Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания судьей Шестопал И.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Финансовая компания Дальний Восток» о признании незаконным отказа Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью Администрации города Южно-Сахалинска, изложенного в письме от 20.05.2009 № 4897-014/019,

при участии:

от заявителя – представитель не явился,

от Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью Администрации города Южно-Сахалинска – ФИО1 по доверенности от 12.01.2009, № 4-Д,

от третьего лица – ФИО2 по доверенности от 23.06.2009 № 07/1-939, ФИО3 – по доверенности от 29.12.2008 № 07/1-1983.

У С Т А Н О В И Л :

Общество с ограниченной ответственностью«Финансовая компания Дальний Восток» (далее – общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением о признании незаконным отказа Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью Администрации города Южно-Сахалинска (далее – ДАГУН, Департамент, ответчик) изложенного в письме от 20.05.2009 № 4897-014/019.

В обоснование заявленного требования указано следующее. Общество (арендатор) и Департамент (арендодатель) 01 февраля 2005 года заключили договор аренды № 2/30 недвижимого имущества, расположенного на первом этаже жилого дома 219 по ул. Ленина, общей площадью 246,3 кв.м., в городе Южно-Сахалинске. В соответствии с п. 3.4.2 и п. 4.2 указанного договора аренды общество обязалось своевременно уплачивать арендную плату, не позднее 10 числа текущего месяца, договор заключен на срок - пять лет с 01 февраля 2005. Заявитель, являясь субъектом малого и среднего предпринимательства, в соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого имущества. В связи с чем, 23.01.2009 общество обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении недвижимого арендуемого имущества за плату в собственность. Письмом от 20.05.2009 № 4897-014/019 Департамент отказал обществу в приобретении арендованного муниципального имущества, расположенного по адресу: <...>, мотивируя отказ тем, что арендная плата в течение срока аренды перечислялась обществом ненадлежащим образом, с нарушением сроков, в результате чего заявитель не имеет преимущественного права на приобретение в собственность муниципального имущества, находящегося у него в аренде. Заявленный отказ общество считает необоснованным, по причине отсутствия у него задолженности по арендной плате и непривлечения его Департаментом к гражданско-правовой ответственности за нарушение сроков уплаты арендной платы и пени.

В предыдущих судебных заседаниях, на которых явка представителя заявителя была обеспечена, представитель общества заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении и пояснениях на отзыв Департамента. Привел новые доводы в обоснование возражений ответчика в судебном заседании, в частности указал, что причины просрочки уплаты арендной платы были уважительными, сами периоды просрочки незначительными.

Представитель Департамента в судебном заседании с заявленными требованиями не согласилась, по основаниям, изложенным в отзыве.

Представители Администрации города Южно-Сахалинска в судебном заседании с заявленными требованиями не согласились, по основаниям, изложенным в отзыве, в удовлетворении заявленных требований просили отказать.

В соответствии со ст.156 АПК РФ суд находит основания для рассмотрения дела в отсутствие неявившихся представителей заявителя.

С 04 августа 2009 до 07 августа 2009 до 11 часов дня в судебном заседании объявлялся перерыв.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно свидетельству серии 65 № 000138385 общество 30.04.1998 зарегистрировано Администрацией г. Южно-Сахалинска в качестве юридического лица за основным государственным номером 1026500525039.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Согласно положениям статей 4, 10 и 14 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизация муниципального имущества, порядок планирования приватизации и порядок принятия решений об условиях приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, определяются органами местного самоуправления самостоятельно в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 «ОБ ОСОБЕННОСТЯХ ОТЧУЖДЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ СУБЪЕКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ИЛИ В МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ И АРЕНДУЕМОГО СУБЪЕКТАМИ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА, И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ОТДЕЛЬНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» (далее- ФЗ №159) .

