Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Мисилевич П.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем Путьмаковой А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению акционерного общества «Аэропорт Южно-Сахалинск» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Бермудский треугольник» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении договора аренды нежилого помещения № 41-АР/15 от 10.12.2015, возложении обязанности освободить занимаемые помещения, расположенные в административном здании № 2, с кадастровым номером 65:01:0405006:88, площадью 543,2 кв.м. в месячный срок с момента вступления решения в законную силу, взыскании расходов на уплату государственной пошлины,

при участии: от истца – представителя ФИО1 по доверенности от 30.12.2020 № 127, от ответчика – представителей ФИО2, по доверенности от 21.08.2021, ФИО3, по доверенности от 19.11.2021

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное общество «Аэропорт Южно-Сахалинск» (далее - истец) обратилось в арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявление к обществу с ограниченной ответственностью «Бермудский треугольник» (далее – ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения № 41-АР/15 от 10.12.2015, возложении обязанности освободить занимаемые помещения, расположенные в административном здании № 2, с кадастровым номером 65:01:0405006:88, площадью 543,2 кв.м. в месячный срок с момента вступления решения в законную силу, взыскании расходов на уплату государственной пошлины.

В обоснование исковых требований истцом указано на существенные нарушения условий договора со стороны ответчика, которые выразились в непредставлении Отчета об исполнении этапа плана инвестиций с указанием вида и срока выполненных работ.

Определением суда от 21.05.2021 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу № А59-2427/2021.

23.11.2021 через канцелярию суда от ответчика поступил отзыв на иск.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске и письменных пояснениях.

Представитель ответчика в судебном заседании с требованиями не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

В ранее представленном отзыве на иск ответчик с требованиями не согласился, указал, что действительно вступившим в законную силу решением суда от 14.12.2020 по делу А59-3681/2020 установлен факт нарушения условий договора в части не своевременности предоставлении отчетов о выполнении этапов плана инвестиций, за что ответчик понес ответственность в виде наложения штрафа, который уплачен в полном объеме. Между тем, ответчиком 29.09.2017 вручен истцу окончательный консолидированный отчет выполнения плана инвестиций, включая сведения о выполнении всех этапов Плана инвестиций с указанием вида и срока выполнения работ, что подтверждается письмом № 13/1 от 27.08.2017 с распиской в получении отчета о выполнении плана инвестиций бывшим генеральным директором АО «Аэропорт Южно-Сахалинск» ФИО4 Истцом каких-либо замечаний в отношении указанного отчета представлено не было. В ходе судебного разбирательства, ввиду довода истца о неполучении указанного отчета, 06.10.2021 ответчиком повторно направлена его копия в адрес истца.

Для подтверждения факта выполнения работ и их объема ответчик и специализированная организация «Сахалинстройконтроль» заключили договор по лабораторно-техническому обследованию строительных конструкций зданий/сооружений на выполнение экспертизы строительно-монтажных работ и установке оборудования по объекту: «Ремонт административного здания по адресу: <...>».

Согласно заключению экспертизы № 31/2456 от 20.08.2021 фактические объемы выполненных строительно-монтажных работ и установки оборудования соответствуют локально-сметным расчетам предоставленным заказчиком. Общая стоимость работ составляет 18 804,598 тыс. руб. (основные работы); 1443,174 тыс. руб. (дополнительные работы).

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 15 декабря 2015 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 41-АР/15, по условиям которого, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество: административное здание № 2, инв.№ 64:401:001:000129720:0001:20000, кадастровый номер 65:01:0405006:88 общей площадью 543,2 кв.м. согласно плану-схеме (Приложение № 1), находящееся в собственности Акционерного общества «Аэропорт Южно-Сахалинск» и расположенное по адресу: Сахалинская область, п/р Хомутово, Аэропорт (далее – недвижимое имущество).

Арендуемое недвижимое имущество принадлежит АО «Аэропорт Южно-Сахалинск» на праве собственности, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.12.2014 № 65-65-01/076/2014-504 (п.1.1 договора).

В соответствии с п. 2.1 договора недвижимое имущество предоставляется арендатору для оказания услуг населению.

Согласно п. 3.1 договора недвижимое имущество передается арендатору по акту приема-передачи (приложение № 2), который подписывается представителями арендодателя и арендатора, и является неотъемлемой частью договора.

Пунктом 4.1 договора предусмотрен, что договор заключается сроком на 15 (пятнадцать) лет и вступает в силу с даты подписания акта приема-передачи.

