Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в судебном заседании дело по иску Специального конструкторского бюро средств автоматизации морских исследований Дальневосточного отделения Российской академии наук

К ответчику: Федеральному государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования Сахалинский топливно-энергетический техникум

О взыскании задолженности и неустойки

При участии:

От истца – ФИО1– по доверенности от 28.08.09.; ФИО2 – по доверенности от 10.11.09.

От ответчика – Виноградный О.Н. – по доверенности от 16.11.09.

У С Т А Н О В И Л:

Резолютивная часть решения от 20.11.2009. Полный текст решения от 20.11.2009.

Специальное конструкторское бюро средств автоматизации морских исследований Дальневосточного отделения Российской Академии наук ( далее – СКБ САМИ, истец), с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось в арбитражный суд Сахалинской области к Федеральному государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования Сахалинский топливно-энергетический техникум ( далее – ФГОУ СПО СТЭТ, ответчик) о взыскании пени по договору аренды № 16130-07/05 АР от 23.10.2007 за период с 06.10.08. по 14.09.09. в сумме 221 891 рубль 67 копеек. Кроме того, истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору № 16130-08/05 АР/1 по возмещению коммунальных и эксплуатационных расходов от 01.11.2008 в сумме 1 166 708 рублей 38 копеек, а также пени за период с 08.06.08. по 23.09.09. в сумме 631 856 рублей 65 копеек.

В обоснование исковых требований истец указывает на то,что в нарушение условий договора ответчик несвоевременно и не в полном объеме производит уплату арендных платежей и оплату коммунальных и эксплуатационных расходов , в связи с чем у него образовалась задолженность в названной сумме. Направленные в адрес ответчика претензии оставлены без удовлетворения.

Ответчик в возражениях на иск просит истцу в иске отказать в полном объеме по тем основаниям,что с момента предъявления иска ответчик произвел частичную уплату арендных платежей и частично возместил коммунальные и эксплуатационные расходы, в связи с чем ответчиком приведены свои расчеты сумм задолженности. Также ответчик считает,что истец необоснованно включил суммы НДС по договору аренды в расчет задолженности по договору о возмещении коммунальных и эксплуатационных расходов.

Кроме того, в возражениях на иск ответчик оспаривает включение в состав эксплуатационных и коммунальных расходов сумм возмещения налога на имущество и земельного налога, так как считает,что налог на имущество уже включен в состав арендной платы и его возмещение производится автоматически при уплате арендных платежей.

Ответчик также заявил о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшении размера пени на 50 %,учитывая непродолжительный период задолженности,который составляет четыре месяца , а также то,что половина задолженности ответчиком уже уплачена.

В отзыве на возражения ответчика истец указывает на то,что между сторонами заключен договор и согласованы все существенные условия договора,соглашением сторон определена арендная плата на основании отчета № 0807-190/3 от 15.08.2007 без учета налога на имущество и земельного налога, поэтому двойное возмещение данных налогов отсутствует.Включение в расходы по возмещению эксплуатационных и коммунальных расходов сумм возмещения налога на имущество и земельного налога производится не только на основании договора,но и в связи с разъяснениями Министерства финансов Российской Федерации,данными в письме № 04-05-06/67 от 29.08.2000.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 20.11.2009 до 10 часов.

После перерыва ответчик поддержал ходатайство об уменьшении размера пени, задолженность не оспаривает.

Выслушав лиц,участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует,что 26 октября 2007 между СКБ САМИ ( арендодатель) и ФГОУ СПО СТЭТ ( арендатор) заключен договор аренды № 16130-07/05 АР недвижимого имущества,находящегося в федеральной собственности.

По условиям договора арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование имущество (нежилые помещения) общей площадью 1456,3 кв.м.,расположенное по адресу: <...>, помещения №№ 65-71 (67,7кв.м.); 76-79 (42,8 кв.м.) на первом этаже здания Учебно-научное, и помещения №№ 1-17; 20-32; 34-39; 45 ( 1345,8 кв.м.) на втором этаже здания Мастерские,реестровый номер 3001 для использования помещений в учебных и научных целях.