В силу ст. 3 ФЗ №159 (в редакции Закона), действовавшего в период возникновения спорных правоотношений, связанных с отказом, изложенном в письме ответчика, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пунктами 2, 3 и 4 ст. 9 ФЗ № 159 установлено, что субъект малого и среднего предпринимательства, соответствующий указанным выше требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденные перечни государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Статья 3 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – ФЗ №209) понимает под субъектами малого и среднего предпринимательства - хозяйствующие субъекты (юридические лица и индивидуальные предприниматели), отнесенные в соответствии с условиями, установленными настоящим Федеральным законом, к малым предприятиям, в том числе к микропредприятиям, и средним предприятиям.

Статьей 4 ФЗ №209 предусмотрено, что к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся внесенные в единый государственный реестр юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также физические лица, внесенные в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (далее - индивидуальные предприниматели), крестьянские (фермерские) хозяйства, соответствующие следующим условиям:

1) для юридических лиц - суммарная доля участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, иностранных юридических лиц, иностранных граждан, общественных и религиозных организаций (объединений), благотворительных и иных фондов в уставном (складочном) капитале (паевом фонде) указанных юридических лиц не должна превышать двадцать пять процентов (за исключением активов акционерных инвестиционных фондов и закрытых паевых инвестиционных фондов), доля участия, принадлежащая одному или нескольким юридическим лицам, не являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства, не должна превышать двадцать пять процентов (данное ограничение не распространяется на хозяйственные общества, деятельность которых заключается в практическом применении (внедрении) результатов интеллектуальной деятельности (программ для электронных вычислительных машин, баз данных, изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, селекционных достижений, топологий интегральных микросхем, секретов производства (ноу-хау), исключительные права на которые принадлежат учредителям (участникам) таких хозяйственных обществ - бюджетным научным учреждениям или созданным государственными академиями наук научным учреждениям либо бюджетным образовательным учреждениям высшего профессионального образования или созданным государственными академиями наук образовательным учреждениям высшего профессионального образования);

2) средняя численность работников за предшествующий календарный год не должна превышать следующие предельные значения средней численности работников для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства:

а) от ста одного до двухсот пятидесяти человек включительно для средних предприятий;

б) до ста человек включительно для малых предприятий; среди малых предприятий выделяются микропредприятия - до пятнадцати человек;

3) выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не должна превышать предельные значения, установленные Правительством Российской Федерации для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства.

Предусмотренные п. 3 ст. 4 вышеуказанного Закона предельные значения выручки о реализации товаров (работ, услуг) и балансовой стоимости активов устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 22.07.2008 № 556 «О предельных значениях выручки от реализации товаров (работ, услуг) для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства» установлены предельные значения выручки от реализации товаров (работ, услуг) за предшествующий год без учета налога на добавленную стоимость для каждой категорий субъектов малого и среднего предпринимательства, в том числе для микропредприятия - 60 млн. рублей.

Согласно Уставу заявителя, утвержденного 03.04.1998 решением учредителя № 1, общество в своем уставном капитале не имеет долей участия лиц, указанных в п. 1 ст. 4 ФЗ № 209.

Численность работников за предшествующий календарный год не превышала 11 человек. Размер выручки от реализации услуг, без учета налога на добавленную стоимость, за 2008 год составил 8 605 183 рубля, за 2007 год – 7957464 рубля.

Таким образом, общество является субъектом малого предпринимательства, указанное обстоятельство не оспаривается Департаментом.

Из материалов дела следует, что 01.02.2005 между департаментом (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды № 2/30 недвижимого муниципального имущества, по условиям которого арендодатель представляет во временное владение и пользование арендатору объект недвижимого муниципального имущества, который представляет собой нежилые помещения на 1-ом этаже жилого дома (комнаты №№ 16-26, 43-48) общей площадью 246,3 кв. метра, остаточной стоимостью 446 184 руб. (балансовой – 605 001 руб.). Указанный объект недвижимости расположен по адресу: <...>. Договор заключен на пять лет с 01 февраля 2005 года, вступает в силу с момента государственной регистрации. Арендуемый объект предназначается для размещения аптеки. При этом, по условиям договора, положения последнего применяются к отношениям по фактическому пользованию имуществом, возникшим с момента его передачи и до момента государственной регистрации договора. (п.2.1 договора).