Согласно п. 5.1.1 договора арендодатель обязан передать недвижимое имущество по акту приема-передачи в состоянии, отраженном в акте обследования технического состояния помещения, являющимся неотъемлемой частью акта приема-передачи, и обеспечить арендатору беспрепятственный доступ к недвижимому имуществу с момента заключения договора.

Согласно п. 6.1 договора неотъемлемой частью договора является План инвестиций в арендуемое недвижимое имущество (приложение № 3).

Арендатор за счет собственных средств обязан проводить неотделимые улучшения арендованного недвижимого имущества в соответствии с Планом инвестиций (приложение № 3) (п. 6.2 договора).

Арендатор обязан обеспечивать строгое соблюдение сроков выполнения и объемов работ, предусмотренных Планом инвестиций (п. 6.3 договора).

Согласно п. 6.4 договора по завершении каждого этапов работ арендатор обязан в течение 15 рабочих дней представить арендодателю письменный Отчет о выполнении этапа Плана инвестиций. Отчет должен быть рассмотрен Арендодателем в течение 15 рабочих дней с момента его предоставления. По результатам рассмотрения отчета об исполнении этапа Плана инвестиций арендодатель согласует выполнение этапа работ, либо предоставляет свои замечания. Замечания к отчету должны быть устранены арендатором в срок, согласованный сторонами.

В случае непредставления замечаний к Отчету об исполнении этапа Плана инвестиций в установленные сроки, он считается принятым арендодателем без замечаний.

Согласно п. 6.5 договора неисполнение Плана инвестиций в полном объеме либо какого-либо из его этапов, непредставление Отчета об исполнении Плана инвестиций либо не устранение замечаний к представленному Отчету об исполнении Плана инвестиций, являются основаниями для расторжения настоящего договора по требованию арендодателя.

Согласно п. 7.1 договора размер арендной платы определяется исходя из отчета об определении рыночной стоимости права пользования имуществом ИП ФИО5 от 02.10.2015 № 013-15 и величины инвестиций в арендуемое недвижимое имущество в соответствии с Планом инвестиций (приложение № 3).

Сумма ежемесячной арендной платы с учетом налога на добавленную стоимость составляет 47 200 рублей, включая НДС,

Размер арендной платы по договору в течение шести месяцев, начиная с даты подписания акта приема-передачи имущества, составляет 5 900 рублей, включая НДС. По истечении указанного периода арендная плата начисляется и уплачивается в размере, установленном в п. 7.1 договора (п. 7.2 договора).

Указанный договор 18.04.2016 был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Сахалинской области, номер регистрации 65-65/001-68/001/072/2016-157/1.

Согласно акту приема-передачи от 15.12.2015 истец передал ответчику во временное пользование нежилое помещение (здание), расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск, п/р Хомутово, общей площадью 543,2 кв.м.

Техническое состояние вышеуказанного нежилого помещения (здания) на момент его передачи характеризуется следующим: фундаменты (монолитные, железобетонные), техническое состояние – удовлетворительное; стены (шлакоблочные), техническое состояние – хорошее; перегородки (шлакоблочные), техническое состояние – удовлетворительное; перекрытия (шлакоблочные, железобетонные), техническое состояние – удовлетворительно; крыша (плоская), техническое состояние – хорошее; полы (бетонные, мозаичные), техническое состояние – неудовлетворительное (выбоины, шелушение); окна (ПВХ), техническое состояние – хорошее; двери (входные ПВХ), техническое состояние – хорошее; отопление – есть, техническое состояние – удовлетворительное; электроосвещение – есть, техническое состояние – удовлетворительное; водоснабжение – есть, техническое состояние – удовлетворительное; канализация – есть, техническое состояние – удовлетворительное; телефон, радио – нет.

План инвестиций в «Административное здание № 2» (приложение № 3) состоит из следующих этапов:

Подвал (производственное помещение), срок реализации до 31.07.2016, на общую сумму 4 850 000 рублей;

1 этаж (помещение общественной столовой), срок реализации до 31.07.2016, на общую сумму 7 035 000 рублей;

Общестроительные работы, срок реализации до 31.06.2016, на общую сумму 4 962 000 рублей.

Всего на сумму 16 847 000 рублей.

Дополнительным соглашением № 1 от 20.07.2016 к договору аренды стороны договорились внести изменения в договор, и включить в текст договора п. 5.2.20 следующего содержания: «выполнить работы по капитальному ремонту кровли арендованного имущества. Стоимость работ в соответствии с локальным сметным расчетом составляет 1 012 154 рубля , НДС не облагается».