Характеристики помещений,поэтажный план,экспликация,перечень сдаваемых в аренду помещений приведены в приложениях 1 и 2 к настоящему договору, и являются его неотъемлемой частью.

Согласно пункту 2.1. договора срок действия настоящего договора устанавливается с 01 ноября 2007 по 31 октября 2010 года.

Настоящий договор зарегистрирован в установленном законом порядке и согласован с собственником имущества.

Пунктом 5.1. договора установлено,что арендная плата за пользование федеральным имуществом,закрепленным за арендодателем,перечисляется арендатором в доход федерального бюджета на счет Управления Федерального казначейства Российской Федерации по Сахалинской области.

Налог на добавленную стоимость в размере 18% перечисляется арендатором в УФК по Сахалинской области.

Арендная плата устанавливается: для помещений в здании Учебно-научное в размере 3 180 руб. за 1 кв.м. в год (без НДС и коммунальных платежей) на основании Протокола конкурсной комиссии по выбору арендатора от 17.10.2007 и Отчета об оценке № 0807-190/1 от 15.08.2007,выполненного ООО «Система»;

- для помещений в здании мастерские в размере 2 940 руб. за 1 кв.м. в год (без НДС и коммунальных платежей) на основании Протокола конкурсной комиссии по выбору арендатора от 17.10.2007 и Отчета об оценке № 0807-190/3 от 15.08.2007,выполненного ООО «Система».

В силу пункта 5.2. договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца. Обязанность арендатора по оплате арендных платежей возникает со дня подписания сторонами акта приема-передачи помещений.

За несвоевременную или неполную оплату арендных платежей в установленные договором сроки арендатор обязан заплатить пени на сумму просроченных арендных платежей в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ за каждый календарный день просрочки ( пункт 6.1. договора).

31 октября 2007 стороны подписали акт приема-передачи недвижимого имущества.

Дополнительным соглашением № 3 от 12.12.2008 к договору аренды стороны изменили арендуемые площади,прекратили использование арендуемых помещений на первом этаже здания Учебно-научное общей площадью 110,5 кв.м.,оставили за арендатором помещения общей площадью 1345,8 кв.м. на втором этаже здания мастерские и с 01.01.2009 изменили оплату арендуемых площадей.

Согласно приложению к дополнительному соглашению ежемесячная арендная плата установлена в размере 285 руб. за 1 кв.м. (без НДС).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 607 ГК РФ установлено,что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты,предприятия и другие имущественные комплексы,здания,сооружения,оборудование,транспортные средства и другие вещи ,которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица,управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из материалов дела следует,что ответчик свои обязательства в части своевременной и в полном объеме уплаты арендных платежей не исполнил,в связи на момент обращения в суд с иском с чем у него образовалась задолженность перед истцом в сумме 905 185 рублей 08 копеек,которая до принятия судом решения была погашена.

Довод ответчика о том,что в состав арендной платы входят земельный налог и налог на имущество,является несостоятельным.

Из отчета об определении рыночной стоимости арендной платы за пользование недвижимым имуществом № 0807-190/3 от 15.08.2007,которым стороны руководствовались при заключении договора аренды, следует,что рыночная стоимость арендной платы за пользование имуществом определялась без учета расходов на налог на имущество и на налог на землю (лист 40 отчета). Расчет рыночной стоимости арендной платы произведен доходным методом путем определения годового значения показателя «Чистый годовой денежный поток» - 7 529 008,50 руб.; годового значения операционных расходов,куда входят постоянные затраты на налог на имущество и налог на землю – 3 117 923,28 руб. ; потенциального валового годового дохода- 4 411 085,22 руб. ( 7 529 008,50 руб. – 3 117 923,28 руб.). Из величины потенциального валового дохода определена рыночная арендная ставка.

Поскольку у ответчика образовалась задолженность по арендной плате,то истец в соответствии с условиями договора обоснованно обратился в суд с иском о взыскании пени в сумме 221 891 рубль 67 копеек.

