Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области о признании незаконным отказа по внесению изменений в правоустанавливающие документы на земельный участок, обязании внести соответствующие изменения,

при участии:

от индивидуального предпринимателя ФИО1 - ФИО2 по доверенности от 24.08.2010,

от Минимущества Сахалинской области - ФИО3 по доверенности от 10.11.2010,

от администрации города Южно-Сахалинска - ФИО4 по доверенности от 20.10.2010 № 07/1-2203,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - ИП ФИО1, предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением (с учетом уточнения требований) к министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области (далее - Минимущество Сахалинской области, министерство) о признании незаконным оформленного письмом от 09.06.2010 № 04-1066/10/1 отказа по внесению изменений в правоустанавливающие документы - договор аренды земельного участка от 16.05.2000 № 1888/255, имеющего кадастровый номер 65:01:06 02 02:0029, площадью 900 кв.м., расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, XI микрорайон, по северной стороне ул. Пуркаева, и обязании министерства внести изменения в правоустанавливающие документы на основании постановления мэра города Южно-Сахалинска от 05.03.2010 № 357 «О внесении изменений в правоустанавливающие документы на землю» (далее - постановление мэра от 05.03.2010 № 357).

Определением суда от 07.10.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Южно-Сахалинска (далее - администрация).

В обоснование заявленных требований предприниматель ссылаясь на ст.ст. 40, 41 Земельного кодекса РФ полагал, что правомерно обратился в министерство за внесением изменений в договор аренды в части целевого использования земельного участка. Также считал, что правила ст. 30.1 Земельного кодекса РФ к рассматриваемым правоотношениям не подлежат применению, поскольку спорный земельный участок уже предоставлен заявителю в аренду для осуществления строительства двухэтажного здания магазина.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержала заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении, дополнениях и пояснениях к нему.

Представитель министерства в судебном заседании просил отказать в удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве и пояснениях на уточнения.

В судебном заседании представитель администрации указала на то, что требования предпринимателя в части законности постановлением мэра от 05.03.2010 № 357 и изменения вида разрешенного использования предоставленного предпринимателю в аренду земельного участка без проведения процедуры повторного предоставления данного земельного участка с иным видом разрешенного использования являются обоснованными по основаниям, изложенным в отзыве и дополнении к нему.

Заслушав представителей участников процесса, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела и установлено судом, 16.05.2000 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью города Южно-Сахалинска (ныне Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска; далее - ДАГУН города Южно-Сахалинска) и индивидуальным предпринимателем ФИО5 (далее - ИП ФИО5), ИП ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № 1888/255 (далее - договор аренды), имеющего кадастровый номер 65:01:06 02 02:0029, площадью 900 кв.м., из категорий - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, XI микрорайон, по северной стороне ул. Пуркаева, восточнее девятиэтажного жилого дома № 112 по ул.Пуркаева (далее - земельный участок) под проектирование двухэтажного здания магазина по продаже автозапчастей и хозяйственных товаров.

Соглашением к договору аренды от 21.06.2004 № 1753/3 целевое назначение установлено как: строительство двухэтажного здания магазина по продаже автозапчастей и хозяйственных товаров.

Пунктом 1.1. соглашения к договору аренды от 01.08.2007 № 1753/8 установлен кадастровый номер 65:01:06 02 002:0053.

Впоследствии на основании заявлений ИП ФИО5 и ИП ФИО1 соглашением от 09.07.2008 № 1753/10 в договор аренды внесены изменения, согласно которых представитель землепользователя установлен ИП ФИО1

В ответ на обращение предпринимателя от 11.06.2008 по вопросу изменения целевого назначения спорного земельного участка и разрешения строительства на данном участке многоквартирного жилого дома ДАГУН города Южно-Сахалинска письмом от 02.07.2008 № 495-014/2 сообщил о том, что для внесения соответствующих изменений в правоустанавливающие документы о предоставлении земельного участка необходимо обратиться с заявлением в Комитет по управлению государственным имуществом Сахалинской области (далее - КУГИ Сахалинской области; ныне Минимущество Сахалинской области).

КУГИ Сахалинской области, рассмотрев заявку предпринимателя от 02.09.2008 № 1968 о внесении изменения в договор аренды в части изменения разрешенного использования, строительства двухэтажного здания магазина по продаже автозапчастей и хозяйственных товаров, на спорном земельном участке, письмом от 09.10.2008 № 07-1488/08 сообщило о направлении данного заявления на рассмотрение мэру города Южно-Сахалинска.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 26.11.2008 ДАГУН города Южно-Сахалинска передал КУГИ Сахалинской области права и обязанности по договору аренды спорного земельного участка.

Постановлением мэра от 05.03.2010 № 357 с 31.12.2009 изменено разрешенное использование спорного земельного участка, ранее предоставленного в аренду ИП ФИО1 с «для строительства двухэтажного здания магазина по продаже автозапчастей и хозяйственных товаров» на «для строительство объекта: «Многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями».

К договору аренды между КУГИ Сахалинской области и предпринимателем заключено дополнительное соглашение от 30.10.2009, где п. 1 установлена дата окончания договора 30.10.2010.

Договор аренды и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

20.04.2010 предприниматель обратился в Минимущество Сахалинской области с заявлением № 7750, в котором просил внести изменения в правоустанавливающие документы на земельный участок - изменить целевое использование земельного участка на «строительство объекта: «Многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями».

В ответ на заявление от 20.04.2010, а также обращение предпринимателя от 02.06.2010 министерство письмом от 09.06.2010 № 04-1066/10/1 ссылаясь на ст. ст. 30-32 Земельного кодекса РФ сообщило, что удовлетворение заявления об изменении разрешенного использования земельного участка с одного вида «для строительства» (предоставляемого без торгов) на другой вид «для жилищного строительства» (предоставляемого на торгах) путем изменения условий договора аренды спорного земельного участка не представляется возможным.

