Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Мисилевич П.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем Юсовой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Комплекс Лужники» (ОГРН <***>, ИНН <***>, Коммунистический <...>, г.Южно-Сахалинск, Сахалинская область, 693000) к Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, Коммунистический проспект, 32, г.Южно-Сахалинск, Сахалинская область, 693011) об оспаривании оценки имущества, заключении договора купли-продажи,

при участии:

от истца – представитель ФИО1, доверенность от 01.09.2016 № 1, от ответчика – представитель ФИО2, доверенность от 23.12.2016 № 216,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Комплекс Лужники» (далее – истец, ООО «Комплекс Лужники», Общество) обратилось в суд с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области (далее – ответчик, Министерство, уполномоченный орган) с требованием признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, установленной на основании отчета об оценке № 198 от 19.04.2016, выполненного независимым агентством оценки ЗАО «ГАКС», а также обязать Министерство заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, 14-17 по цене 2 400 000 рублей.

Исковые требования обоснованы положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) и мотивированы завышением уполномоченным органом цены выкупаемого имущества на стоимость произведенных арендатором с согласия арендодателя неотделимых улучшений имущества, а также определением продажной цены имущества с необоснованным включением в нее суммы НДС.

Ответчик в ходе судебного разбирательства против заявленных исковых требований возражал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнении к нему, просил в удовлетворении требований отказать. Полагает, что представленный истцом отчет о рыночной стоимости имущества не является достоверным; неотделимые улучшения, на которые указывает истец таковыми не являются, произведены без согласования с собственником имущества, а потому не уменьшают выкупную цену имущества; полагает, что истцом утрачено преимущественное право на выкуп спорного имущества.

Определением суда от 31.01.2017 указанное заявление принято к производству.

Определением от 17.05.2017 к участию в деле в качестве специалиста привлечен оценщик ЗАО «ГАКС» ФИО3.

В судебном заседании стороны свои позиции поддержали.

В судебном заседании 03.07.2017 объявлялся перерыв до 14 час. 30 мин. 10.07.2017.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Комплекс Лужники» (арендатор) заключен договор аренды № 457-02/10 обл. от 01.06.2010, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 274 кв. м согласно плану-схеме в здании, расположенном по адресу: <...>, в том числе:

- нежилое помещение на первом этаже здания общей площадью 175,5 кв. м;

- гараж-пристройка общей площадью 98,5 кв. м (пункт 1.1).

В соответствии с пунктом 1.4 помещения являются собственностью Сахалинской области.

Пунктом 1.5 договора предусмотрено, что договор вступает в силу с момента подписания и действует до 30.05.2011.

Согласно пункту 2.2.10 арендатор обязуется не производить перепланировок и переоборудования помещений без письменного разрешения арендодателя.

Актом приема-передачи нежилые помещения переданы в аренду для использования под спортивный комплекс «Лужники».

21.07.2015 стороны заключили дополнительное соглашение к договору, изменив пункт 1.5, согласно которому договор заключен на неопределенный срок.

Дополнительное соглашение вступило в силу с 01.07.2015.

Арендатор обратился к арендодателю с просьбой предоставить право выкупа арендуемого имущества – здания кинотеатра «Экран» в собственность арендатору (письмо от 19.06.2015 № 15).

В обоснование указано, что арендатор как субъект малого предпринимательства имеет преимущественное право выкупа имущества.

Имущество арендуется им с 01.06.2010 по договору № 457-02/10 обл. Ранее общество арендовало здание у другого арендодателя. Арендатор является собственником после реконструкции мансардного этажа, разрешение на реконструкцию согласовано Министерством земельных и имущественных отношений от 27.10.2009 № 02-2551/3744/09. Право не зарегистрировано, так как не подписано соглашение об определении долей в имуществе, просит подписать соглашение об определении долей в имуществе.

На указанное обращение Министерство письмом от 18.11.2015 № 02-6973/5012/15 сообщило Обществу, что имущество не может быть реализовано арендатору в связи с отсутствием государственной регистрации права области на указанное недвижимое имущество.

03 марта 2016 Общество обратилось в Министерство с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества (письмо № 17 получено Министерством 06.03.2016).