Дополнили п. 5.1.7 договора следующего содержания: «стоимость произведенных арендатором работ по капитальному ремонту кровли арендуемого имущества в размере 300 000 рублей, зачесть в счет платежей за аренду имущества. Стоимость работ в размере 712 154 рубля учитывается в составе неотделимых улучшений переданного в аренду имущества и компенсации не подлежит».

Первое предложение п. 7.2 договора изложили в следующей редакции: «Размер арендной платы по договору в течение четырнадцати месяцев, начиная с даты подписания акта приема-передачи имущества, составляет 5900 рублей, включая НДС».

Письмом от 05.03.2020 № 18-1/418 истец уведомил ответчика об изменении размера ежемесячной арендной платы путем корректировки на коэффициент-дефлятор. Арендная плата с 01.04.2020 устанавливается в размере 54 512 рублей 64 копейки с учетом НДС 20 %.

Истец неоднократно обращался (письма № 7-3/241 от 01.07.2016, № 17-1/1079 от 23.09.2016, № 7-3/402 от 22.11.2016) к ответчику с требованием о необходимости выполнить условия договора и предоставлении отчета о выполнении этапов плана инвестиции.

Письмом от 27.09.2016 ответчик указал на проведенный ремонт крыши и текущий ремонт помещений, о ведении переговоров с поставщиками технологического оборудования и строительных материалов, а также о заключении договоров со строительными компаниями для реализации этапов инвестиционного проекта.

Письмом № 391 от 25.11.2016 ответчик гарантировал выполнение условий п. 6.4 договора, незамедлительно после фактического выполнения соответствующего этапа работ.

По факту неисполнения принятых на себя обязательств, 27.05.2020 в адрес ответчика была направлена претензия № 17-1/914 об оплате штрафных санкций, установленных п. 6.6 договора.

В ответ на вышеуказанную претензию, ответчик указал на отсутствие оснований для удовлетворения претензии и сообщил, что во исполнение п.6.2 и п. 6.4 договора, 27.08.2017 в адрес АО «Аэропорт Южно-Сахалинск» был представлен окончательный консолидированный ответ выполнения плана инвестиций с указанием вида срока выполнения работ.

В связи с отказом ответчика в удовлетворении претензии истца об уплате штрафа, истец обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском о взыскании штрафа за непредставление отчета о выполнении этапа плана инвестиций.

Решением суда от 14.12.2020 по делу №А59-3681/2020, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2021, требования истца удовлетворены, с ответчика взыскано 211 762 рубля 80 копеек штрафа.

Полагая, что ответчиком нарушены существенные условия договора, истец направил в адрес ответчика уведомление № 17-1/835 от 01.04.2021 о расторжении договора аренды, согласно которого истец предлагал ответчику в срок до 01 мая 2021 года передать Аэропорту арендованное недвижимое имущество по акту приема-передачи с подписанием соглашения о расторжении договора аренды.

Уведомление № 17-1/835 от 01.04.2021 получено ответчиком 02.04.2021, о чем имеется отметка о вручении.

В ответ на уведомление о расторжении спорного договора вернул соглашение о расторжении договора аренды без подписания и указал, что представление отчета о выполнении Плана инвестиций с нарушением срока не является основанием для досрочного расторжения договора, арендатор, за нарушение сроков предоставления отчета об исполнении Плана инвестиций, понес договорную ответственность и выплатил истцу штраф в размере 211 762 рубля 80 копеек согласно решению суда по делу А59-3681/2020. Кроме того, задолженности по оплате арендных платежей у ответчика не имеется.

Ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора и послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 указанной статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Материалами дела установлено, что Акционерное общество «Аэропорт Южно-Сахалинск» обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Бермудский треугольник» о взыскании штрафа за не предоставление отчета о выполнении этапа плана инвестиций по договору №41-АР/15 от 15.12.2015 за период с 27.09.2017 по 19.06.2020 в размере 2 117 628 рублей.

Определением суда от 28.07.2020 исковое заявление принято к производству, возбуждено дело А59-3681/2020.

Решением суда от 14.12.2020, оставленные постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2021 и постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 02.07.2021 без изменений, исковые требования удовлетворены, с общества с ограниченной ответственностью «Бермудский треугольник» в пользу акционерного общества «Аэропорт Южно-Сахалинск» взыскано 211 762 рублей 80 копеек штрафа и 33 588 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины, всего 245 350 рублей 80 копеек.

Между тем, материалами дела установлено, что ответчиком в адрес истца направлено письмо № 13/1 от 27.08.2017, согласно которому ООО «Бермудский треугольник» направил на согласование окончательный Отчет о выполнении этапа плана инвестиций, предусмотренных пунктом 6.2 договора и Приложением № 3 к договору. По результатам рассмотрения Отчета просил согласовать произведенные неотделимые улучшения Административного здания № 2.

