Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации муниципального образования городской округ «Долинский» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Рыбводстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании неустойки в размере 599 563 рубля 84 копейки,

при участии представителей:

от истца – ФИО1 по доверенности от 09.01.2019,

от ответчика – Дю Е.Ч. по дов. 09.01.2019;

У С Т А Н О В И Л:

Администрация муниципального образования Городской округ «Долинский» (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Рыбоводстрой» (далее – ответчик, общество, ООО «Рыбоводстрой») о взыскании неустойки по договору на приобретение на первичном рынке жилья от 26.12.2013 в размере 599 563 рубля 84 копейки.

В обоснование исковых требований указано, что 26.12.2013 между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен договор на приобретение на первичном рынке жилья, предметом которого является приобретение на первичном рынке жилья 144 квартир, общей площадью 6811,2 кв.м по ул Луговой в с. Сокол, которые продавец обязуется создать и передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется оплатить и принять указанные квартиры в порядке и на условиях, определенных договором.

Согласно пункту 2.1 цена договора определяется стоимостью всех передаваемых покупателю квартир и составляет 427 062 240 рублей из расчета 62 700 рублей за 1 кв. метр общей площади квартиры.

Пунктом 7.1 договора на переданные покупателю по акту приема-передачи квартиры, указанные в пункте 1.1 настоящего договора, устанавливается гарантийный срок – 3 года.

На инженерное оборудование (сети тепло-, электро-, водоснабжение, водоотведение) устанавливается гарантийный срок – 3 года.

На сантехническое оборудование и электроприборы – гарантийный срок устанавливается изготовителем, но не менее 2 лет.

На окна (оконные блоки) и двери (дверные блоки) – гарантийный срок устанавливается изготовителем, но не менее 2 лет.

В соответствии с пунктом 7.2 договора гарантийный срок начинает течь со дня, следующего за днем подписания покупателем акта приема-передачи.

Согласно пункту 7.3 договора в случае возникновения претензий к качеству переданных квартир, покупатель обязан письменно известить об этом продавца. Стороны в течение 10 дней с момента сообщения о выявленных недостатках осуществляют осмотр квартиры (оборудования) на предмет причины возникновения недостатков. Осмотр проводится комиссионно с привлечением нанимателя квартиры.

15.04.2015 подписаны акты приема-передачи приобретенных на первичном рынке жилья квартир: 24 квартиры в <...> квартиры в <...> квартиры в <...> квартир в <...>.

03.11.2016 истцом в адрес ответчика было направлено уведомление № 340/11 о составлении рекламационного акта 07.11.2016. С даты данного уведомления течение гарантийного срока приостановлено.

07.11.2016 составлен акт № 1 рекламационный, фиксирующий выявленные дефекты, согласования порядка и сроков их устранения.

15.11.2016 истцом в адрес ответчика было направлено уведомление № 5.17-2016/16-09 о составлении рекламационного акта. С даты данного уведомления течение гарантийного срока приостановлено.

22.11.2016 составлен акт № 2 рекламационный, фиксирующий выявленные дефекты, согласования порядка и сроков их устранения.

Поскольку ответчиком нарушены сроки устранения недостатков, указанных в данных рекламационных актах, истец на основании пункта 8.3 договора начислил ответчику неустойку в размере 599 563 рубля 84 копейки, исходя из расчета стоимости каждой квартиры, в которой зафиксированы недостатки.

Поскольку претензии истца об оплате неустойки оставлены ответчиком без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. По мнению ответчика, в соответствии с пунктом 8.3 договора неустойку необходимо рассчитывать, исходя из размера затраченной работы по устранению недостатков, а не стоимости квартир. В случае удовлетворения исковых требований просил применить статью 333 ГК РФ и снизить размер неустойки.

В возражениях на отзыв и в дополнительных пояснениях к возражению на отзыв истец указал, что поскольку предметом договора купли-продажи является квартира, как товар и мера ответственности предусмотрена договором, истец не вправе рассчитывать неустойку исходя из составляющих частей товара, с учетом специфики товара. По мнению истца, неисполненным обязательством в данном случае является приобретенная ненадлежащего качества квартира, в связи с чем, размер неисполненного обязательства определяется стоимостью отдельных квартир.

Также в дополнительных пояснениях к возражению на отзыв истец уточнил размер исковых требований и просил взыскать с ответчика неустойку в размере 941 045 рублей 50 копеек. Данные уточнения на основании статьи 49 АПК РФ приняты судом как не противоречащие закону и не нарушающие прав третьих лиц.