07 апреля 2016 года между ответчиком (заказчик) и ЗАО «ГАКС» (исполнитель) заключен государственный контракт № МЗ-0042 на выполнение комплекса работ и консультативных услуг, связанных с оценкой (определением рыночной стоимости) имущества казны Сахалинской области – нежилого помещения, площадью 263 кв.м., этаж 1 , расположенного по адресу: <...>, 14-17.

В соответствии с Прогнозным планом приватизации государственного имущества области на 2016 год принято распоряжение от 18.07.2016 № 775-р «Об условиях приватизации имущества казны Сахалинской области, арендуемого субъектом малого предпринимательства».

Согласно Распоряжению от 18.07.2016 № 775-р принято решение приватизировать недвижимое имущество - нежилое помещение, общей площадью 263,8 кв.м, расположенное по адресу: <...>, путем реализации преимущественного права ООО «Комплекс Лужники», как субъекта малого предпринимательства, отвечающего требованиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, на приобретение в собственность арендуемого им по договору аренды № 457-02/10 обл. от 01.06.2010 помещения.

Выкупная цена установлена в размере 9 030 000 рублей (с учетом НДС) на основании отчета об определении рыночной стоимости имущества ЗАО «ГАКС» № 198 от 19.04.2016, выполненного в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

21.07.2016 Министерство письмом № 3.04-2720/16 направило арендатору Распоряжение № 775-р от 18.07.2016 и проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Указанное письмо получено Обществом 26.07.2016.

Не согласившись с выкупной ценой имущества по договору, арендатор подписал проект договора купли-продажи с протоколом разногласий и письмом от 26.07.2016 № 18 направил в адрес Министерства протокол разногласий к договору купли-продажи недвижимого имущества вместе с отчетом об оценке ЗАО «ГАКС» № 333 от 17.06.2016. Просил уменьшить стоимость продаваемого имущества на сумму выполненных арендатором неотделимых улучшений 5 108 000 рублей (до 3 922 000 рублей), определенную на основании отчета о рыночной стоимости имущества. Сослался на договор от 01.10.1998, заключенный с ГУ «Сахалинкиновидеопрокат», на основании которого выполнен капитальный ремонт здания, заменены и усилены основные конструктивные элементы, проложены коммуникации канализации, водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, электричества. По условиям указанного договора все затраты сверх сметы подлежат возврату арендатору при расторжении договора.

Министерство против уменьшения выкупной стоимости имущества возразило, направив Обществу письмо № 3.04-3492/16 от 26.08.2016. Направило в адрес Общества протокол согласования разногласий, просило подписать его в течение 30 дней с даты получения и представить для подписания.

30.09.2016 Общество направило в адрес Министерства письмо о продлении сроков для согласования условий договора купли-продажи в связи с необходимостью выполнения нового отчета о рыночной оценке выкупаемого имущества. Сообщило, что заключен договор с независимым оценщиком от 22.09.2016, однако выполнить работы по оценке имущества в срок 30 дней не представляется возможным.

В своем ответе Министерство указало на отсутствие законных оснований для продления срока рассмотрения разногласий (письмо № 3.04-4517/16 от 12.10.2016), со ссылкой часть 4.1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ.

Письмом от 28.10.2016 (№ 2-А) арендатор попросил предоставить Министерство копию отчета об оценке рыночной стоимости имущества, согласно которой была определена выкупная стоимость 9 030 000 рублей.

Письмом от 08.11.2016 № 3.04-5183/16 Министерство направило в адрес арендатора копию отчета независимого агентства оценки ЗАО «Гакс» № 198 от 19.04.2016.

Таким образом, разногласия сторон при заключении договора купли-продажи спорного помещения возникли в отношении стоимости выкупаемого имущества.

По оценке, проведенной Министерством (отчет независимого агентства оценки ЗАО «Гакс» № 198, по состоянию на 01.04.2016), рыночная стоимость объекта составила 9 030 000 рублей (с учетом НДС 18%).

