Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи
Веретенникова И.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Щелкуновой К.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 693000, <...>)

к администрации города Южно-Сахалинска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 693000, <...>)

о признании права собственности на самовольно реконструированное здание магазина с кадастровым номером 65:01:0703001:661 площадью 1891,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>

третьи лица: ИП ФИО1, ООО «Ритейл», управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области,

при участии:

от истца: ФИО2 по доверенности от 01.06.2020;

от ответчика: ФИО3 по доверенности № Д07-0193 от 18.09.2020;

от ИП ФИО1: ФИО4 по доверенности от 07.07.2020;

от ООО «Ритейл»: ФИО4 по доверенности от 18.09.2020;

в отсутствии представителя управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания» (далее – истец, ООО «Инвестиционная компания») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города Южно-Сахалинска (далее – ответчик, администрация) о признании права собственности на самовольно реконструированное здание магазина с кадастровым номером 65:01:0703001:661 площадью 1891,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Исковые требования нормативно обоснованы положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы тем, что истцу на праве собственности принадлежит магазин расположенный по адресу: <...>. Кадастровый номер объекта недвижимости 65:01:0703001:661. Право собственности зарегистрировано 20.07.2011, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

В период с 2012 по 2016 год произведена реконструкция данного магазина.

13.06.2019 истец обратился в департамент архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска с заявлением о признании права собственности на самовольно реконструированный магазин, с целью проведения регистрационных действий в отношении реконструированного объекта недвижимости в части изменения его площади. В ответ на указанное обращение истцу было предложено обратиться в суд с заявлением о признании права о признании права собственности на реконструированный магазин, следовательно, по мнению истца, обществом соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Поскольку в сложившихся обстоятельствах провести государственную регистрацию изменений площади объекта невозможно, истец обратился в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Определением от 28.05.2020 исковое заявление принято к производству суда, возбуждено дело и назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании.

Определением от 28.05.2020 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, Департамент архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска.

Определением от 09.07.2020, суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Ритейл», индивидуального предпринимателя ФИО1

В судебном заседании представители истца на удовлетворении требований настаивала по доводам искового заявления.

Администрация в ходе рассмотрения дела по существу придерживалось различных правовых позиций относительно исковых требований, заявляя, в том числе и о том, что является ненадлежащим ответчиком по делу.

В настоящем судебном заседании представитель ответчика сообщила, что из поданного искового заявления и приложенного заключения эксперта следует, что при реконструкции объекта соблюдены градостроительные требования, самовольная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, ввиду чего просила принять решение по исковому заявлению, с учетом всех обстоятельств и доказательств по делу, в соответствии с действующим законодательством.

Представитель ИП ФИО1, ООО «Ритейл» в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал, в силу следующего.

Исходя из содержания материальных норм гражданского законодательства о самовольных постройках, в круг фактических обстоятельств по делам о признании права собственности на самовольную постройку, должны входить, в том числе, факты: принадлежности истцу земельного участка, на котором создана самовольная постройка; возведения, создания именно истцом или по его заданию самовольной постройки; возведения, создания самовольной постройки непосредственным застройщиком безсогласия собственника земельного участка; нарушений при возведении, создании самовольной постройки градостроительных и строительных норм и правил, охраняемых законом интересов других лиц.

Также необходимо установление характера правоотношений сторон (публичных и частноправовых) и норм материального права, подлежащих применению, которые определяются исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.

Учитывая сложную правовую природу дел о самовольных постройках, исходя из норм статьи 125 АПК РФ, истцом в исковом заявлении и в ходе судебного процесса должны быть указаны все доказательства, необходимые для подтверждения обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения и разрешения данной категории споров и в целях формирования у ответчика и третьих лиц по делу полного представления о предмете и основаниях иска, содержащего требования о самовольной постройке.

При этом, определяющее значение имеют факты выбора истцом способа защиты своего нарушенного права и установление истцом надлежащего ответчика по иску о признании права собственности на самовольную постройку

По мнению третьего лица - ФИО1, истец, в нарушении требований статьи 12 ГК РФ, злоупотребляя предоставленными ему правами, преднамеренно выбрал неправомерный способ признания за ним прав собственности на объект недвижимости находящийся на принадлежащем ему земельном участке, а также неверно определил надлежащего ответчика по делу.