В дополнении к отзыву ООО «Рыбоводстрой» указало, что ответчиком произведена проверка сметной стоимости локального сметного расчета в КП «РЦЦС Сахалин», в связи с чем произведен перерасчет неустойки с учетом корректировки сметной стоимости. По расчету ответчика размер подлежащей взысканию неустойки составляет 13 616 рублей 87 копеек. Также просил применить статью 333 ГК РФ и снизить размер неустойки.

В ходе судебного разбирательства истец представил уточнения исковых требований, согласно которым просил взыскать с ответчика неустойку в размере 779 840 рублей 87 копеек.

Суд на основании статьи 49 АПК РФ принял уточнения исковых требований как не противоречащие закону и не нарушающие прав третьих лиц.

В ходе судебного разбирательства производство по делу приостанавливалось до вступления в законную силу судебного акта по делу № А59-1643/2017.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержал.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы отзыва.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, выслушав представителей сторон в судебном заседании, суд приходит к следующему.

Из материалов дела судом установлено, что 26.12.2013 между администрацией муниципального образования городской округ «Долинский» Сахалинской области Российской Федерации (покупатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Рыбоводстрой» (продавец) заключен договор на приобретение на первичном рынке жилья (далее – договор), по условиям которого общество обязалось передать в собственность администрации созданные в будущем жилые помещения, а именно 144 квартиры общей площадью 6 811,2 кв. м по ул. Луговой в с. Сокол на земельном участке с кадастровым номером 65:10:0000038:690.

Квартиры должны отвечать обязательным санитарным, техническим и иным нормам, действующим на территории Российской Федерации, применительно к жилым помещениям, в том числе требованиям Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и Федерального закона от 23.11.2009 N 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (пункт 1.5 договора).

Согласно пункту 2.1 договора его цена определяется стоимостью всех передаваемых покупателю квартир и составляет 427 062 240 рублей из расчета 62 700 рублей за 1 квадратный метр общей площади квартиры.

Пунктом 2.3 предусмотрено, что цена договора включает в себя стоимость квартир с отделкой и оборудованием в соответствии с приложением N 1, стоимость доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также все издержки продавца, которые он понесет в ходе исполнения настоящего договора, включая налоги, сборы и иные обязательные платежи, действующие на территории РФ на момент исполнения договора.

Разделом 4 договора установлен порядок приемки квартир, согласно которому покупатель в присутствии продавца обязан произвести осмотр квартир на соответствие требованиям, предъявляемым договором (пункт 4.1). Квартиры принимаются на основании визуального осмотра. В случае выявления при осмотре квартир недостатков (дефектов), покупатель вправе не принимать такие квартиры до их устранения продавцом (пункт 4.2). Квартиры считаются принятыми по акту приема-передачи с момента его подписания уполномоченными представителями сторон без замечаний и разногласий (пункт 4.4).

В соответствии с пунктом 5.1.3 договора окончательный срок передачи квартир определен не позднее 15.04.2015.

Пунктом 7.1 договора предусмотрены гарантийные обязательства продавца, в том числе на переданные покупателю квартиры сроком 3 года; на инженерное оборудование (сети тепло-, электро-, водоснабжение, водоотведение) - 3 года; на сантехническое оборудование и электроприборы - на срок, установленный изготовителем, но не менее 2 лет; на окна (оконные блоки) и двери (дверные блоки) - на срок, установленный изготовителем, но не менее 2 лет.

В соответствии с пунктом 7.2 договора гарантийный срок начинает течь со дня, следующего за днем подписания покупателем акта приема-передачи квартир.

Согласно пункту 7.3 договора в случае возникновения претензий к качеству переданных квартир, покупатель обязан письменно известить об этом продавца. Стороны в течение 10 дней с момента сообщения о выявленных недостатках осуществляют осмотр квартиры (оборудования) на предмет причин возникновения недостатков. Осмотр проводится комиссионно с привлечением нанимателя квартиры.

В случае передачи продавцом покупателю квартир, не соответствующих условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков (пункт 7.6 договора).

В соответствии пунктом 8.3 договора, в случае просрочки исполнения продавцом обязательства, предусмотренного договором, покупатель вправе требовать уплаты неустойки (пеней). Неустойка начисляется за каждый день просрочки исполнения обязательства, предусмотренного договором, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного договором срока исполнения обязательства. Размер неустойки устанавливается в размере одной трехсотой действующей на день уплаты неустойки (пеней) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от цены неисполненного обязательства.