Общество настаивает на цене выкупа, определенной по состоянию на 03.10.2016 в размере 2 400 000 рублей (с учетом НДС), из расчета: 7 500 000 рублей (с учетом НДС) – 5 800 000 рублей (стоимость реконструкции) согласно отчету № 011213-3551 от 18.11.2016 ООО Сахалинская оценочная компания «Максимус».

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, выслушав представителей сторон, а также привлеченного к участию в деле специалиста-оценщика, суд приходит к следующему.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие при приватизации государственного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, регулируются положениями Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – ФЗ № 178-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 10 ФЗ № 178-ФЗ порядок планирования приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации определяется органами государственной власти субъектов Российской Федерации самостоятельно.

Частью 5 статьи 3 названного Федерального закона предусмотрено, что особенности участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества могут быть установлены Федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом №159-ФЗ, в статье 3 которого закреплено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

Статьей 4 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрена обязанность органа местного самоуправления заключить договор купли-продажи с субъектом малого и среднего предпринимательства в отношении арендуемого объекта муниципальной собственности.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что Общество является субъектом малого предпринимательства и оснований, исключающих отчуждение ему в собственность спорного имущества в силу Федерального закона № 159-ФЗ, не имеется.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы (орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности) направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (часть 2 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ).

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ).

Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ).

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 ФЗ № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В соответствии с частью 9 статьи 4 ФЗ № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в следующих случаях:

1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи;

3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Согласно статье 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (часть 2).

Заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что (часть 2.1).

В соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу части 6 статьи 5 ФЗ № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В качестве обоснования выкупной цены с учетом произведенных, по мнению истца, неотделимых улучшений спорного помещения, арендатором представлен отчет независимого оценщика, выполненный на основании представленных Обществом актов выполненных работ, в том числе по видам работ: электромонтажные работы, устройство теплосети, устройства канализации, утепление и облицовка фасада, усиление стен, установка ворот.

Истец указывает, что произвел данные неотделимые улучшения с согласия арендодателя. Полагает, что согласие арендодателя на производство улучшений выражено в письме Комитета по управлению государственным имуществом Сахалинской области от 27.10.2009 № 02-2551/3744/09 о согласовании реконструкции, адресованного в адрес ООО «Комплекс «Лужники», согласно которому Комитет согласовал реконструкцию отдельно стоящего здания по ул. Украинской, 57, в том числе:

- подготовку проектно-сметной документации;

- производство строительных работ по сооружению мансардного этажа в соответствии с ПСД.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что истец не представил доказательств согласования с арендодателем производства неотделимых улучшений арендованного имущества, в связи с чем, предусмотренные частью 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ основания для зачета неотделимых улучшений при определении стоимости выкупаемого имущества отсутствуют.

Довод истца о том, что согласование произведенных неотделимых улучшений спорного помещения подтверждается письмом от 27.10.2009 о согласовании реконструкции, согласно которому комитет по управлению государственным имуществом Сахалинской области (правопредшественник ответчика) согласовал реконструкцию отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: <...>, в том числе, подготовку проектно-сметной документации, производство строительных работ по сооружению мансардного этажа в соответствии с ПСД, судом отклоняется.

Согласование собственника имущества касается производства строительных работ по сооружению мансардного этажа на спорном объекте.

Данное письмо выдано истцу до заключения договора аренды от 01.06.2010. Вместе с тем, учитывая условие данного договора, установленное пунктом 2.2.10., за разрешением на проведение неотделимых улучшений спорных помещений истец к арендодателю в рамках данного договора не обращался.

Кроме того, согласно акту приема-передачи спорного помещения в аренду, составленному к договору, истец принял в аренду помещения в хорошем техническом состоянии, в отсутствие замечаний, что опровергает довод истца о невозможности эксплуатировать спорные помещения по назначению в связи с негодными коммуникациями.

Довод истца, что данные коммуникации были улучшены до 2010 года в связи с проводимой реконструкцией объекта, по причине того, что не отвечали признакам годности и не могли быть использованы как при эксплуатации помещений, так и при реконструкции объекта, а также о том, что данные положительные изменения характеристик здания производились уполномоченным представителем ответчика ФИО4, судом также отклоняется.

