Гражданский кодекс часть 1

Департамент имущественных отношений Корсаковского городского округа (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Морские деликатесы» (далее – ответчик, Общество, ООО ««Морские деликатесы») о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества № 4 от 30.04.2015 года, об истребовании недвижимого имущества, переданного по договору купли-продажи.

Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 309, 450, 452, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) и мотивированы не исполнением ответчиком обязательств по оплате приобретенного по договору купли-продажи объекта недвижимости.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором против удовлетворения исковых требований возражал. Указал, что в связи с тем, что ответчиком осуществлены платежи по договору до марта 2016 года на общую сумму 599 520,10 рублей, то с указанной даты следует применить срок исковой давности, который к моменту подачи в суд указанного искового заявления истек.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика возражал по доводам отзыва.

Из материалов дела судом установлено следующее.

Между Департаментом имущественных отношений Корсаковского городского округа (Продавец) и ООО «Морские деликатесы» (Покупатель) заключен договор купли–продажи нежилого помещения № 4 от 30.04.2015 (далее – Договор).

В соответствии с пунктом 1.1 Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество:

- нежилое встроенное помещение магазина общей площадью 90,7 кв.м., этаж подвал, расположенное по адресу: <...>.

Нежилое помещение находится в собственности муниципального образования «Корсаковский городской округ» Сахалинской области на основании решения Корсаковского совета народных депутатов Сахалинской области от 28.06.1993 № 175. Право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (свидетельство о государственной регистрации права от 12.06.2008 серия 65 АБ № 070932) (пункт 1.2 Договора).

Продавец обязан передать покупателю по акту приема-передачи имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего договора (пункт 2.1.1 Договора).

Покупатель обязан оплатить продавцу цену имущества, указанную в пункте 3.1 настоящего договора, в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором, принять по акту приема-передачи (приложение № 2) имущество в порядке и на условиях настоящего Договора (пункт 2.2.1 Договора).

Обязательство Продавца передать имущество считается исполненным после подписания сторонами акта приема-передачи (пункт 2.4 Договора).

Покупатель считается выполнившим свои обязательства по оплате приобретаемого имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора со дня перечисления на счет Продавца, указанный в пункте 3.4 настоящего Договора, сумму, указанную в пункте 3.1 настоящего Договора (пункт 2.5 Договора).

Цена нежилого помещения составляет 2 430 298,50 рублей (пункт 3.1 Договора).

Сумма, указанная в пункте 3.1. выплачивается покупателем продавцу в рассрочку равными долями в течение пяти лет после подписания сторонами настоящего договора, согласно графику платежей (приложение № 1) (пункт 3.2 Договора).

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования о продаже арендуемого имущества (пункт 3.3 Договора).

Сторонами был подписан акт приема-передачи нежилого помещения от 30.04.2015.

В связи с неоплатой задолженности по оплате за муниципальное имущество истцом была направлена претензия в адрес ответчика с требованиями оплатить задолженность или подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи помещения. Неудовлетворение требований претензии послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Согласно пункту 3 статьи 488 ГК РФ в случае, когда покупатель не исполняет обязанности по оплате переданного ему товара в установленные договором сроки, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченного товара.

В силу пункта 1, 2 статьи 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Как следует из расчетов, произведенных истцом, задолженность ответчика по договору составляет 1 830 778,32 рублей за период с марта 2016 года по декабрь 2019 года при цене 2 430 298,50 рублей. Таким образом, по расчету истца оплата составила 599 520,18 рублей. По расчету ответчика им было оплачено 599 520,10 рублей.

Таким образом, недвижимость оплачена ответчиком в размере одной четвертой от стоимости, предусмотренной договором.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела, претензия направлена истцом по юридическому адресу ответчика: 694020, <...>, 27.12.2019. Досудебный порядок, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 ГКРФ, истцом соблюден.

Факт передачи недвижимого имущества подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения от 30.04.2015 и ответчиком не оспорен.

Согласно правовой позиции, отраженной в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в статье 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Аналогичная позиция изложена в пункте 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости", согласно которому невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли - продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что ответчиком допущены существенные нарушения договора купли-продажи, а именно длительное неисполнение обязательства по оплате объекта недвижимости, и учитывая, что сумма платежей, полученных от покупателя, не превышает половину цены товара, суд приходит к выводу о наличии достаточных правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о расторжении спорного договора купли-продажи недвижимости № 4 от 30.04.2015 в связи с существенным нарушением ответчиком его условий на основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ Гражданского кодекса Российской Федерации и обязании возвратить недвижимое имущество.

С учетом вышеизложенного судом отклоняется довод ответчика о том, что допущенные нарушения обязательства по оплате не являются существенными.

Ответчиком также заявлено о пропуске истцом срока исковой давности для обращения с рассматриваемыми требованиями, исходя из того, что платежи за имущество производились ответчиком до марта 2016 года.

На основании статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно правовой позиции, изложенной в статье 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 (ред. от 07.02.2017) "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" в соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Истечение срока исковой давности в силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Рассмотрев материалы дела, суд отклоняет довод ответчика о пропуске срока исковой давности.

Как следует из расчета задолженности по оплате, имеющегося в материалах дела, последние оплаты по Договору были произведены истцом платежными поручениями от 01.08.2018 года, от 19.10.2018 года.

Таким образом, срок исковой давности по требования истца начинает течь с 20.10.2018 года и на дату подачи искового заявления данный срок не истек.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности истцом не пропущен.

Доказательства того, что задолженность по договору купли-продажи недвижимого имущества погашена, ответчиком не представлены.

На основании вышеизложенного, суд удовлетворяет требования истца в полном объеме.

В связи с тем, что истцом не заявлены требования о взыскании неустойки, ходатайство о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ, заявленное ответчиком, рассмотрению судом не подлежит.

В связи с тем, что определением суда о возвращении встречного искового заявления от 16.03.2021 вопрос о возврате государственной пошлины в сумме 400 рублей, уплаченной за рассмотрение встречного искового заявления на основании чека-ордера ПАО «Сбербанк» № 7 от 05.03.2021, разрешен, ходатайство о возврате государственной пошлины, заявленное ответчиком, рассмотрению судом также не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ в связи с тем, что истец, являющийся казенным учреждением, освобожден от уплаты государственной пошлины, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 6 000 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 167-170,176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения № 4 от 30.04.2015 года, заключенный между муниципальным образованием «Корсаковский городской округ» Сахалинской области в лице Комитета по управлению имуществом администрации Корсаковского городского округа и обществом с ограниченной ответственностью «Морские деликатесы».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Морские деликатесы» возвратить Департаменту имущественных отношений Корсаковского городского округа объект недвижимости, переданный по акту приема-передачи от 30.04.2015 года, а именно нежилое встроенное помещение магазина общей площадью 90,7 кв.м., этаж подвал, расположенное по адресу: <...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Морские деликатесы» в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение искового заявления в сумме 6 000 рублей.

Выдать исполнительный лист после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его вынесения через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья Т.С. Горбачева