Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд в составе: председательствующего судьи Шевченко В.В. при ведении протокола судьей рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению ООО « Сахконструкт Ко., ЛТД» к департаменту архитектуры , градостроительства и управления недвижимостью г.Южно-Сахалинска о признании ненормативного правового акта недействительным.

В заседании участвовали:

от заявителя ФИО1 - представитель по доверенности от 05.12.2008;

от Департамента: ФИО2 - представитель по доверенности №5-Д от 12.01.2009.

СУД УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Сахконструкт Ко., ЛТД» ( далее Общество, Заявитель) обратилось с заявлением к департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г.Южно-Сахалинска ( далее Департамент), в котором просит:

- признать незаконным отказ Департамента в предоставлении преимущественного права на приобретение арендованного имущества, оформленный письмами 1208-014/019 от 11.02.09 и № 603-014/019 от 16.02.09;

-обязать Департамент

-2-

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления,

-принять решение об условиях приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

-направить Заявителю проекты договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендованного имущества.

В обоснование требований указано, что Заявитель является субъектом малого предпринимательства и в силу ФЗ -159 имеет преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в чем ему Департаментом отказано по мотиву ненадлежащего исполнения условий договора аренды №5/47 от 26.11.1999 по своевременному внесению арендной платы за период действия договора. Основание отказа не соответствует действительности. В отказе не указано, в нарушение каких условий договора аренды производилась оплата арендных платежей и какие суммы не были уплачены в срок. Фактически за последние 3 года все арендные платежи осуществлялись в соответствии с действующими условиями договора аренды и ни одной просрочки допущено не было.

В судебном заседании Заявитель требования поддержал в полном объеме. По его мнению судебные акты о взыскании с него пеней за просрочку платежей по договору аренды, представленные Департаментом в подтверждение обоснованности обжалуемого отказа, не должны приниматься в качестве доказательств ненадлежащего исполнения условий договора по внесению арендной платы, т.к. они вынесены по неисследованным обстоятельствам о законности установления Департаментом размера арендной платы в периоды просрочки платежей.

Департамент в отзыве и в пояснениях в судебном заседании находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению. По мнению Департамента в дело представлено достаточно

-3-

доказательств о несоблюдении заявителем условий договора аренды нежилого помещения, на которое он претендует, по внесению арендных платежей.

Кроме того Общество не имеет свидетельства Комитета экономики администрации г.Южно-Сахалинска о внесении его в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства городского округа «Город Южно-Сахалинск», следовательно обжалуемый им отказ не может нарушать его прав и законных интересов, поскольку он не подтвердил своего статуса как субъекта, на который распространяется ФЗ-159.

Заявление о преимущественном праве на приобретение в собственность спорного объекта подано Обществом в Департамент при отсутствии включения этого объекта в прогнозный план приватизации на 2009 год, утвержденный решением городского собрания городского округа «Город Южно-Сахалинск» от 19.11.2008 № 1297/56-08-3, при таких обстоятельствах у Департамента отсутствовали правовые основания к удовлетворению заявления при даче ему ответа 11.02.09 и 16.02.09 ( т.1 л.д. 26-30, 137-139).

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела 26.01.1999 года между Комитетом по управлению муниципальной собственностью г.Южно-Сахалинска ( правопреемником является Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г.Южно-Сахалинска) ( Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью « Сахконструкт Ко., ЛТД» (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества №5/47, согласно которому Арендатору предоставлен во временное пользование объект нежилого муниципального фонда - помещение магазина на первом этаже жилого дома общей площадью 272 кв.м., расположенное по адресу: <...> . Срок действия договора с 01.02.1999 по 31.01.2004 ( т.1 л.д. 47-52 ).

В дальнейшем условия договора были изменены, а именно: срок аренды продлен до 31.01.2009; площадь спорного объекта увеличена до 290.3 кв.м ( т.1 л.д. 53-54).

Договор прошел государственную регистрацию ( т.1 л.д. 55).

-4-

11.01.2009, за 20 дней до истечения срока договора аренды,

Общество , как субъект малого предпринимательства, обратилось в Департамент с заявлением, в котором на основании Федерального закона от 22.07.08 №159-ФЗ « Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ( далее ФЗ- 159),

просило обеспечить реализацию преимущественного права на приобретение имущества - нежилого помещения площадью 272.4 кв.м, расположенного по адресу: <...> арендуемого им по договору аренды №5/47 от 26.01.1999( т.1 л.д. 10) .