Согласно представленной в материалы дела доверенности № 17 от 01.03.2007, ФИО4 наделялась полномочиями по согласованию проекта реконструкции кровли мансардного типа спортивного комплекса «Лужники» со всеми заинтересованными государственными и муниципальными органами.

Доверенность содержит определенно прописанное полномочие указанного лица по согласованию проекта реконструкции кровли здания.

Указанное не свидетельствует о наделении данного лица полномочиями по согласованию проведения неотделимых улучшений спорных помещений в рамках сложившихся арендных правоотношений.

Кроме того, в материалы дела представлено заключение ОАО «Институт «Сахалингражданпроект» от 05.09.2008 № 5211-13, адресованное ФИО4, о техническим состоянии существующего здания спортивного комплекса «Лужники» и соответствии его действующим нормам сейсмостойкого строительства.

Согласно заключению техническое состояние блоков здания оценено от ограниченно работоспособного до работоспособного состояния.

В материалы дела представлены также проект «Реконструкции существующего здания кинотеатра «Глория» по ул. Украинская, 57 под спортивный комплекс с надстройкой мансардного этажа в г.Южно-Сахалинске», подготовленный ООО «Леспроект».

Согласно разделу 2 проекта предметом реконструкции является сейсмоусиление здания, внутренняя отделка помещений, наружная отделка фасада, благоустройство и озеленение территории. Согласно результатам обследования несущих и ограждающих конструкций существующего здания и заключению о возможности реконструкции здания проектом предусмотрено усиление наружных стен с внутренней отделкой железобетонной «рубашкой» армированной сварной сеткой, устройство монолитного железобетонного пояса по контуру всего здания , установление металлических конструкций при устройстве усиления.

Таким образом, выводов о невозможности эксплуатации здания, а в том числе и спорного помещения, указанные заключение и проект не содержат. Более того, данные документы не содержат ссылки не непригодные коммуникации и конструкции спорного здания.

Доказательств, свидетельствующих о невозможности проведения реконструкции кровли по причине невозможности эксплуатации здания также материалы дела не содержат.

02.08.2012 Обществом было получено разрешение на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта (страница 74 отчета №0112113-3551). Реконструкция заключалась в увеличении строительного объема здания по ул. Украинской, д.57 путем надстройки мансардного этажа, который после завершения строительства перешел в собственность Общества.

На основании изложенного суд соглашается с доводами ответчика о том, что акты выполненных работ от 01.03.2012 (страница 77 отчета №0112113-3551), от 30.10.2009 (страница 97 отчета №0112113-3551), от сентября 2009 (страница 107 отчета №0112113-3551), от октября 2012 (страница 127 отчета №0112113-3551), положенные в основу данного отчета, свидетельствуют о выполнении работ в целях усиления фундамента здания и несущей способности вертикальных конструкций для создания надстройки мансардного этажа, а также о выполнении работ по восстановлению внешнего вида здания после завершения работ по усилению несущих конструкций.

Акт выполненных работ от 30.12.2012 о выполнении работ по наружному теплоснабжению (страница 118 отчета №0112113-3551) и акт о приемке выполненных работ от 30.08.2016 об устройстве ИТП (страница 88 отчета №0112113-3551) оформлены после ввода реконструированного объекта в эксплуатацию, что свидетельствует о выполнении указанных работ в целях обеспечения энергоснабжения вновь созданного помещения и не имеет целью улучшение арендуемых помещений.

На основании изложенного, по мнению суда, не имеется оснований отнесения к согласованным арендатором неотделимым улучшениям спорных помещений, работы, проведенные в отношении теплоузла, наружного теплоснабжения, по облицовке фасада, усилению контрукций, конструктивных элементов, устройству ростверка, устройству ворот, учтенные оценщиком при составлении отчета № 0112113-3551 .

В силу статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Сторонами спора ходатайств о проведении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости спорных помещений не заявлялось.

В связи с указанным судом также учитывается следующее.

Обществом в обоснование продажной цены представлен отчет № 011213-3551 от 18.11.2016, выполненный ООО Сахалинская оценочная компания «Максимус», согласно которому рыночная стоимость имущества определена по состоянию на 03.10.2016 в размере 7 500 000 руб. (после реконструкции, с НДС), 2 400 000 руб. – без реконструкции, 5 800 000 руб. – затраты на реконструкцию.