По условиям договора ( п. п.4.1., 4.2, 4.3), размер ежемесячной арендной платы без НДС составляет 59233 рубля. Арендная плата уплачивается ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца перечислением получателю – Финансовое Управление Администрации города Южно-Сахалинска (ДАГУН города Южно-Сахалинска). Размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, об изменении арендной платы арендодатель ставит в известность арендатора за 30 дней.

Объект передан в фактическое владение арендатора (общества), что подтверждается актом приема-передачи в аренду объекта недвижимого муниципального имущества от 01 февраля 2005 (приложение 1 к договору аренды от 01.02.2005 № 2/30).

В дальнейшем на основании соглашений между сторонами неоднократно изменялись условия договора.

Так, на основании соглашения от 16.05.2005 - с 01 июня 2005 года изменена площадь арендуемого имущества, которая составила 261,4 кв.м. и размер арендной платы составил – 67580 рублей; соглашения от 18.07.2007 – с 18.07.2007 изменен размер арендной платы, который составил – 82542 рубля 37 копеек, поменялось назначение предмета аренды; соглашения от 14.08.2007 – с 14.08.2007 срок действия договора продлен до 01.02.2020 года. Договор аренды с внесенными в него изменениями и дополнениями зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Сахалинской области 29.11.2007.

23 января 2009 Общество обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, и арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства в собственность за плату в соответствии с ФЗ №159.

20 мая 2009 в письме № 4897-014/019 Департамент отказал обществу в преимущественном праве, установленном ст. 3 ФЗ №159, на приобретение муниципального имущества, находящегося в аренде у последнего, поскольку за период действия договора от 01.02.2005 № 2/30 арендная плата перечислялась обществом с нарушением сроков, установленных договором, имелись просрочки оплаты на 30 дней и более.

Не согласившись с отказом Департамента, изложенным в письме от 20.05.2009 № 4897-014/019, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Проверив в судебном заседании доводы лиц, участвующих в деле, представленные в обоснование заявленных требований и возражений доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований по следующим основаниям.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, заявитель относиться к субъектам малого и среднего предпринимательства, поскольку соответствует критериям, предусмотренным ст. 4 ФЗ №209.

Объект арендуемого обществом имущества находится в пользовании последнего непрерывно с 01 февраля 2005 года, ФЗ №159 вступил в законную силу 05.08.2008 года. Следовательно, за период времени с 01.02.2005 по 05.08.2008 прошло более трех лет. Площадь арендуемого имущества не превышает установленные Законом Сахалинской области от 29.12.2008 № 117-ЗО «Об установлении предельного назначения площади арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства помещений, находящихся в государственной собственности Сахалинской области или в муниципальной собственности, и срока рассрочки оплаты при их возмездном отчуждении» предельные назначения площади арендуемого имущества, равное 300 кв. метров.

Арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч.4 ст.18 ФЗ №209 перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение или пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Соответствие общества и арендуемого им имущества указанным выше условиям, предусмотренным ст. 3 ФЗ №159, представители Департамента и Администрации города Южно-Сахалинска не оспаривали.

Из анализа оспариваемого отказа Департамента, изложенного в письме от 20.05.2009 № 4897-014/019, пояснений его представителя в судебном заседании следует, что единственным основанием для отказа в реализации обществом преимущественного права выкупа арендуемого имущества, явилось не соблюдение условия о надлежащем перечислении в течение срока аренды спорного имущества арендных платежей.

Согласно представленной в материалы дела справки о задолженности по арендной плате за период с 01.02.2005 по 17.08.2009, в течение предшествующих трех лет общество несвоевременно уплачивало арендные платежи. В подтверждение указанного довода Департаментом представлены платежные поручения.

Общество не оспаривает, что за весь период использования имущества по договору аренды от 01.02.2005 № 2/30 им допускались нарушения сроков уплаты арендной платы, указанные в справке ответчика, однако причины этого были уважительные, просрочка была незначительной, как и сумма задолженности.

Оценивая доводы заявителя об уважительности причин нарушения срока уплаты арендной платы, суд пришел к следующим выводам.