По актам приема-передачи от 15.04.2015 истцом приняты 24 квартиры в <...> квартиры в <...> квартиры в <...> д 21А; 18 квартир в <...>.

В данных актах отмечено, что передаваемые квартиры соответствуют условиям договора, претензий по качеству на момент передачи квартир покупатель не имеет.

Впоследствии на основании поступающих от жителей указанных домов жалоб проведена совместная проверка с участием представителей администрации, квартиросъемщиков и общества, по итогам которой составлены рекламационные акты от 07.11.2016 и от 22.11.2016 с отражением ряда выявленных дефектов и определением конкретных сроков их устранения.

Согласно рекламационному акту № 1 от 07.11.2016 выявлены следующие дефекты:

- <...> – течет радиатор отопления, сломана ножка в ванной. Срок устранения: до 01.12.2016. Нарушение устранено 27.01.2017;

- <...> – плесень на потолках по всей квартире. Срок устранения: до 31.12.2016. Нарушение не устранено;

- <...> – неплотно прилегает входная дверь. Срок устранения: до 31.12.2016. Нарушение устранено 21.01.2017;

- <...> – конденсат на потолке и стенах, дует со всех окон. Срок устранения: до 31.12.2016. Нарушение не устранено;

- <...> – неисправна входная дверь. Срок устранения: до 31.12.2016. Нарушение устранено 02.02.2017;

- <...> – текут краны, нет полотенцесушителя в ванной. Срок устранения: до 01.12.2016. Нарушение устранено 03.02.2017;

- <...> – появление плесени по всей квартире. Срок устранения: до 31.12.2016. Нарушение не устранено;

- <...> – отваливается штукатурка. Срок устранения: до 31.12.2016. Нарушение устранено 16.03.2017;

- <...> – неисправен замок на межкомнатной двери, трещина над окном в кухонном помещении. Срок устранения: до 01.12.2016. Нарушение не устранено;

- <...> – с вентиляционной отдушины в кухонном помещении капает конденсат, над окнами по всей квартире плесень. Срок устранения: до 31.12.2016. Нарушение не устранено;

- <...> – не работает замок на входной двери. Срок устранения: до 31.12.2016. Нарушение не устранено.

Согласно рекламационному акту № 2 от 22.11.2016 выявлены следующие дефекты:

- <...>, кв .7 – в кухонном помещении образовались трещины и осыпается штукатурка с потолка, вздулся дверной проем в ванной комнате. Срок устранения: до 31.12.2016. Недостатки не устранены.

Ссылаясь на допущенные нарушения сроков устранения недостатков (дефектов), администрация на основании пункта 8.3 договора от 26.12.2013 произвела начисление неустойки исходя из общей стоимости конкретных квартир, в результате чего ее общая сумма составила 779 840 рублей 87 копеек с учетом уточнений.

В адрес общества направлялись претензии от 10.02.2017 № 5.17-561/17-05, № 5.17-562/17-05, № 5.17-563/17-05, № 5.17-564/17-05 с требованием об уплате неустойки, неисполнение которых ответчиком в добровольном порядке послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Судом установлено, что между сторонами возник спор о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по своевременному устранению недостатков (дефектов) в построенных квартирах, переданных администрации во исполнение договора от 26.12.2013.

Согласно общим положениям статьи 470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара, продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока).

Гарантия качества товара распространяется и на все составляющие его части (комплектующие изделия), если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

Пунктом 1 статьи 475 ГК РФ предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Аналогичные правомочия администрации как покупателя закреплены в пункте 7.6 договору от 26.12.2013.

В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы (пункт 2 статьи 476 ГК РФ).

Статьей 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

По актам приема-передачи от 15.04.2015 администрация без возражений приняла от общества квартиры, являющиеся предметом договора от 26.12.2013, подтвердив тем самым их соответствие условиям договора, установленным санитарным, техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, и отсутствие претензий к обществу по вопросу о качестве проданного товара.

Согласно пункту 3 статьи 477 ГК РФ, если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении недостатков в течение гарантийного срока.

В данном случае пунктом 7.1 договора предусмотрены соответствующие гарантийные сроки в отношении качества как каждой квартиры в целом, так и в отдельности на различные составляющие (инженерные коммуникации, сантехническое оборудование и электроприборы, оконные и дверные блоки).