При этом, истцом, при заявлении исковых требований, должным образом не обосновано применение рыночной цены затрат, определенной отчетом № 011213-3551, при наличии рыночной цены затрат согласно отчету № 333 от 17.06.2016, выполненному ЗАО «ГАКС» и направленному первоначально ответчику при заключении договора купли-продажи с протоколом разногласий.

Кроме того, на странице 28 отчета № 011213-3551 указано, что объект в состоянии без реконструкции оценивается без утепления и обшивки фасада, инженерных коммуникаций, установки ворот. По этим причинам помещение без реконструкции оценивается как складское.

По мнению суда, для проведения оценки объекта без реконструкции в соответствии с указанными характеристиками основания отсутствуют, поскольку перечисленные работы были выполнены в отношении спорного помещения до передачи его истцу по договору аренды.

Изложенное подтверждается отчетом оценщика № 333, которым установлено, что работы по устройству канализации, теплоснабжения, электроснабжения, облицовка стен фасада выполнены по заказу ООО «Прибой» в период с 1999-2002, а установка ворот - в 2006 году (страница 18 отчета).

В подтверждение указанных обстоятельств к отчету приложены акты выполненных работ за ноябрь 2000 года, апрель, август 2001 года (работы по электроснабжению, страницы 42-43, 90), за май, июнь 2001 года (работы по устройству канализации, теплоснабжения, страницы 73,81), акт сдачи-приемки выполненных работ по договору подряда от 01.12.2006 о монтаже ворот (страницы 92-94).

Указанные улучшения выполнены иным лицом до заключения договора аренды с истцом, основания для принятия их к учету с целью оценки имущества в состоянии до реконструкции отсутствуют.

Кроме того, по мнению суда оценщиком неверно выбраны объекты – аналоги оценки (склады) для определения цены помещения до реконструкции и, как следствие, неверно установлена цена имущества, поскольку фактически, и истцом данное обстоятельство не оспорено, спорные помещения являются помещениями спортивного комплекса и используются по назначению.

Кроме того, в отчете указаны недостоверные характеристики объекта оценки, что занижает определяемую в соответствии с этим отчетом рыночную стоимость объекта оценки.

На странице 41 отчета № 011213-3551 в описании объекта оценки указано, что под объект оценки земельный участок не выделен, наличие расположенных рядом объектов, влияющих на привлекательность объекта, не установлено.

Вместе с тем, в отчете № 333 установлено, что под объектом находится земельный участок с кадастровым номером 65:01:0316001:19 площадью 799 кв. м, участок ровный, имеет асфальтированные проходы и проезды, объект непосредственно доступен автомобильному и общественному транспорту (страницы 17, 23).

Выявленные недостатки отчета истцом не опровергнуты.

На основании изложенного, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленный истцом отчет по определению рыночной стоимости имущества в совокупности с иными доказательствами по делу, суд признает его ненадлежащим доказательством по делу, а определенную отчетом рыночную стоимость спорного имущества - недостоверной.

Вместе с тем, оснований сомневаться в достоверности сведений, указанных в отчете, представленном ответчиком, у суда не имеется.

В силу положений Федерального закона № 159-ФЗ, установленная независимым оценщиком рыночная стоимость носит обязательный характер.

При этом суд учитывает позицию Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении Президиума от 18.10.2012 № 7240/12, согласно которой дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства соответствующего заявления является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. В случае, если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи, заявление получено Министерством 06.03.2016; 07.04.2016 заключен государственный контракт с оценщиком на определение рыночной стоимости имущества № М3-0040; 19.04.2016 составлен отчет с определением рыночной стоимости по состоянию на 01.04.2016, тогда как отчет истца составлен по состоянию на 03.10.2016.

Кроме того, судом отклоняется довод истца о незаконности отчета ответчика в связи с необоснованным увеличением рыночной стоимости спорного объекта недвижимости на сумму НДС в силу следующего.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрена возможность отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В соответствии со статьей 12 ФЗ № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения не признаются операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного ими муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поседения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ.