Так, согласно материалам дела, за 2005 год обществом с нарушением сроков были произведены следующие платежи : при сроке уплаты до 10 числа текущего месяца за февраль – 22.02.2005 (платежное поручение от 22.02.2005 № 036 на сумму 59 233 руб. - нарушение срока 12 дней); за март – 23.03.2005 (платежное поручение от 16.03.2005 № 036, сумма 59 233 руб. -13 дней); за май – 11.05.2005 ( платежное поручение от 11.05.2005 № 066, сумма 59 233 руб. - 1 день); за сентябрь – 14.09.2005 ( платежное поручение от 13.09.2005 № 114, сумма 67 580 руб. - 4 дня).

Доводы заявителя о том, что причинами, повлекшими несвоевременность внесения обществом арендной платы за период 2005 года являются позднее подписание с ответчиком договора аренды и соглашений к нему (фактически подписаны в апреле –мае 2005), майские праздники, отсутствие денежных средств на счете заявителя в сентябре по причине неуплаты арендной платы Департаментом по другому договору, где последний выступает в качестве арендатора, суд находит несостоятельными по следующим основаниям.

В материалах дела отсутствуют доказательства и не представлены такие заявителем, что договор аренды №2/30 от 01.02.2005 заключен позднее. В частности суду не представлены проекты согласований договора, касающиеся изменения размера арендной платы.

Представленный заявителем протокол разногласий от 25.02.2005 к договору аренды от 01.02.2005 относится к договору аренды от 01.02.2005 имущества расположенного по ул. К. Маркса, 32 в городе Южно-Сахалинске и не подтверждает, что договор аренды №2/30 был заключен и подписан позднее даты, указанной в договоре. При этом, из содержания договора аренды имущества без номера, расположенного по ул. К. Маркса, 32, и договора аренды № 2/30 не следует, что указанные договора и их условия подлежат одновременному заключению и изменению при изменении условий одного из них, т.е., что условия указанных договоров являются взаимосвязанными и зависимыми.

При этом, ссылка заявителя на Дополнительное соглашение от 01.02.2005 к договорам аренды недвижимого муниципального имущества по договору №2/30 от 01.02.2005 и к договору аренды нежилых помещений от 01.02.2005 по ул. К. Маркса, 32 является несостоятельной, поскольку последнее (Дополнительное соглашение) говорит о порядке изменения размера арендной платы арендодателями по обоим договорам аренды, в которых последние выступают и как арендаторы имущества. При этом, из указанного Дополнительного соглашения не следует вывод, что при изменении размера арендной платы одним арендодателем с определенного числа, второй арендодатель также производит такое изменение платы с этого же числа, поскольку это является правом, а не обязанностью сторон, и такое изменение происходит не автоматически, а после направления арендодателем проекта соглашения об изменении размера арендной платы арендатору для подписания. Доказательств направления таких соглашений об изменении арендной платы Департаментом заявителю в 2005 году или одновременного обменивания такими соглашениями между сторонами, заявитель суду не представил. Более того, в самих Соглашениях об изменении договора аренды №2/30 указано время их начала действия.

Представленное заявителем письмо ответчика от 20.05.2005 о подписании заявителем соглашения от 16.05.2005 к договору аренды, которым изменен размер арендной платы до 67580 рублей начал действовать с 01.06.2005, соответственно плату в указанном размере заявитель должен был заплатить до 10.06.2005, что последний и сделал своевременно.

Перенос в мае 2005 года выходного дня на 10 мая не является уважительной причиной для нарушения срока уплаты платежа, поскольку заявитель мог до 10 мая 2005 года подготовить платежное поручение и перечислить денежные средства на счет арендодателя, тем более, что в указанный период времени рабочими днями были – 3,4,5,6 мая.

