Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Шестопал И.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Максимовым В.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Призма» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Департаменту архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска о признании незаконным решения, изложенного в письме от 28.06.2016 № 2854-014/07, об отказе в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства; возложении обязанности заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Призма» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0503002:143,

с участием представителей:

от заявителя – ФИО1 по доверенности от 29.06.2016,

от Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска – ФИО2 по доверенности от 08.07.2016 №36-Д;

У С Т А Н О В И Л :

Общество с ограниченной ответственностью «Призма» (далее – заявитель, общество, ООО «Призма») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (далее- Департамент, ДАГИЗ, административный орган) о признании незаконным решения, изложенного в письме от 28.06.2016 № 2854-014/07, об отказе в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства; возложении обязанности заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Призма» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0503002:143.

В обоснование заявленных требований общество указало, что по его мнению, отказ Департамента в заключении договора аренды испрашиваемого земельного участка на срок 3 года для завершения строительства объектов капитального строительства по мотиву отсутствия записи о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства за обществом является незаконным, поскольку ни п.21 ст.3 Федерального закона РФ от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», ни п.10 ч.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ (далее- ЗК РФ), ни приказ Министерства экономического развития РФ от 12.01.2015 №1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» не требуют наличие документов, удостоверяющих право собственности на объект незавершенного строительства, в виде регистрации такого права в едином государственном реестре прав. Претендент на заключение договора аренды земельного участка без торгов может предоставить иные документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на здание и сооружение, если такое право на такие объекты не зарегистрированы в ЕГРП. Заявитель при подаче документов в Департамент предоставил последнему такие документы в составе : разрешения на строительство объекта, разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома со строительным номером 2 и технический план жилого дома. Отсутствие записи о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства не является основанным на законах основанием для утверждения того, что у общества отсутствует право на предоставление ему в аренду земельного участка для завершения строительства объектов.

Представитель общества в судебном заседании на заявленных требованиях настаивал по основаниям, изложенным в заявлении.

Департамент в своем отзыве и его представитель в судебном заседании с требованиями общества не согласились по основаниям, изложенным в отзыве.

Выслушав представителей заявителя, Департамента, изучив материалы дела, суд находит требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 08.08.2011 между Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области и ООО «Нобиле» заключен договор аренды №01212 земельного участка из земель категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 65:01:05030002:103, площадью 76865 кв.м. с местоположением - Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, южная сторона ул. Зимы, севернее реки «Зима» с целевым использованием – для строительства объекта «Торгово-обслуживающий комплекс». Срок договора составил период с 08.08.2011 по 07.08.2014.

Соглашением от 21.02.2012 договор аренды земельного участка расторгнут с 21.02.2012.

27.02.2012 между Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области и ООО «Нобиле» заключен договор аренды №01501 земельного участка из земель категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 65:01:0503002:143, площадью 26958 кв.м. с местоположением - Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, южная сторона ул. Зимы, севернее реки «Зима» с целевым использованием – для строительства объекта «Торгово-обслуживающий комплекс». Срок договора составил период с 27.02.2012 по 07.08.2014.

На основании Соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №01501 от 27.02.2012 от 19.07.2012 ООО «Нобиле» передало ООО СКФ «Сфера» свои права и обязанности по договору аренды земельного участка.

01.10.2013 ООО СКФ «Сфера» передало ООО «Призма» свои права обязанности по указанному выше договору аренды земельного участка, о чем было заключено трехстороннее Соглашение.

Согласно Дополнительному Соглашению от 19.11.2014, заключенному между Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области и ООО «Призма», дата окончания договора установлена как 07.08.2015.

25.06.2013 ООО «Сфера» выдано разрешение на строительство объекта «Жилая застройка «Грушевый сад-2», который расположен на 2-х земельных участках, имеющих кадастровые номера : 65 :01:0503002:143 и 65: 01:05030002:142, по адресу – южная сторона ул. Зима, севернее реки «Зима» г. Южно-Сахалинск. Срок действия разрешения до 25.01.2015. 12.05.2016 действие разрешения на строительство продлено до 04.05.2018.