Отраженные в рекламационных актах от 07.11.2016 и от 22.11.2016 недостатки (дефекты) в отношении указанных в актах квартир выявлены в пределах согласованного сторонами гарантийного срока; ответчик (продавец) против устранения данных недостатков за свой счет не возражал; о нарушении покупателем (администрацией) правил пользования товаром, возникновении дефектов в результате действий третьих лиц (квартиросъемщиков) либо непреодолимой силы не заявлял.

Таким образом, определив в указанных актах по взаимному согласию конкретные сроки устранения недостатков (дефектов), ответчик принял на себя обязательство своевременно выполнить необходимые ремонтные работы за свой счет, что соответствует положениям статей 471, 475, 476, 477, 557 ГК РФ и условиям пунктов 7.1, 7.6 договора от 26.12.2013.

Следовательно, в данном случае ответчик может быть привлечен к имущественной ответственности в виде начисления договорной неустойки именно за неисполнение указанных обязательств, в частности за нарушение согласованных сторонами сроков устранения недостатков товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества.

Оснований для привлечения общества к ответственности за передачу товара ненадлежащего качества не имеется, поскольку администрация приняла квартиры по актам от 15.04.2015 без возражений и замечаний, что исходя из условий пунктов 4.1, 4.2, 4.4 договора от 26.12.2013 свидетельствует о согласии покупателя с результатами проверки качества товара.

Пунктом 8.3 договора от 26.12.2013 предусмотрено, что в случае несвоевременного исполнения продавцом своих обязательств покупатель вправе требовать уплаты неустойки (пеней), подлежащей начислению за каждый день просрочки, исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка России от цены неисполненного обязательства.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.07.2014 N 5467/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой для ситуаций, когда подрядчик допустил просрочку в выполнении работ по государственному контракту начисление неустойки на общую сумму государственного контракта без учета надлежащего исполнения части работ противоречит принципу юридического равенства, предусмотренному пунктом 1 статьи 1 ГК РФ, поскольку создает преимущественные условия кредитору, которому, следовательно, причитается компенсация не только за не исполненное в срок обязательство, но и за те работы, которые были выполнены надлежащим образом.

Аналогичная правовая позиция в отношении нарушений обязательств государственного заказчика воспроизведена в Определении Верховного Суда РФ от 06.10.2016 N 305-ЭС16-7657.

Поскольку указанная судебная практика основана на общих принципах гражданского законодательства, суд округа считает возможным применить данный подход при разрешении настоящего спора. Тот факт, что положения Закона о контрактной системе не регулируют спорные правоотношения, не влияет на взаимные обязательства сторон и не позволяет по иному определять размер ответственности за их нарушение.

Применение обратного подхода неминуемо приведет к нарушению баланса интересов сторон спорного правоотношения, а институт неустойки станет способом обогащения одной стороны договора (администрации как покупателя) за счет другой (общества как продавца), что недопустимо и противоречит ее компенсационной функции.

Начисление неустойки на общую стоимость каждой квартиры без учета надлежащего исполнения продавцом обязательств по их передаче покупателю, принявшего квартиры без возражений и замечаний, допустимо только при условии невозможности использования этих квартир по назначению (для проживания граждан) и отсутствии в таком случае потребительской ценности для администрации приобретенного товара в целом (Определение Верховного Суда РФ от 22.06.2017 N 305-ЭС17-624).

На основании вышеизложенного, судом принимается расчет неустойки ответчика, исходя из суммы неисполненного обязательства в виде суммы, затраченной на устранение недостатков.

Расчет неустойки, произведенный ответчиком, суд признает достоверным и основанным на материалах дела, все недостатки согласно пояснениям истца и ответчика устранены. Возражений относительно арифметического расчета неустойки, произведенного ответчиком, истцом не заявлено.

Рассмотрев ходатайство ответчика о снижении неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Как разъяснено в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 (ред. от 07.02.2017) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Вместе с тем, при рассмотрении настоящего дела, обстоятельств, свидетельствующих о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, судом не установлено.

С учетом вышеизложенного, исковые требования подлежат частичному удовлетворению в сумме 13 616 рублей 87 копеек, в остальной части в удовлетворении заявленных требований суд отказывает.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы суд относит на лиц, участвующих в деле пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, при этом, учитывая, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу закона, взыскание госпошлины с истца в федеральный бюджет суд не производит; с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 325 рублей пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Рыбводстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Администрации муниципального образования городской округ «Долинский» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 13 616 рублей 87 копеек неустойки.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Рыбводстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджет 325 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья Н.А. Аникина