Письмами Департамента № 1208-014/019 от 11.02.09 и № 603-014/019 от 16.02.09 Обществу отказано в преимущественном праве на приобретение арендованного имущества по тем основаниям, что оно не подпадает под действие ст. 3 ФЗ-159, т.к. за период действия договора аренды №5/47 арендная плата перечислялась с нарушением сроков, установленных договором, что подтверждается судебными актами о взыскании с общества неустойки за просрочку внесения арендной платы ( т.1 л.д. 12-14).

Общество полагая, что письма Департамента об отказе в удовлетворении его заявления нарушают его законные права и интересы, обратилось в суд с настоящим заявлением.

В силу ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий ( бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие ( бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ст. 3 ФЗ-159 субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 ст. 14 Федерального закона

-5-

« О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых ( кроме общераспространенных полезных ископаемых) при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года №135 –ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации ( далее ФЗ-135).

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии , что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и ( или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2)арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ « О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» ( далее ФЗ-209) перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и ( или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при условии

-6-

- возмездного отчуждения арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности и

- одновременном наличии условий, перечисленных в ст. 3 ФЗ -159.

Исследуя наличие перечисленных обстоятельств на момент обращения Общества с заявлением в Департамент и принятия Департаментом обжалуемых отказов, суд на основании представленных в дело доказательств не находит оснований для удовлетворения заявления Общества.

В соответствии с п.1 ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.12. 2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» ( п.3 ст.2 Закона).

Согласно ст. 10 названного Федерального закона порядок планирования приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, и муниципального имущества определяется соответственно органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органа местного самоуправления.

В силу ч.1 ст. 2 ФЗ-159 принятие решения о включении арендуемого имущества в нормативные правовые акты о приватизации относится к исключительной компетенции органов государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления ( в зависимости от субъекта права собственности на недвижимое имущество).

Согласно ч.3 ст. 56 Устава городского округа «город Южно-Сахалинск» принятие решений о приватизации объектов муниципальной собственности на территории города Южно-

-7-

Сахалинска находится в исключительной компетенции городского собрания.

Как видно из решения городского собрания «Городского округа «Город Южно-Сахалинск» от 19.11. 2008 года №1297/56-08-3 «О прогнозном плане ( программе) приватизации муниципального имущества городского округа «Город Южно-Сахалинск» на 2009 год спорный объект, арендуемый Обществом, в прогнозный план приватизации по состоянию на период с 01.01.2009 по 29.04.2009

включен не был, а поэтому у Департамента отсутствовали правовые основания для обеспечения реализации преимущественного права ООО «СахКонструкт Ко., ЛТД» на приобретение арендуемого имущества по договору аренды №5/47, которое по прогнозному плану приватизации не подлежало.

В прогнозный план приватизации на 2009 год спорный объект включен только решением городского собрания городского округа «Город Южно-Сахалинск» от 29.04.2009 № 1461/62-09-3.

Таким образом у Общества 11.01. 2009 года отсутствовало право требовать от Департамента предоставления ему преимущественного права на приватизацию арендуемого объекта, а у Департамента по состоянию на 11 и на 16 февраля 2009 года не было правовых оснований для обеспечения реализации преимущественного права Общества на приватизацию арендуемого заявителем спорного объекта.

При таких обстоятельствах отсутствуют основания считать, что обжалуемый отказ противоречил закону или иному нормативному правовому акту и нарушал права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Кроме того, на основании представленных Департаментом доказательств установлено, что Общество систематически нарушало условия договора аренды о своевременном внесении арендной платы.

Эти обстоятельства подтверждаются вступившими в законную силу судебными актами арбитражного суда Сахалинской области, а именно:

- решением по делу А-59-5132/06 от 09.03.2007, которым с Общества по иску Департамента с применением ст. 333 ГК РФ взыскано 213 202руб.52коп. за просрочку внесения арендных платежей

-8-

по договору аренды 5/47 от 26.01.1999 в период с 01.09.2003 по 27.09.2006 ( т.1 л.д. 31-33);

-решением по делу А-59-2015/08-С-8 от 31.07.2008, которым с Общества по иску Департамента с применением ст. 333 ГК РФ взыскано 50 000 рублей пеней за просрочку платежей по арендной плате согласно договора №5/47 от 26.01.1999 за период просрочки с 29.09.2006 по 31.05.2008 ( т.1 л.д.34-38);

-решением по делу А-59-6095/2008 от 22.12. 2008, которым с Общества с применением ст. 333 ГК РФ взыскано 27 206 рублей за период просрочки внесения арендных платежей по договору №5/47 с 02.06.08 по 29.09.08 ( т.1 л.д. 39-42).