Довод заявителя о неоплате ответчиком арендной платы по договору аренды имущества, расположенного по ул. К. Маркса и наличия по этой причине финансовых затруднений у заявителя, суд находит несостоятельным, поскольку заявитель является коммерческой организацией, не ограничен в видах деятельности, которыми он может заниматься с целью получения прибыли, за счет средств от которой возможно уплатить арендную плату. И, кроме того, уплата ответчиком как арендатором арендной платы заявителю не увязывается по условиям обоих договоров аренды с источниками получения доходов обществом, за счет которых, последнее как арендатор уплачивает арендную плату Департаменту. Условия договора аренды №2/30 не предоставляют заявителю право приостановить уплату арендных платежей в случае наличия задолженности по арендной плате у Департамента по договору, в котором последний выступает в качестве арендатора.

В 2006 году заявитель несвоевременно уплатил арендную плату за январь 2006 года – 11.01.2006 ( платежное поручение от 11.01.2006 № 002 сумма 67 580 руб. - 1 день).

Причину, указанную заявителем как праздничный день, суд находит несостоятельной, поскольку 10 января 2006 год был рабочим днем и общество при желании имело возможность заблаговременно подготовить платежное поручение и представить его в банк.

За 2007 год просрочка имела место в следующие периоды : в январе и феврале 2007 года платежными поручениями от 10.01.2007 № 3 и 08.02.2007 №14 была перечислена сумма в размере 270318 руб. 50 коп. в счет арендной платы за январь, февраль, март и апрель 2007 года, в тоже время арендная плата за указанные 4 месяца должна была составить сумму в размере 270320 руб. ( 67580 руб. х 4 месяца). Таким образом, долг заявителя за апрель 2007 г. составил – 1,5 рубля. В связи с наличием задолженности в сумме 1,5 рубля, последняя погашалась с платежей, поступающих за последующие месяца. По этой причине за май, июнь, июль, август, сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2007 года заявитель вносил арендную плату в неполном размере, указанный долг погасил только 11 января 2008 года.

Кроме этого, согласно справки о задолженности, по мнению ответчика, заявитель с 10.07.2007 должен был платить повышенную ставку арендной платы, установленную с 14.07.2007 сумма которой по расчету ответчика составила 74337 рублей 20 копеек.

Между тем, платежным поручением от 09.07.2007 №68 перечислена сумма в размере 67580 руб., задолженность по арендной плате с учетом ее нового размера и остатка долга в размере 1,5 руб. составила 6758 руб. 70 коп.

С августа 2007 года арендная плата стала начисляться заявителю в полном размере – 82542,37 руб., однако платежным поручением №79 от 10.08.2007 была перечислена только сумма в размере 67580 рублей.

Платежными поручениями от 06.09.2007 и от 07.09.2007 за №№89,90 заявителем перечислена сумма в размере 97400 руб. 37 коп. за сентябрь 2007 года и в счет погашения задолженности за предыдущие месяца, однако долг полностью погашен не был и составил 105 рублей при условии если за июль 2007 года размер арендной платы считать неизменным – 67580 руб. и 6863,07 руб. если размер арендной платы с 18.07.2007 считать согласованным за июль в сумме 74337,20 руб. В связи с образовавшейся задолженностью не был уплачен платеж по арендной плате в полном размере и за октябрь 2007 года (просрочка 31 день по задолженности).

За ноябрь платеж произведен – 12.11.2007 ( платежное поручение от 12.11.2007 № 115, сумма 82 542 руб. 37 коп.- 2 дня просрочки по сроку уплаты и в неполном размере уплата по сроку -28 дней).

За декабрь 2007года задолженность оплаты в полном размере с учетом просрочки составила 31 день.

Доводы общества о позднем подписании изменений в договор аренды в части размера арендной платы, неправильном указании работниками общества в платежных документах счетов и реквизитов зачисления денежных сумм ответчику, переплаты средств суд находит несостоятельными по следующим основаниям.

Заявитель не представил суду доказательства того, что соглашение об изменении размера арендной платы от 18.07.2007 было подписано в сентябре 2007 года, поскольку никакой переписки по данному соглашению суду не представил.

Представленное суду письмо Департамента от 16.08.2007 о подписании проекта изменения договора аренды касалось соглашения от 14.08.2007 относительно продления срока действия договора аренды, а не размера арендной платы.

Кроме того, как видно из содержания соглашения от 18.07.2007 стороны определили начало его действия именно с указанной даты, другими сведениями о подписании соглашения от 18.07.2007 в другое время суд не располагает.