Исходя из конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности, избранный истцом способ защиты должен соответствовать характеру и степени допущенного нарушения его прав или законных интересов, либо публичных интересов, тому, насколько выбранный истцами способ защиты соответствовал допущенному ответчиками нарушению.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом. Однако этот выбор является правомерным и может быть поддержан судом только в том случае, если он действительно приведет к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.

Статья 4 АПК РФ предоставляет право заинтересованному лицу обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспоренных прав. Условиями предоставления лицу судебной защиты является установление наличия у истцапринадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого закономинтереса. Факта его нарушения.

Предъявление любого иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

Обращаясь в суд с настоящим иском и обосновывая заявленные требования только фактом правообладания земельным участком, истец не учел, что наличие у него прав в отношении земельного участка, занятого самовольным объектом, не является безусловным основанием для признания за истцом права собственности на самовольную постройку по основаниям части 3 статьи 222 ГК РФ, при условии, что истец не является лицом непосредственно возведшим такую постройку, а в материалы дела истцом не представлены доказательства того, кто непосредственно возвел такую постройку и была ли возведена спорная постройка без согласия истца.

Следовательно, объявляя о самовольности такой постройки, и требуя восстановления его прав как собственника земельного участка, истец должен конкретизировать - в чем выражалось его нарушенное право, кем осуществлены такие нарушения и действительно ли была нарушена воля истца на недопущение возведения (реконструкции) спорного объекта на его земельном участке.

Вместе с тем, в нарушение статьи 65 АПК РФ, истец не представил суду доказательств одновременного соблюдения указанных условий, а именно, что он сам осуществил постройку на земельном участке, в отношении которого истец имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта.

В материалах дела отсутствуют доказательство того, что именно истец возводил спорное строение, что исключает применение к данному спору положения Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010.

Следовательно, предъявление требований о признании права собственности на самовольную постройку за собственником земельного участка является надлежащим способом защиты права, при условии, если иск заявлен собственником земельного участка к лицу, возведшему постройку без согласия правообладателя земельного участка.

Исходя из положений статей 1, 10 ГК РФ, осуществляя гражданские права и действуя своей волей и в своем интересе, истцы должны придерживаться принципа добросовестности.

По мнению третьего лица,действия истца по обращению в суд с настоящимиском за легализаиией самовольной постройки необходимо расцениватьисключительно как злоупотребление правом и действие в обход закона.

В данном случае, следует исходить из того факта, что спорное имущество представляет собой вновь созданный в результате реконструкции объект недвижимости, в отношении которого у истца имеется спор с лицом (инвестором), являющимся третьим лицом по делу, который возвел спорный объект на основании инвестиционного договора и которое считает возведенный объект общей с истцом долевой собственностью, в связи с чем, спор о праве на данное имущество подлежит рассмотрению в ином порядке, с учетом прав инвестора в отношении спорного объекта, с привлечением указанного лица в качестве ответчика.

При этом следует учесть разъяснения данные в пунктах 52-59 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее по тексту - Постановление от 29.04.2010
№ 10/22), где указано, что признание права на недвижимое имущество, как исключительный способ защиты гражданских прав, может быть применено в случае наличия спора о данном праве между истцом и ответчиком, наличия нарушений ответчиком прав и законных интересов истца в отношении имущества, в случае невозможности для истца подтвердить наличие у него спорного права во внесудебном порядке, иными способами защиты прав, при условии подтверждения истцомобстоятельства наличия у него права на спорное имущество.

В данном случае, истцом выбран ненадлежащий способ защиты, поскольку восстановление нарушенных прав истца невозможно без разрешения вопроса относительно спорного имущества, права в отношении которого заявляются другим лицом. Материалы дела подтверждают, что в отношении спорного имущества заявлены притязания третьих лиц, основанные на заключенном истцом инвестиционном договоре.

Вместе с тем, ООО «Инвестиционная компания» вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности к надлежащему ответчику, доводы истца о возведении спорного объекта в установленном законом порядке, с соблюдением строительных норм и правил подлежат рассмотрению с привлечением лица, непосредственно возведшего спорный объект и являющегося в силу договора, заключенного с истцом, застройщиком и правообладателем в отношении спорного объекта, в качестве ответчика.