Из этого следует, что, поскольку Обществом арендная плата за аренду спорного объекта перечислялась ненадлежащим образом, т.е. с нарушением условий договора аренды, то в силу ст. 3 ФЗ-159 у Общества не возникло преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность, и Департамент обоснованно отказал ему в этом праве , изложив отказ в форме обжалуемых писем.

Судом не принимаются как состоятельные доводы Заявителя, изложенные в пояснениях в судебном заседании и в уточнениях к заявлению ( т.1, л.д. 66-68) о том, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда о взыскании пеней вынесены по неисследованным обстоятельствам. Судебные акты вступили в законную силу. В соответствии с ч.2 ст. 69 АПК РФ

обстоятельства, ими установленные, не доказываются вновь, поскольку в настоящем деле участвуют те же лица, что и в делах о взыскании с Общества пеней за просрочку арендных платежей.

Несостоятельным является и довод Заявителя, что изменения о размере арендной платы за период взыскания пеней, не проходили процедуру государственной регистрации, а поэтому отсутствуют основания считать о наличии у него просрочки платежей за периоды, установленные судебными актами.

Данные доводы противоречат выводам, изложенным во вступившем в законную силу постановлении Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 29.02.2008 по делу № ФОЗ-А-59/089-1-250 согласно которым, изменение способа расчета

-9-

арендной платы по договору аренды 5/47 от 26.01.1999, заключенного между Департаментом и ООО «СахКонструктор Ко.,ЛТД» изменением договора о размере арендной платы, подлежащим государственной регистрации, не является.

Таким образом представленными суду доказательствами достоверно установлено несоблюдение Обществом условия пункта 3 ст. 3 ФЗ-159 .

В соответствии с пунктом 2 ст. 201 АПК РФ , если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия ( бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Исходя из изложенного, суд отказывает в заявленных требованиях Обществу в полном объеме, т.к. отказ Департамента в обеспечении реализации преимущественного права ООО «СахКонструкт Ко., ЛТД» не противоречит закону и иному нормативному правовому акту и не нарушает права и законные интересы заявителя.

Отказывая Обществу в требованиях, суд не принимает как состоятельный довод Департамента, что Общество не подтвердило статус субъекта малого и среднего предпринимательства.

В соответствии со ст. 3 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательстваоссийской Федерации или в смуниципальной собственности и арендуемого субъхектами малого и и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предприниматешльства и о внесении изменений в отдельные законодательс в Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства - это хозяйствующие субъекты (юридические лица и индивидуальные предприниматели), отнесенные в соответствии с условиями, установленными настоящим Федеральным законом, к малым предприятиям, в том числе к микропредприятиям и средним предприятиям.

При этом ст. 4 названного закона предусмотрено, что к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся юридические лица, внесенные в Единый государственный реестр юридических лиц и соответствующие условиям, перечисленным в этой статье. Отсутствие у Общества свидетельства о внесении его Комитетом по экономике г.Южно-Сахалинска в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства городского округа «Город

-10-

«Южно-Сахалинск» не свидетельствует о том, что Общество не подпадает под действие Федерального закона №209.

Департамент суду доказательств такого рода также не представил.

Не имеет правового значения и довод Общества, что основанием для признания обжалуемого отказа незаконным является то обстоятельство, что в нем ( отказе) отсутствуют сведения, в нарушение каких условий договора аренды производилась оплата арендных платежей и какие суммы не были уплачены в срок, т.к. отсутствие этих сведений в отказе не опровергает правильность отказа по этому основанию, подтвержденного соответствующими доказательствами по делу.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 176, 201 АПК РФ суд

Р Е Ш И Л:

Обществу с ограниченной ответственностью « СахКонструкт Ко., ЛТД» в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано через арбитражный суд Сахалинской области в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его изготовления в полном объеме или в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Судья В.В.Шевченко