Полагая, что данный отказ нарушает права и не соответствует закону, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок предоставления земельных участков для строительства объектов из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также регулирование застройки территории городских и сельских поселений регламентируются Земельным кодексом РФ и Градостроительным кодексом РФ.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории. Одна из категорий - земли населенных пунктов. Земли, указанные в пункте 1 названной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно п. 1 ст. 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию либо с предварительным согласованием, либо без предварительного согласования места размещения объекта.

Пунктом 5 названной статьи установлен порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.

Согласно п. 4 ст. 30 Земельного кодекса РФ, предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: проведение работ по формированию земельного участка: выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24.072007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке, осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка; определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка; подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В соответствии с подп. 3 п. 7 ст. 30 Земельного кодекса РФ решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 Земельного кодекса РФ, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Порядок предоставления земельных участков под строительство, установленный ст. 30 Земельного кодекса РФ, применяется и в тех случаях, когда земельный участок ранее был предоставлен тому же лицу для использования по другому назначению.

Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.06.2005 № 2479/05.

Согласно п. 9 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ виды разрешенного использования земельных участков предусматриваются градостроительным регламентом.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом РФ порядке правил землепользования и застройки, но не более чем через пять лет со дня введения в действие названного Кодекса, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев, изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, а также случаев, предусмотренных пунктом 5 настоящей части и статьей 4.1 настоящего Федерального закона, с учетом результатов публичных слушаний.

Статьей 30.1. Земельного кодекса РФ, регламентирующей особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрено проведение в таких случаях аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства.

Судом установлено, что торги по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка не проводились.

Поскольку предоставление предпринимателю в аренду земельного участка осуществлялось по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, а предоставление земельного участка под жилищное строительство производится исключительно на торгах, то изменение цели использования земельного участка «для строительства двухэтажного здания магазина по продаже автозапчастей и хозяйственных товаров» на цель предоставления - «для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями», не представляется возможным и противоречит нормам действующего земельного и градостроительного законодательства, вне зависимости от расположения земельного участка в зоне Ж-4.

Тот факт, что процедура предоставления земельного участка для строительства жилого объекта отлична от той процедуры, по которой предоставлен земельный участок ИП ФИО1, ни предприниматель, ни администрация не оспаривали.

Между тем, предприниматель полагал, что в рассматриваемой ситуации необходимо применять положения ст. ст. 40, 41 Земельного кодекса РФ, и считал, что правила ст. 30.1 Земельного кодекса РФ к спорным правоотношениям не подлежат применению, поскольку спорный земельный участок уже предоставлен заявителю в аренду для осуществления строительства двух этажного здания магазина и министерство обязано внести изменения в правоустанавливающие документы на основании постановления мэра от 05.03.2010 № 357.

Довод заявителя о необходимости применения положений ст. ст. 40, 41 Земельного кодекса РФ, устанавливающих общие права использования земельных участков арендаторами земельных участков, необоснован и не принимается судом как не имеющий правового значения применительно к настоящему спору. Судом установлено и материалами дела подтверждается, что целью получения земельного участка в аренду было последующее осуществление строительства двухэтажного здания магазина. Следовательно, при решении вопроса об изменении цели использования земельного участка со строительства здания магазина на жилищную следует руководствоваться специальной нормой о порядке предоставления земельных участков для жилищного строительства, установленной ст. 30.1 Земельного кодекса РФ, которой предусмотрено проведение в таких случаях аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Ссылка предпринимателя на то, что спорный земельный участок уже предоставлен ему в аренду, также несостоятельна, поскольку как уже отмечалось судом, порядок предоставления земельных участков под строительство, установленный ст. 30 Земельного кодекса РФ, применяется и в тех случаях, когда земельный участок ранее был предоставлен тому же лицу для использования по другому назначению.

С учетом изложенного постановление мэра от 05.03.2010 № 357 не может являться документом на основании которого могут быть внесены изменения в правоустанавливающие документы - договор аренды. Как следует из материалов дела и установлено судом, порядок получения земельного участка через аукцион не пройден, следовательно, у предпринимателя отсутствовали правовые основания для обращения с заявлением в министерство, а у министерства в свою очередь отсутствовали основания для внесения изменений в правоустанавливающие документы.

Кроме того, п. 2 постановления мэра от 05.03.2010 № 357 принят с превышением полномочий и в нарушение п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ».

Реализация предложения по изменению разрешенного использования земельных участков с одного вида «для строительства» (предоставляемого без торгов) на другой вид «для жилищного строительства» (предоставляемого на торгах) путем изменения условий договора аренды спорного земельного участка является по сути, коррупционной схемой, в соответствии с которой застройщик экономит финансовые средства при покупке права на заключение договора аренды, а бюджет соответствующего уровня публичной власти эти средства недополучает.

Понуждая министерство к внесению изменений в договор аренды, предприниматель тем самым хочет избежать проведение процедуры предоставления (выделения) земельного участка именно для жилищного строительства.

Остальные доводы участников процесса на исход по делу не влияют.

При изложенных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований предпринимателя.

В соответствии с ч. 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 и 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя ФИО1 к министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области о признании незаконным оформленного письмом от 09 июня 2010 года № 04-1066/10/1 отказа по внесению изменений в правоустанавливающие документы - договор от 16 мая 2000 года № 1888/255 аренды земельного участка, имеющего кадастровый номер 65:01:06 02 02:0029, площадью 900 квадратных метров, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, XI микрорайон, по северной стороне ул. Пуркаева, и обязании министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области внести изменения в правоустанавливающие документы на основании постановления мэра города Южно-Сахалинска от 05 марта 2010 года № 357, отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья А.И. Белоусов