Письмом от 28.11.2013 №014-2779 Администрация внесла изменение в разрешение на строительство, в связи со сменой землепользователя по земельному участку с кадастровым номером 65 :01:0503002:143, внесены изменения в разрешение на строительство от 25.06.2013 «кому» читать в следующей редакции : ООО СКФ «Сфера» кадастровый номер участка - 65: 01:05030002:142, ООО «Призма» кадастровый номер 65 :01:0503002:143.

Письмом от 24.05.2016 №5449-014/017 Департамент внес изменение в разрешение на строительство в связи с корректировкой проектной документации и делением объекта на пусковые очереди.

В дальнейшем разрешенное использование спорного земельного участка было изменено на строительство малоэтажных жилых домов, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка.

28.11.2013 обществу Администрацией города Южно-Сахалинска выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - Жилая застройка «Грушевый сад-2». Жилой дом №2, расположенный по адресу – <...>.

26.05.2016 был составлен технический план данного здания и 20.06.2016 выдан кадастровый паспорт на указанный объект недвижимого имущества, ему 11.03.2014 присвоен кадастровый номер 65:01:0503002:555.

06.06.2016 общество обратилось в ДАГИЗ с заявлением о предоставлении без торгов земельного участка с кадастровым номером 65 :01:0503002:143 для завершения строительства объектов капитального строительства в аренду сроком на 3 года.

К заявлению были приложены следующие документы : разрешение на строительство, кадастровый паспорт земельного участка, акт ввода жилого дома в эксплуатацию, технический план жилого дома, а также два письма.

Письмом от 28.06.2016 №2854-014/07 обществу отказано в предоставлении земельного участка в аренду, для завершения строительства со ссылкой на п.21 ст.3 Федерального закона РФ №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» и п.п.3 п.5 ст.39.6 ЗК РФ в связи с отсутствием записи о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства, что свидетельствует, что право собственности отсутствует у общества.

Не согласившись с указанным в письме решением, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В судебном заседании представитель Департамента пояснил, что основание отказа в заключении договора аренды со ссылкой на п.п.3 п.5 ст.39.6 ЗК РФ указано в письме ошибочно, должно быть указано основание со ссылкой на п.10 ч.2 ст.39.6 ЗК РФ.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

На основании п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.

По смыслу приведенных положений обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В силу положений ст. 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008, от 18.09.2012 N 4464/2012).

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Приведенная в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008, от 18.09.2012 N 4464/2012 правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению арбитражным судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 ЗК РФ.

Принимая во внимание разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, предмет и существо требований общества, правовой оценке подлежат его действия, направленные на освоение земельного участка и достижение цели предоставления недвижимого имущества в аренду, а также обоснованность отказа Департамента от продления (заключения на новый срок) договора аренды земельного участка.

Материалами дела подтверждается, что разрешение на строительство объекта капитального строительства жилая застройка «Грушевый сад-2» как на единый объект, а не на этапы его строительства, было получено 25 июня 2013 года сроком до 25.01.2015 и продлено до 04.05.2018, т.е. на срок больший, чем заключен договор аренды.

Фактически при отсутствии возражений его сторон и продолжении использования спорного земельного участка со стороны общества, договор аренды спорного земельного участка в силу закона считается продленным на неопределенный срок.

В указанный период времени обществом возведен один из пяти объектов капитального строительства (жилой многоквартирный дом) в соответствии с проектной документации, получено разрешение на ввод его в эксплуатацию.

С 01.03.2015 вступили в силу изменения в ЗК РФ, внесенные в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам объектов незавершенного строительства, права на которые возникли до 01.03.2015, либо арендаторам земельных участков по договорам аренды, заключенным до этого же срока, т.е. до введения в действие изменений в ЗК РФ, предоставляется право на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Указанный вывод суда подтверждается и приказом Министерства экономического развития РФ от 12.01.2015 №1, которым утвержден Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов. Так, в п.33 указанного Перечня указано, что для предоставления земельного участка по п.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ и п.21 ст.3 Федерального закона «О введении в действие ЗК РФ» собственник объекта незавершенного строительства может предоставить в качестве документов, подтверждающих право заявителя на приобретение в аренду земельного участка без торгов, документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на здание, сооружение, если право на такое здание, сооружение не зарегистрировано в ЕГРП.