Судом к участию в деле в качестве специалиста – оценщика ЗАО «ГАКС» привлечена ФИО3 с целью дачи пояснений по составлению отчетов об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества № 198 от 19.04.2016, об оценке рыночной стоимости затрат на реконструкцию № 333 от 17.06.2016.

Специалист пояснила, что рыночная стоимость объекта, определенная в результате проведенной оценки есть ни что иное как итоговая стоимость объекта, определенная вне зависимости от предполагаемых сторон сделки, и их обязанности по уплате налогов, либо отсутствия таковой.

Кроме того, суд отмечает, что выкупная стоимость, на которой настаивает истец, также определена им с учетом НДС, а проект спорного договора купли-продажи, подготовленный ответчиком, условия об уплате истцом НДС не содержит.

В отношении довода ответчика об утрате истцом преимущественного права на заключение договора купли-продажи в связи с пропуском установленного пунктом 2 части 9 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ срока суд приходит к следующим выводам.

Ответчик полагает, что поскольку истец не подписал в тридцатидневный срок договор купли-продажи с протоколом разногласий, не обратился в суд с требованием об оспаривании его условий, об оспаривании рыночной стоимости имущества, то установленный законом срок на реализацию права на преимущественное приобретение в собственность арендуемого имущества пропущен.

Порядок реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Федерального закона № 159-ФЗ.

Часть 2 указанной статьи предусматривает, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ, уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

Кроме того, Федеральный закон № 159-ФЗ предусматривает право субъектов малого и среднего предпринимательства в любой день до истечения срока, установленного частью 4 статьи 4 этого Закона, подать в письменной форме заявление об отказе от использования преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Часть 9 статьи 4 указанного Закона также содержит основания, по которым субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в том числе, когда по истечении тридцати дней со дня получения со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 этой статьи.

Несовершение арендатором действий по подписанию договора в строго установленный законом срок влечет для него негативные последствия в виде утраты права, предоставленного указанным Законом.

Вместе с тем, определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Федеральный закон № 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Федеральный закон № 159-ФЗ предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4 указанного Закона).

Общество, получив проект договора купли-продажи, направило с соблюдением предусмотренного законом тридцатидневного срока (26.07.2016) протокол разногласий относительно стоимости объекта недвижимости, которое получено Министерством 27.07.2016.

Направление Обществом на предложенный Министерством проект договора купли-продажи протокола разногласий было обусловлено несогласием истца с условием о выкупной цене, которая, по его мнению, была завышенной на стоимость неотделимых улучшений.

В обоснование иной цены был представлен отчет об определении рыночной стоимости произведенной реконструкции объекта.

Именно по этой причине Обществом не был подписан предложенный Министерством проект договора купли-продажи имущества в течение тридцати дней с момента его получения и направлен протокол разногласий.

При этом, Общество в своем письме указывало, что не отказывается от намерения реализовать свое преимущественное право.

Таким образом, изучив материалы дела, в том числе, переписку сторон, суд приходит к выводу, что воля истца безусловно была направлена на реализацию свое преимущественного права выкупа.

С иском об оспаривании рыночной стоимости объекта, определенной по отчету оценщика ответчика, истец обратился по получению спорного отчета от ответчика, что, согласно отметке на почтовом конверте, представленного в материалы дела, состоялось 12.01.2017.

Таким образом, преимущественное право выкупа помещения истцом не утрачено.

Вместе с тем, рассмотрев спор по существу, суд приходит к выводу о том, что оснований для признания величины рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной на основании отчета об оценке № 198 от 19.04.2016, выполненного независимым агентством ЗАО «ГАКС», и как следствие, к понуждению заключить договор купли-продажи помещений по цене 2 400 000 рублей, при изложенных выше обстоятельствах, у суда не имеется.

На основании изложенного, исковые требования суд находит не подлежащими удовлетворению.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы по делу относятся на истца.

Руководствуясь ст. ст. 167-170,176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Комплекс Лужники» - отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его изготовления в полном объеме, через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья П.Б. Мисилевич