Расчет пени судом проверен и подтвержден. В порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил возражений против арифметического расчета пени,начисленной истцом.

Материалами дела установлено,что 01 ноября 2008 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор № 16130-08/05 АР/1 по возмещению коммунальных и эксплуатационных расходов.

Предметом договора,как указано в пункте 1.1., является возмещение понесенных расходов арендодателю за электроэнергию,теплоснабжение,налог на имущество и земельный налог,коммунальные и эксплуатационные услуги,предоставляемые арендатору.

Срок настоящего договора с 01.11.2008 до 31.10.2009.

В силу пункта 4.2.1. договора арендатор обязан надлежащим образом выполнять принятые на себя по договору обязательства , в установленные договором сроки возмещать арендодателю понесенные затраты за потребленную электроэнергию,тепло и прочие коммунальные и эксплуатационные услуги.

Пунктом 5.1. договора предусмотрено,что ежемесячно,не позднее 5 дней после получения счетов на возмещение затрат арендодателю арендатор осуществляет платежи за электрическую энергию и другие коммунальные услуги (приложение № 1 к договору).

В соответствии с пунктом 5.2. по выставленным счет-фактурам арендатор возмещает арендодателю сумму оплаченных последним услуг независимого оценщика,налога на имущество и земельного налога на участки,занимаемые арендатором,а также эксплуатационные расходы.

Исчисление сумм,подлежащих возмещению,производится пропорционально доле занимаемых арендатором площадей по отношению к общей площади помещений,расположенных в здании ( Копии платежных документов по указанным выше расходам могут быть предоставлены арендатору по его письменной просьбе).

Согласно пункту 5.4. договора при неуплате или просрочке уплаты арендатором платежей по счетам на возмещение затрат в установленные настоящим договором сроки начисляется пеня в размере 0,2% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Из условий договора следует,что ответчик обязан возмещать истцу налог на имущество и земельный налог пропорционально занимаемом им площади,в связи с чем довод ответчика о том,что выставленные истцом счет-фактуры по возмещению данных налогов не подлежат оплате,противоречит условиям договора.

Таким образом,общая сумма задолженности по договору на возмещение коммунальных и эксплуатационных расходов составляет 1 166 708 рублей 38 копеек.

В соответствии с пунктом 5.2. договора истец обоснованно предъявил ко взысканию пени в сумме 631 856 рублей 65 копеек за период с 08.06.08. по 23.09.09.

Ответчик просит суд уменьшить размер пени ,принимая во внимание непродолжительный период задолженности ,а также то,что половина задолженности ответчиком уже погашена.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ , если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства,суд вправе уменьшить неустойку.

Критериями для несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков,вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17 июля 1997 года № 17).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 14 октября 2004 г. № 293-О право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В данном случае суд считает,что по договору на возмещение коммунальных и эксплуатационных расходов установлен чрезмерно высокий процент неустойки,превышающий в 6,6 раза ставку рефинансирования ЦБ России; задолженность не оставалась неизменной, а производилось ее погашение ,а также то,что ответчик финансируется из федерального бюджета и поставлен в зависимость от поступивших денежных средств, суд снижает размер подлежащей взысканию неустойки по данному договору до 100 000 рублей, до ставки рефинансирования .

По договору аренды пени рассчитаны исходя из ставки рефинансирования , в связи с чем суд не находит оснований для их снижения ниже официально установленной ставки рефинансирования.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит на ответчика судебные расходы,понесенные истцом по уплате государственной пошлины, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Федерального государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования Сахалинский топливно-энергетический техникум в пользу Специального конструкторского бюро средств автоматизации морских исследований Дальневосточного отделения Российской академии наук задолженность по возмещению коммунальных и эксплуатационных расходов в сумме 1 166 708 рублей 38 копеек и пени в сумме 100 000 рублей, пени по договору аренды в сумме 221 891 рубль 67 копеек, судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 18 943 рубля, а всего – 1 507 543 рубля 05 копеек.

Возвратить истцу из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 13 239 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд.

Судья С.Ф.Дудина