Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Сахалинской области в составе председательствующего судьи Белова А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Качаловой В.А. рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

о взыскании (с учетом уточнений от 09.09.2014) долга по арендной плате по договору от 01.09.2013 в размере 1 150 000 рублей, долга за реализованный товар в размере 198 007 руб., долга за коммунальные платежи в размере 90 837 рублей, пени за просрочку арендных платежей в размере 610 650 рублей, долга за невозвращенный товар в размере 929 352 руб. 45 коп.

при участии:

от истца – ФИО3 по доверенности от 01.05.2014;

от ответчика – не явился.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее ИП ФИО1, истец) обратился в суд с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее ИП ФИО2, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 01.09.2013 в сумме 1 150 000 руб., задолженности за реализованный товар по договору от 01.09.2013 в сумме 303 646 руб. 45 коп., задолженности за коммунальные платежи, связанные с эксплуатационными расходами перед ресурсоснабжающими организациями в сумме 90 837 руб., пени за просрочку арендных платежей по договору от 01.09.2013 в сумме 40 638 руб. 02 коп., компенсации за досрочное расторжение договора по инициативе Арендатора в сумме 400 000 руб.

Распоряжением заместителя председателя Арбитражного суда Сахалинской области от 16.07.2014 в связи с уходом в отпуск судьи Аникиной Н.А. дело № А59-1802/2014 было передано для распределения в автоматизированном режиме и по результатам распределения распределено судье Белову А.С.

В связи с заменой судьи, судебное разбирательство по делу в соответствии с ч.5 ст. 18 АПК РФ было начато с самого начала.

До принятия судом решения по делу истец неоднократно уточнял исковые требования.

В окончательной редакции истец просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды в сумме 1 150 000 руб., задолженность за реализованный товар в сумме 198 007 руб., задолженность за коммунальные услуги в сумме 90 837 руб., пени за несвоевременное внесение арендных платежей в сумме 610 650 руб., стоимость невозвращенного товара в сумме 929 352 руб. 45 коп.

Уточнения приняты судом, исходя из положений ст. 49 АПК РФ, как не противоречащие закону и не нарушающие прав других лиц.

Ответчик, извещенный о месте и времени слушания дела надлежащим образом, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о причинах неявки суду не сообщил.

В письменном отзыве на иск, поданном через канцелярию суда иск не признал, указал, что полагает договор аренды ничтожной сделкой по причине того, что истец не доказал наличие у него прав на передаваемое в аренду имущество.

Полагал, что документы, связанные с исполнением указанного договора, подписанные по доверенности ФИО4 не имеют юридической силы, поскольку выданная ФИО4 доверенность не предоставляла ей соответствующих полномочий.

При этом ответчик указал, что договор аренды он действительно подписывал, однако намерений исполнять его у сторон не имелось.

Суд с учетом мнения истца в соответствии со ст. 156 АПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

В судебном заседании представитель истца заявленные уточненные требования поддержал в полном объеме, дав по ним пояснения.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Из материалов дела судом установлено, что 01.09.2013 года между ИП ФИО1 (Арендодатель) и ИП ФИО2 (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения.

Пунктом 1.1. договора стороны определили, что Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение с прилегающей территорией и бетонированной площадкой с расположенными на ней 40 –футовыми контейнерами в количестве 4-х штук, по адресу: <...> для использования под магазин-склад строительных, хозяйственных и иных товаров.

Площадь сдаваемого в аренду помещения с прилегающей площадкой составляет: 1 этаж 740 кв.м., из них торговая площадь составляет 120 кв.м., 2 этаж 217 кв.м, из них торговая площадь составляет 160 кв.м., бетонированная площадка под склад 204 кв.м. (размер 17м*12м), 40-футовые контейнеры в количестве 4-х штук.

Пунктом 1.2. стороны установили срок действия договора с 01 сентября 2013 года по 01 августа 2014 года.

С учетом изложенного, учитывая, что договор был заключен на срок менее одного года, он не подлежал государственной регистрации.

01.09.2013 помещения и контейнеры, являющиеся предметом договора аренды были переданы Арендатору и приняты им без замечаний, что подтверждается представленным в материалы дела актом приемки-передачи нежилого помещения подписанному сторонами.