Указанное письмо получено 29.09.2017 года ФИО4, который являлся в указанный период генеральным директором АО «Аэропорт Южно-Сахалинск».

Довод ответчика о том, что представленное в материалы дела письмо №13/1 от 27.08.2017 не содержит расшифровки подписи лица, его получившего, регистрацию в соответствии с установленным порядком не прошло, в связи с чем не подтверждает направление отчета, по мнению суда, подлежит отклонению. Письмо содержит указание на адресата, роспись в получении, представлено в суд в подлиннике, заявления о фальсификации доказательств по делу, ходатайств о назначении почерковедческой или давностной экспертизы истцом не заявлено.

Применительно к договорам аренды статьей 619 ГК РФ установлены дополнительные требования к досудебному урегулированию спора о расторжении договора: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Данное правило связано с тем, что в целях обеспечения стабильности гражданского оборота и сохранения правопорядка при возникновении спорных ситуаций стороны договорного обязательства должны стремиться к сохранению, а не к аннулированию договора. Поэтому до расторжения договора аренды в судебном порядке арендатору должна быть предоставлена возможность добровольно исполнить обязательство, а расторжение договорных отношений допускается только в случае уклонения арендатора от исполнения обязательства.

Факт наличия существенного характера нарушений договора, являющихся основанием для расторжения договора, оценивается судом при рассмотрении конкретного дела.

В материалы дела ответчиком представлено заключение № 21/2456 от 20.08.2021 по экспертизе выполненных строительно-монтажных работ и установки оборудования по объекту: «Ремонт административного здания по адресу: <...>», согласно которому установлено, что фактические объемы выполненных строительно-монтажных работ и установки оборудования на спорном объекте соответствуют локальным сметным расчетам предоставленные заказчиком. Общая стоимость работ, согласно представленных заказчиком локальных сметных расчетов составляет: 18 804,598 тыс. руб. (основные работы); 1443,174 тыс.руб. (дополнительные работы).

Заключение составлено экспертом ООО «Сахалинстройконтроль» ФИО6, имеющим высшее образование, специальность – «Гидротехническое строительство сооружений и ГЭС», являющимся начальником службы строительного контроля ООО «Сахалинстройконтроль», стаж работы по специальности – 20 лет, в том числе, экспертом – 12 лет.

Исследовав и оценив данное заключение эксперта, с позиций положений статей 68, 71 АПК РФ, суд признает его достоверным и допустимым доказательством.

Суд приходит к выводу, что внесудебное заключение эксперта, представленное ответчиком, составлено лицом, обладающим соответствующими специальными познаниями и квалификацией, содержит все необходимые реквизиты, выводы эксперта являются полными, ясными, носят последовательный характер. Экспертом осуществлен выезд на объект экспертизы, проведены обмеры помещений подвального, первого и второго этажей, кровли и оборудования сантехники, отопления, вентиляции, кабельной продукции и электроустановочных изделий, оборудования для системы пожарной сигнализации, обследование проводилось методом визуально-инструментального осмотра объекта экспертизы, изучения представленных заказчиком материалов, полученных при осмотре фотоматериалов и их сопоставления с локальными сметными расчетами, существующим нормативным документам и условиям Градостроительного кодекса РФ, СНиП, ГОСТов. Виды работ, перечисленные в локальных сметных расчетах, о выполнении которых и их стоимости сделаны выводы экспертом, соотносятся с видами работ, указанными в плане инвестиций, являющемся приложением к спорному договору аренды.

Довод истца, относительно того, что он не извещался о проведении данной экспертизы и на осмотр не приглашался, сам по себе не может являться доказательством недостоверности выводов эксперта.

Ходатайств о проведении судебной экспертизы по делу, в опровержение выводов внесудебной экспертизы, истцом не заявлено.

Довод истца относительно преюдициального значения обстоятельств, установленных, установленных судами при рассмотрении дела № А59-3681/2021 судом отклоняется, поскольку в ходе судебного разбирательства по делу № А59-3681/2020 письмо от 27.08.2017 № 13/1, а также заключение эксперта судами не исследовались.

Соответственно, в рассматриваемом случае, по результатам оценки имеющихся в деле доказательств, с учетом предоставления ответчиком истцу отчета о выполнении плана инвестиций, и выводов эксперта о видах и стоимости работ, выполненных арендатором на спорном объекте, содержащихся в заключении, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Возвратить акционерному обществу «Аэропорт Южно-Сахалинск» (ОГРН <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 12.05.2021 № 1172.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его изготовления в полном объеме, через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья П.Б. Мисилевич