При таких обстоятельствах, отсутствуют основания для проверки и установления факта соответствия/несоответствия спорного имущества градостроительным и строительным нормам и правилам, противопожарным, экологическим нормам и правилам, санитарно-гигиеническим требованиям, а также наличии/отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, в том числе путем назначения судебной экспертизы, поскольку установление данных обстоятельств, не сможет повлиять на выводы суда в настоящем деле об отказе в удовлетворении заявленных требований.

При этом, не является надлежащим такой способ защиты нарушенного права, если его применение, будет нарушать охраняемые законом права и интересы третьих лиц.

Выбранный истцом в настоящем споре способ защиты предполагаемого нарушенного права не может считаться надлежащим, поскольку не допускаются действия юридических лиц с намерением причинить вред другому лицу (статья 10 ГК РФ).

Доводы заявителя о том, что иск о легализации постройки и признании права собственности правомерно предъявлен к администрации, как к органу местного самоуправления, с которым собственника земельного участка связывают не гражданские, а административные отношения, основан на неверном толковании норм права.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разграничивает случаи нарушения прав на землю и случаи нарушенияпубличных норм о строительстве.

Часть 3 статьи 222 ГК РФ предусматривает два различных основания для возникновения права собственности на самовольную постройку. В первом случае регулируются основания возникновения права собственности за лицом, осуществившем постройку на не принадлежащем ему земельном участке. Необходимым условием этого является предоставление в установленном порядке данного земельного участка под возведенную постройку.

Во втором случае право собственности на объект самовольного строительства возникает не у лица, осуществившего постройку, а признается за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором находится постройка. При этом, второй вариант регулирует отношения по самовольной постройке на чужом земельном участке, при которых владелец (собственник) земли не дает согласиязастройщику на предоставление ему земельного участка, необходимого для обслуживания возведенного объекта.

Хотя в обоих случаях налицо самовольное строительство, в первом случае спор возникает между застройщиком, которому принадлежит земельный участок, или которому собственник земельного участка передал свой участок, или дал согласие на его застройку, и соответствующим органом местного самоуправления, за которым закреплена компетенция в сфере управления строительством. В этом случае, спор носит публичный характер и состоит в выяснении вопроса, получены ли застройщиком разрешения на строительство, соответствует ли объект требованиям строительных норм и правил, не нарушает ли постройка права и интересы третьих лиц, не несет ли сохранение постройки угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц.

Во втором случае спор разворачивается между обладателем права на земельный участок и непосредственным застройщиком. Спор носит характер частный и имущественный, поскольку в рамках такого спора разрешаются вопросы наличия или отсутствия воли правообладателя земельного участка на его застройку, прав заинтересованных лиц в отношении возведенного объекта, наличие либо отсутствие встречных требований, вопросы возмещения стоимости строительства.

При этом, следует учесть, что в рамках настоящего дела, обращаясь с иском к администрации г. Южно-Сахалинска, истец, позиционируя себя в качестве лица, возведшего самовольное строение и не получившего в административном порядке соответствующие административные разрешения, необходимые для строительства и ввода объекта в эксплуатацию, в то же время обосновывает свои требования фактами реконструкции спорного объекта на своем земельном участке без, своего согласия, неустановленным застройщиком.

Следовательно, истец фактически заявляет об отказе от требований вытекающих из публично-правового деликта, имеющих публично-правовые основания самовольности, отказывается от намерении в судебном порядке ссылаться на обстоятельства возведения обществом «Инвестиционная компания» без соответствующих разрешений и с отступлением от градостроительных норм строение и фактически основывает свои требования на фактах и обстоятельствах основанных на частно-правовом деликте, заявляя о частноправовых основаниях самовольности постройки, изменяя, таким образом и предмет и основание исковых требований.

Однако определяя администрацию г. Южно-Сахалинска в качестве лица к которому заявлены требования по основаниям публично-правового деликта, истец, в основание заявленных требований ссылается на фактические обстоятельства относительно лица непосредственно возведшего такое строение, указывая, что такое лицо истцу не известно, и отрицая наличие каких-либо правоотношений с таким лицом, направленных на возведение спорного строения, как в интересах истца так и лица возведшего такое строение.