Подписание указанного акта лично ИП ФИО2 не оспаривается.

Как разъяснено в пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Истцом в материалы дела представлен договор купли-продажи от 10.01.2007 года в соответствии с которым ИП ФИО1 приобрел у Общества с ограниченной ответственностью «Фирма Элар» недвижимое имущество (здание склада, част здания электроцеха (тепловозное депо),расположенное по адресу: Сахалинская область, г.Поронайск, ул. Хабаровская 4 (согласно выписок из реестра объектов капитального строительства № 1186 и № 1256).

При этом факт принадлежности, владения и пользования указанным недвижимым имуществом ООО «Фирма Элар» на момент его отчуждения ИП ФИО1 установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Сахалинской области от 30.10.2006 по делу № А59-3940/2006-С6.

При указанных обстоятельствах доводы ИП ФИО2 о недействительности заключенного договора аренды ввиду отсутствия у истца прав на передаваемое в аренду имущество судом отклоняются.

Кроме того суд учитывает, что своими конклюдентными действиями связанным с частичным внесением арендной платы по договору и частичным возмещением коммунальных услуг ИП стороны приступили к исполнению договора, в связи с чем доводы ИП ФИО2 об отсутствии намерений исполнять данный договор суд находит неубедительными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 3.1. договора стороны установили, что Арендатор выплачивает Арендодателю арендную плату в сумме 250 000 руб. ежемесячно по 100% предоплате, с внесением первого платежа с 1 октября 2013 года.

Дополнительным соглашением к договору от 27.09.2013 года стороны изменили размер арендной платы, установив его равным 200 000 рублей в месяц.

Пунктами 3.1.1. – 3.3. договора стороны согласовали условие о том, что в ставку арендной платы входят оплата за аренду помещения, оплата за пользование земельным участком, на котором расположено арендованное помещение, оплата за пользование основными средствами и оборудованием, принадлежащим арендодателю (Приложение № 2), также стороны согласовали, что фактические расходы за водоснабжение и водоотведение, телефонную связь и Интернет, выплачиваются Арендатором Арендодателю по действующим ценам соответствующих организаций по показаниям счетчиков и выставленных счетов, (показания счетчиков на 31.09.2013 по водоснабжению и водоотведению 00585, электроэнергия 167306), фактические расходы электроэнергии оплачиваются согласно показаниям счетчика по действующим ценам энергоснабжающей организации.

Арендатор уплачивает арендную плату не позднее третьего числа каждого текущего месяца, с момента вступления договора в силу, на основании счета, предоставленного Арендодателем за прошедший месяц (пункт 3.2.).

Оплата эксплуатационных расходов производится Арендатором на расчетный счет Арендодателя на основании счетов, предоставленных Арендодателем, не позднее трех дней со дня предоставления соответствующих счетов.

При этом истцом в материалы дела представлены счета, счета фактуры на оплату арендных платежей за период с октября 2013 года по февраль 2014 года.

Указанные счета и счета фактуры получены представителем Арендатора ФИО4, действующей на основании доверенности от 07.10.2013 года, сроком действия до 07.10.2014 года, (т.1 л.д.102), в которой были прямо предусмотрены полномочия ФИО4 на совершение любых юридических и фактических действий, которые Представитель сочтет необходимыми для представления, осуществления и защиты прав, обязанностей, законных интересов и свобод Доверителя, в том числе с правом подписывать и ставить печать от имени Доверителя на тех документах, на которые распространены требования закона и правила делового оборота в том числе: счета на оплату, счета-фактуры,, товарные накладные (ТОРГ-12), расходные накладные, акты выполненных работ и услуг с поставщикам, путевые листы, акты сверок взаимных расчетов за период деятельности Доверителя с момента государственной регистрации до окончания настоящей доверенности, а именно до 07.10.2014 года.

Подписание указанной доверенности ИП ФИО2 не оспаривается.

При таких обстоятельствах суд отклоняет как несостоятельные доводы ответчика о том, что данная доверенность предоставлялась ФИО4 только для ведения судебных дел, поскольку содержанием доверенности прямо предусмотрено иное.

Таким образом, перечисленные счета и счета фактуры следует считать полученными предпринимателем.