При этом, суд принимает во внимание то обстоятельство, что Департамент не привел суду правовое обоснование со ссылкой на нормы закона об обязанности владельца объекта капитального строительства регистрировать право собственности на часть объекта незавершенного строительства до полного завершения его строительства.

При этом, в самом разрешении на строительство объекта капитального строительства, где объект разделен на этапы строительства, не указано время окончания строительства каждого этапа строительства, в связи с чем, суд не соглашается с доводом Департамента, указанным в письменном отзыве, что совокупность представленных к заявлению обществом документов не свидетельствует об установлении права общества на весь объект строительства «Жилая застройка Грушевый сад-2» в количестве 11 многоквартирных жилых домов, в том числе, и поскольку разрешение на строительство выдано на весь объект целиком, а не на его отдельные этапы строительства, срок строительства заканчивается в 2018 году.

Представленные в адрес Департамента документы от общества вместе с заявлением о заключении договора аренды земельного участка являются достаточными документами, подтверждающими, что общество является владельцем прав на весь объект незавершенного строительства на спорном земельном участке.

Учитывая, что общество является арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 01.03.2015, на этом земельном участке имеется незарегистрированный объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом №2 и договор аренды земельного участка от 27.02.2012, заключенный на срок до 07.08.2015, не продлевался Департаментом на срок до 3-х лет для завершения строительства, суд полагает, что обществом не в полном объеме реализовано предусмотренное указанными выше нормами право однократного приобретения в аренду земельного участка для завершения строительства жилой застройки «Грушевый сад-2».

При таких обстоятельствах суд полагает, что у Департамента в любом случае не имелось правовых оснований для отказа в заключении договора аренды спорного земельного участка на новый срок – три года.

В этой связи, поскольку иные основания для отказа обществу в письме от 28.06.2016 не указаны, оспариваемое решение Департамента суд находит незаконным и нарушающим права общества.

При этом, делая указанный вывод, суд принимает во внимание пояснения в судебном заседании представителей сторон о том, что без заключенного на определенный срок договора аренды земельного участка, на котором расположен объект капитального строительства, Росреестр отказывает в регистрации права собственности на такой объект незавершенного строительства.

В качестве способа восстановления нарушенных прав суд полагает возможным понудить Департамент заключить новый договор аренды спорного земельного участка на трехлетний срок.

Суд отмечает, что в рассматриваемом деле условия нового договора не обсуждались. При наличии разногласий по условиям заключаемого договора аренды стороны не лишены права обратиться в арбитражный суд для разрешения данного спора.

Остальные доводы участников процесса на исход по делу не влияют и суд им оценку в решении не дает.

Срок на обращение в суд с заявленными требованиями со стороны общества не пропущен.

Согласно ст.110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку суд нашел заявленные требования обоснованными по их существу, то с Департамента с пользу общества подлежат взысканию понесенные последним судебные расходы по уплате при подаче иска в суд государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 и 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным решение Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска, изложенное в письме от 28.06.2016 № 2854-014/07, об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 65:01:0503002:143, расположенного по адресу – Сахалинская область, город Южно-Сахалинск, южная сторона ул. Зима, севернее реки «Зима», площадью 26958 кв.м., категория земли – земли населенных пунктов для завершения строительства.

Обязать Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Призма» на срок три года договор аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0503002:143, расположенного по адресу – Сахалинская область, город Южно-Сахалинск, южная сторона ул. Зима, севернее реки «Зима», площадью 26958 кв.м., категория земли – земли населенных пунктов для завершения строительства объекта «Жилая застройка «Грушевый сад 2».

Взыскать с Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска в пользу ООО «Призма» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья И.Н. Шестопал