Следовательно, при таких обстоятельствах, истцом не устранены противоречия между предметом и основаниями заявленного иска, что является основанием для отказа в удовлетворении иска.

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лииом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи.

В 29 постановления Пленумов № 10/22 разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено.

Указанный способ защиты права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить соответствующие правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленном нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014).

Как указано в пункте 25 Пленумов № 10/22, если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

Как разъяснено в пункте 24 указанного Постановления, по смыслу абзаца второго пункта статьи 222 ГК ГК ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Таким образом, владельцем самовольной постройки, является тот владелец, который был бы собственником исходя из заключенных им сделок или иных фактов, создающих в силу закона право собственности, если бы объект не являлся самовольным строением.

Между тем, в случае, когда на земельном участке собственника иное лицо возвело самовольное строение, ответчиком по иску о признании права собственности натакое строение должно быть лиио, осуществившее застройку, что следует изположений последнего абзаиа пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

С учетом приведенных норм права и заявленных истцом требований, юридически значимым обстоятельством по данному делу являлось установление судом, в рамках и пределах заявленных исковых требований, лииа, которое возвело (или в чьихинтересах было возведено) спорное строение, а также вопросы о том, на каком основании, в какой период времени и в каком объеме были осуществлены строительные работы по возведению (реконструкции) спорного объекта.

Таким образом, ответчик по иску о признании права на самовольную постройку определяется исходя из того, кто осуществил самовольную постройку; если постройка возведена владельцем земельного участка, ответчиком по делу указывается орган местного самоуправления, на территории которого находится земельный участок и самовольная постройка, ответчиком по спору о признании права собственности на самовольную постройку за собственником земельного участка является лицо, непосредственно осуществившее строительство спорного здания.

Следовательно ответчиком по настоящему спору исходя из предмета и оснований заявленного иска должен выступать ИП ФИО1 поскольку он непосредственно возвел спорный объект.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ признание судом права собственности на самовольную постройку за собственником земельного участка означает возникновение у лица, создавшего эту постройку для себя, без согласия собственника, права требовать возмещения всех или части расходов на ее создание (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 17.02.2020 № Ф03-6792/2019 по делу № А51-9550/2019).

Как указано в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» в случае предъявления собственником земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, созданную без его согласия, осуществившее постройку лицо вправе предъявить встречный иск о возмещении своих расходов на ее создание (пункт 3 статьи 222 НК РФ).

Вместе с тем, настоящие исковые требования предъявлены к органу местного самоуправления, который, исходя из материалов дела, не является лицом непосредственно возведшим спорный объект, и не обладает материально правовым интересом ни на предъявление встречного иска о признании права собственности на самовольное строение, ни на заявление требований к истцу о возмещении затрат на возведение самовольного строения.

Кроме того, в настоящем деле, исходя из существа сложившихся фактически правоотношений между ООО «Инвестиционная компания» и ИП ФИО1, пункт 3 статьи 222 ГК РФ применению не подлежит, поскольку указанными лицами заключен и фактически исполнен Инвестиционный контракт из условий которого усматривается, что ИП ФИО1, выступал застройщикам спорного объекта на земельном участке принадлежащем на праве собственности ООО «Инвестиционная компания», с его согласия, с целью возникновения правовых последствий в интересах обеих сторон, совместно определенных сторонами в Инвестиционном договоре.

При этом следует отметить, что в данном случае между сторонами не возникли отношения по строительному подряду или купли-продажи вещи в будущем, поскольку исходя из условий заключенного меду сторонами Инвестиционного контракта, предприниматель возводил спорный объект в интересах как истца, так и в собственных интересах, за свои денежные средства, своим иждивением, с целью получения права долевой собственности на реконструированный объект, пропорционально стоимости произведенных затрат, следовательно, условиями Инвестиционного договора определены не действительные расходы застройщика на создание самовольной постройки, подлежащие возмещению обществом «Инвестиционная Компания», но только вклад предпринимателя в совместную инвестиционную деятельность по результатам которой, у истца и предпринимателя возникало право общей долевой собственности на реконструированный объект. Договор инвестирования никем не оспорен, действия ИП ФИО1 не оценены истцом как нарушающие его права в отношении собственности истца на землю, исков об устранении препятствий пользования земельным участком, взыскании убытков истцом не заявлено.