Сумма задолженности по арендным платежам с учетом единственного произведенного ИП ФИО2 платежа по расходному кассовому ордеру № 16 от 04.11.2013 на сумму 50 000 руб. составила 1 150 000 рублей.

Расчет суммы исковых требований произведен истцом исходя из сниженного в соответствии с дополнительным соглашением от 27.09.2013 года размера месячной арендной платы, равного 200 000 руб.

Кроме этого ИП ФИО1 в соответствии с договором ИП ФИО2 были выставлены ведомости учета потребления электроэнергии и воды, расходов на телефонную связь в соответствии с показаниями приборов учета и тарифов ресурсоснабжающих организаций за период с сентября 2013 по февраль 2014 года.

Указанные ведомости были получены как лично ФИО2 так и представителем ФИО2 - ФИО4

При этом с учетом частичной оплаты ИП ФИО2 коммунальных платежей по расходным кассовым ордерам № 6 от 07.10.2013, № 17 от 11.11.2013, № 20 от 20.11.2013, № 26 от 17.12.2013, № 27 от 13.01.2014, сумма неоплаченных коммунальных платежей составила 90 837 руб.

Учитывая указанные выше условия договора об арендной плате и порядке ее формирования предусмотренные пунктами 3.1.1. – 3.3. суд приходит к выводу об обоснованности требований истца в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате по договору в сумме 1 150 000 рублей, задолженности по неоплаченным коммунальным платежам в сумме 90 837 руб., расчет задолженности по арендной плате и коммунальным платежам представленный истцом судом проверен, ответчиком не оспорен.

Оценивая действия истца и ответчика связанные с расторжением договора, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела уведомлением от 19.02.2014 года № 1 ИП Мучкаев сообщил ИП ФИО1 о досрочном расторжении договора аренды с 01.03.2014, при этом гарантировав выполнение всех взятых на себя обязательств в разумный срок.

Также ИП ФИО2 указанным письмом гарантировал в течение пяти дней с момента получения уведомления предоставить для согласования акт сверки взаимных расчетов, график погашения задолженности как за основной договор аренды так и за взятый на реализацию товар.

Согласно статье 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда.

В соответствии с позицией, отраженной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договоров", односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон (с учетом положений статьи 328, пункта 2 статьи 405, статьи 523 ГК РФ), влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда.

Из материалов дела усматривается, что дополнительного соглашения о расторжении договора в виде единого документа стороны не составляли, однако исходя из фактических действий Арендодателя, связанных с прекращением начисления арендатору арендной платы с 01.03.2014 года, и подписанием сторонами акта приема-передачи нежилого помещения из аренды от 01.03.2014, суд приходит к выводу, что стороны фактически пришли к соглашению о расторжении договора аренды нежилого помещения с 01.03.2014 года, что также не противоречит условиям договора, закрепленным в пунктах 2.1.4 и 4.1., кроме того фактическая воля сторон на взаимное расторжение указанного договора с предложенной арендатором даты не оспаривалась и была подтверждена представителем истца (Арендатора) в судебном заседании.

При таких обстоятельствах суд находит спорный договор расторгнутым по взаимному соглашению сторон с 01.03.2014 года.

При этом период начисления арендной платы и возмещения коммунальных платежей заявленный в иске не выходит за рамки действия договора (01.03.2014), расчеты истца в части начисления арендной платы и возмещения коммунальных платежей произведены правильно.

Ответчик доказательств оплаты арендных платежей не представил, равно как не представил доказательств оплаты коммунальных услуг, либо внесения коммунальных платежей непосредственно ресурсоснабжающим организациям.

С учетом изложенного суд удовлетворяет требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам в сумме 1 150 000 руб. и задолженности по коммунальным платежам в сумме 90 837 руб.

Оценивая требования истца в части взыскания с ответчика пени за просрочку внесения арендных платежей в сумме 610 650 руб. суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 6.1. договора стороны установили, что Арендатор за задержку любого из платежей в сроки, установленные настоящим договором в размере 0,3% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Материалами дела просрочка исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы и в том числе коммунальных платежей доказана, своевременное получение счетов на оплату представителем Арендатора ФИО4, действующей на основании доверенности, подтверждено материалами дела.