Более того, даже если предположить, что соглашение от 18.07.2007 было подписано позднее, заявитель не погасил до начала 2008 года задолженность по арендной плате в размере 1,5 рубля, а с сентября 2007 года в размере 105 рублей.

Довод общества об имеющейся с его стороны излишней уплате арендной платы на счет департамента по платежному поручению №100 от 09.10.2007 на сумму 14858 рублей, по причине ошибочного обозначения арендатором КБК при оплате налога на добавленную стоимость по аренде не нашел своего подтверждения в судебном заседании, поскольку согласно сообщения Управления Федерального казначейства по Сахалинской области от 21.08.2009, указанный платеж в уплату аренды зачтен не был в связи с тем, что платеж был уточнен, МРИ ФНС № 1 по Сахалинской области по КБК18210301000011000110 «Налог на добавленную стоимость на товары (работы, услуги), реализуемые на территории РФ». Т.е. указанный платеж на счет ответчика не поступал.

Неправильное указание в платежных документах на перечисление арендной платы работниками организации заявителя данных получателей средств по арендной плате, является виной организации заявителя, которая не организовала надлежащим образом контроль за работой бухгалтерии.

За январь 2008 года с учетом наличия задолженности по арендной плате у заявителя перед Департаментом на конец 2007года, последняя погашена была только 11.01.2008 платежным поручением №4, соответственно просрочка составила 1 день.

За февраль 2008 года уплата платежа – 13.02.2008 ( платежное поручение от 13.02.2008 № 17, сумма 82 542 руб. 37 коп. - 3 дня);

За апрель 2008 года арендный платеж уплачен 11.04.2008 ( платежное поручение от 10.04.2008 № 53, сумма 82 542 руб. 37 коп. - 1 день).

При этом заявитель не указал объективные причины невозможности уплаты арендной платы за 2008 год своевременно.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что общество ненадлежащим образом исполняло обязанности арендатора в соответствии с договором аренды от 01.02.2005 № 2/30 по своевременному перечислению арендных платежей.

В этой связи, у заявителя не имеется преимущественного права на выкуп арендуемого им недвижимого имущества.

Довод заявителя, что несвоевременная уплата арендных платежей за указанный период не может считаться ненадлежащим исполнением обязательств, суд находит несостоятельным в силу следующего.

В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ст.614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В связи с тем, что заявитель нарушил условия и обязательства по внесению арендных платежей в установленный договором срок, последний считается исполнившим свои обязательства ненадлежащим образом.

При этом ссылку заявителя на письма Минэкономразвития РФ от 23.12.2008 и от 22.12.2008 суд находит необоснованной, поскольку указанные письма не являются нормативными документами, а сам государственный орган не располагает полномочиями по осуществлению официального толкования федеральных законов.

Довод заявителя о вступлении с 22.07.2009 в действие новой редакции ФЗ №159, предусматривающей получение преимущества только в связи с отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, суд находит несостоятельным, поскольку, во-первых, предметом спора является отказ Департамента в продаже арендуемого имущества заявителю, выраженный в письме от 20.05.2009, при этом, заявитель не изменил в порядке ст. 49 АПК РФ основание и предмет спора, а суд лишен возможности выйти за пределы заявленных требований, в связи с чем, отказ ответчика суд оценивает в рамках действовавшего на тот период времени законодательства. А, во-вторых, заявитель не лишен возможности, в связи с изданием новой редакции ФЗ №159, вновь обратиться с заявлением в Департамент.

Согласно ст.201 АПК РФ, в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Таким образом, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Согласно ст.110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку суд не нашел обоснованными требования заявителя, суд отказывает ему и во взыскании расходов по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью «Финансовая компания Дальний Восток» о признании незаконным отказа Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью Администрации города Южно-Сахалинска в приобретении в собственность общества нежилых помещений, арендуемых на основании договора аренды от 01 февраля 2005 № 2/30, изложенного в письме от 20 мая 2009 № 4897-014/019, отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья И.Н. Шестопал