Следовательно, требование истца о признании права собственности на самовольное строение является ненадлежащим способом защиты права, поскольку спорное строение им не возводилось, спорный объект возведен с его согласия и ведома, воля истца была направлена на создание нового объекта недвижимости, в котором он предполагал установление долевой общей собственности совместно с ИП ФИО1 на условиях заключенного и фактически исполненного договора.

Но основании изложенного, ИП ФИО1 и ООО «Ритейл» просили в удовлетворении исковых требований отказать.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о дате и месте его проведения уведомлено надлежащим образом.

В связи с изложенным, судом определено рассмотреть дело в отсутствие третьего лица на основании части 3 статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суд установил следующее.

Как установлено судом из материалов дела, истцу принадлежит на праве собственности здание «Магазина», с кадастровым номером 65:01:0703001:661, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 1 254,9 кв.м., инв. № 2532, лит. Б, адрес (местонахождение) объекта: <...> (том 1, л.д. 107).

Земельный участок под указанным заданием с кадастровым номером 65:01:0703001:567, площадью 1 991 кв.м., находится в собственности истца, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 13.03.2020 (том 1, л.д. 99-101).

Распоряжением департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска № 1951-р от 21.11.2012 утверждена схема расположения дополнительного земельного участка к земельному участку с кадастровым номером 65:01:0703001:567 на кадастровом плане территории кадастрового квартала, в связи с образованием земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности, со следующими характеристиками земельного участка:

1.1. Местоположение – <...> (м-н «Первый»).

1.2. Категория земель – земли населенных пунктов.

1.3. Разрешенное использование – для реконструкции магазина за счет пристройки дебаркадера с северо-восточной стороны.

1.4. Доступ к земельному участку осуществляется за счет земель (земельных участков) общего пользования.

1.5. Согласно Правил землепользования и застройки в г. Южно-Сахалинске, утвержденных решением городского Собрания города Южно-Сахалинска от 29.09.2004 № 740/95-04-2 земельный участок расположен в территориальной зоне «ОД-1/57» (том 1, л.д. 78-79).

Распоряжением администрации города Южно-Сахалинска № 696 от 29.04.2013 ООО «Инвестиционная компания» утвержден акт № 2233 о выборе дополнительного земельного участка к участку с кадастровым номером 65:01:0703001:567 из категории земель «земли населенных пунктов», ориентировочной площадью 0,0191 га, для реконструкции магазина за счет пристройки дебаркадера с северо-восточной стороны, расположенного по адресу: <...> (м-н «Первый»), на основании материалов предварительного согласования места размещения (том 1, л.д. 68).

08.07.2013 между департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска и ООО «Инвестиционная компания» заключен договора аренды земельного участка № 12571, в соответствии с пунктом 1.1 которого, арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование с 14.06.2013 по 30.06.2016 земельный участок, относящийся к категории земель Земли населенных пунктов, с кадастровым номером 65:01:0703001:2875, площадью 191 кв.м., расположенный по адресу: <...> (магазин «Первый»). Земельный участок осмотрен арендатором перед заключением настоящего договора, претензий к характеристикам участка у арендатора не имеется. Обязательство арендодателя по передаче земельного участка во владение и пользование арендатора считается выполненным в момент заключения настоящего договора. После этого момента арендатор вправе приступать к использованию участка. Какие-либо дополнительные документы о передаче участка сторонами не составляются. Участок предоставляется для/под реконструкцию магазина за счет пристройки дебаркадера с северо-восточной стороны. Приведенное описание целей использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем «Разрешенным использованием». Изменение разрешенного вида использования земельного участка осуществляется путем внесения изменений в настоящий договор (том 1, л.д. 57-65).

Указанный договор аренды зарегистрирован в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области 12.08.2013 за номером 65-65-01/039/2013-468.