Период начисления неустойки не выходит за сроки действия договора.

При указанных обстоятельствах требования истца о взыскании пени суд находит подлежащими удовлетворению.

Вместе с тем при проверке расчета пени, представленного истцом в материалы дела судом установлены арифметические ошибки.

Согласно расчетам суда, исходя из количества дней просрочки и суммы просроченной задолженности расчет пени составит 393 450 руб., а не 610 650 руб., как это указано истцом в уточненных исковых требованиях.

Таким образом требования о взыскании пени суд находит подлежащими частичному удовлетворению в сумме 393 450 руб., в остальной части в иске в части взыскания пени следует отказать.

Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика долга за реализованный товар в сумме 198 007 руб. и стоимости невозвращенного товара в сумме 929 352 руб. 45 коп.

Пунктом 2.2.2. договора аренды стороны установили, что Арендатор берет на себя обязательство реализовать остатки, переданные ему Арендодателем по акту (Приложение № 3).

Из материалов дела следует, что приложением № 3 к договору аренды нежилого помещения от 01.09.2013 года является подписанный ИП ФИО1 и ИП ФИО2 акт приемки передачи товара по себестоимости на общую сумму 1 505 398 руб. согласно пункту 2.2.2. договора аренды, в соответствии с которым Арендатор принимает товар по себестоимости для его дальнейшей реализации в арендуемом у Арендатора помещении.

Арендатор обязуется два раза в месяц, а именно каждое 1-го и 15- го числа текущего месяца, выплачивать Арендодателю за реализованный товар.

Как следует из материалов дела товар был принят ИП ФИО2 согласно перечню, являющемуся приложением к акту приемки –передачи товара.

При этом как сам акт, так и каждый лист перечня были подписаны ИП ФИО2 без замечаний в отношении количества принимаемого товара и его стоимости.

Пунктами 1,2,3,4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Заключенный между сторонами договор аренды суд находит смешанным, при этом условия пункта 2.2.2. указанного договора, связанные с принятием ответчиком товара для его последующей реализации и расчетов с истцом характерны для договора купли-продажи, регулируемого положениями главы 30 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Из материалов дела усматривается что часть переданного товара была реализована ИП ФИО2, что подтверждается представленными в материалы дела информационным письмом ИП ФИО2 от 25.02.2014, актом сверки по товару взаимных расчетов по состоянию на 25.02.2014, а также частичной оплатой за товар произведенной ИП ФИО2 ИП ФИО1 по расходным кассовым ордерам № 1 от 16.09.2013, № 7 от 27.09.2013, № 10 от 01.10.2013, № 8 от 16.10.2013, № 9 от 18.10.2013, № 17 от 11.11.2013, № 21 от 21.11.2013.

При этом задолженность за фактически реализованный товар составила 198 007 руб.

Ответчик указанный расчет не оспорил, равно как не отрицал факт невозвращения истцу принятого на реализацию товара, при отсутствии его оплаты.

В силу пункта 3 статьи 488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

С учетом изложенного требования истца о взыскании стоимости фактически реализованного товара в сумме 198 007 руб. и стоимости переданного ответчику, но не возвращенного товара в сумме 929 352 руб. 45 коп. суд находит подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине, в уплате которой истцу был предоставлена отсрочка подлежат отнесению на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст.ст. 49, 167-170,171,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) задолженность по арендным платежам в сумме 1 150 000 рублей, задолженность за реализованный товар в сумме 198 007 руб., задолженность за коммунальные услуги в сумме 90 837 руб., пени за несвоевременную оплату арендных платежей в сумме 393 450 руб., стоимость невозвращенного товара в сумме 929 352 руб. 45 коп., всего взыскать 2 761 646 (два миллиона семьсот шестьдесят одна тысяча шестьсот сорок шесть) руб. 45 коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) в федеральный бюджет 35 131 (тридцать пять тысяч сто тридцать один) руб. 21 коп. государственной пошлины.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) в федеральный бюджет 2 763 (две тысячи семьсот шестьдесят три) руб. 02 коп. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Пятый Арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, через Арбитражный суд сахалинской области.

Судья А.С.Белов