 Договора. Данное нарушение носит существенный характер, поскольку лишает истца возможности использовать земельный участок по своему назначению, истец понес значительные денежные и организационные затраты на проектирование объекта строительства, проведение необходимых экспертиз и согласований. В январе 2009 года истец обратился в Комитет с заявлением о внесении изменений в правоустанавливающие документы на земельный участок, где просил о продлении договора сроком на 1 год, но ответ от Комитета не поступал.

Истец уточнил заявленные требования и просил также признать незаконным бездействие Комитета, выразившееся в нерассмотрении заявления истца от 29.01.2009 о внесении в договор аренды в части продления его сроков (л.д. л.д. 119-120, Т.2).

Определением суда от 10.06.2009 отказано в удовлетворении ходатайства об уточнении требований (л.д. 7, Т.3).

27.07.2009 в суд поступило дополнительное обоснование заявленных требований, в котором истец указал, что дело подлежит рассмотрению в порядке искового производства, поскольку оспариваемое уведомление является сделкой, направленной на прекращение прав истца на пользование земельным участком. Требование направлено на одностороннее расторжение договора аренды во внесудебном порядке и в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой. Данное требование существенно нарушает условия договора, поскольку влечет для истца такой ущерб, что он лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Последнее является основанием для удовлетворения требования об изменении договора.

27.07.2009 истец заявил об уточнении требований и просил дополнительно признать недействительным незаконное бездействие Комитета, выразившееся в нерассмотрении заявления истца о внесении изменений в договор аренды в части продления его сроков.

Судом отказано в удовлетворении ходатайства в приведенной части.

21.04.2009 в суд поступил встречный иск Комитета, в котором Комитет просит обязать ДМКА освободить земельный участок.

Определением суда от 28.04.2009 встречный иск принят к производству.

Встречные исковые требования основаны на том, что уведомлением от 24.09.2008, которое ДМКА получило 20.02.2009, Комитет уведомил ДМКА о прекращении арендных отношений и об отсутствии желания вступать в арендные отношения. Истец не представил доказательств того, что Комитет обязан продлить договор аренды. Комитет считает, что договор аренды заключен в нарушение ст. 606 ГК РФ, п.п. 4, 12 ст. 85 ЗК РФ, п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, пунктов 4 и 11 ст. 30 ЗК РФ, пунктов 3 и 4 ст. 85 ЗК РФ, пунктов 41.5 и 41.6 Правил землепользования и застройки в городе Южно-Сахалинске, проекта детальной планировки центральной части города Южно-Сахалинска, а также генерального плана г. Южно-Сахалинска.

02.06.2009 в суд поступило уточнение к встречному исковому заявлению.

В уточнении Комитет указал, что просит обязать ДМКА освободить спорный земельный участок, поскольку истек срок его действия и ДМКА не представило доказательств, в силу которых Комитет обязан продлить срок действия договора. Основание иск о ничтожности договор Комитет снял.

В отзыве на иск от 24.06.2009 Комитет указал, что просит в его удовлетворении отказать по мотивам, аналогичным встречному исковому заявлению.

Определением суда от 28.04.2009 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ОАО «Институт «Сахалингражданпроект» (далее – Институт).

В отзыве на иск Институт указал, что нарушений градостроительного законодательства не усматривает.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что 08. 02. 2006 между ДАГУН (арендодатель) и ООО «Рыбацкий Дом» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с 01.04.2005 по 31.03.2008, площадью 2029 кв. метров, расположенный по адресу: <...> северо – западнее пересечения пр. Победы и ул. Горького.

Договор зарегистрирован (л.д. 23, Т.1).

Соглашением от 24.07.2006 права и обязанности ООО «Рыбацкий Дом» по договору переданы ДМКА (л.д. 31, Т.1).

Дополнительным соглашением от 04.05.2008 права и обязанности ДАГУН по договору переданы Комитету. Срок действия договора продлен по 31 марта 2009 года (л.д. 30, Т.1).

Соглашение и дополнительное соглашение также зарегистрированы.

В уведомлении от 24.09.2008 № 05-2163/08 в адрес ДМКА Комитет указал, что занимаемый ДМКА участок предназначен для мемориального комплекса и площадки перед общественным зданием. Участки общего пользования не подлежат приватизации. Изложенное, по мнению Комитета, свидетельствует о том, что договор аренды заключен с нарушениями решений Южно-Сахалинского Совета народных депутатов и решения Исполкома Сахалинского областного Совета народных депутатов. Земельный участок должен был предоставляться путем проведения торгов. Комитет полагает, что в силу указанных обстоятельств договор является ничтожным, а поэтому на основании ст. 167 ГК РФ потребовал освободить участок в течение 30 календарных дней со дня получения уведомления. В противном случае Комитет обратиться в суд (л.д. л.д. 14-18, Т.1).

Как видно из данного уведомления Комитет ссылается на недействительность сделки в силу ничтожности и на этом основании требует освободить земельный участок.

Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Исходя из изложенного требование об освобождении земельного участка является требованием о передаче Комитету полученного ДМКА по сделке, а именно земельного участка.

Суд полагает, что требование одной стороны по сделке к другой стороне о передаче полученного по этой сделке на том основании, что сделка недействительна, по мнению стороны, не является ни расторжением договора, ни отказом от исполнения договора в одностороннем порядке.

Так, согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из смысла приведенной нормы следует, что стороны не могут расторгнуть недействительный договор. Следовательно, ссылка Комитета на ничтожность договора исключает возможность квалификации рассматриваемого уведомления как действие, направленное на расторжение.

По этим же мотивам суд полагает, что оспариваемое требование не является односторонним отказом от исполнения договора со стороны Комитета.

При этом судом учитывается буквальное значение слов и выражений рассматриваемого требования, в котором отсутствуют ссылки на расторжение договора, односторонний отказ от его исполнения.

Как видно из материалов дела уведомление вручено представителю ДМКА 20.02.2009 при том, что датировано 24.09.2008 (л.д. 31, Т.2).

Действительно, 29.01.2009 ДМКА обратилось в Комитет с заявлением на внесение изменений в правоустанавливающие документы на земельный участок с просьбой продлить аренду земли сроком на 1 год (л.д. 74, Т.1).

Представитель Комитета утверждает, что уведомление является ответом на заявление истца о продлении срока действия договора, что соотносится с датой вручения уведомления и отказом Комитета от основания встречного иска – недействительность сделки.

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В приведенной статье отсутствует норма, обязывающая арендодателя продлить срок действия договора, заключить новый договор, поэтому данное уведомление в качестве отказа от продления договора на новый срок не подлежит признанию недействительным.

Ответчик обратился со встречным иском, в котором, с учетом изменений, просит обязать истца освободит земельный участок, в связи с истечением срока действия.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как видно из договора его действие прекратилось с 01.04.2009.

Исходя из того, что Комитет отказал в продлении договора у ДМКА отсутствуют правовые основания владеть и пользоваться земельным участком, в связи с чем встречный иск подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

р е ш и л:

В удовлетворении иска ООО «ДМКА» отказать.

Встречный иск Комитета по управлению государственным имуществом Сахалинской области удовлетворить.

Обязать ООО «ДМКА» освободить и передать Комитету по управлению государственным имуществом Сахалинской области земельный участок, площадью 2029 кв. метров (кадастровый номер 65:01:06 01 004:0002), находящийся по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, VIII микрорайон, северо- западнее пересечения проспекта Победы и ул. Горького.

Взыскать с ООО «ДМКА» 2 000 (две тысячи) рублей государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд, в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья Т. П. Пустовалова