18.05.2015 застройщик - ООО «Инвестиционная компания» обратилось в департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска с заявлением о выдаче разрешения на строительство – реконструкцию объекта капитального строительства «магазина Первый» на земельных участках по адресу: <...> северо-восточнее пересечения ул. Ленина и ул. Космонавта Поповича, кадастровый номер: 65:01:0703001:567, 65:01:07:03001:2875, 65:01:0703001:3222 сроком на 2 года. При этом право на земельный участок закреплено договором купли-продажи земельного участка № 103/11 от 06.06.2011, договором аренды земельного участка № 12571 от 08.07.2013, договором аренды земельного участка № 12716 от 20.12.2014 (том 1, л.д. 49-50).

Письмом исх. № 7752-014/017 от 27.05.2015 ООО «Инвестиционная компания» отказано в выдаче разрешения на строительство (том 1, л.д. 48).

13.12.2018 истец обратился в департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Письмом исх. № 12219-026/07 от 20.12.2018 ООО «Инвестиционная компания» отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (том 1, л.д. 54-55).

24.04.2019 истец обратился в департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска с заявлением о признании права собственности на реконструированное здание магазина «Первый».

Письмом исх. № 026-05801-19/адм от 14.06.2019 департамент разъяснил, что ООО «Инвестиционная компания» вправе обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на данное самовольно реконструированное здание в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (том 1, л.д. 51-53).

Ввиду изложенных обстоятельства, истец обратился в суд с заявлением о признании права собственности на самовольную постройку, ссылаясь на отсутствие допущенных при возведении объекта градостроительных и строительных норм и правил, а также на то, что постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Положениями статьи 222 ГК РФ закреплены признаки самовольной постройки, в частности возведение строения на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом; создание строения без получения на это необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 1, 2 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает не нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Пунктом 3 приведенной статьи 222 Кодекса предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из разъяснений, изложенных в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются и на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В силу статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорией.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного кодекса документы.

Вместе с тем, из содержания Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) следует, что в целях правильного разрешения споров, связанных с правом собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, предоставленном застройщику в аренду, судам необходимо учитывать следующее.

Одним из критериев самовольности постройки в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с пунктом 3 названной статьи право собственности па самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить - жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопо.жарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности па самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом части 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Как следует из уже приведенных выше условий пункта 1.1 договора аренды земельного участка № 12571 от 08.07.2013 участок предоставляется для/под реконструкцию магазина за счет пристройки дебаркадера с северо-восточной стороны.

Согласно абзацу 4 пункта 3 статьи 222 ГК РФ необходимым условием для признания права собственности на самовольную постройку является её соответствие установленным требованиям.

В силу пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых, лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В качестве соответствия возведенного истцом путем реконструкции здания иным установленным требованиям: строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим требованиям истцом в материалы дела представлен акт экспертизы ООО «Центр экспертиз «Регион-Приморье» № 1546/16 от 27.12.2019, в соответствии с выводами которого, реконструированное здание магазина, расположенного в <...> соответствует требованиям строительных норм, градостроительных регламентов, разрешенному использованию земельных участков и объектов капитального строительства, соответствует пожарным нормам и санитарно-эпидемиологическим требованиям. Реконструированное здание не нарушает прав и законных интересов других лиц, не угрожает жизни и здоровью граждан, отсутствует угроза имуществу третьих лиц.

Оценив представленный в материалы дела акт экспертизы по критериям относимости, достаточности и соответствия требованиям закона, суд на основании статьи 64 АПК РФ принимает его в качестве надлежащего доказательства.

При этом суд учитывает, что ни ответчик, ни третьи лица каких-либо возражений относительно акта экспертизы не представили, выводы в нем содержащиеся не оспорили.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает, что исковые требования ООО «Инвестиционная компания» заявлены правомерно.

Оценив возражения ИП ФИО1, ООО «Ритейл», суд определил, что они сводятся к тому, что истец, по их мнению, злоупотребил своим правом на обращение в суд, поскольку в случае предъявления собственником земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, созданную без его согласия, осуществившее постройку лицо вправе предъявить встречный иск о возмещении своих расходов на ее создание либо обратиться в арбитражный суд с самостоятельным требованием о возмещении таких расходов (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Таким образом, по мнению ИП ФИО1 и ООО «Ритейл» надлежащим ответчиком в данном споре должно выступать лицо, непосредственно осуществившее реконструкцию спорного объекта, то есть ИП ФИО1, который имеет право на предъявление встречного иска о возмещении своих расходов на строительство.

