Гражданский кодекс часть 1

Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г.Южно-Сахалинска ( далее – ДАГУН г.Южно-Сахалинска) обратился в арбитражный суд Сахалинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ри Хи Дя об освобождении незаконно занимаемого земельного участка общей площадью 69 кв.м.,расположенного под существующим торговым павильоном на землях общего пользования по адресу: г.Южно-Сахалинск,северо-восточнее пересечения Коммунистического проспекта и улицы Ленина и передаче его по акту приема-передачи Департаменту архитектуры,градостроительства и управления недвижимостью г.Южно-Сахалинска.

В обоснование исковых требований ДАГУН г.Южно-Сахалинска считает,что Ри Хи Дя незаконно занимает предоставленный ей на основании постановления мэра г.Южно-Сахалинска спорный земельный участок, поскольку договор аренды от 12.05.2004 заключен на срок один год с 31.12.2003 по 31.12.2004 и подлежал государственной регистрации. Поскольку Ри Хи Дя договор в установленном законом порядке не зарегистрировала,то договор аренды считается незаключенным, в связи с чем Ри Хи Дя незаконно занимает этот земельный участок.

В судебном заседании представитель ДАГУН г.Южно-Сахалинска поддержала иск в полном объеме и настаивала на удовлетворении исковых требований.

Ответчик с иском не согласилась, считает,что в иске надлежит отказать,поскольку для определения вопроса о том,подлежит ли государственной регистрации договор аренды ,следует руководствоваться пунктом 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров,связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В данном случае договор аренды не подлежал государственной регистрации,так как заключен на срок менее одного с 12.05.04. по 31.12.04 и стороны распространили действие договора на ранее сложившиеся между ними отношения по использованию земельного участка с 31.12.03 по 31.12.04.Период времени с 31.12.03. по 11.05.05 не должен включаться в исчисление срока действия договора аренды.

Представитель ответчика поддержала возражения на иск в полном объеме.

Выслушав лиц,участвующих в деле,изучив материалы дела, суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует,что индивидуальный предприниматель Ри Хи Дя по договору купли-продажи от 31.12.2003 приобрела у индивидуального предпринимателя ФИО3 Э Дя торговый павильон площадью 50,8 кв.м.,расположенный северо-восточнее перекрестка Коммунистического проспекта и улицы Ленина в г.Южно-Сахалинске.

Пунктом 7 постановления мэра г.Южно-Сахалинска от 11.03.2004 № 371 прекращено с 31.12.2003 право аренды ФИО3 Э Дя земельного участка № 3946/2 площадью 0,0046 га,расположенного по адресу: г.Южно-Сахалинск,северо-восточнее пересечения Коммунистического проспекта и улицы Ленина,предоставленного ранее под существующий павильон «Цветы», в связи с переходом права собственности на объект к предпринимателю Ри Хи Дя.

Пунктом 8 названного постановления, из земель категории «земли поселений» предпринимателю Ри Хи Дя предоставлен в аренду с 31.12.2003 по 31.12.2004 земельный участок № 3946 площадью 0,0069 га ,расположенный по адресу: г.Южно-Сахалинск, северо-восточнее пересечения Коммунистического проспекта и улицы Ленина под существующий павильон «Цветы».

Предоставленный в аренду земельный участок сформирован из двух земельных участков и имеет кадастровый номер 65:01:07 03 002:0095 ( предыдущие кадастровые номера 65:01:0703002:0075 и 65:01:0703002:0076).

12.05.2004 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью г.Южно-Сахалинска ( правопреемник – ДАГУН г.Южно-Сахалинска) ( арендодатель) и предпринимателем Ри Хи Дя ( арендатор) подписан договор аренды названного земельного участка на срок с 31.12.2003 по 31.12.2004.

Полагая,что данный договор заключен на срок один год и подлежал государственной регистрации, ДАГУН г.Южно-Сахалинска обратился в суд с настоящим иском,так как считает,что договор является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Аналогичные положения содержатся и в пункте 1 статьи 421 ГК РФ,согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В данном случае таким моментом является дата подписания сторонами договора, то есть 12.05.2004, поскольку эту дату заключения договора и срок действия договора по 31.12.2004 ни одна из сторон не оспаривает.

Пунктом 2 статьи 425 ГК РФ предусмотрено, что стороны вправе установить,что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям,возникшим до заключения договора.

Лицами,участвующими в деле ,подтверждается то обстоятельство,что между сторонами отношения по использованию земельного участка возникли с 31.12.2003 без оформления арендных отношений путем заключения договора аренды. Акт приема-передачи земельного участка в аренду не составлялся,поскольку использование земельного участка началось в связи с законным прекращением аренды другого арендатора на этот земельный участок.

Указание в договоре от 12.05.2004 срока действия договора с 31.12.2003 по 31.12.2004 означает применение условий договора к отношениям сторон,возникшим до заключения договора.

Как разъяснено в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 « Обзор практики разрешения споров,связанных с применением Федерального закона « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если стороны установили,что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям,существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения,то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

Таким образом, в рассматриваемом случае договор аренды заключен на срок менее одного года ,с 12.05.2004 по 31.12.2004 .

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ и пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, данный договор аренды земельного участка не подлежал государственной регистрации, поэтому требование ДАГУН г.Южно-Сахалинска о признании этого договора незаключенным ввиду отсутствия именно государственной регистрации и обязании Ри Хи Дя освободить незаконно занимаемый земельный участок,является необоснованным.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ДАГУН г.Южно-Сахалинска основание иска не изменил и настаивал на удовлетворении исковых требований по основаниям,изложенным в исковом заявлении.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г.Южно-Сахалинска, отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Дудина С.Ф.