Однако суд не может согласиться с подобной позицией, ввиду следующего.

Действительно, в предварительном судебном заседании 09.07.2020 представитель ООО «Инвестиционная компания» не сообщала о том, кто осуществил реконструкцию спорного магазина, но в дальнейшем в ходе рассмотрения дела по существу представитель истца не оспаривала то, что ИП ФИО1 непосредственно осуществлял работы по реконструкции магазина «Первый».

Положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ направлены на защиту организации (индивидуального предпринимателя), которая осуществила самовольную постройку без ведома собственника земельного участка.

Действительно такое лицо вправе либо обратиться со встречным иском, либо с самостоятельным иском к собственнику земельного участка.

В рассматриваемом случае достоверно известно, что реконструкцию магазина «Первый» осуществил ИП ФИО1 с согласия ООО «Инвестиционная компания».

ИП ФИО1 в качестве этого представил в материалы дела договор инвестирования реконструкции объекта недвижимости от 01.09.2012 (том 2, л.д. 85-88), в соответствии с пунктом 1.1. которого Инвестор обязуется осуществить инвестиционную деятельность в виде капитальных вложений, выполнять функции застройщика при реализации инвестиционного проекта – реконструкции объекта нежилого фонда (магазина), расположенного на земельном участке по адресу: <...>.

В силу пункта 2.1.3 договора инвестирования, Инвестиционная компания обязуется после окончания реализации инвестиционного проекта и получения разрешения на ввод реконструируемого Объекта инвестирования в эксплуатацию обеспечить оформление государственной регистрации права собственности Инвестора на результат инвестиционной деятельности согласно пункту 6.2.2 Договора.

Кроме того, как неоднократно пояснял в судебных заседаниях представитель ИП ФИО1, спор о возмещении своих расходов на создание самовольной постройки между сторонами отсутствует, поскольку данная постройка возводилась в рамках договора инвестирования, по условиям которого расчеты между Инвестором (ИП ФИО1) и ООО «Инвестиционной компанией» разрешаются в ином, нежели предусмотренном пунктом 3 статьи 222 ГК РФ порядке.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что между ИП ФИО1 и ООО «Инвестиционная компания» отсутствует спор, подлежащий рассмотрению в рамках правоотношений по признанию права собственности на самовольную постройку (компенсация расходов), ввиду чего ИП ФИО1 не может являться надлежащим ответчиком по данному делу.

Взаимоотношения между ИП ФИО1 и ООО «Инвестиционная компания» в рамках договора инвестирования не связаны с рассматриваемым судом спором и при возникновении разногласий подлежат рассмотрению в ином деле.

Приведенная ИП ФИО1 судебная практика не имеет для суда правового значения, поскольку описанные в ней обстоятельства существенным образом отличаются от рассматриваемого спора.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания права собственности истца на указанный объект недвижимости, поскольку истец подтвердил допустимыми доказательствами наличие для этого необходимых оснований.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Как следует из пункта 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком, например, исков о расторжении брака при наличии взаимного согласия на это супругов, имеющих общих несовершеннолетних детей (пункт 1 статьи 23 Семейного кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное, у суда отсутствуют правовые основания для возложения на администрацию города Южно-Сахалинска обязанности по возмещению судебных издержек по уплате государственной пошлины, расходов на проведение экспертизы по иску о признании права собственности на самовольную постройку, поскольку обращение истца с настоящим иском не было вызвано незаконностью действий ответчика, либо фактами нарушения прав истца.

При этом в силу статьи 222 ГК РФ право собственности на спорный объект могло быть признано только на основании решения суда.

Решение суда по настоящему делу также не может расцениваться как принятое против органа местного самоуправления, в связи с чем, расходы по иску относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания» удовлетворить.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания» право собственности на самовольно реконструированное здание магазина с кадастровым номером 65:01:0703001:661, площадью 1 891,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья И.Н. Веретенников